-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 869-396/2012 o odhadu ceny obvyklé nemovitosti – budovy občanské vybavenosti č.p. 108 na pozemku parc.č. 150/2, včetně pozemků a příslušenství, v k.ú. a obci Otice, okresu Opava (LV č. 458)
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní 23 738 01 Frýdek-Místek
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00351/11-163
Podle stavu ke dni 30.11.2012 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 18 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 3.12.2012
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Hospůdka TAGO Adresa nemovitosti: Slavkovská 108 Okres: Opava Obec: Otice Katastrální území: Otice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 30.11.2012. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 458 pro k.ú. Otice ze dne 5.11.2012. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00351/11-163 o ustanovení znalce. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitostí je v KN na LV č. 458 ke dni 5.11.2012 zapsán: Hrubý František, Palonín 117, 789 83 Loštice Omezení vlastnického práva: V části C LV jsou, zapsána tato omezení: - Věcné břemeno – oprávnění podle smlouvy ze dne 1.9.1998 ve prospěch Správa a údržba silnic Opava - Nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zástavní právo exekutorské blíže viz LV v příloze Dle sdělení vlastníka je nemovitost údajně pronajata (na dobu určitou). Na žádost znalce vlastník nepředložil znalci tuto nájemní smlouvu – z tohoto důvodu není k této smlouvě v tomto ocenění přihlíženo.
-36. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je objekt budovy „Hospůdka TAGO“ č.p. 108, situovaný v západní zastavěné části obce Otice, ul. Slavkovská, katastrální území Otice, okres Opava, kraj Moravskoslezský. Objekt budovy je umístěn na pozemku parc. č. 150/2 zastavěná plocha a nádvoří. Okolní zástavbu tvoří převážně rodinné domy a objekty s drobným živnostenským podnikáním. Přístup a příjezd k objektu budovy je ze zpevněné veřejné komunikace, směr Slavkov, v místě je možnost napojení na přípojky inženýrských sítí – vodu, plyn, kanalizaci a elektřinu. Předmětem ocenění je rovněž pozemek zastavěný stavbou objektu budovy parc. č. 150/2 zastavěná plocha a nádvoří. Na oceňovaném pozemku se nachází příslušenství objektu, které tvoří přístřešek venkovního posezení a související venkovní úpravy. Na pozemku p.č. 150/2 se dále nachází žumpa. K žumpě se dále váže věcné břemeno popsáno v další části posudku. Pozitiva oceňované nemovitosti: - dobrý technický stav - objekt po částečné rekonstrukci (podkroví) Negativa: nebyla shledána
7. Obsah posudku I) Ocenění dle vyhlášky II) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Výpis z Katastru nemovitostí - Srovnávané nemovitosti
-4-
B. Posudek I) Ocenění dle vyhlášky Popis 1) Nemovitost – budova občanské vybavenosti č.p. 108 Jedná se o objekt budovy zděný, částečně podsklepený, obdélníkového půdorysu, s jedním nadzemním podlažím, podkrovím, zastřešený sedlovou střechou s nestejným spádem, přilehlý na štítovou stěnu sousedního objektu. Objekt je napojen na přípojku elektřiny, plynu, vody a kanalizace. Přístup k objektu je z ulice Slavkovská, zadní vstup navazuje na venkovní zastřešené posezení. Přízemí objektu je ke dni ocenění užíváno jako restaurace, v podkroví objektu se nachází salónek pro příležitostné oslavy. Dispoziční uspořádaní 1. PP - sklepní prostory, schodiště 1. NP – vchod, restaurační místnost, výčep, kuchyň, chodba, schodiště, sklad, sociální zařízení pro hosty a zaměstance Podkroví – schodiště, salónek, výčep, sklad, chodba, sociální zařízení Objekt budovy byl původně postaven k rodinnému bydlení před cca 100 roky. V roce 1992 byla provedena změna užívání stavby na pohostinství včetně souvisejících stavebních úprav. V roce 1998 byl objekt plynofikován s provedením ÚT, v roce 2005 byla vyměněna okna. V roce 2009 bylo provedeno provozní podkroví a částečná úprava střešní konstrukce. Technický stav objektu odpovídá konstrukčnímu uspořádání, provedeným změnám v užívání, stáří a běžné údržbě. Z důvodu chybějící izolace proti zemní vlhkosti je značně provlhlé obvodové zdivo v suterénu objektu. Výpočet opotřebení se provede vzhledem k provedeným stavebním úpravám metodou analytickou. Příslušenství nemovitosti je standardního rozsahu a provedení a sestává z přístřešku pro venkovní posezení a související venkovní úpravy (zpevněné plochy, oplocení, přípojky IS). 2) Pozemek Jedná se o pozemek pod objektem budovy „Hospůdka TAGO“ parc. č. 150/2 vedený v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 148 m2. Pozemek je situován v zastavěné části obce, je přístupný ze zpevněné veřejné komunikace, pozemek je napojený na přípojky IS: – vodu, plyn, elektřinu a kanalizaci.
Ocenění č.p. 108 Výpočet výměr Zastavěná plocha 1.PP: 6,95 x 4,75 = 33,01 m2 1. NP: 8,60 x 12,50 = 107,50 m2
-5Obestavěný prostor Spodní stavba Vrchní stavba Zastřešení CELKEM obestavěný prostor
72,69 m3 327,88 m3 282,46 m3 682,97 m3
Způsob ocenění Oceňovaný objekt budovy „Hospůdka TAGO“ je zděný, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím, podkrovím se sedlovou střechou ze strany ulice s mírným spádem. Zastavěná plocha objektu přesahuje 100m2, dle přílohy č.2 § 3 vyhlášky, se tedy jedná o budovu typu „G“ (budovy restauračních zařízení, CZ-CC 121). Cena objektu se zjistí nákladovým způsobem podle § 3 vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. Výpočet ceny nákladovým způsobem Budova - § 3, příloha č. 2 Základní cena Obestavěný prostor objektu Průměrná výška podlaží Průměrná zastavěná plocha podlaží Koeficient druhu konstrukce Koeficient zastavěné plochy Koeficient výšky podlaží Koeficient polohový Koeficient změny cen staveb Koeficient prodejnosti Opotřebení analytickou metodou Koeficient vybavení stavby Zákl. cena upravená bez Kp
CZ-CC 121 2 710,00 Kč/m3 682,97 m3 2,79 m 82,67 m2 0,939 0,99984 1,05269 0,85 2,074 0,777 51,08 % (z výpočtu výše)
K4
Cena ke dni odhadu s koeficientem prodejnosti
Cena objektu budovy „Hospůdka TAGO“ zjištěná:
4 376,21
3
Kč/m
ZC x K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x Ki
Zákl. cena upravená s Kp ZC x K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x Ki x Kp Rok odhadu Rok pořízení Stáří Způsob výpočtu opotřebení (lineární/analyticky) Opotřebení stavby Výchozí cena stavby Stupeň dokončení stavby Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Odpočet na opotřebení stavby 51,08 % Cena ke dni odhadu bez koeficientu prodejnosti
0,92684 3
ZCU Kč/m
S
roků
O CN D CND O
% Kč % Kč Kč Kč
3 400,32 2012 1911 101 analyticky 51,08 2 988 820,14 100 2 988 820,14 -1 526 689,33 1 462 130,81
CN
Kč
1 136 075,64
1 136 075,65 Kč
-6Příslušenství – Zahradní pergola 40,00 m2 1998 43,33 % 1 450,00 Kč/jedn. 0,85 2 897,61 Kč/jedn. 115 904,40 Kč -50 221,38 Kč 51 035,71 Kč
Výměra Rok pořízení Opotřebení Základní cena podle přílohy č. 11 Koeficient polohový Základní cena upravená bez Kp Výchozí cena (bez Kp) Opotřebení Cena ke dni odhadu s Kp
Cena zahradní pergoly zjištěná:
51 035,71 Kč
Pozemek Podle § 9 odst. 1) písm. a) zákona č. 151/1997 Sb., jde o pozemek stavební. V obci Otice není ke dni Ocenění vydána cenová mapa stavebních pozemků, ocenění se provede podle odst. 2) § 28 Stavební Pozemky, vyhláška č. 3/2008 Sb., (oceňovací vyhlášky), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. Podle odst. 1 písm. f) § 28 vyhlášky se základní cena pozemku vypočte podle vzorce: ZC = Cp x 3,00 Kčúm2. Tato cena se podle odst. 2) upraví přirážkami a srážkami dle přílohy číslo 21 tabulky č. 1 a koeficienty Ki z přílohy číslo 38 a Kp z přílohy č. 39. Podle přílohy č. 21 se v daném případě uplatní následující srážky a přírážky: pol. č. 2.11 – možnost napojení na plynovod Srážky a přirážky celkem
+ 10 % + 10 %
Kp pro okres Opava, obec s 1 355 obyvateli – příl. č. 39, sloupec 2 Ki pro hlavní stavbu: podle přílohy č. 38 (CZ-CC 121)
0,777 2,074
Ocenění stavebního pozemku podle § 28 odst. 1,2 vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. Parcela č.
Druh
150/2
zastavěná plocha a nádvoří
Výměra ZC Poloha ZCU 1 Úprava (m2) (Kč/m2) % (Kč/m2) % 148
112,9
0
Celkem pozemek parc. č. 150/2
Cena stavebního pozemku zjištěná:
112,9
+ 10
Ki
Kp
2,074 0,777
Koef.
ZCU II (Kč/m2)
Cena (Kč)
1
200,12
29 618,45
Kč
29 618, 45
29 618,45 Kč
-7Rekapitulace Rekapitulace ocenění nemovitostí dle vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. Cena s Kp (Kč) Nemovitost Objekt budovy "Hospůdka TAGO" č. p. 108 1 136 075,64 Zahradní pergola 51 035,71 Pozemek stavební parc. č. 150/2 29 618,45 Celkem nemovitosti 1 216 729,80 Celkem nemovitosti zaokrouhleno
1 216 730
Cena nemovitosti zjištěná (zaokrouhleno):
1 216 730 Kč
II) Odhad ceny obvyklé Popis objektu je proveden v předcházející části posudku Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s rodinnými domy. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovitosti se nabízí obdobné nemovitosti v rozmezí cca 1 200 tis. až 2 500 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 20%. Příklady obdobných nemovitostí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 4
-8Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: Oceňovaná nemovitost Otice ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku zastavěná plocha užitná podlahová plocha prodejní/nabídková cena celkem EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce korekce pro typ trans. datum nabídky/prodeje korekce pro datum nabídky FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu korekce pro tech. stav funkční využití nemovitosti korekce pro fce využítí další rozvoj nemovitosti korekce pro další rozvoj
nemovitost 1 Čermná ve Slezsku
148 107 184
325 198 198 1 300 000 nabídka
nemovitost nemovitost 2 3 Hať
Vávrovice
308 250 350 2 190 000 nabídka
253 130 182 2 250 000 nabídka
0,85 XII.12 1,00
0,85 XII.12 1,00
0,85 XII.12 1,00
horší 1,03 horší 1,03 srov. 1,00
srov. 1,00 srov. 1,00 lepší 0,90
lepší 0,97 srov. 1,00 srov. 1,00
lokalita/přístupnost korekce pro lokalitu
horší 1,05
srov. 1,00
srov. 1,00
velikost objektu a pozemku korekce pro velikost objektu korekce pro velikost pozemku
větší 0,95 0,90
větší 0,90 0,93
větší 0,97 0,97
1 052 427
1 402 268
1 745 487
Indikovaná hodnota nemovitosti
1 400 061
Cena nemovitosti zjištěna srovnáním (orientační):
1 400 061 Kč
Po provedené celkové analýze nemovitosti, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši 1 400 061 ,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu staveb, pozemků, tak i příslušenství. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem
1 400 000,- Kč
-9-
Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny:
Pro ocenění nemovitosti byly použity tyto metody: Ocenění dle vyhlášky - Cena nemovitosti zjištěná (zaokrouhleno): Ocenění dle srovnávací metody - Srovnávací hodnota (zaokrouhleno):
1 216 730 Kč 1 400 000,- Kč
Obvyklá cena nemovitosti: objekt občanské vybavenosti č.p. 108 situovaný na pozemku parc.č. 150/2, pozemek p.č. 150/2 a příslušenství sestávající z přístřešku pro venkovní posezení a související venkovní úpravy, v k.ú. a obci Otice, okresu Opava (LV č. 458), je stanovena ke dni 30.11.2012. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovitosti k datu ocenění ve výši 1 400 000,- Kč.
Ocenění věcného břemene: Na nemovitosti vázne věcné břemeno spočívající v užívání stávající žumpy na pozemku p.č. 150/2, kdy povinný (vlastník nemovitosti) je povinen toto právo strpět. Dle předložené smlouvy o zřízení věcného břemene s právními účinky vkladu k 14.4.1999 vyplývá, že povinný má nárok na úhradu nákladů spojených s provozem žumpy a to ve výši 5% ročně. Jelikož nelze objektivně zjistit roční užitek vyplývající z uvedeného věcného břemene, stanovuji cenu tohoto věcného břemene odborným odhadem v souladu se zákonem ve výši 10 000,- Kč.
- 10 -
III. Rekapitulace Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovitosti:
Cena obvyklá
1 400 000,- Kč
Slovy: jedenmiliončtyřistatisíc Kč
Ocenění věcného břemene:
- 10 000,- Kč
Slovy: desetitisíc Kč
Cena obvyklá nemovitosti s věcným břemenem
1 390 000 Kč
Slovy: jedenmiliontřistadevadesáttisíc Kč
Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovitosti z dražby vyjma uvedeného věcného břemene oceněného výše.
V Ostravě, 3.12.2012
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 869-396/2012 znaleckého deníku.
- 11 Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 458 Příloha č. 4: Srovnávané nemovitosti
Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti
- 12 -
- 13 Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí