2012

ZNALECKÝ POSUDEK 3133-349/2012 O ceně podílu o velikosti 1/5 rodinného domu v obci Lipinka č.p.3, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.39, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 950 m2, p.č.st.123/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 11 m2, p.č.42/4, ostatní plocha, o velikosti 191 m2, p.č.43/2, zahrada, o velikosti 1978 m2 a p.č.43/3, zahrada, o velikosti 597 m2, vše zapsáno na LV č.35 pro k.ú. Lipinka

Objednatel posudku:

Účel posudku:

Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr.Ing. Radim Opletal Pavelčákova 14, 772 00 Olomouc

ocenění se provádí za účelem dražby, č.sp. 057 EX 3169/10-70

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 2.11.2012 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Kmochova 2 986/2, 779 00 Olomouc telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Posudek obsahuje včetně titulního listu 21 stran textu a 11 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Olomouci, 2.11.2012

A. Nález 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny podílu o velikosti 1/5 rodinného domu v obci Lipinka č.p.3, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.39, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 950 m2, p.č.st.123/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 11 m2, p.č.42/4, ostatní plocha, o velikosti 191 m2, p.č.43/2, zahrada, o velikosti 1978 m2 a p.č.43/3, zahrada, o velikosti 597 m2, vše zapsáno na LV č.35 pro k.ú. Lipinka

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Rodinný dům Lipinka 3 783 83 Lipinka Olomoucký Olomouc Lipinka Lipinka 206

Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 35 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 2.11.2012 za přítomnosti znalce.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.35 pro k.ú. Lipinka - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR

5. Vlastnické a evidenční údaje spoluvlastnický podíl o velikosti 1/5: Pan Milan Frömel, Lipinka 3, 783 83 Troubelice r.č.610118/0778

-2-

6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici

7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící, částečně podsklepený, přízemní objekt rodinného domu, se sedlovou, krytina z osinkocementových vlnovek, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je převážně břízolitová, částečně z cementového postřiku, částečně chybějící. Okna jsou dřevěná špaletová, vnitřní dveře jsou plné. Podlahy jsou z betonu, PVC a koberců, v horším stavu. Topení je ústřední s plynovým kotlem, částečně i lokální, kamínky na pevná paliva, teplá voda je z kotle. V koupelně je sprchový kout, dlažba chybí. WC je splachovací s nádržkou. V domě se nacházejí dva byty dispozice 2+1. Kuchyně jsou s linkami, elektrický sporák jen jeden. Dům je napojen na elektřinu, plyn, veřejný vodovod, voda i ze studny, kanalizace je do jímky. Stáří domu odhaduji nejméně na 120 let, v 50.letech byla provedena částečná modernizace, stav je zhoršený, nutné větší opravy, údržba domu je vzhledem k tomu, že se v něm již delší dobu nebydlí, nedostatečná. Celkové vybavení je podprůměrné. Na pozemku jsou dále vedlejší stavby ve zhoršeném stavu, s negativním vlivem na obvyklou cenu. Ve funkčním celku s domem jsou pozemky p.č.st.39, p.č.43/2 a p.č.43/3. Pozemek p.č.42/4 je ve funkčním celku s domem p.č.97. Na pozemku se nachází vedlejší stavba ve vlastnictví jiného subjektu. K pozemku není zajištěn přístup. Na pozemku se původně nacházel zdroj vody pro nedaleký kravín. Z místa zdroje byla voda nejprve přečerpávána do rezervoáru, který se částečně nachází na pozemku p.č.st.123/2. Stavba rezervoáru je ve vlastnictví jiného subjektu.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 2.2. Pozemek 2.3. Pozemek

-3-

B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům

Zatřídění pro potřeby ocenění:

Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):

Rodinný dům § 26a porovnávací metoda Olomoucký kraj, do 2 000 obyvatel 120 let 2 758 Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží:

sklep: přízemí: Název podlaží sklep: přízemí:

8,95x5,18 9,48x16,77+3,17x3,7 Zastavěná plocha 46,36 m2 170,71 m2

= =

46,36 m2 170,71 m2

Konstrukční výška 2,32 m 2,67 m

Obestavěný prostor:

spodní stavba: vrchní stavba:

46,36x2,32 = 9,48x16,77x(3,14+4,84+4,0+3,0)÷4+3,17x3,7x = (3,0+3,6)÷2 zastřešení: 9,48x16,77x3,75÷2 = Obestavěný prostor - celkem: =

-4-

107,56 m3 634,08 m3 298,09 m3 1 039,73 m3

Podlažnost:

Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,27

170,71 m2 217,07 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení:

Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - snižující hodnotu RD 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient stáří upraven o + 0,01 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stáří 120 let: 0,61

č. I

Vi typ A

III I

0,00 -0,08

III II IV

0,03 0,01 0,04

III II

0,00 -0,05

I I I III III V

0,00 -0,05 -0,03 0,01 0,00 0,40

či rozsáhlejšími stavebními

12

Index vybavení IV = (1 + Σ Vi) x V13 x 0,61 = 0,215 i=1

Index polohy:

Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení -5-

č. I II II

Pi 0,00 0,00 0,00

4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport - žádná základní škola 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

II

0,00

I I II II I III II

-0,03 -0,03 0,00 0,00 -0,06 0,00 0,00

č. I

Ti -0,10

II

0,00

I

-0,05

11

Index polohy IP = (1 + Σ Pi) = 0,880 i=1

Index trhu s nemovitostmi:

Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou 3

Index trhu IT = (1 + Σ Ti) = 0,850 i=1

Celkový index I = IV x IP x IT = 0,215 x 0,880 x 0,850 = 0,161

Ocenění:

Cena upravená CU = IPC x I = 2 758 Kč/m3 x 0,161 = 444,04 Kč/m3 CP = CU x OP = 444,04 Kč/m3 x 1 039,73 m3 = 461 681,71 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

-6-

461 681,71 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: 2.11. Možnost napojení na plynovod: Úprava cen: Zdůvodnění použití přirážek a srážek: průměrná výhodnost Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):

-7 % 10 % 3%

1,1160 2,1550

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění

Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava 2 [Kč/m ] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35 1,00 2,1550 1,1160 3,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 35 0,40 2,1550 1,1160 3,00

Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo st.39

Výměra [m2] 950,00

Jedn. cena [Kč/m2] 86,70

43/2 43/3

1 978,00 597,00

34,68 34,68

Pozemky - zjištěná cena

=

171 666 Kč

Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené:

-7-

-30 %

34,68

68 597,04 20 703,96 171 666

Ocenění:

1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k

86,70

Cena [Kč] 82 365

2.2. Pozemek

Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1:

Upr. cena [Kč/m2]

jejich zřízení určených: Úprava cen: -30 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: není zajištěn přístup Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):

1,1160 2,1550

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění

Zákl. cena Koef. Ki 2 [Kč/m ] § 32 odstavec 2 - jiné pozemky - ve funkčním celku § 32 odstavec 2 35 0,40 2,1550

Typ

Název

§ 32 odstavec 2 ostatní plocha Stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo 42/4

Výměra [m2] 191,00

Kp

Úprava [%]

1,1160

-30,00

Upr. cena [Kč/m2] 23,57

Jedn. cena [Kč/m2] 23,57

Cena [Kč] 4 501,87 4 501,87

=

4 501,87 Kč

Pozemek - zjištěná cena

2.3. Pozemek Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z -30 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: -30 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: stavba jiného vlastníka Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):

0,6220 2,3550

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění

Zákl. cena Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 35 1,00 2,3550 0,6220

-8-

Úprava [%] -30,00

Upr. cena [Kč/m2] 35,89

Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo st.123/2

Výměra [m2] 11,00

Jedn. cena [Kč/m2] 35,89

Cena [Kč] 394,79 394,79

Pozemek - zjištěná cena

=

-9-

394,79 Kč

C. Rekapitulace

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům

461 681,70 Kč

1. Ocenění staveb celkem

461 681,70 Kč

2. Ocenění pozemků 171 666 Kč

2.1. Pozemky 2.2. Pozemek

4 501,90 Kč

2.3. Pozemek

394,80 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

176 562,70 Kč

Celkem

638 244,40 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

638 244,40 Kč

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům

461 681,70 Kč

1. Ocenění staveb celkem

461 681,70 Kč

- 10 -

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

171 666 Kč

2.2. Pozemek

4 501,90 Kč

2.3. Pozemek

394,80 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

176 562,70 Kč

Celkem

638 244,40 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

638 244,40 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

638 240 Kč

slovy: Šestsettřicetosmtisícdvěstěčtyřicet Kč

Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Nařízení exekuce 48EXE-5156/2010 ze dne 18.8.2010, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 3/24 - 057EX-3169/2010-29 ze dne 2.2.2011, Nařízení exekuce 50EXE-3756/2011 ze dne 25.2.2011, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 3/24 - 018EX-00681/2011-005 ze dne 14.4.2011, Nařízení exekuce 50EXE-8090/2011 ze dne 2.1.2012, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 3/24 - 137EX-22320/2011-14 ze dne 23.1.2012, Zástavní právo exekutorské k podílu 3/24 k zajištění pohledávky ve výši 16.416,- Kč s příslušenstvím a náklady - GE Money Bank, a.s., Vyskočilova 1422/1a, Praha 4, Michle, 140 28, Zástavní právo exekutorské k podílu 3/24 k zajištění pohledávky ve výši 11.291,- Kč s příslušenstvím - Oborová zdravotní pojišťovna zaměstnanců bank, pojišťoven a stavebnictví, Roškotova 1225/1, Praha 4, Braník, 140 00 Praha 4, Nařízení exekuce 4EXE-73/2012-10 ze dne 19.1.2012, Zástavní právo exekutorské k podílu 1/5 k zajištění pohledávky ve výši 7.560,- Kč a 2.494,- Kč s příslušenstvím - Česká průmyslová zdravotní pojišťovna, Jeremenkova 161/11, Vítkovice, 703 00 Ostrava 3, Nařízení exekuce 50EXE-4985/2012 ze dne 28.5.2012, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/5 057EX-2115/2012-23 ze dne 22.8.2012. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. - 11 -

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

polořadový patrový dům ve městě Úsov. Dispozičně dům 4+1. V přízemí se nachází kuchyně, velký obývák, koupelna se sprchovým koutem a vanou, samostatná toaleta, spíž, dále vstup k bazénu který je v samostatné místnosti. V 1.patře tři neprůchozí pokoje. Střešní krytina i krovy v dobrém stavu. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Ohřev vody el. bojlerem, voda z městského řádu. Okna dřevěná. Celková výměra pozemku je 248m2. Na dvoře se nachází přístavky a dílna. Ve městě veškerá občanská vybavenost. Dobrá dostupnost do Uničova, Mohelnice, Zábřehu i Šumperka. Požadovaná cena 850.000,- Kč.

přízemní rodinný dům 2+1 s garáží a dvěmi místnostmi, které lze předělat na obytné pokoje, Libina. Dům je částečně podsklepen, půda lze využít jako další obytný prostor. K domu náleží zahrada o ploše 606m2. Vytápění novým plynovým kotlem a krbovými kamny. V obci je veškerá občanská vybavenost. Požadovaná cena je 710.000,- Kč včetně provize.

- 12 -

RD 3+1 s možností půdní vestavby v romantickém prostředí v zahradě o výměře 763 m2, v případě zájmu dojednáme odkup sousední zahrady o velikosti 514 m2. Dům se nachází na v klidné části obce. Obec má velmi dobré spojení směr Šumperk, Uničov, Olomouc. Nemovitost je vhodná jak k bydlení, tak i rekreaci. Požadovaná cena 590.000,- Kč včetně provize.

Obvyklá cena bez vlivu závad : 700.000,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Negativně působí prodej podílu.

Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/5 nemovitosti stanovuji na 90.000,- Kč. Slovy: Devadesáttisíc Kč

V Olomouci, 2.11.2012 Ing. Jan Šíma Kmochova 2 986/2 779 00 Olomouc telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

- 13 -

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3133-349/2012 znaleckého deníku.

- 14 -

E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.35 ze dne 16.10.2012 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 15 -

počet stran A4 v příloze: 9 2 3 3

Fotodokumentace nemovitosti

- 16 -

- 17 -

- 18 -

Mapa oblasti

- 19 -

- 20 -

- 21 -