Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 6/2012 O obvyklé ceně nemovitosti - objektu rodinného domu č.p. 64 na pozemku parc.č. St. 66/1 s příslušenstvím a pozemkem parc.č. St. 66/1 vše v katastrálním území Dolní Újezd u Lipníka nad Bečvou, obec Dolní Újezd, okres Přerov, zapsáno na LV č. 7. Postup při zpracování posudku: Povinný p. Václav Hejda se i přes písemnou výzvu na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavil. Vstup do oceňovaného objektu RD umožnil majitel sousední nemovitosti (po telefonické domluvě s povinným).
Objednatel posudku:
JUDr. Jan Grosam Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov
Účel posudku:
Exekuční příkaz č.j. 025 EX 5490/11. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti.
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 296/2007 Sb. a podle stavu ke dni 4.1.2012 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 11 stran textu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. V Hlučíně, 5.1.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti - objektu rodinného domu č.p. 64 na pozemku parc.č. St. 66/1 s příslušenstvím a pozemkem parc.č. St. 66/1 vše v katastrálním území Dolní Újezd u Lipníka nad Bečvou, obec Dolní Újezd, okres Přerov, zapsáno na LV č. 7 Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 387/2011 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti:
Rodinný dům č.p. 64 Dolní Újezd 64 751 23 Dolní Újezd Kraj: Olomoucký Okres: Přerov Obec: Dolní Újezd Katastrální území: Dolní Újezd u Lipníka nad Bečvou Počet obyvatel: 1 190 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 36,4087 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 36,41 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 4.1.2012 za přítomnosti znalce.
-2-
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 5.12.2011 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 7; - kopie katastrální mapy; - informace a údaje sdělené majitelem sousední nemovitosti; - skutečnosti zjištěné na místě.
5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je nemovitost - objekt rodinného domu č.p. 64 na pozemku parc.č. St. 66/1 s příslušenstvím a pozemkem parc.č. St. 66/1 vše v katastrálním území Dolní Újezd u Lipníka nad Bečvou, obec Dolní Újezd, okres Přerov, zapsáno na LV č. 7 Objekt rodinného domu č.p. 64 a pozemek parc.č. St. 66/1 - tvoří spolu jednotný funkční celek. Objekt RD se nachází na okraji zastavěné části obce Dolní Újezd v lokalitě rodinných domů. Nemovitost je přístupná z veřejné asfaltové komunikace. Rodinný dům č.p. 64 - jedná se o zděný objekt v řadové uliční zástavbě jako vnitřní, bez podsklepení s jedním NP, střecha je šikmá sedlová s půdním prostorem. Stáří objektu je dle informací cca 80 let. Objekt je v původním velmi zanedbaném technickém stavu pouze s částečnými stavebními úpravami, které jsou provedeny velmi neodborně (případně nejsou dokončeny). Do objektu zatéká přes narušenou střešní krytinu. Objekt je napojen na ing. sítě (voda, elektro-ke dni ocenění odpojeno), kanalizace do žumpy. V místě je možné napojení na plyn. Dispozice (bytová jednotka 2+1): 1.NP – 2xpokoj, WC, koupelna, chodba, kuchyň, chodba, veranda, sklad; Zastavěná plocha objektu: cca 121m2, obestavěný prostor 430 m3, užitná plocha 61m2. Popis konstrukcí a vybavení: - základy jsou betonové bez izolace, svislé konstrukce zděné v tl.45cm, stropy s rovným podhledem, střecha šikmá sedlová, krytina z keramických tašek, klempířské prvky jsou z pozink.plechu – většina jich chybí, vnější omítky hladké, vnitřní omítky hladké, okna plastové, dveře dřevěné, podlahy betonové a palubové, elektroinstalace je světelná a motorová (nefunkční), vytápění el. přímotopy, v koupelně vana (prasklá), umyvadlo, příprava TÚV el. bojlerem, voda přivedena do koupelny a WC, kanalizace svedena z koupelny a WC, WC je splachovací. Příslušenství objektu RD č.p. 64 tvoří: - oplocení, přípojky IS (voda, elektro, kanalizace do žumpy), zpevněné plochy. Pozemek parc.č. St. 66/1 - tvoří spolu se stavbou RD jednotný funkční celek. Nezastavěná část pozemků je užívána jako dvůr. 6. Obsah odhadu: Administrativní cena – dle platného cenového předpisu a) Rodinný dům č.p. 64 b) Pozemek parc.č. St. 66/1 c) Obvyklá cena nemovitosti – srovnávací metoda
-3-
B. Odhad Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Rodinný dům č.p. 64 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží 1.NP: Obestavěný prostor: 1.NP: zastřešení: Obestavěný prostor - celkem:
Rodinný dům § 26a Olomoucký kraj, do 2 000 obyvatel 80 let 2 758 Kč/m3
Zastavěná plocha 121,54 m2
Konstrukční výška 2,80 m
(9,4*5,4+10,57*5,3+3,6*4,1) = *(2,80) (9,4*5,4)*(2,7/2)+(10,57*5,3 = +3,6*4,1)*(0,3) =
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00
340,31 m3 89,76 m3 430,07 m3 121,54 m2 121,54 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - Lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 -4-
č. I
Vi typ A
II III II III III
-0,01 0,00 0,00 0,02 0,00
I II
-0,08 -0,05
I I II
0,00 -0,05 0,00
11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 80 let: 0,70
I
-0,01
I V
-0,06 0,40
č. I II II II
Vi 0,00 0,00 0,00 0,00
II II II II I III II
0,00 0,00 0,00 0,00 -0,06 0,00 0,00
č. I
Vi -0,10
II
0,00
I
-0,01
12
Index vybavení IV = (1 + S Vi) x V13 x 0,70 = 0,213 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport - základní škola 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 11
Index polohy IP = (1 + S Pi) = 0,940 i=1
Index trhy s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - exekuce 3
Index trhu IT = (1 + S Ti) = 0,890 i=1
Celkový index I = IV x IP x IT = 0,213 x 0,940 x 0,890 = 0,178 Ocenění: Cena upravená CU = IPC x I = 2 758 Kč/m3 x 0,178 = 490,92 Kč/m3 CP = CU x OP = 490,92 Kč/m3 x 430,07 m3 = 211 129,96 Kč Rodinný dům č.p. 64 – zjištěná cena
=
-5-
211 129,96 Kč
b) Pozemek parc.č. St. 66/1 Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - tabulka 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,9450 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava Upr. cena [Kč/m2] [%] [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 36,41 1,00 2,1550 0,9450 10,00 81,563 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo St. 66/1
Výměra [m2] 173,00
Jedn. cena [Kč/m2] 81,563
Cena [Kč] 14 110,40 14 110,40
Pozemek parc.č. St. 66/1 - zjištěná cena
=
14 110,40 Kč
Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Rodinný dům č.p. 64 s příslušenstvím b) Pozemek parc.č. St. 66/1
= =
Administrativní cena nemovitosti činí celkem
211 130,- Kč 14 110,- Kč 225 240,- Kč
-6-
c) Obvyklá cena - Srovnávací metoda 1. Oceňovaná nemovitost V době ke dni ocenění je oceňovaná nemovitost nabízena u dvou realitních kanceláří za ceny 450.000,- a 460.000,- Kč. Jedna realitní kancelář nabízí tuto nemovitost již cca ¾ roku. Během této doby se dle sdělení realitního makléře se na tuto inzerci neozval žádný poptávající. Druhá realitní kancelář má oceňovanou nemovitost v nabídce cca 2 měsíce. Ani u druhé realitní kanceláře se dle sdělení realitního makléře na tuto inzerci neozval žádný poptávající
1. srovnatelná nemovitost
Prodej řadového RD 3+1 v obci Výkleky, okres Přerov. Zděný, nepodsklepený řadový RD s jedním nadzemním podlažím, se sedlovou střechou krytou plechovou krytinou. Jedná se o řadový RD dispozičně řešen jako 3+1 s kompletním sociálním zázemím. Objekt je napojen na elektrorozvod, vlastní studnu a vlastní žumpu, je vytápěn lokálně kamny na tuhá paliva Celková výměra pozemků činí 458 m2. Zastavěná plocha 110m2, užitná plocha 80 m2. Nabídková cena RK: 370.000,- Kč. (4.625,- Kč/m2 užitné plochy) Tento RD se nachází ve srovnatelné lokalitě okresu Přerov, je v lepším technickém stavu – snížení ceny o 5%, realitní inzerce – snížení ceny o 10%, větší plocha pozemků – snížení ceny o 5%. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 3.700,- Kč/m2 užitné plochy.
-7-
2. srovnatelná nemovitost
K prodeji rodinný dům (2+1) se zahradou v obci Buk, okr. Přerov. Celková plocha pozemku je 744 m2. Dispozice domu: prostornou vstupní chodbou se vchází do kuchyně s kachlovými kamny, místnosti, ve které je vstup do podkroví, které nabízí možnost vybudování dalšího obytného prostoru a na dvůr. Do ložnice se vstoupí přes kuchyň. V kuchyni a ložnici jsou dřevěné podlahy. Součástí domu jsou hospodářské místnosti a průjezd. Okna jsou dřevěná, krovy zachovalé, v domě je přípojka vody, vlastní studna a elektřina. Dům je určen k rekonstrukci. Pozemky celkem 744 m2, zastavěná plocha 105 m2. Užitná plocha 95m2. Nabídková cena RK: 560.000,- Kč.(5.894,- Kč/m2 užitné plochy)
Tento RD se nachází ve srovnatelné lokalitě okresu Přerov, je v lepším technickém stavu – snížení ceny o 5%, realitní inzerce – snížení ceny o 10%, větší plocha pozemků – snížení ceny o 10%. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 4.421,- Kč/m2 užitné plochy.
-8-
3. srovnatelná nemovitost
K prodeji RD 1+1 v obci Týn nad Bečvou, okr. Přerov, plocha pozemků 310 m2. Po částečné rekonstrukci – nová koupelna a WC, ostatní původní. V přízemí chodba, kuchyně, pokoj, koupelna s vanou a WC, kotelna, komora. Možnost půdní vestavby. Klidné místo k bydlení Zastavěná plocha 125 m2, užitná plocha 98 m2. Pozemky celkem 310m2. Nabídková cena RK: 650.000,- Kč. (6.632,- Kč/m2 užitné plochy)
Tento RD se nachází v lepší lokalitě okresu Přerov (větší město, lepší občanská vybavenost), je v lepším technickém stavu – snížení ceny o 10%, realitní inzerce – snížení ceny o 10%, větší plocha pozemků – snížení ceny o 5%. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 4.974,- Kč/m2 užitné plochy.
Závěr srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 3.700,- až 4.974,- Kč/m2 užitné plochy Vzhledem k velmi zanedbanému technickému stavu objektu, absenci běžné údržby, zatékání do objektu přes střešní konstrukci, velmi neodborným stavebním úpravám, stanovuji výslednou jednotkovou cenu na spodní hranici rozpětí na: 3.700,- Kč/m2 užitné plochy 61m2 (užitné plochy oceňovaného RD) x 3.700,- Kč/m2 = 225.700,- Kč
Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno):
225.000,- Kč
-9-
Rekapitulace Administrativní cena nemovitosti (cena podle cen. předpisu)
225.240,- Kč
Srovnávací hodnota nemovitosti
225.000,- Kč
Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou
0,- Kč 0,- Kč
Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd.
Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu nemovitosti objektu rodinného domu č.p. 64 na pozemku parc.č. St. 66/1 s příslušenstvím a pozemkem parc.č. St. 66/1 vše v katastrálním území Dolní Újezd u Lipníka nad Bečvou, obec Dolní Újezd, okres Přerov, zapsáno na LV č. 7, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, KP Přerov, podle tohoto odhadu k datu ocenění 4.1.2012 po zaokrouhlení na:
225.000,- Kč.
- 10 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu rodinného domu č.p. 64 na pozemku parc.č. St. 66/1 s příslušenstvím a pozemkem parc.č. St. 66/1 vše v katastrálním území Dolní Újezd u Lipníka nad Bečvou, obec Dolní Újezd, okres Přerov, zapsáno na LV č. 7, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, KP Přerov, podle tohoto odhadu k datu ocenění 4.1.2012 po zaokrouhlení na:
225.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo –
Nezjištěno.
Věcná břemena – Nezjištěno c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované ½ nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu rodinného domu č.p. 64 na pozemku parc.č. St. 66/1 s příslušenstvím a pozemkem parc.č. St. 66/1 vše v katastrálním území Dolní Újezd u Lipníka nad Bečvou, obec Dolní Újezd, okres Přerov, zapsáno na LV č. 7, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, KP Přerov, podle tohoto odhadu k datu ocenění 4.1.2012 po zaokrouhlení na:
225.000,- Kč. Slovy : dvěstědvacetpěttisíc korun českých V Hlučíně, 5.1.2012 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín – Darkovičky tel.: 731 645 931
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j. Spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 6/2012.
E. Seznam příloh 1. 2. 3. 4.
Fotodokumentace - 2 strany; Výpis z katastru nemovitostí - 2 strany; Kopie katastrální mapy - 1 strana; Místopis - 1 strana.
- 11 -
Fotodokumentace pořízená dne 4.1.2012
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
Ozn.: Dolní Újezd č.p. 64, okr. Přerov
Ozn.: Dolní Újezd č.p. 64, okr. Přerov
- 17 -
