Znalecký posudek þ. 3601/2012 o cenČ obvyklé - 1/8 rodinného domu þ.p. 71 umístČného na pozemku parc. þ. St. 289 v kat. úz. Charvatce u MartinČvsi, obec MartinČves, okres LitomČĜice, ve vlastnictví Vilíma Radka.
Objednatel posudku:
JUDr. OndĜej Mareš Exekutorský úĜad v LitomČĜicích Novobranská 20 412 01 LitomČĜice
Úþel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce þ.j. 124 Ex 1134/11-21 prodejem nemovitosti.
Dle zákona þ. 151/1997 Sb. o oceĖování majetku ve znČní zákona þ. 121/2000 Sb., þ. 237/2004 Sb. a þ. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí ýeské republiky þ. 540/2002 Sb. ve znČní vyhlášky þ. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 9.8.2012 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Holeþkova 657 150 00 Praha 5 – KošíĜe
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
Posudek obsahuje 11 stran textu vþetnČ titulního listu a 14 stran pĜíloh. Objednateli se pĜedává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 30.8.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místČ a þase nemovitosti zapsané na LV þ. 532, vedené Katastrálním úĜadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracovištČ LitomČĜice, kat. úz. Charvatce u MartinČvsi, obec MartinČves.
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: rodinný dĤm Charvatce 71 411 19 MartinČves Region: Ústecký Okres: LitomČĜice Katastrální území: Charvatce u MartinČvsi 3. Prohlídka a zamČĜení nemovitosti: Prohlídka a zamČĜení nemovitosti bylo provedeno dne 9.8.2012 bez pĜítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 27.7.2012, LV 532, kat. úz. Charvatce u MartinČvsi, Katastrální úĜad pro Ústecký kraj, KP LitomČĜice, vyhotoven dálkovým pĜístupem - kopie mapy katastrální ze dne 31.7.2012, mapový list þ. Libochovice 3-5, mČĜítko 1:5000, kat. úz. Charvatce u MartinČvsi - exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 1134/11-21 ze dne 15.7.2011 - usnesení o ustanovení znalce þ.j. 124 EX 1134/11-57 ze dne 27.7.2012 - fotodokumentace nemovitosti - informace od míst. obþana - informace z realitního trhu - skuteþnosti a výmČry zjištČné na místČ samém 5. Vlastnické a evidenþní údaje: Vlastnictví k oceĖovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je evidenþnČ vyznaþeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví þ. 532, kat. úz. Charvatce u MartinČvsi, obec MartinČves, okres LitomČĜice, ze dne 27.7.2012 oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem pĜedmČtu ocenČní je: Olas Ladislav, Charvatce 71, MartinČves, 411 19 Mšené-láznČ Olasová Alexandra, Charvatce 71, MartinČves, 411 19 Mšené-láznČ 2
5/8 1/8
Sedláþková Monika, Riegrova 573, 277 46 Veltrusy Vilím Radek, Charvatce 71, MartinČves, 411 19 Mšené-láznČ
1/8 1/8
oddíl B - nemovitosti: rodinný dĤm þ.p. 71 umístČný na pozemku parc. þ. St. 289 (LV 361) oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v LitomČĜicích, Nc-4118/2004-6 ze dne 30.03.2004.; uloženo na prac. LitomČĜice - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v LitomČĜicích, Nc-6125/2005-4 ze dne 18.08.2005.; uloženo na prac. LitomČĜice - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v LitomČĜicích, 16 Nc-5270/2006-8 ze dne 21.07.2006.; uloženo na prac. LitomČĜice - Exekuþní pĜíkaz Exekutorského úĜadu Liberec, 36 Ex-1063/2006-6 ze dne 25.08.2006. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v LitomČĜicích, 18 Nc-7502/2008-7 ze dne 23.09.2008.; uloženo na prac. LitomČĜice - Exekuþní pĜíkaz Exekutorského úĜadu Teplice, 110 Ex-2728/2008-11 ze dne 27.11.2008. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v LitomČĜicích, 18 Nc-7802/2008-3 ze dne 20.10.2008.; uloženo na prac. LitomČĜice - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v LitomČĜicích, 18 Nc-6341/2009-7 ze dne 22.04.2009.; uloženo na prac. LitomČĜice - Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitých vČcí Exekutorský úĜad PlzeĖ-mČsto, 094 EX-07471/2009005 ze dne 29.06.2009. Právní moc ke dni 11.12.2009. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v LitomČĜicích, 18 Nc-6841/2009-8 ze dne 21.05.2009.; uloženo na prac. LitomČĜice - Usnesení soudu o naĜízení exekuce OS LitomČĜice, 18 Nc 8574/2008-3 ze dne 17.12.2008.; uloženo na prac. LitomČĜice - Exekuþní pĜíkaz Exekutorského úĜadu Praha 5, 067 EX-127353/2008-19 ze dne 23.10.2009. - Exekuþní pĜíkaz Exekutorského úĜadu Praha 5, 067 EX-110763/2009-9 ze dne 23.10.2009. - Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitých vČcí Exekutorského úĜadu Klatovy, 120 EX-11267/2009-32 ze dne 29.12.2009. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v LitomČĜicích, 18 EXE-5278/2010-7 ze dne 08.04.2010.; uloženo na prac. LitomČĜice - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v LitomČĜicích, 18 EXE-5500/2010-11 ze dne 03.05.2010.; uloženo na prac. LitomČĜice - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v LitomČĜicích, 18 EXE-5886/2010-12 ze dne 03.06.2010. Právní moc ke dni 01.09.2010.; uloženo na prac. LitomČĜice - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v LitomČĜicích, 18 EXE-6292/2010-11 ze dne 01.07.2010.; uloženo na prac. LitomČĜice - Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úĜadu Cheb, 074 EX-08603/2010-7 ze dne 13.09.2010. Právní moc ke dni 24.09.2010. - Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úĜadu Praha 5, 067 EX-130440/2009-14 ze dne 25.08.2010. Právní moc ke dni 26.08.2010. - Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úĜadu Brno-mČsto, 97 EX-3515/2010-13 ze dne 04.08.2010. Právní moc ke dni 01.09.2010.
3
- Usnesení soudu o naĜízení exekuce 61 EXE-37/2010-13 ze dne 29.11.2010.; uloženo na prac. MČlník - Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitých vČcí Exekutorského úĜadu Praha 6, 025 Ex-2942/2011-6 ze dne 25.05.2011. - Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úĜadu Praha 6, 025 Ex-2942/2011-7 ze dne 25.05.2011. Právní moc ke dni 01.06.2011. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v LitomČĜicích, 18 EXE-6559/2011-14 ze dne 20.04.2011. Právní moc ke dni 02.06.2012.; uloženo na prac. LitomČĜice - Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitých vČcí Exekutorského úĜadu LitomČĜice, 124 EX-1134/201121 ze dne 15.07.2011. Právní moc ke dni 15.08.2011. - Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitých vČcí Exekutorského úĜadu Zlín, 77 Ex-2596/2011-8 ze dne 04.08.2011. - Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitých vČcí Exekutorského úĜadu LitomČĜice, 124 EX-1396/200746 ze dne 29.08.2011. Právní moc ke dni 12.09.2011. - Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úĜadu LitomČĜice, 124 EX-1396/2007-45 ze dne 29.08.2011. Právní moc ke dni 12.09.2011. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v LitomČĜicích, 18 EXE-6169/2010-11 ze dne 23.06.2010.; uloženo na prac. LitomČĜice - Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitých vČcí Exekutorského úĜadu Teplice, 110 Ex-1230/2009-68 ze dne 10.11.2011. Právní moc ke dni 28.11.2011. - Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úĜadu v Teplicích, 110 Ex-1230/2009-65 ze dne 10.11.2011. Právní moc ke dni 28.11.2011. - Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úĜadu Chomutov, 135 EX-832/2010-10 ze dne 26.11.2011. Právní moc ze dni 11.12.2011. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v LitomČĜicích, 18 EXE-10612/2011-10 ze dne 22.12.2011.; uloženo na prac. LitomČĜice - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v LitomČĜicích, 18 EXE-9985/2011-11 ze dne 25.11.2011.; uloženo na prac. LitomČĜice - Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úĜadu Praha 10, 167 EX-9985/2011-11 ze dne 17.10.2011. Právní moc ke dni 14.11.2011. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v LitomČĜicích, 18 EXE-5103/2012-14 ze dne 19.01.2012.; uloženo na prac. LitomČĜice - Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úĜadu Klatovy, 120 EX-11267/2009-53 ze dne 17.01.2012. - Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitých vČcí Exekutorského úĜadu Klatovy, 120 EX-159/2012-11 ze dne 09.03.2012. - Usnesení soudního exekutora o naĜízení dražebního jednání Exekutorského úĜadu Liberec, 36 Ex-1063/2006-81 ze dne 27.03.2012. - Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úĜadu Klatovy, 120 EX-159/2012-10 ze dne 09.03.2012. Právní moc ke dni 02.04.2012. - Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úĜadu Praha 10, 003 EX-14804/2011-9 ze dne 10.02.2012. Právní moc ke dni 12.03.2012. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v LitomČĜicích, 18EXE-7093/2011-11 ze dne 20.05.2012.; uloženo na prac. LitomČĜice - Usnesení soudu o naĜízení exekuce 16 EXE-3315/2012-25 ze dne 23.05.2012.; uloženo na prac. MČlník - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v LitomČĜicích, 18 EXE-6277/2012-12 ze dne 27.03.2012.; uloženo na prac. LitomČĜice - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresního soudu v LitomČĜicích, 18 EXE-6684/2012-15 ze dne 23.04.2012.; uloženo na prac. LitomČĜice
4
- Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úĜadu LitomČĜice, 124 EX-1134/2011-20 ze dne 15.07.2011. Právní moc ke dni 15.08.2011. - Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitých vČcí Exekutorského úĜadu DČþín, 112 EX-533/2012-11 ze dne 13.07.2012. - Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úĜadu Praha 10, 167 EX-10251/2011-15 ze dne 23.05.2012. Právní moc ke dni 04.06.2012. oddíl D - jiné zápisy: - Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na Praha -východ, 081 EX-49839/2011-015HeD ze dne 10.02.2012. - Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na Praha 5, 067 EX-127353/2008-48 ze dne 13.04.2012. - Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na Praha 5, 067 EX-110763/2009-39 ze dne 16.04.2012. - Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na DČþín, 112 EX-533/2012-10 ze dne 26.06.2012. - Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na Praha 9, 085 EX-4312/2012-11 ze dne 29.06.2012.
nemovitosti Exekutorského úĜadu nemovitosti Exekutorského úĜadu nemovitosti Exekutorského úĜadu nemovitosti Exekutorského úĜadu nemovitosti Exekutorského úĜadu
oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Usnesení soudu o dČdictví Okresního soudu v LitomČĜicích, 35 D-712/2004 ze dne 08.04.2010. Právní moc ke dni 11.05.2010. 6. Dokumentace a skuteþnost: Vzhledem k tomu, že vlastníkem nebyla pĜedložena stavební dokumentace, byly veškeré výpoþty uskuteþnČny z namČĜených hodnot a zjištČných skuteþností pĜi místním šetĜení. ZastavČná a užitná plocha byla vypoþtena pouze orientaþnČ, proto nemusí vypoþtené celkové plochy odpovídat pĜesnČ skuteþnosti. SouþasnČ byl posouzen stavebnČ-technický stav jednotlivých konstrukþních prvkĤ, charakter jejich údržby a stanovena jejich pĜedpokládaná další životnost a stupeĖ opotĜebení. Majitel oceĖovaných nemovitostí nekontaktoval znalce ani za úþelem poskytnutí nutných informací, aþkoli k tomu byl v usnesení vyzván. Nemovitost stojí na pozemku jiného vlastníka, bez možnosti pĜíjezdu i jednostopých vozidel. PĜi místním šetĜení bylo zjištČno, že dĤm je neužívaný, neudržovaný, ve zhoršeném stavebnČtechnickém stavu. 7. Celkový popis nemovitosti: Charvatce u MartinČvsi leží v Ústeckém kraji, jižnČ od okresního mČsta LitomČĜice, jihozápadnČ od Roudnice nad Labem, jižnČ od BudynČ nad OhĜí, západnČ od Mšených-lázní a severozápadnČ od Velvar. Charvatce spadají pod obec MartinČves, kde je minimální obþanská vybavenost a doprava zajišĢována autobusy. Základní obþanská vybavenost je v Mšených-lázních (cca 1,5 km), rozšíĜená obþanská vybavenost v Budyni nad OhĜí (cca 6 km) a v Roudnici nad Labem (cca 13 km) a kompletní obþanská vybavenost v LitomČĜicích (cca 25 km). OceĖovaný rodinný dĤm se nachází jihovýchodnČ od CharvatcĤ, v tČsné blízkosti železniþní tratČ. DĤm je pravdČpodobnČ nepodsklepený, jednopodlažní se sedlovou stĜechou. Napojení na IS se nepodaĜilo zjistit. PĜi místním šetĜení bylo zjištČno, že dĤm je neobývaný a neobyvatelný, neudržovaný, v zanedbaném stavu. 5
8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dĤm 9. Popis objektĤ a pozemkĤ: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dĤm OceĖovaná nemovitost se nachází v katastrální území Charvatce u MartinČvsi, obec MartinČves, okres LitomČĜice a leží jihovýchodnČ od zastavČného území CharvatcĤ, v tČsné blízkosti železniþní tratČ. Rodinný dĤm je pravdČpodobnČ nepodsklepený, jednopodlažní, þásteþnČ se sedlovou stĜechou. Základy domu jsou kamenné, svislá konstrukce zdČná, stropy zdČné, krovy sedlové konstrukce dĜevČné, krytina betonové tašky, klempíĜské konstrukce chybí. ýást venkovních povrchĤ upravena vápennými omítkami, zbývající þást povrchĤ je bez úpravy. Okna a dveĜe chybí. Napojení na IS se nepodaĜilo zjistit (nemovitosti v obci je možné napojit na veškeré IS). PĜi místním šetĜení bylo zjištČno, že dĤm je neobývaný a neobyvatelný, neudržovaný, v zanedbaném stavebnČtechnickém stavu. Na domČ byla pravdČpodobnČ zapoþata rekonstrukce, pĜi které byla rekonstruována pouze stĜecha, která je pĜevážnČ sedlová (v západní þásti nemovitosti), plochá stĜecha je krytá asfaltovou lepenkou. V okenních otvorech jsou pĜevážnČ maximálnČ okenní rámy, ve dveĜních otvorech pouze zárubnČ. Vybavení domu je vystČhováno a vnitĜek tvoĜí pouze obvodové zdi a vnitĜní pĜíþky. Vzhledem k tomu, že majitelem nebyla pĜedložena stavební dokumentace, byly veškeré výmČry þerpány z dostupné dokumentace a pĜi místním šetĜení. StáĜí nemovitosti bylo stanoveno odhadem.
B. Posudek VýmČry, hodnocení a ocenČní objektĤ:
Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Hlavní stavby a1) Rodinný dĤm - § 5 ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní: Rodinný dĤm, rekreaþní chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zdČná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví StĜecha: se šikmou nebo strmou stĜechou Poþet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111
6
ZastavČné plochy a výšky podlaží: 1.NP: podkroví:
15*5 12,5*5
Název podlaží 1.NP: podkroví:
= = ZastavČná plocha 75,00 m2 62,50 m2
75,00 m2 62,50 m2 Konstrukþní výška 3,00 m 0,50 m
ObestavČný prostor: 1.NP: (15*5)*(3,00) podkroví: (12,5*5)*(0,50) zastĜešení:
= = =
225,00 m3 31,25 m3 93,75 m3
ObestavČný prostor – celkem:
=
350,00 m3
Výpoþet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = pĜidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy: P 2. Zdivo: S 3. Stropy: S 4. StĜecha: S 5. Krytina: S 6. KlempíĜské konstrukce: C 7. VnitĜní omítky: P 8. Fasádní omítky: P C 9. VnČjší obklady: S 10. VnitĜní obklady: C 11. Schody: C 12. DveĜe: C 13. Okna: C 14. Podlahy obytných místností: P 15. Podlahy ostatních místností: P 16. VytápČní: C 17. Elektroinstalace: P 18. Bleskosvod: C 19. Rozvod vody: C 20. Zdroj teplé vody: C 21. Instalace plynu: C 22. Kanalizace: C 23. Vybavení kuchynČ: C 24. VnitĜní vybavení: C 25. Záchod: C 26. Ostatní: C Souþet upravených objemových podílĤ:
Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
ýást [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 75,00 25,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Hodnota koeficientu vybavení K4:
Koeficient Upravený obj. podíl 0,46 3,77 1,00 21,20 1,00 7,90 1,00 7,30 1,00 3,40 0,00 0,00 0,46 2,67 0,46 0,97 0,00 0,00 1,00 0,50 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,46 1,01 0,46 0,46 0,00 0,00 0,46 1,98 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 51,16 0,5116
Výpoþet opotĜebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu 7
UP = upravený podíl v návaznosti na dČlení konstrukce, PP = pĜepoþítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. StĜecha: 5. Krytina: 6. KlempíĜské konstrukce: 7. VnitĜní omítky: 8. Fasádní omítky:
P S S S S C P P C S C C C C P
OP ýást [%] [%] 8,20 100,0 21,20 100,0 7,90 100,0 7,30 100,0 3,40 100,0 0,90 100,0 5,80 100,0 2,80 75,0 2,80 25,0 0,50 100,0 2,30 100,0 1,00 100,0 3,20 100,0 5,20 100,0 2,20 100,0
9. VnČjší obklady: 10. VnitĜní obklady: 11. Schody: 12. DveĜe: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních P 1,00 místností: 16. VytápČní: C 5,20 17. Elektroinstalace: P 4,30 18. Bleskosvod: C 0,60 19. Rozvod vody: C 3,20 20. Zdroj teplé vody: C 1,90 21. Instalace plynu: C 0,50 22. Kanalizace: C 3,10 23. Vybavení kuchynČ: C 0,50 24. VnitĜní vybavení: C 4,10 25. Záchod: C 0,30 26. Ostatní: C 3,40 Souþet upravených objemových podílĤ:
K 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,46 0,46 0,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,46
100,0 0,46 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
0,00 0,46 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
UP PP StáĜí Živ. [%] [%] 3,77 7,36 90 200 21,20 41,44 90 200 7,90 15,44 90 200 7,30 14,27 10 110 3,40 6,65 10 80 0,00 0,00 2,67 5,22 90 90 0,97 1,90 90 90 0,00 0,00 0,50 0,98 90 90 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,01 1,97 90 90 0,46
0,90
OpotĜ. OpotĜ. z þásti celku 45,00 3,3120 45,00 18,6480 45,00 6,9480 9,09 1,2971 12,50 0,8313 0,00 0,0000 100,00 5,2200 100,00 1,9000 0,00 0,0000 100,00 0,9800 0,00 0,0000 0,00 0,0000 0,00 0,0000 0,00 0,0000 100,00 1,9700
90
90 100,00
0,9000
0,00 0,00 1,98 3,87 90 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 51,16OpotĜebení:
0,00 90 100,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
0,0000 3,8700 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 45,8764
OcenČní: Základní cena (dle pĜíl. þ. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpoþtu): Polohový koeficient K5 (pĜíl. þ. 14 - dle významu obce): Koeficient zmČny cen staveb Ki (pĜíl. þ. 38): Koeficient prodejnosti Kp (pĜíl. þ. 39 - dle obce a úþelu užití):
= * * * *
2 290,- Kþ/m3 0,5116 0,8500 2,1550 1,2710
Základní cena upravená
=
2 727,58 Kþ/m3
Plná cena:
350,00 m3 * 2 727,58 Kþ/m3
=
954 653,- Kþ
Výpoþet opotĜebení analytickou metodou OpotĜebení analytickou metodou: 45,8764 % Úprava ceny za opotĜebení
-
437 960,43 Kþ
Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
516 692,57 Kþ 1/8
Rodinný dĤm - zjištČná cena
=
64 586,57 Kþ
8
Rekapitulace ocenČní objektĤ vþetnČ opotĜebení a) Rodinný dĤm
=
64 590,- Kþ
Cena objektĤ þiní celkem
64 590,- Kþ
Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a1) Rodinný dĤm Popis porovnávaných objektĤ: Jednotka: užitná plocha Množství jednotek oceĖované stavby: 120,00 První srovnávaná nemovitost - rodinný dĤm v Charvatcích, okres LitomČĜice. Jednopodlažní dĤm stojí na pozemku o výmČĜe 2.940 m2, je þistý a udržovaný, vhodný k nastČhování, má novou stĜechu a okna. PĤdní prostory jsou vhodné k pĤdní vestavbČ, dĤm je možné užívat trvale i rekreaþním úþelĤm. K domu patĜí bývalé chlévy a udržovaná zahrada s okrasnými dĜevinami. Nemovitost je nabízena k prodeji prostĜednictvím realitní kanceláĜe. Druhá srovnávaná nemovitost - rodinný dĤm v Budyni nad OhĜí, okres LitomČĜice. Podsklepený, jednopodlažní dĤm na pozemku o výmČĜe 143 m2 stojí v centru obce, je urþený k celkové rekonstrukci, s možností vybudování pĤdní vestavby. DĤm je vytápČn plynovými pĜímotopy, voda k dispozici obecní, kanalizace je pĜivedena na hranici pozemku. K domu náleží hospodáĜská budova a zatravnČný uzavĜený dvĤr s možností parkování. Nemovitost je nabízena k prodeji prostĜednictvím realitní kanceláĜe. TĜetí srovnávaná nemovitost - rodinný dĤm v Mšených-lázních - Vrbicích, okres LitomČĜice. Jednopodlažní dĤm na pozemku o výmČĜe 641 m2 je urþený k rekonstrukci, vytápČn je lokálnČ tuhými palivy, voda þerpána z Ĝadu, odpady jsou svedeny do septiku za domem, koupelna v domČ není, suché WC bylo pĜestavČno z þásti chléva. K domu náleží stodola a zahrada s ovocnými stromy, pĜes cestu jsou chlévky a sklípek. Nemovitost je nabízena k prodeji prostĜednictvím realitní kanceláĜe. ýtvrtá srovnávaná nemovitost - rodinný dĤm v centru Mšených-lázních, okres LitomČĜice. Jednopodlažní dĤm stojí na pozemku o výmČĜe 360 m2, je v dobrém stavu, napojen na elektrorozvod, vodovod a kanalizaci, vytápČn plynovým kotlem, s možností pĤdní vestavby. K domu náleží zdČné kĤlny a sklep, parkování je možné na pozemku. Nemovitost je nabízena k prodeji prostĜednictvím realitní kanceláĜe. Seznam porovnávaných objektĤ: Název RD Charvatce RD BudynČ n. O. RD Vrbice RD Mšené-láznČ Souþet:
Realizovaná cena 3 365 000,- Kþ 399 000,- Kþ 440 000,- Kþ 690 000,- Kþ
Km Kc
Kv K1 K2 K3
0,80 0,55 0,90 0,60
0,35 0,97 0,85 1,00 0,85 0,97 0,85 1,00 0,90 1,00 0,85 1,00 0,55 0,97 0,85 1,00
1,00 1,00 1,00 1,00
9
Množství [jedn]
Jedn. cena [Kþ/jedn.]
260,00 2 987,86 60,00 2 563,27 250,00 1 211,76 50,00 3 754,77 10 517,66 Kþ/jedn. /4
PrĤmČrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 2 629,42 Kþ 120,00 á 2 629,42 Kþ/
2 629,42 Kþ/jedn. 1 211,76 Kþ/jedn. 3 754,77 Kþ/jedn. =
315 530,40 Kþ
Rodinný dĤm - výsledná cena
=
315 530,40 Kþ
=
315 530,- Kþ
Rekapitulace ocenČní objektĤ vþetnČ opotĜebení a) Rodinný dĤm Cena objektĤ þiní celkem
315 530,- Kþ
C. Rekapitulace Administrativní cena 1/8 nemovitosti: Administrativní cena objektĤ: Administrativní cena celkem:
64 590,- Kþ 64 590,- Kþ
Porovnávací cena: Porovnávací cena objektĤ: Porovnávací cena celkem:
315 530,- Kþ 315 530,- Kþ
Stanovisko znalce: PĜi stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno pĜihlédnout nejenom k výsledkĤm jednotlivých oceĖovacích metod, ale zároveĖ ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektĤm, vztaženým k oceĖovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako napĜ. lokalita, pozice majetku v zónČ, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodáĜská situace. PĜi stanovení obvyklé ceny oceĖované nemovitosti, bylo tĜeba vzít v úvahu tyto základní skuteþnosti a ovlivĖující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalitČ je nízká b) parametry povyšující cenu:
- nezjištČny
c) parametry ponižující cenu:
- podílové spoluvlastnictví - stavba na pozemku jiného vlastníka - mimo zastavČné území obce - v souþasnosti neobyvatelný rodinný dĤm - nemovitost ve zhoršeném stavebnČtechnickém stavu - nutnost vložení investic do rekonstrukce a modernizace - bez možnosti pĜíjezdu i jednostopých vozidel - v tČsné blízkosti železniþní tratČ
10
Na základČ zjištČných hodnot výše uvedených skuteþností v místČ a po zvážení všech aspektĤ stanovuji obvyklou cenu 1/8 nemovitosti ve výši 39.000 Kþ.
Obvyklá cena 1/8 nemovitosti: 39 000,- Kþ slovy: tĜicet devČt tisíc Kþ V Praze dne 30.8.2012
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spoleþností s ruþením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost pĜi Ministerstvu spravedlnosti ýeské republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona þíslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumoþnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky þíslo 37/1967 Sb., ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ do prvního oddílu seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnČní pro oceĖování nemovitostí, motorových vozidel a jiných vČcí movitých, majetkových práv, cenných papírĤ, podnikĤ, ostatního majetku a pro úþetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod poĜadovým þíslem 3601/2012 znaleckého deníku. OdpovČdná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spoleþnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se spoleþností B plus B, spol. s r.o., Holeþkova 657,150 00 Praha 5 - KošíĜe, IýO: 61056049, pĜedmČt podnikání: OceĖování majetku pro vČci movité, vČci nemovité, nehmotný majetek, finanþní majetek a podnik na základČ koncesní listiny vydané živnostenským odborem úĜadu mČstské þásti Praha 5 pod þ.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která souþasnČ zajistila a zpracovala podklady pod poĜ. þ. 299/2012.
E. Seznam pĜíloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí.
11
