2012

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1794-113/2012 O ceně bytové jednotky č. 3142/21 a podíl ve výši 6808/461507 na nebytové jednotce č. 3142/66 v bytovém domě č.p.3142, ul.M.Chasáka, stojící na pozemku parc.č. 1831/117, k.ú. Frýdek, obec Frýdek-Místek, včetně podílu ve výši 6808/461507 na společných částech domu č.p.3142 a pozemku parc.č.1831/117.

Objednatel znaleckého posudku:

Paní Ing. Marcela Prokopová jako insolventní správce úpadce pana Lubomíra Vrby, Chasáka 3142 738 01 Frýdek-Místek

Účel znaleckého posudku:

Zjištění ceny obvyklé ke dni 10.10.2012 pro potřeby insolventního řízení.

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle stavu ke dni 10.10.2012 znalecký posudek vypracoval: Ing. Pavel Horina Dr. Vančury 114 738 01 Frýdek-Místek telefon: 608825051 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Frýdku-Místku, 16.10.2012

A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je určení ceny obvyklé bytové jednotky č. 3142/21 a podíl ve výši 6808/461507 na nebytové jednotce č. 3142/66 v bytovém domě č.p.3142, ul.M.Chasáka, stojící na pozemku parc.č. 1831/117, k.ú. Frýdek, obec Frýdek-Místek, včetně podílu ve výši 6808/461507 na společných částech domu č.p.3142 a pozemku parc.č.1831/117, pro potřeby insolventního řízení.

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: Základní cena podle §28 odst. 1 písm. g) :

Bytová jednotka č. 3142/21 a podíl na nebytovém prostoru č. 3142/66 Chasáka 3142 738 01 Frýdek-Místek Moravskoslezský Frýdek-Místek Frýdek-Místek Frýdek 58 200 500 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 10.10.2012 za přítomnosti manželů Lubomíra a Anny Vrbových.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku a) Zhotovené Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek-Místek • • • • •

Výpis z LV č.9859 pro k.ú. Frýdek, ze dne 5.10.2012 Výpis z LV č.7366 pro k.ú. Frýdek, ze dne 5.10.2012 Výpis z LV č.8217 pro k.ú. Frýdek, ze dne 5.10.2012 Snímek z katastrální mapy, mapový list 6-9/32, měřítko 1:1000, z 5.10.2012 Prohlášení vlastníka budovy V-5759/2002 ze dne 31.8.2002, právní účinky vkladu práva ke dni 14.10.2002.

b) opatřené znalcem • • • • •

Informace od vlastníků nemovitostí manželů Vrbových, při místním šetření, o nichž prohlašují, že jsou pravdivé, týkající se především stavu ke dni ocenění a dále informace o prováděné údržbě. Informace získané z archívu Městského úřadu ve Frýdku-Místku. Objekt byl dán do užívání dne 31.12.1985 a to na základě kolaudace č.j.Výst.3087/85, 3152/85-B Zaměření objektů ocenění provedené laserovým dálkoměrem Leica DISTO lite5. Fotodokumentace provedena při místním šetření Literatura - Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku Teorie oceňování nemovitostí, VIII. rozšířené vydání, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc.

-2-

5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby:

Pan Lubomír Vrba, Chasáka 3142, 738 01 Frýdek-Místek, vlastnictví: SJM Paní Anna Vrbová, Chasáka 3142, 738 01 Frýdek-Místek, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: Pan Lubomír Vrba, Chasáka 3142, 738 01 Frýdek-Místek, vlastnictví: SJM Paní Anna Vrbová, Chasáka 3142, 738 01 Frýdek-Místek, vlastnictví: SJM

6. Dokumentace a skutečnost Stavební dokumentace nebyla znalci předložena.

7. Obsah znaleckého posudku Listy vlastnictví č. 9859, 7366 a 8217, k.ú. Frýdek, obec Frýdek-Místek •

Bytová jednotka č. 3142/21 a podíl ve výši 6808/461507 na nebytové jednotce č. 3142/66 v bytovém domě č.p.3142, ul.M.Chasáka, stojící na pozemku parc.č. 1831/117, k.ú. Frýdek, obec Frýdek-Místek, včetně podílu ve výši 6808/461507 na společných částech domu č.p.3142 a pozemku parc.č.1831/117.

-3-

B. POSUDEK : Obvyklá cena - dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, se obvyklou cenou rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Z definice vyplývá, že stanovit obvyklou cenu lze pouze na základě analýzy volného trhu s daným majetkem popřípadě službou. U nemovitostí však dochází ke specifické situaci. Tím, že nemovitosti nelze přemisťovat, neexistují dvě zcela stejné. Dva stejné typové domy postavené na dvou různých lokalitách mají různou prodejní cenu danou právě rozdílnými lokalitami. Dokonce i dva stejné typové byty v jednom domě mohou mít různé prodejní ceny, dané např. podlažím nebo výhledem. Z výše uvedeného plyne, že stanovit obvyklou cenu, která by se rovnala skutečné realizované prodejní ceně = tržní ceně konkrétní nemovitosti, nelze. Obecně lze říci, že na výši obvyklé ceny nemovitostí působí celá řada vlivů. Zejména se jedná o okamžitou kupní sílu obyvatelstva, velikost a význam obce, možnosti rozvoje z hlediska územního plánu, poloha nemovitosti v obci, infrastruktura v obci a v okolí nemovitosti, dosažitelný výnos z pronájmu nemovitosti, stavebně technický stav nemovitostí atd. Zásadní význam mají rovněž majetkoprávní vztahy k pozemkům zastavěným nemovitostmi a k pozemkům souvisejícím s nemovitostmi a samozřejmě také k přístupovým komunikacím. Pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí se tedy užívají 3 základní přístupy (nákladový, výnosový a porovnávací) a v rámci každého přístupu je možné použít různé metody. Vždy se ovšem jedná pouze o odhad obvyklé ceny. Pro oceňování nemovitostí je možné v souladu se zákonem použít následující způsoby: Nákladový způsob – vychází z nákladů, které by bylo nutné vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. Cena stanovená nákladovým způsobem zohledňuje stavebně technické provedení, míru opotřebení a celkový technický stav oceňovaných nemovitostí. Tato cena však nemusí odpovídat ceně, za kterou lze oceňované nemovitosti prodat, neboť nezohledňuje atraktivitu lokality ani konkrétních nemovitostí (např. dispoziční a architektonické řešení nemovitostí apod.). Výnosový způsob – vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry). Porovnávací způsob – vychází z porovnání oceňovaných nemovitostí se srovnatelnými nemovitostmi. Na základě cen, za které byly srovnatelné nemovitosti (označované jako srovnávací objekty) prodány, je pak stanovena obvyklá cena oceňovaných nemovitostí, s přihlédnutím ke všem okolnostem a rozdílům mezi oceňovanými nemovitostmi a srovnávacími objekty.

-4-

1. Nález Popis celkové situace: Oceňované nemovitosti se nacházejí v obci Frýdek-Místek, k.ú. Frýdek, na ulici M. Chasáka. Bytová jednotka 3+1 je umístěna v třináctipatrovém bytovém domě. Dům je rozčleněn na 65 bytových jednotek a jeden nebytový prostor. Jedná se o sídlištní lokalitu, na okraji města s relativně dobrou dostupností do centra. V okolí domu je sídlištní bytová a komerční zástavba. Nejbližší zastávka autobusové hromadné dopravy je ve vzdálenosti cca 500 m. Škola, školka, základní síť obchodů je v místě. Zámecké náměstí ve Frýdku je vzdálené cca 1.700 m, Náměstí Svobody v Místku cca 2.000 m. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě. Vedle domu se nachází areál diskotéky, která je v provozu do pozdních nočních hodin a kromě hlasité hudby ruší klid v okolí podnapilí návštěvníci diskotéky a taxi služba, která pro návštěvníky celou noc jezdí. Často dochází i k poškození aut, která jsou v blízkosti oceňované nemovitosti zaparkována. Bytový jednotka č.3142/21 Oceňovaná bytová jednotka č.3142/21 se nachází v bytovém domě č.p. 3142 na ul. Chasáka, k.ú. Frýdek, obec Frýdek-Místek. Popis budovy a bytu Bytový dům je typový panelový dům, má třináct nadzemních podlaží a plochou střechu. V objektu se nachází celkem 65 bytových jednotek a jeden nebytový prostor. Základy jsou betonové s izolací. Obvodové svislé konstrukce jsou panelové. Stropní konstrukce jsou z železobetonových stropních panelů s rovnými podhledy. Střecha je plochá s živičnou krytinou, oplechování je úplné. Vnější povrchy jsou již zatepleny a opatřeny novou silikátovou omítkou. Sokl je proveden z marmolitu. Vytápění je ústřední napojené na dálkový rozvod. Elektroinstalace je světelná, jištěná pojistkovými automaty. Bleskosvod je instalován. Vnitřní vodovod - plastové rozvody studené a teplé vody. Vnitřní kanalizace - odpady ze všech hygienických zařízení, kuchyní, koupelen a WC. Vnitřní plynovod - rozvod zemního plynu. Ohřev vody - centrální ohřev teplé vody napojený na dálkový rozvod. V objektu se nachází dva výtahy. Oceňovaná bytová jednotka č. 3142/21 se nachází v 5. NP. Dva pokoje jsou orientovány na jih, kuchyň a jeden pokoj na východní stranu. Byt je velikosti 3+1 a skládá se z kuchyně, 3 pokojů, předsíně, WC, koupelny, komory situované v 5.NP mimo jednotku, sklepního boxu umístěného mimo byt v I. PP. Byt nemá balkón ani lodžii. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, dveře jsou původní hladké plné nebo prosklené do ocelových zárubní. Vytápění bytu je ústřední napojené na dálkový rozvod, stejně jako ohřev teplé vody. Radiátory jsou litinové. Podlahy v celém bytě jsou z PVC. Jádro je původní umakartové, kuchyňská linka je rovněž původní plechová s plynovým sporákem.

-5-

Technický stav a opotřebení Dům byl dán do užívání v roce 1985 a od té doby je trvale užívaný k bydlení. Technický stav celého objektu je dobrý a odpovídá stáří a pravidelné údržbě. Objekt se jeví staticky stabilizovaný, stav svislých nosných konstrukcí a stropů je odpovídající, při prohlídce byly zjištěny pouze drobné trhliny obvodových stěn a stropů, vzniklé dosedáním objektu. V roce 2010 byla v celém domě vyměněna okna, výtahy a dům byl zateplen. Kolem roku 2000 byly vyměněny stupačky. Technický stav bytu je mírně zhoršený. Na hranici životnosti jsou podlahové krytiny, elektroinstalace a umakartové jádro. Kuchyňská linka již nesplňuje současné estetické požadavky na bydlení. Podlahové plochy bytu: kuchyně: pokoj: pokoj: pokoj: předsíň: koupelna: WC: Započítaná podlahová plocha bytu: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklepní box: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem:

=

11,55 m2 12,60 m2 8,84 m2 17,63 m2 10,88 m2 2,85 m2 1,03 m2 65,38 m2

=

1,35 m2 1,35 m2

Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů: komora v 5.NP: 1,35 m2 Podlahové pl. prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt = 1,35 m2 a místností sklepů - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: Započítaná podlahová plocha prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů: Podlahové plochy - celkem:

2

1,35 m x 0,10 1,35 m2 x 0,80

= = =

65,38 m2 0,14 m2 1,08 m2

=

66,60 m2

Podíl na nebytové jednotce č.3142/66 Oceňovaná nebytová jednotka č. 3142/66 sloužila jako papírnictví. V současné době není pronajata a neužívá se. Nachází se v 1.NP. Velikosti je 27,90 m2 a obsahuje jednu místnost s umyvadlem. Vnitřní stěny jsou opatřeny omítkou, okna jsou plastová, vstupní dveře jsou ocelové s ochranou mříží. V nebytové jednotce je rozvod teplé a studené vody, kanalizace, ústřední vytápění, rozvod elektro. Předmětem ocenění je podíl na této nebytové jednotce ve výši 6808/461507. Podíl manželů Vrbových na nebytové jednotce č.3142/66 nemá podstatný vliv na celkovou obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí!

-6-

Pozemek - zastavěná plocha a nádvoří Informace o pozemku byly získány z výpisu z katastru nemovitostí, z kopie katastrální mapy a z místního šetření. Dle výpisu z katastru nemovitostí se pozemek nachází v k.ú.Frýdek, obec Frýdek-Místek. Pozemek parc.č.1831/117 má výměru 500 m2 a je veden jako zastavěná plocha a nádvoří. Tento stav odpovídá skutečnosti, pozemek je zastavěn bytovým domem č.p.3142. K pozemku je příjezd po zpevněné komunikaci, je zde možnost napojení na veřejný vodovod, kanalizaci, elektřinu a plyn. Předmětem ocenění je podíl ve výši 6808/461507 na výše uvedeném pozemku. Práva, závady a věcná břemena: K datu ocenění neváznou na nemovitostech žádná věcná břemena.

Ke dni ocenění na oceňovaných nemovitostech vázne: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky s příslušenstvím ve výši 1 150.000,-Kč pro Českou spořitelnu, a.s. dle Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. V-4553/2008 ze dne 18.6.2008, jejíž právní účinky vkladu nastaly ke dni 18.6.2008. Nařízení exekuce na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu ve FrýdkuMístku 26 EXE-2360/2011 ze dne 26.1.2011. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Přerov 103 EX-53152/2010ze dne 28.3.2011. Nařízení exekuce na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu ve FrýdkuMístku 26 EXE-4517/2011 ze dne 15.8.2011. Vzhledem k tomu, že se ocenění provádí pro potřebu insolventního řízení, nejsou zástavní právo a omezení dispozičních práv do ocenění zahrnuty.

2. Odhad obvyklé ceny 2.1 Situace na trhu s byty v lokalitě Trh s byty v regionu je v současnosti ovlivněný několika základními skutečnostmi: 1. V regionu je relativně vysoká nezaměstnanost a poměrně nízké příjmy, což ovlivňuje celkovou situaci na trhu s nemovitostmi a limituje ceny veškerých nemovitostí v regionu. 2. Trh s nemovitostmi se oživil na počátku roku 2004 v očekávání vstupu do EU a současně díky lepší dostupnosti hypotéčních úvěrů a stavebního spoření. 3. Od počátku roku 2006 se na trhu projevuje zvýšená poptávka po bytech a naopak výrazný pokles jejich nabídky. Nerovnováha na trhu byla vyvolaná příchodem zahraničních investorů do regionu. Tato situace vedla stejně jako v roce 2004 k poměrně výraznému nárůstu cen bytů. Tato situace trvala až do roku 2008. 4. V posledních dvou letech došlo k poklesu cen bytů ve Frýdku-Místku ve všech lokalitách. V dobrých jen do 20%, v horších až o 30 až 40%. K horším lokalitám patří ve FrýdkuMístku právě sídliště Slezská, kde se oceňované nemovitosti nacházejí. V této lokalitě výrazně převyšuje nabídka poptávku a stále zde dochází k mírnému poklesu cen. -7-

5. Výrazný pokles cen proti úrovni roku 2008 byl způsoben: a. snížením poptávky – celosvětová finanční krize způsobila u obyvatel strach ze zadlužení. b. převisem nabídky - celá řada obyvatel v minulých letech skupovala v regionu byty jako vhodnou investici s předpokladem, že s příchodem zahraničních investorů ceny bytů porostou a že se jim byt podaří výhodně pronajmout. Tento předpoklad se však nepotvrdil a ceny bytů i ceny nájmů v posledních dvou letech výrazně klesly. Řada nájemních bytů je prázdná a vlastníci, kteří předpokládali, že z nájmů budou splácet hypotéční úvěr, mají se splácením problémy. V regionu prakticky ustaly tyto spekulativní nákupy a naopak řada z těchto investorů se snaží byty prodat. c. zhoršením koupěschopnosti obyvatel – na zhoršení koupěschopnosti obyvatel se podílí zejména horší dostupnost hypotéčních úvěrů. Hypotéční banky pod vlivem celosvětové hypotéční krize zpřísnily kritéria pro úvěry a přestaly půjčovat na 100% kupních cen nemovitostí. Obvykle jsou ochotny úvěrovat pouze 70% z ceny nemovitostí a zvláště mladí lidé nemají vlastní prostředky, ze kterých by mohli nákup nemovitostí financovat. Prodejní ceny bytů ovlivňuje zejména lokalita. Dalšími významnými faktory jsou velikost bytu, konstrukce domu (na trhu je větší poptávka po bytech ve zděných nízkopodlažních domech) a technický stav bytu. Jedním z cenotvorných faktorů je forma vlastnictví. Na trhu jsou obchodovány tři formy vlastnictví bytů. Jednak se jedná o byty v osobním vlastnictví (podle zák. č. 72/1994 Sb.), dále o spoluvlastnické podíly na bytových domech, na základě kterých jsou užívány konkrétní byty, buď podle písemné dohody nebo častěji bez písemné dohody podílových spoluvlastníků a konečně družstevní byty. Obecně lze říci, že forma vlastnictví nemá rozhodující vliv na obvyklou cenu bytu, daleko významnějšími faktory jsou lokalita a konstrukce domu. Avšak v poslední době se forma vlastnictví začíná na cenách projevovat, a to především z důvodu poskytování hypotečních úvěrů. Byty v osobním vlastnictví lze totiž použít jako zástavu, a tak se tyto byty stávají dostupnějšími pro širší okruh zájemců, což vede k vyšší poptávce po těchto bytech a k nárůstu jejich cen. Co se týče lokality, je ulice M.Chasáka jedna z nejhorší na sídlišti Slezská. Je to zapříčiněno tím, že se zde nachází areál diskotéky, viz výše. Navíc se bytová jednotka nachází ve výškové budově, což rovněž její cenu snižuje

2.2 Odhad obvyklé ceny výnosovou metodou ODVOZENÍ OČEKÁVANÉHO PROCENTA KAPITALIZACE (r)

V době zpracování tohoto ocenění je možno považovat za bezpečnou kapitalizaci hodnotu 2,0% (po zdanění). Souhrn elementů kapitalizace Bezrizikový výnos Míra rizika Míra inflace Celkem

Riziková prémie 2,0 % 2,0 % 1,0 % 5,0%

Kapitalizační sazba pro výpočet obvyklé hodnoty výnosovou metodou kapitalizace zisku činí 5 %.

-8-

STANOVENÍ OČEKÁVANÉHO ZISKU Bytový dům je umístěn ve výškovém domě na sídlišti Slezská. Nejbližší zastávka autobusové hromadné dopravy je ve vzdálenosti cca 500 m. Škola, školka, poliklinika, základní síť obchodů je ve vzdálenosti do 10 min. chůze. Nájemné K datu ocenění nejsou nemovitosti pronajaty. Obdobné bytové plochy se na území Statutárního města Frýdek-Místek se pronajímají v rozmezí od 50 až 60,-Kč/m2 za měsíc. Sklepní prostory, které se pronajímají společně s bytovými jednotkami, se pronajímají za 50% nájemného, které se určí u bytových ploch. Ve městě je převážná většina bytů pronajímána za nájemné, které činí k datu ocenění pro kategorii I. 50 Kč/m2 a měsíc, což je cca 480 Kč/rok. Cenotvorné faktory ovlivňující výši nájemného v oceňovaném objektu: Pozitiva:

- dobrá docházková vzdálenost a dostupnost obchodů a služeb - dobrý stavebně technický stav domu

Negativa: -

byt nemá balkón horší dispozice bytu, jeden pokoj je průchozí umakartové jádro plechová kuchyňská linka rušná lokalita na sídlišti Slezská minimum parkovacích ploch v okolí domu

Vzhledem k výše uvedeným positivům a negativům odhaduji obvyklé nájemné pro bytové plochy na částku 480,-Kč/m2 za rok, pro sklepní prostory na částku 240,-Kč/m2 .

Příjmy: Byt číslo 3142/21 (3+1) Tržby z nájemného:

480*65,38 + 240*2,70

= =

32.030,-Kč 32.030,- Kč

Výdaje: Vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronájmu bytové jednotky. Vzhledem k tomu, že zadavatelem nebyly poskytnuty potřebné podklady, jedná se odhad těchto hodnot. V těchto případech se obvykle pohybují náklady na úrovni 40% příjmů.

výdaje celkem :

12.812,- Kč

čistý roční výnos

19 218,- Kč

-9-

Výnosová hodnota :

Vh =

čistý výnos ----------------kapitalizace

Vh =

19.218 Kč --------------5%

= 384.360 Kč

Výnosová hodnota

384.000,- Kč

2.3 Odhad obvyklé ceny indexovou metodou přímého porovnání 2.3.1. Stručný popis indexové metody přímého porovnání Pro stanovení obvyklé ceny předmětu ocenění porovnávacím způsobem je třeba posoudit rozhodující skutečnosti a jejich vliv na jeho prodejnost ve srovnání se srovnávacími objekty a na základě tohoto porovnání odvodit obvyklou cenu z realizovaných nebo nabídkových cen srovnávacích objektů. Princip indexové metody spočívá v tom, že porovnáváme předmět ocenění, v tomto případě byt 3+1 v osobním vlastnictví, se srovnávacími objekty, u kterých známe jejich prodejní ceny, popřípadě nabídkové ceny z inzerce. Pro porovnávání se stanoví znaky – kritéria a pomocí tzv. koeficientu odlišnosti K1-10 se u každého znaku hodnotí, kolikrát, respektive o kolik procent, je srovnávací objekt lepší nebo horší než předmět ocenění. Vynásobením jednotlivých koeficientů odlišnosti získáme tzv. index odlišnosti IS. Prodejní – tržní cenu srovnávacího objektu CS pak vydělíme indexem odlišnosti IS a získáme odvozenou indexovanou cenu oceňovaného předmětu CO. Pro porovnávací způsob jsem stanovil 6 znaků – kritérií, které mají podle mého názoru rozhodující vliv na prodejní ceny bytů. Znaky pro porovnání: 1. lokalita – celková atraktivita lokality – K1 2. velikost bytu – K2 3. parkování – možnosti parkování a garážování v okolí domu – K3 4. technický stav bytu a domu – K4 5. jiné – panelový/podlaží, byty v nízkopodlažní zástavbě jsou žádanější, naopak ve výškových domech jsou méně žádané, 1.NP a poslední NP bývají méně žádány – K5 6. názor znalce – K6 Pokud je K1-6 > 1, pak je srovnávací objekt lepší než oceňovaný, pokud je < 1, pak je srovnávací objekt horší než oceňovaný. - 10 -

Index odlišnosti - IS = K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x K6 Indexovaná cena předmětu ocenění - CO = CS / IS

V procesu porovnání využívám informace z již realizovaných prodejů obdobných nemovitostí, které jsou shromážděny v databázi IS MOISES, a dále z nabídky realitních agentur v místě a na internetu, viz příloha. Současná situace na trhu v oceňované oblasti byla navíc konzultována s realitními makléři z realitní kanceláře RK Real Kartel, s.r.o., která v této lokalitě působí více jak 10 let. 2.3.2 Stručný popis srovnávacích objektů Jako srovnávací objekty jsem použil bytové jednotky velikosti 3+1 a 4+1 ve stejné lokalitě. Ve všech případech se jedná o realizovaný prodej. Detailní popis nemovitostí viz příloha. Srovnávací nemovitost č.1 - Byt 3+1, ul. M.Chasáka 3142, Frýdek-Místek Realizovaná cena 850.000,-Kč, právní účinky vkladu do KN ke dni 10.8.2010. Podlahová plocha bytová 70,34 m2, realizovaná cena za 1 m2 podlahové plochy 11.733,-Kč. Podlahová plocha komory a sklepu 3,83 m2, realizovaná cena za 1 m2 podlahové plochy 3.911,-Kč. Stejná lokalita, stejný dům, stejný typ bytu, byt má navíc lodžii. Obdobný standard vybavení, byt má novou kuchyňskou linku. Umakartové jádro. Srovnávací nemovitost č.2 - Byt 3+1, ul. M.Chasáka 3139, Frýdek-Místek Realizovaná cena 800.000,-Kč, právní účinky vkladu do KN ke dni 28.6.2010. Podlahová plocha bytová 70,69 m2, realizovaná cena za 1 m2 podlahové plochy 11.113,-Kč. Stejná lokalita, vedlejší dům, nižší zástavba, byt má navíc lodžii. Obdobný standard vybavení domu i bytu. Byt má novou kuchyňskou linku. Umakartové jádro. Srovnávací nemovitost č.3 - Byt 4+1, ul. M.Chasáka 3139, Frýdek-Místek Realizovaná cena 850.000,-Kč, právní účinky vkladu do KN ke dni 24.2.2010. Podlahová plocha bytová 87,45 m2, realizovaná cena za 1 m2 podlahové plochy 9.333,-Kč. Podlahová plocha sklepu 5,41 m2, realizovaná cena za 1 m2 podlahové plochy 3.111,-Kč. Stejná lokalita, vedlejší dům, nižší zástavba, byt je 4+1, má větší podlahovou plochu a má navíc lodžii. Obdobný standard vybavení domu i bytu. Bytová jednotka se nachází v 1.NP. Srovnávací nemovitost č.4 - Byt 3+1, ul. Novodvorská 3050, Frýdek-Místek Realizovaná cena 850.000,-Kč, právní účinky vkladu do KN ke dni 23.6.2011. Podlahová plocha bytová 73,17 m2, realizovaná cena za 1 m2 podlahové plochy 11.106,-Kč. Podlahová plocha komory a sklepu 5,69 m2, realizovaná cena za 1 m2 podlahové plochy 3.702,-Kč. Mírně lepší lokalita. Okrajová část sídliště Slezská. Klidnější místo, vedle domu se nachází park, lepší parkovací možnosti v okolí domu. Stejný typ domu, stejný typ bytu, byt má navíc lodžii. Obdobný standard vybavení, nová plastová okna a umakartové jádro.

- 11 -

Srovnávací nemovitost č.5 - Byt 3+1, ul. Jana Čapka 3080, Frýdek-Místek Realizovaná cena 819.000,-Kč, právní účinky vkladu do KN ke dni 14.4.2011. Podlahová plocha bytová 71,13 m2, realizovaná cena za 1 m2 podlahové plochy 10.911,-Kč. Podlahová plocha komory a sklepu 5,80 m2, realizovaná cena za 1 m2 podlahové plochy 3.637,-Kč. Mírně lepší lokalita. Okrajová část sídliště Slezská. Stejný typ domu, stejný typ bytu, byt má navíc lodžii. Obdobný standard vybavení, umakartové jádro. Srovnávací nemovitost č.6 - Byt 3+1, ul. Jana Čapka 3092, Frýdek-Místek Realizovaná cena 859.000,-Kč, právní účinky vkladu do KN ke dni 7.6.2012. Podlahová plocha bytová 71,10 m2, realizovaná cena za 1 m2 podlahové plochy 11.654,-Kč. Podlahová plocha sklepu 1,49 m2, realizovaná cena za 1 m2 podlahové plochy 5.827,-Kč. Mírně lepší lokalita. Okrajová část sídliště Slezská. Nižší zástavba, byt má navíc lodžii. Obdobný standard vybavení domu i bytu. Byt má novou kuchyňskou linku. Umakartové jádro.

2.3.3 Odhad obvyklé ceny porovnáním Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku

Č.

Realizovaná

Koef.

Podlahová

Cena po

cena

redukce

plocha

redukci

Kč

K2

K3

K4

K5

K6

KC

Cena oceň.

Parkopoloha velikost vání

ceny dle data prodeje

m2

Kč/m2

850 000 Kč

0,95

70,34

11 146 Kč

1,00

0,95

1,00

0,95

1,00

800 000 Kč

0,95

70,69

10 557 Kč

1,00

0,95

1,00

0,95

850 000 Kč

0,95

87,45

8 866 Kč

1,00

0,90

1,00

850 000 Kč

1,00

73,17

11 106 Kč

0,95

0,95

1,00

819 000 Kč

1,00

71,13

10 911 Kč

0,95

0,95

859 000 Kč

1,00

71,10

11 654 Kč

0,95

0,95

celkem

1 2 3 4 5 6

K1

(1-6)

objektu

1,00

0,903

10 065 Kč

1,00

1,00

0,903

9 533 Kč

1,20

1,10

1,00

1,188

10 533 Kč

1,00

1,00

1,00

0,903

10 029 Kč

1,00

1,00

1,00

1,00

0,903

9 853 Kč

1,00

0,95

1,00

1,00

0,857

9 992 Kč

stav a

jiné

vybav.

úvaha znalce

Celkový průměr

Kč/m2

10 001 Kč

Minimum

9 533 Kč

Maximum

10 533 Kč

Odhad obvyklé ceny indexovou porovnávací metodou

10 000 Kč

Porovnávací cena pozemků: Předmětem ocenění je podíl ve výši 6808/461507 na pozemku parc.č.1831/117 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 500 m2. Obdobné pozemky se v místě a čase obchodují za ceny 1800 Kč/m2. Výpočet ceny pozemku : 500 m2 *1800 Kč/m2 *6808/461507

- 12 -

=

13.277,-Kč

Porovnávací hodnota = hodnota podlahové plochy bytové ( 65,38 m2 * 10.000 Kč/m2 ) + hodnota podlahové plochy sklepu a komory ( 2,70 m2 * 5.000 Kč/m2) + cena pozemků (13.277,- Kč) = 680.577,-Kč.

Porovnávací hodnota

680.000,-Kč

C. Závěr Cílem předložené expertizy bylo provést odhad obvyklé ceny bytové jednotky č. 3142/21 a podíl ve výši 6808/461507 na nebytové jednotce č. 3142/66 v bytovém domě č.p.3142, ul. M.Chasáka, stojící na pozemku parc.č. 1831/117, k.ú. Frýdek, obec Frýdek-Místek, včetně podílu ve výši 6808/461507 na společných částech domu č.p.3142 a pozemku parc.č.1831/117, ke dni 10.10.2012. Na základě analýzy a s použitím výše uvedených metod ocenění pro návrh obvyklé ceny nemovitostí k uvedenému datu jsem dospěl k tomuto závěru: Výnosová hodnota ( Kč) Porovnávací hodnota (Kč) Odhad obvyklé ceny ( Kč)

384.000,680.000,680.000,-

Odhad obvyklé ceny k datu ocenění činní:

680.000,-Kč Slovy: Šestsetosmdesáttisíc korun českých

Ve Frýdku-Místku, 16.10.2012 Ing. Pavel Horina Dr. Vančury 114 738 01 Frýdek-Místek telefon: 608825051 e-mail: [email protected]†

- 13 -

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ostravě ze dne 13. dubna 2006 pod č.j. Spr. 1794/06 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1794-113/2012 znaleckého deníku.

E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z LV č.9859 pro k.ú. Frýdek, ze dne 5.10.2012 2 Snímek z katastrální mapy, mapový list 6-9/32, měřítko 1:1000, z 5.10.2012 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1 Data srovnávaných objektů. 6

- 14 -

Fotodokumentace z 10.10.2012

Pohled z jihovýchodní strany

Pohled ze severozápadní strany

Kuchyňská linka

Obývací pokoj

Koupelna

WC

- 15 -

Situační mapa oblasti

- 16 -