2012

Ing. Irma Poděbradská – Vejmluvova 408/68, 591 02 Žďár nad Sázavou 2, tel. 566 624 575, 607 948 562

Znalecký posudek č. 1066/83/2012 O ceně nemovitosti rodinného domu č.p. 89 v obci Pyšel, včetně příslušenství a pozemků p.č. St. 126, 1205/2, 1211/2 a 1211/3 k.ú. Pyšel, okres Třebíč

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Ostrava Mgr. Pavla Fučíková Slévárenská 410/14 70900 Ostrava - Mariánské Hory

Účel posudku:

exekuční řízení č.j. 024 EX 787/12-53

Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 22. 11. 2012 posudek vypracoval: Ing. Irma Poděbradská Vejmluvova 68 591 01 Žďár nad Sázavou

Posudek obsahuje 26 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Žďáru nad Sázavou, 23. 11. 2012

–2–

A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je stanovit zjištěnou cenu a obvyklou cenu nemovitostí zapsaných na LV 315 pro k.ú. Pyšel k datu místního šetření.

2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 22. 10 2012 a 22. 11. 2012 za přítomnosti majitele nemovitosti.

3. Podklady pro vypracování posudku • • • • •

Usnesení č.j. 024 EX 787/12-53 soudního exekutora Mgr. Pavly Fučíkové Exekutorského úřadu Ostrava, Slévárenská 410/14, Ostrava Výpis z katastru nemovitostí pro LV 315 k.ú. Pyšel ze dne 7.9.2012 Kopie katastrální mapy ze dne 7.9.2012 Výsledky místního šetření a měření Fotodokumentace pořízená při místním šetření

4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Vysočina Třebíč Pyšel Pyšel (737003)

5. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace nebyla předložena. Nemovitost je na listu vlastnictví uvedena jako objekt bydlení. Při místním šetření bylo zjištěno, že objekt je uspořádán a užíván k trvalému bydlení jedné rodiny. Objekt je dokončený, zkolaudovaný a má přidělené číslo popisné. Oceněn bude jako rodinný dům.

6. Celkový popis nemovitosti Pyšel je obcí lokálního významu. Obec se nachází podél silnice III. třídy ve směru Třebíč Tasov ve vzdálenosti 15km od Třebíče. V obci je prodejna smíšeného zboží, mateřská škola, základní škola 1.stupně a restaurace. V obci je veřejný vodovod a rozvod zemního plynu. Pošta, zdravotnické zařízení a vybrané služby jsou nejblíže v obci Náměšť nad Oslavou ve vzdálenosti 7km. Dopravní spojení je pouze autobusem. Oceňovaná nemovitost je umístěna na okraji souvislé zástavby obce vedle výjezdu na obec Tasov. Umístěna je na rovinatém pozemku. Je přístupná ze zpevněné veřejné komunikace. Dům je ZP 1066//83/2012- RD č.p. 89 Pyšel

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

–3– napojen na vlastní studny a rozvod elektro. Kanalizace je svedena do septiku. Na hranici pozemku je přípojky zemního plynu. V obci je veřejný vodovod. Pod č.p. 89 náleží rodinný dům s průjezdem, vedlejší stavby - kolna, chlév, přístřešek na zemědělské stroje a stodola. Všechny stavby jsou postaveny na pozemku p.č. St. 126. K nemovitosti náleží pozemky p.č. St. 126 a pozemky zahrad p.č. 1205/2, 1211/2 a 1211/3 a dvě studny. Zahrady jsou se stavebním pozemek ve funkčním celku. Jsou oplocené. K rodinnému domu náleží i venkovní úpravy a to přípojky sítí, oplocení zahrad a zděné oplocení dvora a jímka. Na pozemcích zahrad jsou vysázené ovocné a okrasné trvalé porosty.

7. Obsah posudku a) Hlavní stavby 1) Rodinný dům č.p. 89 2) Stodola b) Vedlejší stavby 1) Průjezd 2) Kolna 3) Chlév 4) Přístřešek na zemědělské stroje c) Studny 1) Studna kopaná 2) Studna vrtaná d) Trvalé porosty e) Pozemky

ZP 1066//83/2012- RD č.p. 89 Pyšel

–4–

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku.

Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Třebíč Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel

a) Hlavní stavby a.1) Rodinný dům č.p. 89 – § 26a Popis: Rodinný dům je volně stojící. Je z malé části podsklepený, má jedno nadzemní podlaží a nevyužitý podstřešní prostor. Je založen na kamenných pasech bez izolací proti vodě. Svislé nosné konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva tl do 60cm. Stropy jsou klenuté do traverz, v podzemním podlaží jsou betonové. Zhruba v 1/3 plochy domu jsou pod stropem zavěšené omítané heraklitové podhledy. Střecha je valbová s dřevěným krovem a cementovou krytinou. Klempířské konstrukce jsou z PZ plechu. Schodiště je do sklepa betonové, na půdu dřevěné strmé. Okna jsou dřevěná dvojitá, jedno je plastové. Dveře jsou hladké lakované, venkovní dveře jsou dřevěné. Podlahy v podzemním podlaží jsou betonové, v nadzemním podlaží jsou v pokojích betonové PVC. V ostatních místnostech jsou keramické nebo cementové dlažby. V jednom pokoji je pouze hrubý beton. Vnitřní omítky jsou štukové, keramické obklady jsou v koupelnách a kuchyních. Vnější omítka je břizolitová škrábaná a vápenná. V jedné koupelně je vana a umyvadlo, WC je s nádržkou. Ve druhé koupelně je sprchový kout, umyvadlo a kombi WC. Objet je vytápěn ústředním topením s kotlem na pevná paliva. Radiátory jsou ocelové žebrové a deskové. Zdrojem TUV je boiler. V domě je rozvod elektro 230a 400V. V kuchyních jsou linky a elektrické sporáky. Dům je napojen na vlastní studny (vrtanou a kopanou). Rozvody vody jsou v ocelovém a plastovém potrubí. Dispozice: V podzemním podlaží je jedna místnost kotelny s uhelnou. V 1.NP jsou dva byty velikosti 2+1. V levém bytě je předsíň, koupelna s WC, kuchyň, spíž, ložnice a obývací pokoj. V bytě vpravo je předsíň, komora, kuchyň, dva pokoje a koupelna s WC. Jeden pokoj je v probíhající rekonstrukci a není obyvatelný. Podstřešní prostor je užívaný jako půda. Přístup na půdu je po schodišti ze dvora. Dům je dvoubytový. Byty ale mají jeden elektroměr a jeden systém vytápění. Stáří, opotřebení, provedené stavební úpravy: Objekt byl postaven v roce 1933. V roce 1988 byla provedena částečná rekonstrukce bytu vlevo. Provedeny byly protiradonové izolace s vybetonováním nových podlah. Byty vyzděny nové příčky, byly položeny nové nášlapné vrstvy podlah v pokojích, koupelně a kuchyni, vybudovaná byla koupelna s WC, proveden byl systém ústředního vytápění, instalace vody, kanalizace a části elektro.

ZP 1066//83/2012- RD č.p. 89 Pyšel

–5– V roce 2011 byla v bytě vpravo zrekonstruovaná koupelna s WC a kuchyně, vyměněna byla otopná tělesa, všechny instalace a jedno okno. Rekonstrukce není dokončená. Chybí podlaha a dveře v jednom pokoji.

Podlaží: Název 1PP 1NP Součet:

Výška 2,02 m 3,11 m 5,13 m

Zastavěná plocha 7,95×4,35 7,95×20,06

Zastavěná plocha všech podlaží: Zastavěná plocha 1. NP: 194,06 / 159,48 Podlažnost:

= =

34,58 m2 159,48 m2 194,06 m2

= = =

69,86 m3 495,97 m3 473,88 m3 1 039,71 m3

194,06 m2 159,48 m2 = 1,22

Obestavěný prostor (OP): 1PP 2,02 × 7,95×4,35 1NP 3,11 × 7,95×20,06 zastřešení 4,15/2×7,95×26,06+4,15/3×7,95×4,0 Obestavěný prostor – celkem:

=

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Vysočina Obec: Pyšel Počet obyvatel: 461 Indexovaná prům. cena (IPC): 2 375,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)

Ti 0,00 0,00 0,00

3

Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):

1,000

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Význam obce I. Bez většího významu 2 Poloha nemovitosti II. Na okraji zastavěného území obce 3 Okolní zástavba a životní II. Objekty pro bydlení prostředí 4 Obchod, služby, kultura v obci II. Pouze obchod se základním sortimentem 5 Školství a sport I. Žádná základní škola 6 Zdravotní zařízení I. Žádné zdravotnické zařízení ZP 1066//83/2012- RD č.p. 89 Pyšel

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,03 –0,03

–6– 7 8 9 10

Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):

0,940

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn I. Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3 Tloušťka obvod. stěn III. více jak 45 cm 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5 Napojení na veřejné sítě II. Přípojka elektro, vl. studna na pozemku (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 0,7

Vi A

0,00 –0,08 0,03 0,01 –0,05 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,01 0,00 0,85*

12

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V13):

0,547

i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU):

1,000 × 0,940 × 0,547 = 2 375,– × 0,514 =

0,514 1 220,75 Kč/m3

1 039,71 × 1 220,75 =

1 269 225,98 Kč

Rodinný dům č.p. 89 – zjištěná cena:

1 269 225,98 Kč

a.2) Stodola – § 3 Stodola není podsklepená, má jedno nadzemní podlaží a využitelný podstřešní prostor. Objekt je založen na kamenných pasech bez izolací. Svislé nosné konstrukce jsou zděné smíšené tl. cca 50cm. Štíty jsou dřevěné. Stropy jsou dřevěné trámové s částečným vrchním záklopem. Střecha je sedlová ZP 1066//83/2012- RD č.p. 89 Pyšel

–7– s dřevěným krovem a cementovou krytinou. Klempířské konstrukce jsou z PZ plechu. Vnější omítky jsou vápenné, vnitřní jsou vápenné hrubé. Vrata jsou dřevěná svlaková, okna chybí. Podlaha je z dusané zeminy a betonová. V objektu je elektroinstalace pro osvětlení. Objekt byl postaven v roce 1933. Je bez podstatných stavebních úprav, udržovaný. Je zde pouze nová elektroinstalace z roku 2011.

Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 127121 Budovy pro skladování a úpravu zemědělských produktů Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.15.3..1 budovy pro skladování a úpravu zemědělských produktů Koeficient změny ceny stavby: 2,183 Koeficient prodejnosti: 0,168 (Zemědělství) Podlaží: 1NP Výška: Zastavěná plocha:

=

3,39 m 181,50 m2

Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP):

= =

3,39 m 181,50 m2

Obestavěný prostor (OP): 1NP 3,39 × 15,38×10,09+5,16×5,10×(2,03+3,82)/2 zastřešení (8,14–3,39)/2×15,38×10,09 Obestavěný prostor – celkem:

= = =

603,05 m3 368,56 m3 971,61 m3

15,38×10,09+5,16×5,10

Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14.

Obj. podíl Hodnocení Podíl 13,10 % Standardní 30,40 % Standardní 70 % Podstandardní 30 % 13,80 % Standardní 7,00 % Standardní 2,90 % Standardní 0,70 % Standardní 3,90 % Podstandardní 2,70 % Standardní 0,00 % Neuvažuje se 1,80 % Nevyskytuje se 2,40 % Nevyskytuje se 3,00 % Podstandardní 3,40 % Nevyskytuje se 3,00 % Standardní 50 % Nevyskytuje se 50 % 0,00 % Neuvažuje se 6,10 % Standardní 0,40 % Nevyskytuje se

Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah

15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod ZP 1066//83/2012- RD č.p. 89 Pyšel

–8–

18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Název, popis Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Výtahy Ostatní Instalační prefabrikovaná jádra

Obj. podíl 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 5,40 % 0,00 %

Hodnocení Podíl Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: –0,54 × 30,40 % × 30 % 2. Svislé konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů –0,54 × 3,90 % 10. Schody –0,54 × 1,852 × 1,80 % 11. Dveře –0,54 × 1,852 × 2,40 % 12. Vrata –0,54 × 3,00 % 13. Okna –0,54 × 1,852 × 3,40 % 14. Povrchy podlah –0,54 × 1,852 × 3,00 % × 50 % 17. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,40 % 25. Ostatní –0,54 × 1,852 × 5,40 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: Koeficient K4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 – – – – – – – – – =

0,0492 0,0211 0,0180 0,0240 0,0162 0,0340 0,0150 0,0040 0,0540 0,7645 0,8000

Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 115,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9564 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 0,9195 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8000 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1830 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,1680 435,55 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 971,61 m3 × 435,55 Kč/m3

=

423 184,74 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 79 roků Předpokládaná další životnost: 21 roků Opotřebení: 100 × 79 / (79 + 21) = 79,000 % Odpočet opotřebení: 423 184,74 Kč × 79,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

334 315,94 Kč 88 868,80 Kč

Stodola – zjištěná cena:

88 868,80 Kč

ZP 1066//83/2012- RD č.p. 89 Pyšel

–9–

b) Vedlejší stavby b.1) Průjezd – § 7 Průjezd je postaven mezi rodinným domem a kolnou. Využívá nosného systému rodinného domu a kolny. Zastřešen je sedlovou střechou s dřevěným krovem a cementovou krytinou. Klempířské konstrukce jsou z PZ plechu. Vrata jsou dřevěná svlaková. Podlaha chybí, průjezd není zpevněný. Postaven byl zároveň s rodinným domem v roce 1933.

Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,403 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,103 Koeficient prodejnosti: 0,834 (Rodinné domy) Podlaží: 1NP Výška: Zastavěná plocha:

4,20×7,96

Obestavěný prostor (OP): 1NP 3,59 × 4,20×7,96 zastřešení 4,15/2×4,20×7,96 Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: ZP 1066//83/2012- RD č.p. 89 Pyšel

=

3,59 m 33,43 m2

= = =

120,02 m3 69,37 m3 189,39 m3

Obj. podíl 6,20 % 30,40 % 19,30 % 10,80 % 6,90 % 1,90 % 4,90 % 3,80 % 3,10 % 1,00 % 6,80 % 4,90 %

Hodnocení Nevyskytuje se Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Podstandardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Nevyskytuje se

1,0000

– 10 – 1. Základy –0,54 × 1,852 × 6,20 % 2. Obvodové stěny –0,54 × 1,852 × 30,40 % 7. Úprava povrchů –0,54 × 1,852 × 4,90 % 8. Schodiště –0,54 × 1,852 × 3,80 % 9. Dveře –0,54 × 3,10 % 10. Okna –0,54 × 1,852 × 1,00 % 11. Podlahy –0,54 × 1,852 × 6,80 % 12. Elektroinstalace –0,54 × 1,852 × 4,90 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

– – – – – – – – =

0,0620 0,3040 0,0490 0,0380 0,0167 0,0100 0,0680 0,0490 0,4033

Ocenění: Základní jednotková cena 1 250,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,4033 × 0,8500 Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1030 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,8340 751,56 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 189,39 m3 × 751,56 Kč/m3

=

142 337,95 Kč


– =

112 446,98 Kč 29 890,97 Kč

Průjezd – zjištěná cena:

29 890,97 Kč

b.2) Kolna – § 7 Kolna je postavena naproti obytné části, navazuje na průjezd. Není podsklepená, má jedno nadzemní podlaží a půdu. Zděná je z pórobetonových tvárnic a kamene, část obvodových konstrukcí je dřevěná jednostranně obíjená. Střecha je valbová s dřevěným krovem a cementovou krytinou. Klempířské konstrukce jsou z PZ plechu. Podlaha je hrubá betonová. Dveře, okna a instalace chybí. Omítnuto není pórobetonové zdivo. Schodiště je dřevěné strmé. Objekt byl postaven v roce 1933. V roce 1980 byla část dřevěného pláště nahrazena pórobetonovými bloky. Objekt je výrazně podstandardně vybavený, jeho opotřebení odpovídá stáří nemovitosti.

Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,800 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,103 Koeficient prodejnosti: 0,834 (Rodinné domy) ZP 1066//83/2012- RD č.p. 89 Pyšel

– 11 – Podlaží: 1NP Výška: Zastavěná plocha:

4,06×7,96

Obestavěný prostor (OP): 1NP 3,59 × 4,06×7,96 zastřešení 4,06×7,96×4,15/3 Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.

=

3,59 m 32,32 m2

= = =

116,02 m3 44,71 m3 160,73 m3

Obj. podíl Hodnocení Podíl 6,20 % Standardní 30,40 % Standardní 70 % Podstandardní 30 % 19,30 % Standardní 10,80 % Standardní 6,90 % Standardní 1,90 % Standardní 4,90 % Standardní 70 % Nevyskytuje se 30 % 3,80 % Podstandardní 3,10 % Nevyskytuje se 1,00 % Nevyskytuje se 6,80 % Podstandardní 4,90 % Nevyskytuje se

Stropy Krov Krytina Klempířské práce Úprava povrchů Schodiště Dveře Okna Podlahy Elektroinstalace

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 2. Obvodové stěny –0,54 × 30,40 % × 30 % 7. Úprava povrchů –0,54 × 1,852 × 4,90 % × 30 % 8. Schodiště –0,54 × 3,80 % 9. Dveře –0,54 × 1,852 × 3,10 % 10. Okna –0,54 × 1,852 × 1,00 % 11. Podlahy –0,54 × 6,80 % 12. Elektroinstalace –0,54 × 1,852 × 4,90 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: Koeficient K4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 – – – – – – – =

0,0492 0,0147 0,0205 0,0310 0,0100 0,0367 0,0490 0,7889 0,8000

Ocenění: Základní jednotková cena 1 250,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8000 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1030 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,8340 1 490,82 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = 3 3 Základní cena upravená: 160,73 m × 1 490,82 Kč/m ZP 1066//83/2012- RD č.p. 89 Pyšel

=

239 619,50 Kč

– 12 – Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 79 roků Předpokládaná další životnost: 1 rok 100 × 79 / (79 + 1) = 98,750 % Maximální možné opotřebení podle přílohy č. 14 je 85,000 % Odpočet opotřebení: 239 619,50 Kč × 85,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

203 676,58 Kč 35 942,93 Kč

Kolna – zjištěná cena:

35 942,93 Kč

b.3) Chlév – § 7 Chlév je přistavěn ke kolně. Není podsklepený, má jedno nadzemní podlaží. Je založen na betonových pasech bez izolací. Svislé nosné konstrukce jsou zděné z kamene a plných cihel. Strop je betonový. Střecha je pultová s cementovou krytinou. Klempířské konstrukce jsou z PZ plechu. Omítky jsou vápenné a vápenocementové. Podlaha je betonová. Okna jsou ocelová jednoduchá, dveře jsou dřevěné. V objektu je elektroinstalace pro osvětlení. Objekt byl postaven pravděpodobně před 60ti lety, jeho stav odpovídá stáří.

Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,969 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,103 Koeficient prodejnosti: 0,168 (Zemědělství) Podlaží: 1NP a zastřešení Výška: Zastavěná plocha:

3,15×8,86

Obestavěný prostor (OP): 1NP a zastřešení 2,58 × 3,15×8,86 Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště

=

2,58 m 27,91 m2

=

72,01 m3

Obj. podíl 7,10 % 31,80 % 19,80 % 7,30 % 8,10 % 1,70 % 6,10 % 0,00 % ZP 1066//83/2012- RD č.p. 89 Pyšel

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se

– 13 –

9. 10. 11. 12.

Název, popis Dveře Okna Podlahy Elektroinstalace

Obj. podíl 3,00 % 1,10 % 8,20 % 5,80 %

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: –0,54 × 5,80 % 12. Elektroinstalace Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Podstandardní

1,0000 – 0,0313 = 0,9687

Ocenění: Základní jednotková cena 1 250,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9687 Polohový koeficient K5: × 0,8500 × 2,1030 Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: × 0,1680 363,64 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 72,01 m3 × 363,64 Kč/m3

=

26 185,72 Kč


– =

19 639,29 Kč 6 546,43 Kč

Chlév – zjištěná cena:

6 546,43 Kč

b.4) Přístřešek na zemědělské stroje – § 7 Přístřešek je přistavěn k rodinnému domu. Je zděný, střecha je pultová s krytinou ONDULINE. Okno je dřevěné. Ostatní konstrukce chybí. Objekt byl přistavěn v roce 2002. Je postaven ze staršího materiálu, konstrukce krovu je poddimenzovaná a je prohnutá. Střešní krytina je zdeformovaná, položena je ve výrazně menším spádu, než je předepsáno.

Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,515 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,103 Koeficient prodejnosti: 0,168 (Zemědělství) ZP 1066//83/2012- RD č.p. 89 Pyšel

– 14 – Podlaží: 1NP Výška: Zastavěná plocha:

=

2,71 m 25,38 m2

=

68,78 m3

Obj. podíl 7,10 % 31,80 % 19,80 % 7,30 % 8,10 % 1,70 % 6,10 % 0,00 % 3,00 % 1,10 % 8,20 % 5,80 %

Hodnocení Standardní Standardní Nevyskytuje se Podstandardní Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se Nevyskytuje se Standardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se

5,40×4,70

Obestavěný prostor (OP): 1NP 2,71 × 5,40×4,70 Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 3. Stropy –0,54 × 1,852 × 19,80 % 4. Krov –0,54 × 7,30 % 6. Klempířské práce –0,54 × 1,852 × 1,70 % 7. Úprava povrchů –0,54 × 1,852 × 6,10 % 9. Dveře –0,54 × 1,852 × 3,00 % 11. Podlahy –0,54 × 1,852 × 8,20 % 12. Elektroinstalace –0,54 × 1,852 × 5,80 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000 – – – – – – – =

0,1980 0,0394 0,0170 0,0610 0,0300 0,0820 0,0580 0,5146

Ocenění: Základní jednotková cena 1 250,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,5146 Polohový koeficient K5: × 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1030 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,1680 193,17 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 68,78 m3 × 193,17 Kč/m3

ZP 1066//83/2012- RD č.p. 89 Pyšel

=

13 286,23 Kč

– 15 –


– =

Přístřešek na zemědělské stroje – zjištěná cena:

5 314,49 Kč 7 971,74 Kč 7 971,74 Kč

c) Studny c.1) Studna kopaná – § 9 Na pozemku zahrada jsou dvě studny. Kopaná studna je hloubky 4m.

Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Kopaná studna Hloubka studny: 4,00 m Elektrické čerpadlo: 1 ks Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Kód standardní klasifikace produkce: 46.25.22.2 studny jinde neuvedené a jímání vody Koeficient změny ceny stavby: 2,323 Koeficient prodejnosti: 0,834 (Rodinné domy)

Ocenění: 4,00 m á 1 950,– Kč/m 1 ks elektrické čerpadlo: Základní cena:

+ + =

7 800,– Kč 9 480,– Kč 17 280,– Kč

Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena studny:

× × × =

0,8500 2,3230 0,8340 28 456,27 Kč


– =

22 480,45 Kč 5 975,82 Kč

Studna kopaná – zjištěná cena:

5 975,82 Kč

ZP 1066//83/2012- RD č.p. 89 Pyšel

– 16 –

c.2) Studna vrtaná – § 9 Vrtaná studna je do hloubky 24m.

Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Vrtaná studna Hloubka studny: 24,00 m Průměr studny: 110,00 mm Elektrické čerpadlo: 1 ks Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Kód standardní klasifikace produkce: 46.25.22.1 vrty čerpací (studny vrtané) Koeficient změny ceny stavby: 2,323 Koeficient prodejnosti: 0,834 (Rodinné domy)

Ocenění: 24,00 m á 1 210,– Kč/m 1 ks elektrické čerpadlo: Základní cena:

+ + =

29 040,– Kč 12 720,– Kč 41 760,– Kč

Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena studny:

× × × =

0,8500 2,3230 0,8340 68 769,31 Kč


– =

17 192,33 Kč 51 576,98 Kč

Studna vrtaná – zjištěná cena:

51 576,98 Kč

d) Trvalé porosty – § 35 - § 42 Ovocné dřeviny, vinná réva a okrasné rostliny zjednodušeným způsobem – § 42 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. Celková cena 1 549 m2 zahrada 1205/2 0,045 20,0000 Kč 1 394,10 Kč 2 480 m zahrada 1211/2 0,065 20,0000 Kč 624,– Kč 227 m2 ostatní plocha 1211/3 0,045 20,0000 Kč 204,30 Kč = 2 222,40 Kč Trvalé porosty zjednodušeným způsobem § 42 – celkem: Trvalé porosty – zjištěná cena:

2 222,40 Kč

ZP 1066//83/2012- RD č.p. 89 Pyšel

– 17 –

e) Pozemky – § 28

Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 35,– Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 461 obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci – 5% Možnost napojení na rozvod plynu + 5% Úprava celkem: + 0% × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Zemědělství) × Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 789 35,– 20,0000* 2

Název Parc. č. zastavěná plocha a St. 126 nádvoří *) cena byla upravena na 20 Kč/m2 podle § 28 odst. 9

§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: 5% Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci – Možnost napojení na rozvod plynu + 5% Úprava celkem: + 0% × Koeficient změny cen staveb Ki: × Koeficient prodejnosti Kp: (Zemědělství) × Koeficient úpravy dle §28 odst.5: × Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 1 549 35,– 20,0000* 480 35,– 20,0000* 227 35,– 20,0000* 2

Název Parc. č. zahrada 1205/2 zahrada 1211/2 ostatní plocha1211/3 manipulační plocha Součet: 2 256 *) cena byla upravena na 20 Kč/m2 podle § 28 odst. 9 Součet cen všech typů pozemků:

Cena [Kč] 15 780,–

1,000 2,183 0,168 0,400 Cena [Kč] 30 980,– 9 600,– 4 540,– 45 120,–

=

Pozemky – zjištěná cena:

1,000 2,183 0,168

60 900,– Kč 60 900,– Kč

ZP 1066//83/2012- RD č.p. 89 Pyšel

– 18 –

C. Rekapitulace Výsledné ceny: a) Hlavní stavby 1)Rodinný dům č.p. 89 2)Stodola b) Vedlejší stavby 1)Průjezd 2)Kolna 3)Chlév 4)Přístřešek na zemědělské stroje c) Studny 1)Studna kopaná 2)Studna vrtaná d) Trvalé porosty e) Pozemky Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle -- § 46:

1 269 225,98 Kč 88 868,80 Kč 29 890,97 Kč 35 942,93 Kč 6 546,43 Kč 7 971,74 Kč 5 975,82 Kč 51 576,98 Kč 2 222,40 Kč 60 900,– Kč 1 559 122,05 Kč 1 559 120,– Kč

Závěr: Zjištěná cena nemovitosti je 1 559 120,– Kč Cena slovy: jedenmilionpětsetpadesátdevěttisícjednostodvacet Kč

D. Stanovisko k obvyklé ceně nemovitosti Srovnatelné nemovitosti nejsou v regionu běžně pronajímány. Výnosovou hodnotu nelze objektivně stanovit. Při určování obvyklé ceny se proto přikláním k porovnávací hodnotě nemovitosti. S rodinnými domy se v regionu běžně obchoduje. Srovnatelné nemovitosti jsou prodávány za 800 000 Kč až 1 200 000 Kč. Oceňovaná nemovitost je umístěna v klidné lokalitě. Dům lze napojit na zemní plyn. Objekt pro bydlení á poměrně velkou užitnou plochu, podstřešní prostor lze využít k vybudování vestavby. K obytné části náleží vedlejší stavby, stodola a především velký pozemek. Obytná část domu standardně vybavená, je udržovaná, bez podstatných závad omezujících životnost stavby. Dům je za současného stavu okamžitě obyvatelný. Nevýhodou je umístění v obci mimo frekventované komunikace. V obci je minimální občanská vybavenost a velmi omezené pracovní příležitosti. Rodinný dům není napojen na veřejný vodovod, kanalizaci ani plyn. Dům je dvoubytový, byty nemají vlastní měření spotřeby elektro a mají společný systém vytápění. Vedlejší stavby a stodola jsou bez stavebních úprav, mají vyšší opotřebení. Jeden pokoj je v probíhající rekonstrukci, není obyvatelný.

ZP 1066//83/2012- RD č.p. 89 Pyšel

– 19 – Na základě uvedených skutečností stanovuji obvyklou cenu nemovitosti nad dolní hranicí výše uvedeného cenového rozpětí na 850 000 Kč. Stavební pozemky jsou ve srovnatelných obcích prodávány za 70 až 100 Kč/m2, pozemky zahrad za 20 až 50 Kč/m2. Obvyklou cenu pozemků stanovuji rovněž nad dolní hranicí cenového rozpětí na 80 Kč/m2 stavebního pozemku a 30 Kč/m2 plochy zahrad. Rekapitulace obvyklých cen: Pozemek p.č. St. 126 Pozemek p.č. 1205/2 Pozemek p.č. 1211/2 Pozemek p.č. 1211/3 Obvyklá cena staveb

63 120,- Kč 46 470,- Kč 14 400,- Kč 6 810,- Kč 719 200,- Kč

V obvyklé ceně nemovitosti nejsou zohledněna zástavní právo smluvní.

Závěr: Obvyklá cena nemovitosti je 850 000,– Kč Cena slovy: Osmosetpadesáttisíc Kč

Ve Žďáru nad Sázavou, 23. 11. 2012 Ing. Irma Poděbradská Vejmluvova 68 591 01 Žďár nad Sázavou

E.

Znalecká doložka

Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 3.3.1997 č.j. Spr. 2124/96 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1066/83/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.

F.

Seznam příloh

kopie LV kopie KM fotodokumentace

ZP 1066//83/2012- RD č.p. 89 Pyšel

– 20 –

ZP 1066//83/2012- RD č.p. 89 Pyšel

– 21 –

ZP 1066//83/2012- RD č.p. 89 Pyšel

– 22 –

Fotodokumentace ZP 1066//83/2012- RD č.p. 89 Pyšel

– 23 –

ZP 1066//83/2012- RD č.p. 89 Pyšel

– 24 –

rodinný dům s průjezdem

rodinný dům s přístřeškem na stroje

chlév

ZP 1066//83/2012- RD č.p. 89 Pyšel

– 25 –

stodola

Byt vlevo

ZP 1066//83/2012- RD č.p. 89 Pyšel

– 26 –

Byt vpravo

rozestavěný pokoj v rekonstrukci

sklep

průjezd a kolna

ZP 1066//83/2012- RD č.p. 89 Pyšel

2012

Recommend Documents