Znalecký posudek þ. 3665/2012 o cenČ nemovitosti - 1/4 bytové jednotky þ. 1160/47 v domČ þ.p. 1160 na pozemku þ. parc. 2422 v kat. úz. Vsetín, obec Vsetín, okres Vsetín, vþetnČ spoluvlastnického podílu 594/35381 na spoleþných þástech domu a pozemku, ve vlastnictví Ing. Miroslava Demela.
Objednatel posudku:
JUDr. OndĜej Mareš Exekutorský úĜad LitomČĜice Novobranská 20 412 01 LitomČĜice
Úþel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce þ.j. 124 Ex 24777/11-20 prodejem nemovitosti.
Podle stavu ke dni 6.9.2012 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Holeþkova 657 150 00 Praha 5 – KošíĜe
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
Posudek obsahuje 10 stran textu vþetnČ titulního listu a 6 stran pĜíloh. Objednateli se pĜedává ve 2 vyhotoveních.
V Praze dne 13.9.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 1/4 bytové jednotky þ. 1160/47 v domČ þ.p. 1160 na pozemku þ. parc. 2422 v kat. úz. Vsetín, obec Vsetín, okres Vsetín, vþetnČ spoluvlastnického podílu 594/35381 na spoleþných þástech domu a pozemku, zapsáno na LV þ. 7711. Úþelem tohoto ocenČní je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenČní pro potĜeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní pĜedpisy v oblasti cen, financování, úþetnictví a daní platné v dobČ zpracování. Tržní hodnota je urþena pro potĜeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v dobČ zpracování. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Bytová jednotka þ. 1160/47 Josefa Sousedíka 1160 755 01 Vsetín Region: Zlínský Okres: Vsetín Katastrální území: Vsetín 3. Prohlídka a zamČĜení nemovitosti: Prohlídka a zamČĜení nemovitosti bylo provedeno dne 6.9.2012 bez pĜítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 30.7.2012, LV þ. 7711, kat. úz. Vsetín, Katastrální úĜad pro Zlínský kraj, KP Vsetín - kopie mapy katastrální ze dne 6.9.2012, mapový list þ. Vsetín 8-7/13, mČĜítko 1:1000, kat. úz. Vsetín - exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 24777/11-20 ze dne 2.1.2012 - usnesení o ustanovení znalce þ.j. 124 EX 24777/11-65 ze dne 30.7.2012 - kopie smlouvy o pĜevodu bytu ze dne 16.5.1997, právní úþinky vkladu ke dni 28.5.1997 - fotodokumentace nemovitosti - informace z KN - informace z realitního trhu - skuteþnosti zjištČné na místČ samém 5. Vlastnické a evidenþní údaje: Dle listu vlastnictví þ. 7711, k.ú. Vsetín, obec Vsetín ze dne 30.7.2012, A - vlastnické právo: Demel Miroslav Ing., I. Šustaly 1107/7, 742 21 KopĜivnice 1 Demel Miroslav, Josefa Sousedíka 1160, 755 01 Vsetín 1 Demel Vlastimil Ing., Borová 1697, 756 61 Rožnov pod RadhoštČm 1
2
podíl 1/4 podíl 2/4 podíl 1/4
B - nemovitosti: - 1160/47 byt v budovČ þ.p. 1160, LV 5436, bydlení na parcele þ. 2422 parcela þ. 2422 - zastavČná plocha a nádvoĜí o výmČĜe 1470 m2 C - omezení vlastnických práv: Usnesení soudu o naĜízení exekuce 53 Nc-5222/2008 -13 ze dne 02.03.2009.; uloženo na prac. Nový Jiþín Usnesení soudu o naĜízení výkonu rozhod.zĜízením soud.zástavního práva Okr. soud ve VsetínČ 5E-117/2009 -20 ze dne 23.11.2009. Právní moc ke dni 15.12.2009. Usnesení soudu o naĜízení výkonu rozhod.zĜízením soud.zástavního práva Okr. soud ve VsetínČ 5E-76/2010 -14 ze dne 04.08.2010. Právní moc ke dni 21.09.2010. Usnesení soudu o naĜízení exekuce OS Nový Jiþín, 53 EXE 2040/2011-9 ze dne 29.11.2011. Právní moc ke dni 04.02.2012.; uloženo na prac. Nový Jiþín Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitých vČcí 124EX-24777/2011 -20 (53EXE 2040/2011-9) ze dne 02.01.2012. Právní moc ke dni 19.01.2012. Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 124EX24777/2011 -19 (53EXE 2040/2011-9) ze dne 02.01.2012. Právní moc ke dni 19.01.2012. Usnesení soudu o naĜízení exekuce 57 EXE-110/2012 -5 v Novém JiþínČ ze dne 13.04.2012.; uloženo na prac. Nový Jiþín Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitých vČcí 103 Ex-00887/2012 -11 (57 EXE 110/2012-5) ze dne 07.05.2012. Usnesení soudu o naĜízení exekuce 53 EXE 1363/2011-6 v Novém JiþínČ ze dne 22.09.2011.; uloženo na prac. Nový Jiþín Usnesení soudu o naĜízení výkonu rozhod.zĜízením soud.zástavního práva Okr.soud ve VsetínČ 5 E26/2012 -15 ze dne 26.01.2012. Právní moc ke dni 30.04.2012. Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitých vČcí 018 EX-07210/2011 -016 (53 EXE 1363/2011-6) ze dne 28.05.2012. Právní moc ke dni 09.06.2012. Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 103 Ex00887/2012 -13 (57EXE 110/2012-5) ze dne 07.05.2012. Právní moc ke dni 15.05.2012. Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 018EX07210/2011 -016 (53 EXE 1363/2011-6) ze dne 28.05.2012. Právní moc ke dni 09.06.2012. D - Jiné zápisy Bez zápisu E - Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Smlouva o pĜevodu bytu a nebytového prostoru V4 1156/1997 ze dne 16.5.1997, právní úþinky vkladu ke dni 28.5.1997 Usnesení soudu o potvrzení nabytí dČdictví Okr. soud ve VsetínČ 37 D-68/2006 -30 ze dne 23.03.2007. Právní moc ke dni 19.04.2007. 6. Celkový popis nemovitosti: MČsto Vsetín patĜí do dĜívČjšího okresu Vsetín a náleží pod Zlínský kraj. Vsetín je také obcí s rozšíĜenou pĤsobností. Dle regionálního turistického þlenČní patĜí do oblasti Beskydy - Valašsko. Na území tohoto stĜednČ velkého mČsta má hlášený trvalý pobyt kolem 27960 obyvatel. Obec je vzdálená pĜibližnČ 16 km od slovenských hranic.
3
OceĖovaná bytová jednotka þ. 1160/47 se nachází v domČ þ.p. 1160, ulice Josefa Sousedíka, kat. úz. Vsetín, obec Vsetín, okres Vsetín. Bytový dĤm je podsklepený, þtyĜpodlažní se sedlovou stĜechou. Obvodové stČny jsou zdČné nezateplené. V domČ jsou plastová okna. Bytová jednotka je situována v 1. nadzemním podlaží domu a skládá se z kuchynČ, dvou pokojĤ, pĜedsínČ, koupelny, WC a sklepa. Souþástí bytové jednotky je kuchyĖská linka, sporák plynový, vestavČné skĜínČ, vana, umyvadlo, WC mísa s nádrží, míchací baterie, topná tČlesa, vodomČr teplé užitkové vody, listovní schránka a zvonek. Dále je souþástí jednotky veškerá její vnitĜní instalace (potrubní rozvody vody, kanalizace, plynu, ústĜedního topení, elektroinstalace apod.) kromČ stoupacích vedení vþetnČ uzavíracích ventilĤ.
7. Obsah posudku: OcenČní bytĤ porovnávacím zpĤsobem 1) Bytová jednotka þ. 1160/47 PĜíslušenství bytĤ a nebytových prostor a) Pozemky a1) Pozemek parc. þ. 2422
B. Posudek VýmČry, hodnocení a ocenČní objektĤ:
Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) OcenČní bytĤ porovnávacím zpĤsobem 1) Bytová jednotka þ. 1160/47 - § 25 ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Vsetín StáĜí stavby: 60 rokĤ 20 543,- Kþ/m2 Indexovaná prĤmČrná cena IPC (pĜíloha þ. 19): Podlahové plochy bytu: kuchynČ: pokoj: pokoj: pĜedsíĖ: koupelna: WC:
= = = = = =
9,60 m2 16,80 m2 14,40 m2 8,90 m2 3,60 m2 1,30 m2
Podlahová plocha bytu:
=
54,60 m2
Podlahové plochy prostorĤ se zkoseným stropem pod 2 m a místností sklepĤ: sklep: =
4,80 m2
Podlahové plochy se zkoseným stopem a místností sklepĤ - celkem:
4,80 m2
4
=
Zapoþítaná podlahová plocha bytu: Zapoþítaná podlahová plocha místností sklepĤ:
2
4,80 m * 0,80
Podlahové plochy - celkem:
= =
54,60 m2 3,84 m2
=
58,44 m2
Výpoþet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zdČná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Spoleþné þásti domu - Kolárna, koþárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. PĜíslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. UmístČní bytu v domČ - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke svČtovým stranám - Ostatní svČtové strany þásteþný výhled 6. Základní pĜíslušenství bytu - PĜíslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. VytápČní bytu - Dálkové, ústĜední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. StavebnČ - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou
þ.
Vi
IV II II II II
0,10 0,00 0,00 0,00 0,00
III II
0,00 -0,01
III III II
0,00 0,00 1,05
þ.
Pi
III II II
0,00 0,00 -0,03
II II II III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Koeficient pro stáĜí 60 let: 0,70 9
Index vybavení IV = (1 + ¦ Vi ) * V10 * 0,70 = 0,801 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavČné území obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostĜedí - výrobní objekty, sklady a distribuce bez výraznČ škodlivých vlivĤ na okolí, frekventované silnice 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. ZmČny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivĤ 8
Index polohy IP = (1 + ¦ Pi ) = 0,970 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílþím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahĤ na prodejnost - negativní - PĜedmČtem ocenČní je spoluvlastnický podíl 1/4. 3
Index trhu IT = (1 + ¦ Ti ) = 0,900 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,801 * 0,970 * 0,900 = 0,699
5
þ.
Ti
II
-0,05
II I
0,00 -0,05
OcenČní: Cena upravená CU = IPC * I = 20 543,- Kþ/m2 * 0,699 = 14 359,56 Kþ/m2 Cena zjištČná porovnávacím zpĤsobem CP = CU * PP = 14 359,56 Kþ/m2 * 58,44 m2 = 839 172,69 Kþ Cena stanovená porovnávacím zpĤsobem =
839 172,69 Kþ
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: ZjištČná cena pozemku: 1 351 629,24 Kþ Spoluvlastnický podíl: 594 / 35 381 Hodnota spoluvlast. podílu: 1 351 629,24 Kþ * 594 / 35 381 =
+
22 692,06 Kþ
Bytová jednotka þ. 1160/47 - zjištČná cena
=
861 864,75 Kþ
Bytová jednotka þ. 1160/47 - cena po zaokrouhlení
=
861 860,- Kþ
Rekapitulace ocenČní bytĤ a nebytových prostor vþetnČ opotĜebení a) Bytová jednotka þ. 1160/47
=
Cena bytĤ a nebytových prostor þiní celkem
861 860,- Kþ 861 860,- Kþ
Porovnávací metoda OcenČní bytĤ a nebytových prostor nákladovým zpĤsobem a1) Bytová jednotka þ. 1160/47 Popis porovnávaných objektĤ: Jednotka: 2+kk Množství jednotek oceĖované stavby: 59,40 1) Nabízíme k prodeji zrekonstruovaný prostorný byt o celkové ploše 52 m2 orientovaný na západ. Byt se nachází v 1. NP cihlového domu po rekonstrukci (koupelna, kuchynČ, podlahy, omítky, nové elektrické rozvody). Na domČ bude provedena revitalizace. Nedaleko se nachází škola, do centra mČsta pár minut pČšky. DĤm je ve velice klidné þásti. S financováním Vám pomĤže naše hypocentrum 2) Nabízíme k prodeji prostorný cihlový byt v OV 2+kk ve VsetínČ, v místní þásti Trávníky, ul. Josefa Sousedíka. Byt je umístČn ve 2. patĜe ve zdČném bytovém domČ. Podlahová plocha bytu je 52 m 2. Byt prošel v r. 2006 kompletní rekonstrukcí, kdy byla celkovČ zmČnČna dispozice bytu. Jde o velmi pČknČ dispoziþnČ Ĝešený byt s novými plastovými okny, novou kuchyĖskou linkou, novČ vybudovanou zdČnou koupelnou s vanou a WC. V bytČ byly provedeny nové rozvody vnitĜních instalací (rozvody elektro, voda, kanalizace, plyn, nové otopné tČlesa v pokojích, podlahové vytápČní v koupelnČ + el. vytápČný žebĜíkový radiátor, boiler). Dále jsou v bytČ nové omítky, novČ jsou provedeny podlahy a dĜevČné dveĜe. V bytČ jsou také Ĝešeny rozvody kabelové televize a internetu. K bytu náleží zabezpeþený sklep o podlahové ploše 6 m2. 3) Nabízíme k prodeji cihlový byt 2+kk po rekonstrukci s dobrou dostupností do centra. Byt se nachází ve zvýšeném pĜízemí, orientovaný na jižní stranu. V bytČ nové omítky, rozvody elektĜiny a vody, nové WC, kuchyĖská linka, vestavné skĜínČ na chodbČ, nové dveĜe, byt je pĜipojen na internet
6
a spoleþný satelit. OhĜev vody v bytČ je Ĝešen elektrickým bojlerem. MČsíþní náklady pro dvČ osoby þiní 2.860,- + elektĜina. Volný ihned Seznam porovnávaných objektĤ: Název 1) BJ Josefa Sousedíka 2) BJ Josefa Sousedíka 3) BJ Josefa Sousedíka Souþet:
Realizovaná cena
Km Kc
Množství [jedn]
Kv K1 K2 K3
Jedn. cena [Kþ/jedn.]
800 000,- Kþ
1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00
48,00
15 833,33
995 000,- Kþ
1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00
52,00
18 177,88
742 000,- Kþ
1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00
52,00
13 555,77
47 566,99 Kþ/jedn. /3 15 855,66 Kþ/jedn. 13 555,77 Kþ/jedn. 18 177,88 Kþ/jedn.
PrĤmČrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 15 855,66 Kþ 59,40 á 15 855,66 Kþ/
=
941 826,20 Kþ
Bytová jednotka þ. 1160/47 - výsledná cena
=
941 826,20 Kþ
Bytová jednotka þ. 1160/47 - cena po zaokrouhlení
=
941 830,- Kþ
Rekapitulace ocenČní bytĤ a nebytových prostor vþetnČ opotĜebení a) Bytová jednotka þ. 1160/47
=
Cena bytĤ a nebytových prostor þiní celkem
941 830,- Kþ 941 830,- Kþ
OcenČní pĜíslušenství bytĤ a nebytových prostor
Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) Rekapitulace ocenČní pĜíslušenství bytĤ a nebytových prostor Cena pĜíslušenství bytĤ a nebytových prostor þiní celkem
0,- Kþ
Porovnávací metoda Rekapitulace ocenČní pĜíslušenství bytĤ a nebytových prostor Cena pĜíslušenství bytĤ a nebytových prostor þiní celkem
Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.)
7
0,- Kþ
a) Pozemky a1) Pozemek parc. þ. 2422 - § 27 - § 32 Stavební pozemek ocenČný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní þíslo
VýmČra Jedn. cena [m2] [Kþ/m2] 1 470,00 400,00
zastavČná plocha a nádvoĜí 2422 Souþet Úprava ceny – pĜíloha þ. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska úþelu užití stavby Úprava ceny celkem Mezisouþet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisouþet Koeficient prodejnosti Kp (pĜíl. þ. 39 - dle obce a úþelu užití): Koeficient zmČny cen staveb Ki (pĜíl. þ. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek ocenČný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Cena [Kþ] 588 000,588 000,-
42 % 42 % + 10 % 10 % + * *
Pozemek parc. þ. 2422 - zjištČná cena
=
246 960,834 960,83 496,918 456,0,6880 2,1390 1 351 629,24 1 351 629,24 Kþ
Rekapitulace ocenČní pozemkĤ a) Pozemek parc. þ. 2422
=
Cena pozemkĤ þiní celkem
1 351 630,- Kþ 1 351 630,- Kþ
C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektĤ: Administrativní cena celkem:
861 860,- Kþ 861 860,- Kþ
Porovnávací cena: Porovnávací cena objektĤ: Porovnávací cena celkem:
941 830,- Kþ 941 830,- Kþ
8
Stanovisko znalce: PĜi stanovení výsledné obecné ceny je nutno pĜihlédnout nejenom k výsledkĤm jednotlivých oceĖovacích metod, ale zároveĖ ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektĤm vztaženým k oceĖovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako napĜ. lokalita, pozice majetku v zónČ, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodáĜská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceĖovaného souboru nemovitostí - bylo tĜeba vzít úvahu tyto základní skuteþnosti a ovlivĖující aspekty: a) situace na trhu s realitami. nabídka bytových jednotek je na realitním trhu na velmi dobré úrovni b) parametry povyšující cenu: centrum mČsta, veškerá obþanská vybavenost v blízkosti c) parametry ponižující cenu: spoluvlastnický podíl Na základČ zjištČných hodnot, výše uvedených skuteþností v místČ a po zvážení všech aspektĤ stanovuji obvyklou cenu 1/4 nemovitosti ve výši 235.000,- Kþ.
Obvyklá cena ¼ nemovitosti: 235 000,- Kþ slovy: dvČ stČ tĜicet pČt tisíc Kþ V Praze dne 13.9.2012
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spoleþností s ruþením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost pĜi Ministerstvu spravedlnosti ýeské republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona þíslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumoþnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky þíslo 37/1967 Sb., ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ do prvního oddílu seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnČní pro oceĖování nemovitostí, motorových vozidel a jiných vČcí movitých, majetkových práv, cenných papírĤ, podnikĤ, ostatního majetku a pro úþetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod poĜadovým þíslem 3665/2012 znaleckého deníku. OdpovČdná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spoleþnosti.
9
B plus B, spol. s r.o., Holeþkova 657,150 00 Praha 5 - KošíĜe, IýO: 61056049, pĜedmČt podnikání: OceĖování majetku pro vČci movité, vČci nemovité, nehmotný majetek, finanþní majetek a podnik na základČ koncesní listiny vydané živnostenským odborem úĜadu mČstské þásti Praha 5 pod þ.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a pĜedala podklady pod poĜ. þ. 353/2012.
E. Seznam pĜíloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí.
10
