ZNALECKÝ POSUDEK č. 1431-52/2012 o ceně nemovitostí - obvyklé (obecné) ceně rodinného domu č.p. 731 na pozemku p.č. 1199, ul. Malá č.or. 7, příslušenství, vedlejší stavby dílny, pozemků p.č. 1199, 1200, katastrální území Polanka nad Odrou, obec Ostrava, okres Ostrava – město, kraj Moravskoslezský.
Objednatel posudku:
Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5 400 01 Ústí nad Labem Č.j. 206/012
Účel posudku:
Zjištění ceny jako podklad pro nedobrovolnou dražbu
Posudek vypracoval:
Ing. Radka Honková znalec, bytem Zahradní 36, 746 01 Opava
Datum místního šetření:
20.6.2012
Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 24.6.2012 Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb., ve znění vyhlášky č. 364/2010 Sb., ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb.
Tento posudek obsahuje 21 stran včetně příloh a předává se ve 2 vyhotoveních.
V Opavě 25.6.2012
2
1. 1.1
POPIS Popis situace
Předmětem ocenění je rodinný dům číslo popisné 731, situovaný v zastavěné části katastrálního území Polanka nad Odrou, obec Ostrava, okres Ostrava – město, kraj Moravskoslezský. Oceňovaný rodinný dům je umístěn jako samostatně stojící na pozemku parc.č. 1199 zastavěná plocha a nádvoří, ulice Malá č.or. 7, v části zastavěné převážně rodinnou zástavbou, je přístupný z místní zpevněné komunikace, v době ocenění je v místě možnost napojení na rozvod elektro, vody, plynu a kanalizaci. Dále je předmětem ocenění pozemek zastavěný rodinným domem parc.č. 1199 zastavěná plocha a nádvoří a pozemek tvořící jednotný funkční celek parc.č. 1200 zahrada. Na pozemcích se ke dni ocenění nacházejí vedlejší stavba dílna, sklad, venkovní úpravy a trvalé porosty.
1.2
Fotodokumentace
Rodinný dům
Rodinný dům
Vedlejší stavby
Zahrada
3
Kuchyně 2.NP
2.
Koupelna 2.NP
POSUDEK I - ocenění podle oceňovacího předpisu
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění, a podle vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb., ve znění vyhlášky č. 364/2010 Sb., ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb.
2.1 2.1.1
Rodinný dům ( § 26a ) Popis celkový
Oceňovaný rodinný dům je situován na mírně svažitém pozemku s orientací S, je zděný, částečně podsklepený, má dvě nadzemní podlaží, plochou střechu, celkem dva byty. V době ocenění je dům napojen na veškeré rozvody inženýrských sítí - elektro, vodu, plyn a kanalizaci. Vytápění domu je ústřední s kotlem na plyn.
Dispoziční uspořádání: 1.PP : sklepní prostory 1.NP : vstupní chodba, schodiště, byt 2 + 1 (předsíň, kuchyň, koupelna, WC, dva pokoje 2.NP : předsíň, kuchyň s jídelnou, tři pokoje, koupelna, WC, balkon
2.1.2
Popis konstrukcí RD
Rodinný dům má základy betonové bez izolace proti zemní vlhkosti, zdivo cihelné tl. 450, obklad soklu kabřinec, stropy s rovným podhledem, krytina živičná, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky vápenné hladké, fasáda břízolit, vnitřní obklady keramické sociální zařízení, kuchyně, schodiště betonové s PVC, vnitřní dveře dřevěné profilované do obložkových zárubní, dřevěné hladké do ocelových zárubní, okna dřevěná dvojitá a zdvojená, podlahy betonová mazanina, dřevěné palubky, PVC, textil, vytápění ústřední s kotlem na plyn, elektroinstalace světelná a motorová, rozvod studené a teplé vody, TUV plyn, odpady ze všech zařizovacích předmětů, vana, umývadla, sprchový kout, WC splachovací.
4
2.1.3
Stáří a technický stav
Rodinný dům je užíván dle předložených dokladů od roku 1938, jeho stáří je ke dni ocenění 74 roků. Dům byl postaven původně jako jednopodlažní se sedlovou střechou, v roce 1984 byla provedena nástavba 2.NP. V roce 2008 byl byt ve 2.NP částečně rekonstruován. Současný celkový technický stav domu odpovídá jeho konstrukčnímu uspořádání, stáří, provedené rekonstrukci a běžné údržbě.
2.1.4
Výpočet výměr pro ocenění
Obestavěný prostor celkem………………………………………………………. 780,37 m3
3. 3.1
POSUDEK II - ocenění porovnávacím způsobem Metoda ocenění
Ocenění nemovitostí cenovým porovnáním (komparací), vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Porovnání cen se provádí na základě údajů nalezených v inzerci na internetových stránkách, skutečných prodejů, údajů poskytnutých realitními kancelářemi, vlastní databází atd. Poptávka po nemovitostech uvedeného typu, t.j. „Rodinný dům“ uvedené velikosti, vybavení, zjištěnému technickému stavu, v daném městě a místní lokalitě, je u srovnatelných nemovitostí v souladu s nabídkou. S přihlédnutím ke stavu nemovitosti, jejímu umístění a způsobu využití, mám za to, že oceňovaná nemovitost běžně obchodovatelná.
3.2
Srovnávací nemovitosti
Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti : 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: SReality, datum vložení inzerátu 25.4.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 180.0 m2 Celková výměra všech pozemků 3 100 000 Kč 20 % 2 480 000 Kč
Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
120.0 m2 600.0 m2 17 220 Kč/m2 13 780 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům, Svinov, okres Ostrava - město Rodinný dům samostatně stojící, dvougenerační. V 1.NP domu se nachází byt 2 + 1, v patře byt 3+1. Vytápění je řešeno ústřední s plynovým kotlem. K domu náleží zahrada. Příjezd po zpevněné obecní cestě.
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: SReality, datum vložení inzerátu 22.6.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 165.0 m2 Celková výměra všech pozemků
110.0 m2 2 330.0 m2
5 21 210 Kč/m2
3 500 000 Kč 20 % 2 800 000 Kč
Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
16 970 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům, Polanka nad Odrou, okres Ostrava - město Rodinný dům celopodsklepený, dvougenerační 2+1 a 3+1. Součástí RD je hospodářská budova s garáží a terasou. Dům je po rekonstrukci (výměna dveří a oken, zateplení fasády, eurookna, střešní krytina, podlahy, rozvody vody a elektřiny, oplocení,). Dům je napojen na kanalizaci, vytápění na TP a plyn. V 1NP je 2+1 a koupelna, ve 2NP jsou 4 pokoje a koupelna. Půdní prostory, udržovaná zahrada.
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: SReality, datum vložení inzerátu 12.6.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 150.0 m2 Celková výměra všech pozemků
16 670 Kč/m2
2 500 000 Kč 20 % 2 000 000 Kč
Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
100.0 m2 557.0 m2
13 340 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům, Ostrava – Mariánské Hory Rodinný dům o velikosti 6+1 (5+2) na ul. Jahnova, samostatně stojící celopodsklepený s volně stojící garáží. V 1. NP je vstupní hala se schodištěm, kuchyň, dva pokoje a koupelna s WC. Ve 2.NP se nachází druhá koupelna s WC a 4 samostatné pokoje. Dům byl obýván také v dispozici 5+2, resp. jako dvě bytové jednotky 3+1 a 2+1, kdy jeden z pokojů ve 2.NP sloužil jako druhá kuchyň.
3.3
Vyhodnocení vzhledem ke srovnatelným nemovitostem
Oceňovaný objekt rodinného domu je srovnatelný s uvedenými obdobnými objekty v okrese Ostrava - město. Umístěním se řadí do střední cenové kategorie s ohledem na srovnatelné ceny, konstrukční uspořádání, stáří, technický stav, velikost a vybavení. Na základě výše uvedených srovnání, skutečností a zavedených předpokladů je odhadnuta srovnatelná hodnota nemovitostí ve výši: Zjištění obvyklé ceny porovnávacím způsobem Rozpětí nabídkových redukovaných cen Kč Rozpětí nabídkových redukovaných cen Kč za m2 Celková užitná plocha rodinného domu č.p. 731 Stanovená cena za m2 užitné plochy rodinného domu č.p. 731 Celková cena rodinného domu č.p. 731
Cena nemovitostí obvyklá (tržní)
Cena nemovitostí obvyklá zjištěná ke dni odhadu slovy:
dva miliony tři sta tisíc korun českých
2 000 000,00 – 2 800 000,00 Kč/m2 13 340,00 – 16 970,00 Kč/m2 150,00 m2 16 000,00 Kč 2 325 000,00 Kč
2 300 000,00 Kč
2 300 000,00 Kč
6
V Opavě dne 25.6.2012 Ing. Radka Honková Zahradní 36 746 01 Opava
Seznam příloh: 1. Výpis z katastru nemovitostí 2. Kopie katastrální mapy 3. Kopie situační mapy
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999 č.j. 1361/1999 pro základní obor Ekonomika a stavebnictví pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís. 1431 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís. 52/2012. Podpis znalce
7
Obr, 1 - *
