2012

ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku

ZNALECKÝ POSUDEK č. 86/5836/2012 o obvyklé ceně budovy č.p. 42 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 66/2 a 494, k.ú. Lhotka u Berouna, v části obce Lhotka u Berouna, obec Chyňava, okres Beroun, Středočeský kraj

________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail [email protected], www.eniconsult.cz

ID (Surveyor´s Report): 86/5836/2012

LV no.: 237

Name of subject / Předmět ocenění Budova č.p. 42 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 66/2 a 494, k.ú. Lhotka u Berouna, část obce Lhotka u Berouna, obec Chyňava, okres Beroun, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Lhotka u Berouna 42, Chyňava, 267 11 Vráž u Berouna Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota:

1 631 550 Kč

Market value Tržní hodnota

800.000 Kč

nebyla stanovena Kč

Common price Obvyklá cena

800.000 Kč

Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):

833 000 Kč

Number of properties: Počet objektů:

1

Main building: Hlavní stavba:

Bývalá zemědělská stavba v přestavbě na rodinný dům

Appurtenances: Příslušenství:

nestanoveno Kč

LAND / POZEMEK Čísla parcel Parcel of land nr.

St. 66/2, 494

přípojky inženýrských sítí, oplocení, venkovní terasa

Size: Velikost

417

Location in the town: Poloha v obci:

jižní okraj části obce Lhotka u Berouna

Type: Druh

Infrastructure: Infrastruktura

Unit price: část obce Lhotka - Chyňava bez Jednotková cena obč. vybaveností, rozšířená obč. vybavenost je v obcích Vráž (cca 4 km) a Chyňava (cca 5 km), úplná ve městě Beroun.

MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém:

m2

zastavěná plocha a nádvoří, zahrada 700 Kč/m2

LEASE / PRONÁJEM

zděná konstrukce

Whole property: Celá nemovitost:

cca 160,00 m2 cca 160,00 m2

Built-up area: Zastavěná plocha:

cca 138,00 m2

Resident area: Bytové plochy:

Floor area: Podlahová plocha (obytná):

cca 110,00 m2

Storage area: Skladové a ostatní plochy:

m2

Built-up space: Obestavěný prostor:

cca 750,00 m3

Other and manufacturing: Ostatní

m2

Income: Příjem:

Kč

Cost: Náklady:

Kč

Capitalization rate: Kapitalizační míra:

%

Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení:

Wear (average): Znehodnocení:

Kč/m2 cca 1920, v současné době v přestavbě na rodinný dům 40 %

-2-

Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 237 ze dne 4.1.2012 jsou oceňované nemovitosti ve vlastnictví pana Jana Lukeše, bytem Lhotka u Berouna 42, Chyňava, 267 11 Vráž u Berouna. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 237 ze dne 4.1.2012 jsou oceňované nemovitosti omezeny následujícími omezeními: 1. zástavním právem smluvním a) k zajištění pohledávky ve výši 1.700.000,-Kč s příslušenstvím b) k zajištění budoucích pohledávek, které vzniknou od uzavření smlouvy do 30.9.2041 až do celkové výše 1.700.000,-Kč, ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782) - podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění. 2. zástavním právem smluvním - k zajištění pohledávky ve výši 750.000,-Kč s příslušenstvím - k zajištění budoucích pohledávek, které vzniknou od uzavření smlouvy do 31.8.2041 až do celkové výše 750.000,-Kč, ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782) - podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění. Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 237. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 237 ze dne 4.1.2012 není vlastnické právo k oceňovaným nemovitostem omezeno žádnými věcnými břemeny. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 237 ze dne 4.1.2012 jsou oceňované nemovitosti omezeny následujícími zástavními právy: 1. zástavním právem smluvním a) k zajištění pohledávky ve výši 1.700.000,-Kč s příslušenstvím b) k zajištění budoucích pohledávek, které vzniknou od uzavření smlouvy do 30.9.2041 až do celkové výše 1.700.000,-Kč, ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782) - podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění. 2. zástavním právem smluvním - k zajištění pohledávky ve výši 750.000,-Kč s příslušenstvím - k zajištění budoucích pohledávek, které vzniknou od uzavření smlouvy do 31.8.2041 až do celkové výše 750.000,-Kč, ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782) - podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění. Legal and structural state / stavebně právní stav: Stavba č.p. 42 je v katastru nemovitostí evidována se způsobem využití jako zemědělská stavba. Při místním šetření bylo zjištěno, že stavba č.p. 42 je ve fázi přestavby pravděpodobně na rodinný dům. Při ocenění je předpokládáno, že stavební úpravy jsou prováděny na základě řádného povolení místně příslušeného stavebního úřadu. Vzhledem k výše uvedenému je při ocenění na stavbu č.p. 42 přihlíženo jako na rodinný dům, se zohledněním rozestavěnosti objektu. Weak points / slabé stránky: - stavba ve fázi rozestavěnosti - původní zemědělská stavba značného stáří (provedeno statické zajištění obvodových stěn) - ke dni ocenění je stavba ve stavu neumožňujícím běžné užívání - situování v části obci bez občanské vybavenosti Strong points / silné stránky: - okolí obce je tvořeno nenarušenou krajinou Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 237 pro k.ú. Lhotka u Berouna, obec Chyňava, prokazující stav evidovaný k datu 4.1.2012, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Lhotka u Berouna vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla na základě oznámení od společnosti EURODRAŽBY.CZ ze dne 23.1.2012 svolána na 7.2.2012, 11:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitosti nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky vnitřních prostor stavby. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle § 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů.

-3-

IDENTIFICATION DATA / IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území Název katastrálního území : Kód obce : Název ob e : Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : Název okresu : Název kraje : Poloha v obci :

796034 Lhotka u Berouna 531294 Chyňava 1 695 01.01.2010 CZ0202 Beroun Středočeský Okraj části obce Lhotka u Berouna

Infrastructure / Infrastruktura: Část obce Lhotka u Berouna nedisponuje občanskou vybaveností, se základní a rozšířenou občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na obce Vráž (cca 4 km jižním směrem) a obec Chyňava (cca 5 km severním směrem). S úplnou občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na město Beroun, které je vzdálené cca 6 km jižním směrem. Zástavbu části obce Lhotka u Berouna tvoří původní zástavba rodinných domů a bývalých zemědělských usedlostí, které jsou v současné době užívány pro bydlení případně k rekreaci. Na okraji obce se nachází novostavby rodinných domů. Po dopravní stránce je část obce Lhotka u Berouna dostupná po silnicích třetích tříd, které v dalším průběhu navazují zejména silnici II/118 (Kladno – Beroun) a na místní komunikace v obci Vráž. Z inženýrských sítí je v části obce Lhotka u Berouna proveden rozvod elektrického proudu, rozvod veřejného vodovodu, pravděpodobně rozvod veřejné kanalizace a rozvod zemního plynu. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňované nemovitosti se nacházejí na jižním okraji části obce Lhotka u Berouna, v zástavbě obdobných objektů, rodinných domů a rekreačních chalup. Short description property / stručný popis majetku: Budova č.p. 42: Budova č.p. 42 je stavba situovaná na pozemku čís. parcely St. 66/2, k.ú. Lhotka u Berouna. Stavba č.p. 42 je v katastru nemovitostí evidována se způsobem využití jako zemědělská stavba. Při místním šetření bylo zjištěno, že stavba č.p. 42 je ve fázi přestavby pravděpodobně na rodinný dům. Při ocenění je předpokládáno, že stavební úpravy jsou prováděny na základě řádného povolení místně příslušeného stavebního úřadu. Vzhledem k výše uvedenému je při ocenění na stavbu č.p. 42 přihlíženo jako na rodinný dům. Dispoziční řešení: Stavba je situována jako samostatně stojící, je nepodsklepená, má jedno nadzemní podlaží (přízemí) a otevřený půdní prostor ve střeše sedlového tvaru. Podle zjištění na místě je vnitřní dispozice tvořena z převážné části 1.NP otevřeným prostorem, na který navazuje pravděpodobně část se sociálním zázemím a garáží. Podrobná vnitřní dispozice stavby však není z důvodu neumožnění prohlídky vnitřních prostor známa. Půdní prostor je v převážné části otevřen s 1.NP, v úrovni stropních trámů se nachází ocelová lávka. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné, s provedeným statickým zajištěním ocelovými táhly, základy jsou předpokládané zděné a betonové s dodatečnou izolací proti zemní vlhkosti, stropní konstrukce je tvořena dřevěnými trámy, v převážné části jsou prostory 1.NP otevřeny s půdním prostorem, vnitřní schodiště je ocelové, střecha je dřevěná sedlového tvaru, se zateplovacími PUR panely, střešní krytina je novodobá tašková, v části chybějící, klempířské prvky jsou z pozinkovaného, případně titanzinkového plechu, podlahy jsou předpokládány pouze hrubé, betonové, bez povrchů podlah, nad stropními trámy je instalována ocelová lávka. Okna jsou plastová, pravděpodobně s izolačními dvojskly a opatřena venkovními roletami. Vstupní dveře jsou plastové, vnitřní dveře jsou předpokládané dřevěné plné do ocelových zárubní, vrata do garáže jsou shrnovací, plastové. Vnitřní omítky jsou hrubé, nedokončené. Sociální zázemí je pravděpodobně nedokončené, bez keramických obkladů. Vnější omítky nejsou provedeny. Stavba má předpokládané hrubé vnitřní rozvody elektrického proudu, vodovodu a kanalizace. Vytápění je pravděpodobně neprovedeno. Zdroj teplé vody není pravděpodobně osazen. Vnitřní vybavení sociálního zázemí není známo, pravděpodobně je nedokončené.

-4-

Stáří, stavební stav, rozestavěnost: Přesné údaje o původním stáří stavby nejsou známy. Z dostupných informací byla původní stavba postavena přibližně před 90 lety. Ke dni ocenění je stavba ve fázi přestavby na pravděpodobně rodinný dům, celková rozestavěnost činí přibližně 50 – 60%. Vzhledem k celkovému stáří stavby a zahájeným stavebním úpravám, lze celkový stavebně technický stav hodnotit jako průměrný. Další stavby: Na oceňovaných pozemcích se nachází další stavby, tzv. vnější zařízení, která tvoří příslušenství stavby. V řešeném případě se jedná zejména o přípojky inženýrských sítí, oplocení a venkovní terasu, případně kanalizační jímka. Stavby v příslušenství nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny. Pozemky: Předmětem ocenění jsou pozemky čís. parcel St. 66/2 a 494, k.ú. Lhotka u Berouna, obec Chyňava. Pozemky jsou nepravidelného tvaru a se stavbou č.p. 42 tvoří funkční celek. Pozemek čís. parcely St. 66/2 je převážně zastavěn budovou č.p. 42, nezastavěnou část tvoří menší prostor kolem budovy. Pozemek čís. parcely 494 tvoří zahradu k budově č.p. 42. Podrobné situování pozemků je patrné z kopie katastrální mapy v příloze ocenění. Předpokládané napojení pozemků je na v místě dostupné inženýrské sítě (elektrický proud, vodovod), přípojka zemního plynu nebyla zjištěna, odkanalizování je řešeno pravděpodobně do veřejné kanalizace, případně do kanalizační jímky. Přístup a příjezd k pozemkům je veden po částečně zpevněné místní komunikaci, pozemku čís. parcely 505/5 (ostatní komunikace, vlastník Obec Chyňava). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Výměry pozemků jsou patrné z listu vlastnictví v příloze, tvar a vzájemné uspořádání z katastrální mapy v příloze.

-5-

HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) budovy č.p. 42 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 66/2 a 494, k.ú. Lhotka u Berouna, část obce Lhotka u Berouna, obec Chyňava, okres Beroun, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 7. února 2012 (po zaokrouhlení)

800.000,- Kč Slovy: Osmsettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 237 ze dne 4.1.2012 jsou oceňované nemovitosti omezeny následujícími omezeními: 1. zástavním právem smluvním a) k zajištění pohledávky ve výši 1.700.000,-Kč s příslušenstvím b) k zajištění budoucích pohledávek, které vzniknou od uzavření smlouvy do 30.9.2041 až do celkové výše 1.700.000,-Kč, ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782) - podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění. 2. zástavním právem smluvním - k zajištění pohledávky ve výši 750.000,-Kč s příslušenstvím - k zajištění budoucích pohledávek, které vzniknou od uzavření smlouvy do 31.8.2041 až do celkové výše 750.000,-Kč, ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782) - podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění. Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 237. Jiná ocenitelná práva v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 86/5836/2012. Vypracoval: Lukáš Kajgr

Ing. Vladimír Hůda jednatel

V Mostě, dne 10. února 2012

-6-