VLADÖ MORAVA s. r. o. - znalecká a ekonomická kancelář ev. číslo koncese 380801-30415-00 Čechova 656, Přerov I - Město, 750 02 Přerov, IČO: 25875761
ADRESÁT:
JUDr. Tomáš Vrána Exekutorský úřad Přerov Komenského 38 750 02 Přerov Spis. zn.: Ex 48221/11-34
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1552-121/2012 ocenění rodinného domu č. p. 115 včetně příslušenství v k. ú. Jindřichov ve Slezsku
Počet listů:
13+4+foto
Počet předaných kopií:
1 paré
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1552-121/2012 ocenění rodinného domu č. p. 115 včetně příslušenství v k. ú. Jindřichov ve Slezsku
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Přerov JUDr. Tomáš Vrána Komenského 38 750 02 Přerov
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro účely exekučního řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 18. 4. 2012 znalecký posudek vypracovala: Ing. Monika Holečková Borůvková 767/17 779 00 Olomouc - Holice
V Olomouci, 24. 4. 2012
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 115 včetně příslušenství v k. ú. Jindřichov ve Slezsku
2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti:
rodinný dům Jindřichov 115 793 83 Jindřichov Kraj: Moravskoslezský Okres: Bruntál Obec: Jindřichov Katastrální území: Jindřichov ve Slezsku Počet obyvatel: 1 425 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 38,1510 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000)
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 18. 4. 2012 za účasti Ing. Ladislava Orla.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Prohlídka a zaměření na místě samém dne 18. 4. 2012 Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 181 pro k. ú. Jindřichov ve Slezsku Kopie katastrální mapy z netu Informace podal soused
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby:
Ladislav Marčan, Jindřichov 115, 79383 Jindřichov, vlastnictví: SJM
6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaným objektem je částečně podsklepený, jednopodlažní, samostatně stojící rodinný dům č. p. 115 v k. ú. Jindřichov ve Slezsku. Prohlídka proběhla pouze zvenčí za účasti souseda, který znalci poskytl veškeré informace o nemovitosti, jejím vnitřním vybavení a mírách viz. Posudek. Dům a jeho příslušenství jsou ve velmi špatném technickém stavu, v současnosti obývá nemovitost bezdomovec, dům byl vykraden – chybí vnitřní vybavení. Stáří domu je 80 let. Dům má základy kamenné, svislé konstrukce zděné, stropy dřevěné, krov dřevěný vázaný, krytina z osinkocementové šablony, klempířské konstrukce z pozinku, vnitřní omítky vápenné, vnější omítky vápenocementové, okna špaletová, povrchy podlah z betonu, elektroinstalace světelná i motorová. Příslušenství domu tvoří hospodářská budova s dílnou, která je stejně jako rodinný dům ve velmi špatném technickém stavu, mokrá. Na pozemku se dále nachází pergola s kamenným krbem. Stáří hospodářské budovy je 80 let, stáří pergoly a krbu je 30 let.
-3-
7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům č. p. 115 1.2. Garáž s dílnou 1.3. Pergola s krbem
-4-
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. rodinný dům č. p. 115 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 5, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111
Výpočet jednotlivých ploch: Plocha Název 4,00x4,00 I.PP I.NP 2,30x1,60 2,20x6,20 12,00x11,20 10,86x11,20 zastřešení 10,86x11,20
= = = = = =
[m2] 16,00 3,68 13,64 134,40 121,63 121,63
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška plocha 16,00 m2 1,80 m 3,68 m2 2,35 m 2 13,64 m 2,70 m 134,40 m2 2,90 m 2 121,63 m 4,10 m 121,63 m2 1,90 m
Název I.PP I.NP
zastřešení Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor I.PP (4,00x4,00)x(1,80) I.NP (2,30x1,60)x(2,35) (2,20x6,20)x(2,70) (12,00x11,20)x(2,90) (10,86x11,20)x(4,10) zastřešení (10,86x11,20)x(1,90)
= = = = = =
-5-
[m3] 28,80 m3 8,65 m3 36,83 m3 389,76 m3 498,69 m3 231,10 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
I.PP I.NP
PP NP NP NP NP Z
zastřešení Obestavěný prostor - celkem: Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy
kamené zděné tl. 45 cm dřevěné krov dřevěný, vázaný osinkocementová pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenocementové
dřevěná špaletová betonová mazanina světelná, třífázová
Hodnocení standardu S S S -6-
Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90
Část [%] 100 100 100
Obestavěný prostor 28,80 m3 8,65 m3 36,83 m3 389,76 m3 498,69 m3 231,10 m3 1 193,83 m3
Hodnocení standardu S S S S S S S S C C C C S S P C S C C C C C C C C C
Koeficient 1,00 1,00 1,00
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Upravený obj. podíl 8,20 21,20 7,90
4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů
S S S S S C C C C S S P C S C C C C C C C C C
7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 1,00 0,46 0,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,00 0,00 0,00 0,00 5,20 2,20 0,46 0,00 4,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 69,66
Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 8,20 64,00 1,00 5,25 7,54 80 150 53,33 1. Základy S 8,20 36,00 1,00 2,95 4,24 52 150 34,67 2. Zdivo S 21,20 64,00 1,00 13,57 19,48 80 80 100,00 2. Zdivo S 21,20 36,00 1,00 7,63 10,95 52 80 65,00 3. Stropy S 7,90 64,00 1,00 5,06 7,26 80 80 100,00 3. Stropy S 7,90 36,00 1,00 2,84 4,08 52 80 65,00 4. Střecha S 7,30 64,00 1,00 4,67 6,70 80 80 100,00 4. Střecha S 7,30 36,00 1,00 2,63 3,78 52 70 74,29 5. Krytina S 3,40 64,00 1,00 2,18 3,13 80 80 100,00 5. Krytina S 3,40 36,00 1,00 1,22 1,75 52 52 100,00 6. Klempířské konstrukce S 0,90 64,00 1,00 0,58 0,83 80 80 100,00 6. Klempířské konstrukce S 0,90 36,00 1,00 0,32 0,46 52 52 100,00 7. Vnitřní omítky S 5,80 64,00 1,00 3,71 5,33 80 80 100,00 7. Vnitřní omítky S 5,80 36,00 1,00 2,09 3,00 52 52 100,00 8. Fasádní omítky S 2,80 64,00 1,00 1,79 2,57 80 80 100,00 8. Fasádní omítky S 2,80 36,00 1,00 1,01 1,45 52 52 100,00 13. Okna S 5,20 64,00 1,00 3,33 4,78 80 80 100,00 13. Okna S 5,20 36,00 1,00 1,87 2,68 52 52 100,00 14. Podlahy obytných místností S 2,20 64,00 1,00 1,41 2,02 80 80 100,00 14. Podlahy obytných místností S 2,20 36,00 1,00 0,79 1,13 52 52 100,00 -7-
Opot. z celku 4,0211 1,4700 19,4800 7,1175 7,2600 2,6520 6,7000 2,8082 3,1300 1,7500 0,8300 0,4600 5,3300 3,0000 2,5700 1,4500 4,7800 2,6800 2,0200 1,1300
15. Podlahy ostatních místností P 1,00 15. Podlahy ostatních místností P 1,00 17. Elektroinstalace S 4,30 17. Elektroinstalace S 4,30 Součet upravených objemových podílů:
64,00 36,00 64,00 36,00
0,46 0,29 0,42 80 0,46 0,17 0,24 52 1,00 2,75 3,95 80 1,00 1,55 2,23 52 69,66 Opotřebení:
80 52 80 52
100,00 100,00 100,00 100,00
0,4200 0,2400 3,9500 2,2300 87,4788
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= x x x x
Základní cena upravená [Kč/m3] 3 Plná cena: 1 193,83 m x 2 165,23 Kč/m3
= =
2 165,23 2 584 916,53 Kč
Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 87,4788 % Úprava ceny za opotřebení
-
2 261 253,96 Kč
Rodinný dům č.p. 115 - zjištěná cena
=
323 662,57 Kč
2 290 0,6966 0,8500 2,1550 0,7410
1.2. garáž s dílnou Zatřídění pro potřeby ocenění: Garáž § 8: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
typ B zděná nebo železobetonová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha I.NP 6,20x13,40 zastřešení 6,20x13,40
= =
[m2] 83,08 83,08
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška plocha 83,08 m2 2,90 m 83,08 m2 0,60 m
Název I.NP zastřešení Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor I.NP (6,20x13,40)x(2,90) zastřešení (6,20x13,40)x(0,60)
= =
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) -8-
[m3] 240,93 m3 49,85 m3
Název
Typ
I.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úpravy povrchů 7. Úpravy povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
osinkocementová šablona pozinkovaný plech omítky
Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy S 2. Obvodové stěny S 3. Stropy S 4. Krov X 5. Krytina S 6. Klempířské konstrukce S 7. Úpravy povrchů S 7. Úpravy povrchů C 8. Dveře S 9. Okna S 10. Vrata S 11. Podlahy S 12. Elektroinstalace S Součet upravených objemových podílů
Obj. podíl [%] 6,20 30,10 26,20 0,00 5,70 2,90 4,80 4,80 2,70 1,40 6,80 7,20 6,00
Část [%] 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100
Obestavěný prostor 240,93 m3 49,85 m3 290,78 m3
Hodnocení standardu S S S X S S S C S S S S S Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 6,20 30,10 26,20 0,00 5,70 2,90 2,40 0,00 2,70 1,40 6,80 7,20 6,00 97,60
Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 6,20 100,00 1,00 6,20 6,35 80 150 53,33 2. Obvodové stěny S 30,10 100,00 1,00 30,10 30,84 80 80 100,00 3. Stropy S 26,20 100,00 1,00 26,20 26,84 80 80 100,00 5. Krytina S 5,70 100,00 1,00 5,70 5,84 80 80 100,00 -9-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100
Opot. z celku 3,3865 30,8400 26,8400 5,8400
6. Klempířské konstrukce S 2,90 7. Úpravy povrchů S 4,80 8. Dveře S 2,70 9. Okna S 1,40 10. Vrata S 6,80 11. Podlahy S 7,20 12. Elektroinstalace S 6,00 Součet upravených objemových podílů:
100,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
1,00 2,90 2,97 80 1,00 2,40 2,46 80 1,00 2,70 2,77 80 1,00 1,40 1,43 80 1,00 6,80 6,97 80 1,00 7,20 7,38 80 1,00 6,00 6,15 80 97,60 Opotřebení:
80 80 80 80 80 80 80
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
2,9700 2,4600 2,7700 1,4300 6,9700 7,3800 6,1500 97,0365
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 9): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= x x x x
1 375 0,9760 0,8500 2,1030 0,7410
Základní cena upravená [Kč/m3] 3 Plná cena: 290,78 m x 1 777,58 Kč/m3
= =
1 777,58 516 884,71 Kč
Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 97,0365 % Úprava ceny za opotřebení
-
501 566,83 Kč
Garáž s dílnou - zjištěná cena
=
15 317,88 Kč
1.3. pergola s krbem Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
32.1. Pergola tunelová dřevěná z hranolů a fošen 3,00x4,00 = 12,00 m2 zastavěné plochy 242
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 12,00 m2 x 1 450 Kč / m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:
= x x x =
17 400 Kč 0,8500 2,3390 0,7410 25 634,01 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % x S ÷ PCŽ = 100 % x 30 ÷ 30 = 100,000 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 14 činit 85 %
-
21 788,91 Kč
Pergola s krbem - zjištěná cena
=
3 845,10Kč
- 10 -
C. Rekapitulace vyhláškových cen nemovitostí Výsledné vyhláškové ceny 1. Ocenění staveb 1.1. rodinný dům č.p. 115 1.2. garáž s dílnou 1.3. pergola s krbem
323 662,60 Kč 15 317,90 Kč 3 845,10 Kč
1. Ocenění staveb celkem
342 825,60 Kč
Celkem
342 825,60 Kč
Výsledná vyhlášková cena po zaokrouhlení dle § 46: 2. Věcná břemena 3. Práva a závazky
342 830,-- Kč 0,-- Kč 0,-- Kč
D. Porovnání 1) Dům rodinný, obytná plocha 250 m² Cena: 320 000,- Kč Rodinný dům 5+1 v obci. Dům se nachází v zastavěné části obce s přístupem ze zpevněné komunikace s možností napojení na veřejné rozvody inženýrských sítí-vody, plynu a elektro. Dům je částečně podsklepen, má jedno nadzemní podlaží, nutná celková rekonstrukce objektu, či demolice. Stáří domu je 82 let. 2) Dům rodinný, obytná plocha 290 m² Cena: 380 000,- Kč Rodinný dům na okraji obce, vhodný k celkové rekonstrukci. Obytná plocha 290 m², čtyři místnosti, provizorní sociální zařízení. Nutná rekonstrukce. V obci je plyn, obecní vodovod, elektrika 220, 380V, možná půdní vestavba. Stáří domu je 80 let. 3) Dům rodinný, obytná plocha 275 m² Cena: 390 000,- Kč Rodinný přízemní dům se zahradou, jedná se o cihlový dům s možností úprav dle vlastních představ. V 1NP se nachází 2 pokoje, kuchyň, z půdní výstavby lze udělat další 2 velké pokoje. Dům je v započaté amatérské, nova elektřina. Stáří domu je 82 let. 4) Dům rodinný, obytná plocha 260 m² Cena: 430 000,- Kč Rodinný dům v obci. Dům je určen ke kompletní rekonstrukci. V přízemí se nachází tři místnosti s kuchyní, bez sociálního zařízení. Půdní prostory nejsou využívány. Stáří domu je 85 let.
- 11 -
5) Dům rodinný, obytná plocha 320 m² Cena: 270 000,- Kč Rodinný dům o velikosti 5+1 s garáží. Dům se nachází v klidné části a v blízkosti centra města. Dům je potřeba celkově zrekonstruovat. Plynová přípojka v obci. Stáří domu je 82 let.
E. Obvyklá cena Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje žádný závazný předpis, k dispozici je pouze doporučená odborná literatura, respektive znalecké standardy. V zákonu č. 120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst. 5 uvedeno: „Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu“ – dále odkaz na §2 odst. 1 zákona č.151/1997 Sb. Obvyklá cena je definována v § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Obvyklá cena (tržní, obecná) – je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. V současné době „ekonomické krize“ je obvyklá cena (hodnota) touto značně ovlivněna. Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) je provedeno na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, avšak mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Dále je potřeba postihnout veškeré právní vztahy, které jsou na nemovitosti vázány, tj. nemovitosti postavené na pozemcích jiných vlastníků či nemovitosti vlastněné podílově jsou obtížněji obchodovatelné. Obvyklá cena je u majetkového podílu velmi těžko stanovitelná, tudíž znalec při jejím vyčíslení vychází z obvyklé ceny celku a výše majetkového podílu. Metody použité při odborném odhadu obvyklé ceny: Cena zjištěná – (tzv. „administrativní cena“) – jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni ocenění. Touto metodou jsou oceněny všechny stavby hlavní, vedlejší - 12 -
a pozemky, kromě porostů (§41 a §42), neboť cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter (tyto objekty jsou však ve výsledné obvyklé ceně zohledněny) Porovnávací hodnota – (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) – v principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídající schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního a odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - Obec s veškerou občanskou vybaveností Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: -
Nutná totální rekonstrukce nemovitosti a jejího příslušenství Nemovitost se nachází na cizím pozemku Nemovitost v současnosti obývána bezdomovcem Nemovitost je ve velmi špatném technickém stavu
Obvyklou cenu stanovuji na základě znalosti trhu s výše uvedenými nemovitostmi, se zvážením všech okolností, které mají na cenu vliv tj. jejich slabých i silných stránek. Rodinný dům se nachází v obci Jindřichov. V současnosti jsou nabízeny srovnatelné nemovitosti co do velikosti, vnitřního vybavení, technického stavu a stáří v cenách od 270 tis. do 430 tis. Kč. Byla použita internetová databáze, informace od realitních kanceláří v místě a vlastní databáze znalce. K přihlédnutím k výše uvedenému stanovuji
Obvyklá cena nemovitosti podle odhadu znalce = 320 000,--Kč V Olomouci, 24. 4. 2012
F. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.7.1998, č.j. Spr 2359/98 a ze dne 24.11.1999, č.j. Spr 2359/99 dne 28. 11. 2008, č.j. 4331/2008 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady movitostí, podniků a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1552-121/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1552-121/2012.
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -