-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 476-3/2012 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 941 na parc.č. 325, včetně pozemků, garáže a příslušenství, v k.ú. a obci Rýmařov, okres Bruntál
Objednatel posudku: PROMET REAL s.r.o. 28. října 3138/41 702 00 Ostrava Účel posudku:
Odhad ceny obvyklé jako podklad pro provedení dobrovolné dražby
Podle stavu ke dni 31.12.2011 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 14 stran textu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě 9.1.2012
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Odhadnou cenu obvyklou pro účely dobrovolné dražby 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: rodinný dům č.p. 941 Adresa nemovitosti: Lidická 941 795 01 Rýmařov Kraj: Moravskoslezský Okres: Bruntál Obec: Rýmařov Katastrální území: Rýmařov Počet obyvatel: 8 711 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 92,1694 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 92,17 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 30.12.2011 za přítomnosti zástupce objednavatele. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z KN LV č. 404 ze dne 14.7.2011 Kopie katastrální mapy. Doplňující údaje zástupce objednatele. 5. Vlastnické a evidenční údaje PROMET REAL s.r.o., 28. října 41, 702 00 Ostrava 6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v Rýmařově, ve vzdálenosti cca 1 km od centra obce, při ulici Lidická. Okolní zástavbu tvoří zástavba rodinných domů. V Rýmařově je dobrá občanská vybavenost. Nemovitost je tvořena rodinným domem, pozemky, garáží a příslušenstvím sestávajícím z venkovních úprav a trvalých porostů.
-37. Obsah posudku I) Administrativní ocenění (dle zákona) a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rodinný dům č.p. 941 a2) Garáž b) Porosty b1) Trvalé porosty c) Pozemky c1) Pozemky II) Odhad ceny obvyklé (srovnávací metodou)
-4-
B. Posudek I) Administrativní ocenění (dle zákona) Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Porovnávací hodnota a1) Rodinný dům č.p. 941 - § 26a Oceňovaný objekt je rodinný dům typu Okál RD Rýmařov s jedním podzemním, jedním nadzemním podlažím a obytným podkrovím, se sedlovou střechou. Základy betonové, nosné konstrukce montované na bázi dřevní hmoty. Střecha sedlová s krytinou z tašek. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky vápenné hladké, vnější břizolitová. Vnitřní obklady keramické v koupelně, WC a kuchyni. Dveře náplňové, hladké plné i prosklené, okna plastová. Podlahy v obytných místnostech plovoucí, v ostatních prostorách keramické dlažby. Schodiště kovové s dřevěnými stupni do 1. NP a dřevěné do podkroví. Vytápění objektu ústřední plynovým kotlem. Plynový kotel je rovněž zdrojem teplé vody. Elektroinstalace světelná i motorová. Sociální vybavení je tvořeno vanou, umyvadlem, WC. Objekt je napojen na IS: elektrorozvod, vodovod, plynovod. Kanalizace je svedena do žumpy. Dispoziční řešení objektu: 1. PP : vstupní chodba, prádelna, kotelna, skladovací prostory, garáž, jeden obytný pokoj 1. NP: vstupní veranda, chodba se schodišťovým prostorem, WC s koupelnou, 4 pokoje, kuchyně. podkroví: chodba, WC s koupelnou, 2 obytné pokoje, kuchyně. Stáří objektu je 39 let. Objekt se nachází v dobrém stavu, na objektu je prováděna pravidelná údržba. Součástí ocenění je i vedlejší stavba (dřevěná kolna), dále venkovní úpravy sestávající z oplocení, žumpy, přípojek IS a zpevněných ploch. Garáž je oceněna samostatně. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Moravskoslezský kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 39 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 092,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 1. NP: podkroví:
6,70*11,50
= = =
115,00 m2 118,00 m2 77,05 m2
-5Název podlaží 1.PP: 1. NP: podkroví:
Zastavěná plocha 115,00 m2 118,00 m2 77,05 m2
Konstrukční výška 2,50 m 2,70 m 2,60 m
Obestavěný prostor: spodní stavba: (115)*(2,50) vrchní stavba: (118)*(3,80) zastřešení: 115*4,60*0,5+1,50*1,40*0,30
= = =
287,50 m3 448,40 m3 265,13 m3
Obestavěný prostor – celkem:
=
1 001,03 m3
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží:
ZP1 = 118,00 m2 ZP = 310,05 m2
Podlažnost ZP / ZP1 = 2,63 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Standardní příslušenství vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou
Koeficient pro stáří 39 let:
č.
Vi
III III I
typ N 0,00 -0,08
I I IV
-0,02 0,00 0,04
III III I III III
0,00 0,00 0,00 0,00 0,05
III III II
0,01 0,00 1,05
č.
Pi
I II
0,00 0,02
III III III
0,00 0,00 0,05
0,80
12
Index vybavení IV = (1 +
Vi ) * V13 * 0,80 = 0,840 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení
-66. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - odpovídá průměru v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
III III
0,04 0,05
IV II II III II
0,03 0,00 0,00 0,00 0,00
č.
Ti
II
-0,05
II II
0,00 0,00
12
Index polohy IP = (1 +
Pi ) = 1,190 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 +
Ti ) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,840 * 1,190 * 0,950 = 0,950 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 092,- Kč/m3 * 0,950 = 2 937,40 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 2 937,40 Kč/m3 * 1 001,03 m3 = 2 940 425,52 Kč Rodinný dům č.p. 941 - zjištěná cena =
2 940 425,52 Kč
a2) Garáž - § 24 Oceňovaný objekt je přízemní garáž. Základy betonové patky, nosné konstrukce dřevěné. Střecha pultová s krytinou IPA. Okno jednoduché, podlaha betonová. Vrata dřevěné. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Garáž Poloha objektu: Moravskoslezský kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 39 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18): 1 755,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. NP: Název podlaží 1. NP:
5,20*3,50
= Zastavěná plocha 18,20 m2
18,20 m2 Konstrukční výška 2,40 m
-7Obestavěný prostor: 1. NP: (5,20*3,50)*(2,40) zastřešení: 5,20*3,50*0,20
= =
43,68 m3 3,64 m3
Obestavěný prostor – celkem:
=
47,32 m3
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží:
ZP1 = 18,20 m2 ZP = 18,20 m2
Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Svislé konstrukce kovové – plechové, s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící 2. Konstrukce - kovová konstrukce opláštěná nebo obvod. stěny tl do 15 cm 3. Technické vybavení - bez vybavení 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou
Koeficient pro stáří 39 let:
č.
Vi
III
typ C
II I I III III II
0,00 -0,10 -0,05 0,00 0,00 1,05
č.
Pi
III I
0,00 -0,03
II III II
0,00 0,00 0,00
0,80
5
Index vybavení IV = (1 +
Vi ) * V6 * 0,80 = 0,714 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Poloha v obci - v souvisle zastavěné části obce 2. Dopravní dostupnost - nejbližší zastávka hromadné dopravy ve vzdálenosti nad 300 m 3. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí 4. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 5. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 5
Index polohy IP = (1 +
Pi ) = 0,970 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 +
Ti ) = 0,950 i=1
č.
Ti
II
-0,05
II II
0,00 0,00
-8Celkový index I = IV * IP * IT = 0,714 * 0,970 * 0,950 = 0,658 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 1 755,- Kč/m3 * 0,658 = 1 154,79 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 1 154,79 Kč/m3 * 47,32 m3 = 54 644,66 Kč Garáž - zjištěná cena =
54 644,66 Kč
b) Porosty b1) Trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku [Kč]: Celková výměra pozemku [m2]: Celková pokryvná plocha porostů [m2]: Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: Cena porostů je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena
32 371,36 605 45 2 407,79 0,065 156,51
* =
156,51 Kč
=
c) Pozemky c1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 118,00 92,17
zastavěná plocha a nádvoří 325 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 – celkem
Cena [Kč] 10 876,06 10 876,06
10 % 10 % + * *
1 087,61 11 963,67 0,6080 2,1700 15 784,39
-9Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 92,17 Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 605,00 92,17
trvalý trávní porost 326 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 – celkem
Cena [Kč] 55 762,85 55 762,85
10 % 10 % + * * *
Pozemky - zjištěná cena
=
5 576,29 61 339,14 0,4000 0,6080 2,1700 32 371,36 48 155,75 Kč
Rekapitulace cen nemovitosti (administrativní ocenění) Výsledné ceny: a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rodinný dům č.p. 941 a2) Garáž b) Trvalé porosty c) Pozemky
= = = =
2 940 425,52 Kč 54 644,66 Kč 156,51 Kč 48 155,75 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
3 043 382,44 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
3 043 380,- Kč
- 10 -
II) Odhad ceny obvyklé Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou
Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis oceňovaného objektu je uveden v předcházející části posudku. Mezi pozitiva oceňované nemovitosti patří dobrý stav nemovitosti. Negativa nebyla shledána. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí.
Pro srovnání byly vybrány tyto nemovitosti: 1) RD 4+1, Bruntál, ul. Nezvalova koncový řadový rodinný dům 4+1 o velikosti 180 m2 s balkónem a terasou krytou markýzou, oplocená zahrada (500 m2) přístupná ze 3 stran. Jedná se o dům zkolaudovaný v roce 1980, v původním stavu. Dům má 2 podlaží, v suterénu se nachází garáž pro 3 auta a velký sklad, v 1.p. je obývací pokoj s krbem, WC, kuchyně a spíž, v 2.p. jsou 3 pokoje, koupelna a šatna. V celém domě jsou plovoucí podlahy. Dům je napojen na kanalizaci, obecní vodovod, elektroinstalaci, vytápění plynem. Na pozemku stojí kůlna a skleník. Hezká a klidná lokalita. Cena 1 990 000 Kč
- 11 2) RD 5+1, Krnov koncový řadový RD 5+1 v klidné části na okraji města Krnov, v městské části Pod Bezručovým vrchem. Jedná se o patrovou, z poloviny podsklepenou stavbu z tvárnic s rovnou střechou, zastavěná plocha činí 86 m2, obytná je cca 130 m2. V přízemí se nachází zádveří, chodba, schodiště, kuchyň, toaleta a garáž. V patře je obývací pokoj s balkonem, ložnice a chodba. V druhém patře jsou dva pokoje, koupelna s vanou a toaleta. Majitelé v domě ponechají některé vybavení. O vytápění se stará plynový kotel s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici z obecního vodovodu, odpady jsou svedeny do kanalizace. K domu náleží velmi pěkná udržovaná zahrada s bazénem, krbem a ovocnými a okrasnými dřevinami o rozloze 214 m2. Celá nemovitost je oplocena. Cena: 1 999 000,- Kč
3) RD 5+1, Město Albrechtice novostavba nízkoenergetického domu o velikosti 5+1 ve Městě Albrechtice. V přízemí domu se nachází kuchyně, obývací pokoj s krbem, pokoj, koupelna, WC a garáž. V 2.NP jsou umístěny tři obytné pokoje a koupelna s WC. Vytápění objektu je ústřední plynové, dům je napojen na obecní vodovod i kanalizaci. Cena domu je za kompletní dokončenou zkolaudovanou stavbu včetně pozemku. Pozemek o velikosti 480 m2. Užitná plocha domu 190 m2. Cena: 2 250 000 Kč.
Z nabídek nemovitostí k prodeji lze vyvodit, že ceny obdobných nemovitostí se pohybují v rozmezí cca 1,9 až 2,3 mil. Kč, dle technického stavu, umístění v lokalitě. Nutno podotknout, že se jedná o nabídkové ceny a tyto jsou o cca 10 až 15% vyšší než realizované.
- 12 -
Po provedené celkové analýze nemovitosti, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši 2 050 000 ,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu stavby, tak i pozemku a příslušenství. Srovnávací hodnota (orientační) celkem
2 050 000,- Kč
Závěrečné zhodnocení předložených dat: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, stáří objektu a jeho stavebně-technickém stavu, s ohledem na umístění nemovitosti, dobrou dostupnost a s ohledem na velikost stavby a velikost pozemku, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši srovnávací hodnoty, která odpovídá nejlépe tržní, tedy obvyklé ceně. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu stavby, tak i pozemku a příslušenství. Srovnávací hodnota (orientační) celkem
2 050 000,- Kč
Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) Pro stanovení ceny obvyklé byly použity tyto zjištěné hodnoty: Porovnávací metoda:
3 043 380 Kč
Srovnávací hodnota:
2 050 000 Kč
Výše uvedené hodnoty představují základní přístupy při hodnocení nemovitostí. Každý z těchto přístupu má jinou váhu a vypovídací schopnost při stanovení ceny obvyklé. V současné době je preferován přístup srovnávací, který odráží reálná data ověřená realitním trhem. V případě oceňované nemovitosti bylo při stanovení ceny obvyklé významně přihlédnuto k hodnotě srovnávací.
- 13 -
C. Rekapitulace – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti: - rodinný dům č.p. 941 na parc.č. 325, včetně pozemků, garáže a příslušenství, v k.ú. a obci Rýmařov, okres Bruntál, je stanovena ke dni 30.12.2011. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (technický stav nemovitosti, její velikost, poloha, umístění, předpokládaná využitelnost, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovitosti k datu ocenění ve výši
2 050 000 Kč. Slovy: dvamilionypadesáttisíc Kč
V Ostravě, 9.1.2012
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 476-3/2012 znaleckého deníku.
- 14 -
Příloha: fotodokumentace
