ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 625/6075/2012 o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 40 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 42 a 77/3, k.ú. Oleško u Rohatců, obec Oleško, okres Litoměřice, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 625/6075/2012
LV no.: 169
Name of subject / Předmět ocenění: Rodinný dům č.p. 40 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 42 a 77/3, k.ú. Oleško u Rohatců, obec Oleško, okres Litoměřice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Oleško 40, 412 01 Litoměřice Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota:
1.262.404 Kč
Market value Tržní hodnota
800.000 Kč
nebyla stanovena Kč
Common price Obvyklá cena
800.000 Kč
Comparative value: Porovnávací hodnota:
811.000 Kč
Number of properties: Počet objektů:
2 (rodinný dům, vedlejší stavba)
LAND / POZEMEK
Main building: Hlavní stavba:
rodinný dům
Čísla parcel Parcel of land nr.
Appurtenances: Příslušenství:
vedlejší stavba (kotelna, zahradní domek), přípojky IS, zpevněné plochy, oplocení a další venkovní úpravy
Size: Velikost
Location in the town: Poloha v obci:
Oleško
Type: Druh
Infrastructure: Infrastruktura:
Unit price: osada s minimální občanskou Jednotková cena vybaveností, základní občanská vybavenost v Litoměřicích
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém:
zděný 91 m2
Floor area: Podlahová plocha:
m2 633 m3
Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear: Znehodnocení:
nestanoveno Kč
St 42, 77/3 665 m2; 1168 m2
zastavěná plocha a nádvoří, zahrada 96 Kč/m2, 38 Kč/m2
LEASE / PRONÁJEM
Built-up area: Zastavěná plocha:
Built-up space: Obestavěný prostor:
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
cca 1945 60 %
Whole property: Celá nemovitost:
m2
Resident area: Bytové plochy:
m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Výnosy:
Kč
Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra:
Kč
-2-
%
Property right / vlastnické právo: Nemovitosti evidované na listu vlastnictví č. 169 jsou ve vlastnictví Jana Čuříka, Oleško 40, 412 01 Litoměřice. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 169 ze dne 3.10.2012 je vlastnické právo k nemovitostem omezeno - zástavním právem smluvním dle úvěrové smlouvy číslo 3479607843ve výši 800.000,- Kč a na budoucí pohledávky do výše 800.000,- Kč, vzniklé do 20.5.2032, ve prospěch společnosti Česká spořitelna, a.s. (IČ 45244782) - nařízením exekuce usnesením o nařízení exekuce Okresního soudu v Litoměřicích 16 EXE-6894/2011-10 ze dne 11.5.2011 - exekučním příkazem k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Liberec 36-Ex-458/2011-14 ze dne 19.9.2011 - nařízením exekuce usnesením soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Litoměřicích 16 EXE-7953/2011-10 ze dne 15.7.2011 - exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Děčín 112 EX-2846/2011-6 ze dne 5.10.2011 - nařízení exekuce usnesením soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Litoměřicích 16 EXE-9414/2011-10 ze dne 7.10.2011 - exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Klatovy 120 EX-32280/2011-21 ze dne 19.12.2011 - zástavní právo exekutorské ve výši 24.400, 59 Kč s příslušenstvím , Exekutorský úřad Klatovy 120 EX32280/2011-20 ze dne 19.12.2011, právní moc ke dni 21.12.2011 - rozhodnutí o úpadku usnesením insolvenčního soudu o úpadku, Krajský soud v Ústí nad Labem č.j. KSUL 43INS 7819/2012-A-15 ze dne 8.6.2012. Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č. 169. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 169 není vlastnické právo omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 169 je evidováno zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo 3479607843ve výši 800.000,- Kč a na budoucí pohledávky do výše 800.000,- Kč, vzniklé do 20.5.2032, ve prospěch společnosti Česká spořitelna, a.s. (IČ 45244782). Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 40 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití rodinný dům. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je dům užíván pro účely rodinného bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - na domě patrná zanedbaná údržba (např. opadávání vnější omítky) - vnitřní prostory domu ve stavu nedokončené rekonstrukce Strong points / silné stránky: - klidná lokalita Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 169 pro k.ú. Oleško u Rohatců a obec Oleško, prokazující stav evidovaný k datu 12.10.2012, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Oleško u Rohatců, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ informace z archivu stavebního úřadu d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitostí byla provedena dne 27.12.2012 za účasti Jana Čuříka, vlastníka/zástavce.
-3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:
740365 Oleško u Rohatců 542440 Oleško 85 01.01.2011 CZ0423 Litoměřice Ústecký Obytná zóna
Infrastructure / infrastruktura: Obec Oleško se nachází v jižní části Ústeckého kraje, v okrese Litoměřice, přibližně 8 km jihovýchodně od města Litoměřice a přibližně 60 km severozápadně od centra hl. města Prahy. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2011 ČSÚ má obec, včetně svých částí, 85 obyvatel. Obec má občanskou vybavenost odpovídající její velikosti (městský úřad, restaurace apod.), za vyšší občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na město Litoměřice, vzdálené asi 10 km. Po dopravní stránce je obec dobře dostupná, obcí prochází silnice III/24048 Oleško - Terezín, obec je také napojena na železniční dopravu tratí ČD ve směrech Lovosice a Roudnice nad Labem. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovitosti se nacházejí na severozápadním okraji zastavěného území obce Oleško, v klidné lokalitě zastavěné převážně objekty k bydlení. V lokalitě je rozvod elektrického proudu. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 16: Rodinný dům č.p. 40 je samostatně stojící stavba situovaná na pozemku čís. parcely St. 42, k.ú. Oleško u Rohatců. Dispoziční řešení: Rodinný dům má 2 nadzemní podlaží. 1.NP (přízemí) – vstupní prostor, koupelna s WC, kuchyně, 3 pokoje, komora 2.NP (1.patro) – 3 pokoje, z toho jeden s kuchyňským koutem, koupelna s WC, chodba Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné, se založením na betonových pasech s izolací, střecha je sedlová opatřená taškami, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, stropy jsou betonové překlady s podhledem tvořeným sádrokartonovými deskami, podlahy jsou betonové, v pokoji s kuchyňským koutem ve 2.NP opatřené keramickou dlažbou a plovoucí podlahou, schodiště je betonové s teraco úpravou, okna jsou převážně plastová s izolačními dvojskly, ostatní dřevěná špaletová, dveře jsou dřevěné, plné i prosklené, vnitřní omítky jsou štukové, vnější povrchy jsou opatřeny hladkou omítkou. Dům má vnitřní rozvod el. proudu a vody, vytápění je ústřední teplovodní s kotlem na tuhá paliva, příprava teplé vody je zajišťována elektrickým bojlerem. Vybavení domu tvoří vana, umývadlo, záchod, topná tělesa, kotel na tuhá paliva, vodovodní míchací baterie, vnitřní dveře, dále vnitřní instalace elektrického proudu, vody, tepla apod. Stáří a stavební stav: Podle informací z archivu stavebního úřadu Roudnice nad Labem skutečné stáří budovy nelze zjistit, její stáří ke dni ocenění odhadujeme na cca 60 až 70 let. Na domě nejsou patrné žádné statické nebo jiné vážnější stavební závady, stavební stav domu odpovídá jeho stáří, vnější povrchy domu vykazují známky zanedbané údržby (např. značné opadávání omítek), vnitřní prostory domu jsou ve stavu nedokončené rekonstrukce, chybí dokončit rekonstrukci 1.NP a koupelny ve 2.NP. Další stavby: V příslušenství rodinného domu je několik vedlejších staveb situovaných na pozemku čís. parcely St. 42, k.ú. Oleško u Rohatců, využívaných podle sdělení vlastníka Jana Čuříka jako kotelna a zahradní domek. Obě vedlejší stavby vykazují známky zanedbané údržby. Stavby v příslušenství domu jsou samostatně oceněny věcnou hodnotou, přičemž obestavěný prostor staveb a jejich opotřebení je určeno odhadem, v obvyklé ceně jsou stavby zohledněny jako příslušenství.
-4-
Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 42, k.ú. Oleško u Rohatců, o výměře 665 m2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek z části zastavěný rodinným domem č.p. 16 a několika vedlejšími stavbami v příslušenství, nezastavěná plocha je užívána jako dvůr a zahrada . Pozemek čís. parcely 77/3, k.ú. Oleško u Rohatců, o výměře 1168 m2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zahrada. Pozemek je rovinné konfigurace, využívaný jako zahrada a tvoří jednotný funkční celek s rodinným domem č.p. 40 a stavebním pozemkem čís. parcely St. 42, k.ú. Oleško u Rohatců. Tvary a vzájemné uspořádání pozemků jsou patrné z kopie katastrální mapy v příloze.
-5-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) rodinného domu č.p. 40 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 42 a 77/3, k.ú. Oleško u Rohatců, obec Oleško, okres Litoměřice, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 27. prosince 2012
800.000,- Kč Slovy: osmsettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 169 je vlastnické právo k nemovitostem omezeno následujícím omezením: - zástavním právem smluvním dle úvěrové smlouvy číslo 3479607843ve výši 800.000,- Kč a na budoucí pohledávky do výše 800.000,- Kč, vzniklé do 20.5.2032, ve prospěch společnosti Česká spořitelna, a.s. (IČ 45244782) - nařízením exekuce usnesením o nařízení exekuce Okresního soudu v Litoměřicích 16 EXE-6894/2011-10 ze dne 11.5.2011 - exekučním příkazem k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Liberec 36-Ex-458/2011-14 ze dne 19.9.2011 - nařízením exekuce usnesením soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Litoměřicích 16 EXE-7953/2011-10 ze dne 15.7.2011 - exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Děčín 112 EX-2846/2011-6 ze dne 5.10.2011 - nařízení exekuce usnesením soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Litoměřicích 16 EXE-9414/2011-10 ze dne 7.10.2011 - exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Klatovy 120 EX-32280/2011-21 ze dne 19.12.2011 - zástavní právo exekutorské ve výši 24.400, 59 Kč s příslušenstvím , Exekutorský úřad Klatovy 120 EX32280/2011-20 ze dne 19.12.2011, právní moc ke dni 21.12.2011 - rozhodnutí o úpadku usnesením insolvenčního soudu o úpadku, Krajský soud v Ústí nad Labem č.j. KSUL 43INS 7819/2012-A-15 ze dne 8.6.2012. Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 169. Jiná rizika v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 625/6075/2012.
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 31.prosince 2012 -6-
