Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 2012 Typ nemovitosti Účel ocenění
1329 / 6 /
Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáže v současném stavu exekuční řízení
Předmět ocenění Budova RD č.p. 2, LV č. 321 na pozemku parc.č. St. 2/3 pozemek parc.č. St. 2/3, LV č. 321 Adresa Kraj Jihočeský kraj Kat. území Číměř Část obce dle LV Číměř
Obec Ulice
Číměř
Počet obyvatel 738 č.p. 2
Objednatel Exekutorský úřad Písek JUDr. Stanislav Pazderka Prokopova č.p. 339 č.o. 14 397 01 Písek Vlastnictví Budova RD č.p. 2
pozemek parc.č. St. 2/3
Tel. E-mail IČ DIČ Roček Václav - Číměř, Číměř 2 Ročková Miroslava - Číměř, Číměř 2 Vladimír Zelenka - Číměř, Číměř 2 Zelenková Ivana - Číměř, Číměř 2 Roček Václav - Číměř, Číměř 2 Ročková Miroslava - Číměř, Číměř 2 Vladimír Zelenka - Číměř, Číměř 2 Zelenková Ivana - Číměř, Číměř 2
Zpracováno pro
exekutora
Vypracoval Licence číslo
Ing. Vomáčková Marie sídl. 5. května 885 391 65 Bechyně email:
[email protected]
0664
382210825 podatelna@exekucepisek .cz
Počet stran textu 7 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha
1/4 1/4 1/4 1/4 1/4 1/4 1/4 1/4 Dne 28.6.2012 Ke dni 28.6.2012 Prohlídka dne 28.6.2012
tel: 731 573408 381213813 Počet stran příloh
215 m2
11
1 900 Kč/m2
408 500 Kč
410 000 Kč Čtyřistadeset tisíc Kč 102 500 Kč
Obvyklá cena - současný stav Obvyklá cena - současný stav podíl id. 1/4
-1-
stodva tisíc pět set Kč Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti klad- dům v centru obce zápor - špatný technický stav, nedořešený přístup Podmínky platnosti ceny cena obvyklá je platná k datu ocenění podíl id. 1/4 činí 102500,- Kč Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav
6 658 000 Kč Šest milionů šestsetpadesátosm tisíc Kč
Vyhodnocení rizik nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným ANO stavem) ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku NE k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup jednou stranou je obrácena k obecnímu pozemku, přístup je však z pozemku cizího vlastníka nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, ANO např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. – ANO břemeno vedení IS, ochranná pásma NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. na listu vlastnictví jsou zapsána zástavní práva soudcovská, exekutorská, exekuční příkazy k prodeji, nařízení exekucí NE stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost stavba je ve zhoršeném až havarijním stavu ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům ANO stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného ANO povodňového plánu ANO stavba je dokončena ANO zpracovatel ocenění je odhadcem exekutora
REET: Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu jedná se o exekuci spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/4 Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu darovací smlouva ze dne 27.11. 2003
-2-
ANO
Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 321, vyhotovil Exekutorský úřad Písek 11.4. 2011. Snímek kat. mapy pro k.ú. Číměř, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec 27.6.2012. Datum předání kompletních podkladů 28.6.2012 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 321, vyhotovil Exekutorský úřad Písek 11.4. 2011. Snímek kat. mapy pro k.ú. Číměř, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec 27.6.2012.
-3-
Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Číměř leží 10 km jihovýchodně od města Jindřichův Hradec v nadmořské výšce 525 m, při severozápadním břehu Koštěnického potoka, zvaného dříve Dračice, v širokém a hlubokém údolí. V současné době má i s dalšími šesti správně přidruženými částmi : Bílou, Dobrou Vodou, Potočnou, Novou Vsí, Sedlem a Lhotou 710 obyvatel.
Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci centrální část obce Okolní zástavba zástavba RD V obci se nalézá několik restauračních zařízení a obchod se smíšeným zbožím. Místo je také napojeno na síť cyklistických stezek. Mezi Číměří a blízkou Dobrou Vodou je lokalizován lom , v němž stále probíhá těžba.V současné době místní bohatou historii připomíná iniciativa místních samospráv vedoucí k propagaci turismu, obcí je trasována turistická stezka věnovaná právě v minulosti rozkvétajícímu textilnímu průmyslu. Oceňovaný rodinný dům se nachází v centrální části obce, proti kostelu. Informace o nemovitosti Dům čp. 2 je v katastru nemovitostí veden jako občanská vybavenost, svým charakterem odpovídá definici rodinného domu, má dvě nadzemní podlaží, nevyužité podkroví a jsou zde tři bytové jednotky. Dům byl původně farou patřící ke zdejšímu kostelu, je starý stejně s kostelem, tedy přes sto let. Jedná se o samostatně stojící dům zděný, převážně z kamenného zdiva, do domu jsou dva vchody, jeden ze severovýchodní strany, z něhož je přístup do prostor po skladování ( paliva ) a po dřevěném schodišti do patra kde jsou dva byty, a vstup na společné suché WC, dále je zde vstup na půdu. Dům je v havarijním technickém stavu, neudržovaný, v domě i okolo domu je živelná skládka. Střecha, krytina, klempířské konstrukce, zdivo, fasáda, podlahy, okna a celý dům je v naprosto zanedbaném stavu bez jakékoli údržby, do domu byla nově přivedena pouze elektřina Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník parc.č. 926/3 SJM Hašek Josef a Hašková Olivie parc.č. 2138 SJM Hašek Josef a Hašková Olivie
Způsob využití pozemku ostatní plocha ostatní plocha
Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po nezpevněné komunikaci. Příjezdová komunikace vykazuje závady: omezený příjezd. na pozemcích v okolí domu je neřízená skládka Přístup a příjezd je po právní stránce řešen není řešeno vůbec. smlouva o věcném břemenu, nebo odkoupení části pozemku po oddělení GP Popis nemovitosti Počet PP 0 Počet koupelen Vybavení koupelny vana, umyvadlo vana, umyvadlo vana, umyvadlo
Počet NP
2
3
Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Počet podkroví
0
226 m2
Zastavěná plocha 1.NP
Počet kuchyní Vybavení kuchyně sporák na pevná paliva
3
Ne
Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Počet bytových jednotek 3 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Každá bytová jednotka má vlastní vytápění Celý RD má společné vchod, měření elektro, měření vody dům je ve špatném technickém stavu, obyvatelný - je obydlený Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný
Ne
Ano
Technický stav Budova RD
Stav zhoršený - havarijní Stáří roků Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby poškozená střešní krytina, porucha krovů, trhliny ve zdivu
odhadem 200 85 % vykazuje
Popis prvků dlouhodobé životnosti tašková krytina, poškozená, krov ve špatném stavu, klempířské konstrukce chybí, praskající zdivo u WC
-4-
Popis prvků chránících nemovitost před povětrnostními vlivy špatná krytina, chybí část klempířských konstrukcí, okna ve špatném stavu Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 1 902 m3 Cena
3 500 Kč/m3
Cena celkem
6 658 000 Kč
Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 226 m2 Cena pozemků
150 Kč/m2
Cena celkem
34 000 Kč
Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do žumpy Kanalizace do vlastní ČOV Dálkové vytápění
napojeno není přivedeno na hranici pozemku není
Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn
napojeno není není není
není
Popis provedení budovy Konstrukce
Provedení
%
%
Provedení
dokonč
bez izolací
100
100
izolace proti zemní vlhkosti stropy
dřevěné trámové a klenby
100
valbový kamenného zdiva v tl. do 90 cm vápenná omítka štuková dvojitá dřevěná špaletová prkenné
100 100
střešní krytina vnější úpr. povrchů
pálená tašková jednoduchá omítka vápenná hladká
100 100
100 100 100
dřevěné hladké lakované betonová mazanina
100 100 100
kamna na pevná paliva studené ne
100 100 100
schodiště dveře podlahy nebytových místn. elektro rozvod plynu
světelný a motorový rozvod ne
100 100
základy
kamenné
100
svislé nosné konstrukce krov obvodové stěny z
zděné
vnitřní úpr. stěn okna podlahy obytných místn. vytápění rozvod vody zdroj teplé vody
Konstrukce
dokonč
1.NP - výčet místností obytná plocha sklep
plocha koeficient KZp započit. plocha 60.00 m2 1.0 60.00 m2 2 70.00 m 0.5 35.00 m2 130.00 m2
Součet ploch za podlaží 2.NP - výčet místností obytná plocha
95.00 m2
plocha koeficient KZp započit. plocha 120.00 m2 1.0 120.00 m2 120.00 m2
Součet ploch za podlaží
-5-
120.00 m2
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: M&M reality holding a.s., datum změny inzerátu 1.6.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 250.0 m2 2 Podlahová plocha 100.0 m Celková výměra všech pozemků 560.0 m2 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
490 000 Kč 10 % 441 000 Kč
4 900 Kč/m2 4 400 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům Číměř na Jindřichohradecku o celkové ploše 560 m2, z toho 250 m2 má dům, který se skládá z obytné části a kovárny. Obytná část o dispozici 2+1, velké prostory pro případné komerční využití nebo přestavbu a možnost půdní vestavby. Pěkná zahrádka za domem, jihovýchodně orientovaná
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: PROLUX Consulting Int. s.r.o., datum změny inzerátu 28.6.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 861.0 m2 2 Podlahová plocha 100.0 m Celková výměra všech pozemků 861.0 m2 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
496 000 Kč 10 % 446 000 Kč
5 000 Kč/m2 4 500 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům - zemědělská usedlost v obci Senotín, má výměru 861 m2 a je dispozičně řešen jako 3+1. Nemovitost je v původním stavu a je přízemní. Dům má dřevěná okna a střechu krytou eternitem. Podlahové krytiny jsou v domě tvořeny linoleem. Do domu je zavedena elektřina 220/380V a kanalizace je řešena jímkou. Pro odběr vody je zde k dispozici vlastní studna. Vytápění je zajištěno topením na tuhá paliva. K domu náleží ještě pozemek, na kterém najdeme kůlnu. Součástí domu je také garáž. V okolí domu je dostatek parkovacích míst a udržované přístupové a příjezdové cesty. V obci najdeme běžnou občanskou vybavenost. Ostatní služby jsou v Nové Bystřici. Dopravní spojení je zajištěno pravidelnou linkou autobusu.
-6-
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: M&M reality holding a.s., datum změny inzerátu 26.6.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 160.0 m2 Podlahová plocha 300.0 m2 Celková výměra všech pozemků 249.0 m2 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
3 000 Kč/m2
899 000 Kč 5 % 854 000 Kč
2 800 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům, CP 249 m2, nachází se cca 300m od centra města, tři bytové jednotky (3+1, 2+1 a 1+1, z toho 2x bez soc. zařízení), spíž, arkýř, 2x vchod, sklep a menší zahrádka. Krov v dobrém stavu - možnost vytvoření další bytové jednotky. Objekt je napojen na obecní vodovod, plyn, el.energii, přípojka kanalizace v domě. Veškerá občanská vybavenost v místě, Třeboň cca 10 km.
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti
2 800 - 4 500 Kč/m2
441 000 - 854 000 Kč 1 900 Kč/m2
cenu obvyklou odhaduji vzhledem k poloze domu a jeho technickému stavu Vypracoval Licence číslo 0664
Ing. Vomáčková Marie sídl. 5. května 885 391 65 Bechyně
podpis
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích pod čj. 1575Z ze dne 18. 11. 1998 pro základní obor ekonomika, odvětví cena a odhady nemovitostí.
-7-
Fotodokumentace
pohled na dům z ulice
přístavba suchého WC ( prasklé zdivo)
vstup do domu jihozápadní strany ( k bytu v přízemí )
chodba v patře vstup na společné suché WC pro dva byty
dřevěné schodiště domu vstup z severovýchodu
suché WC ( společné pro dva byty)
-8-
Fotodokumentace
kuchyně bytu pana V. Ročka
koupelna bytu pana Ročka V.
kuchyně pana V. Ročka
pokoj pana V. Ročka
pokoj pana V Ročka
pokoj pana V. Ročka
-9-