2012

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1048-038/2012

o odhadu obvyklé ceny nemovitosti, kterou představuje budova skladu s prodejnou na p.p.č. 760, vč. příslušenství a pozemků p.č. 760 a 761, k.ú. Podlesí nad Litavkou, obec Podlesí, okres Příbram. Objednatel posudku:

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BEROUN Palackého 31 266 01 Beroun

Účel posudku:

stanovení ceny pro exekuční řízení

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb., podle stavu ke dni 10.4.2012 Posudek vypracoval:

Bc. Vítězslav Pantl Palackého nám. 40/II 379 01 Třeboň

Odhad obvyklé ceny je vyhotoven ve 4 vyhotoveních a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Jedno vyhotovení odhadu obvyklé ceny zůstává v archivu znalce. Posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu 4 příloh, kterými jsou: 1. Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Podlesí nad Litavkou, ze dne 13.3.2012, 1x A4 2. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Podlesí nad Litavkou, 1x A4 3. Fotodokumentace, 1x A4 4. Mapa oblasti, 1x A4 V Třeboni, 16.4.2012

-2-

A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o odhadu obvyklé ceny vpředu uvedených nemovitostí vedených Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Příbram, zapsaných na LV č. 456, pro k.ú. Podlesí nad Litavkou, obec Podlesí, okres Příbram. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Budova skladu a prodejny Podlesí nad Litavkou 261 01 Podlesí Region: Středočeský Okres: Příbram Katastrální území: Podlesí nad Litavkou 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 10.4.2012 za přítomnosti exekučních vykonavatelů p. Ondráčka a p. Kunce. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z Katastru nemovitostí ze dne 13.3.2012, pro LV č. 456, k.ú. Podlesí nad Litavkou, obec Podlesí, okres Příbram, vyhotovený dálkovým přístupem - kopie katastrální mapy pro k.ú. Podlesí nad Litavkou, obec Podlesí, okres Příbram, vyhotovená náhledem na www stránky ČÚZK - informace, výměry a další skutečnosti zjištěné při místním šetření - malý lexikon obcí ČR, platný od 1.2. 2012 5. Vlastnické a evidenční údaje: Podle předložených podkladů, zejména z LV č. 456, je zřejmé, že vlastníkem a k ocenění určených nemovitostí je: 1. Hana Žejdlíková, RČ: 496006/023 ...........................1/1 bytem: Kozárovice 50, 262 84 Zalužany 6. Dokumentace a skutečnost: Protože nebyla znalci předložena projektová dokumentace, jsou jednotlivé oceňované stavební objekty posuzovány podle způsobu provedení a charakteru užívání v době místního šetření a to v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb., §3, odst. 2. Přestože byl znalci předložen aktuální výpis z katastru nemovitostí, jsou pozemky pro účel ocenění posuzovány podle zákona č. 151/1997 Sb., §9, odst.3. 7. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je nemovitost tvořená budovou skladu s prodejnou - stojící na p.p.č. 760 a pozemkové parcely č. 760 a 761, které jsou v jednotném funkčním celku. Nemovitost je přístupná z veřejné místní komunikace se zpevněným povrchem a připojena na veřejné rozvody vody, kanalizace a el. energie. Budova skladu s prodejnou je umístěna na okraji obce u řeky Litavky. Nemovitost byla postižena záplavami v roce 2002. Objekt byl postaven kolem roku 1935 (bližší údaje se nepodařilo dohledat a stáří je stanoveno odborným odhadem), době místního šetření ještě není dokončena celková rekonstrukce (chybí dokončit práce v podkroví, kde jsou budovány další skladové prostory, kancelář a sociální zázemí). Oceňovaná budova je v poměrně solidním technickém stavu, ale není dokončena rekonstrukce. Z hlediska ocenění se jedná o samostatně stojící objekt, který je nepodsklepený, s 1 nadzemním podlažím a zatím bez obytného podkroví. Podrobnější popis jednotlivých posuzovaných konstrukcí a vybavení je uveden při výpočtu koeficientu K4 při ocenění jednotlivých staveb. Dispozičně je uspořádán následovně: 1. NP: skladové a prodejní prostory Znalecký posudek č.: 1048-038/2012

-3-

Podkroví: přístup po vnějším ocelovém schodišti, dále pak nedokončené prostory pro skladování, kancelář a sociální zázemí. Dále jsou oceněny stavební pozemky p.p.č. 760 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 98 m2 a p.p.č. 761 - ostatní plocha o výměře 170 m2, které jsou v jednotném funkčním celku a které jsou připojeny na všechna v místě přístupná media. Předmětem samostatného ocenění nejsou venkovní úpravu - přípojky medií, zpevněné plochy, oplocení vč. vrat apod. Jedná se obvyklé standardní příslušenství, resp. součásti nemovitostí a pozemků, které z hlediska obvyklé ceny nemají zásadní cenotvorný význam. Jejich cenový význam je zahrnut zejména v hodnocení vybavení stavebního objektu. 8. Obsah posudku: A) Věcná hodnota dle cenového předpisu 387/2011 Sb. 1) Hlavní stavby 1a) Budova skladu B) Porovnávací hodnota pozemků 1) Pozemky 1a) Stavební pozemky C) Porovnávací hodnota celku

D) Výnosová hodnota

Znalecký posudek č.: 1048-038/2012

-4-

B. Posudek Definice ceny obvyklé Stanovení ceny obvyklé podle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., a č. 296/2007 Sb.: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování.Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Při tom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro odhad výše obvyklé ceny nemovitosti je ocenění prováděno, jak v zahraničí tak v naší praxi, v zásadě třemi metodami, které jsou používány v různých modifikacích: a) metodou věcné hodnoty (nákladová) b) metodou porovnávací (srovnávací) c) metodou výnosovou (příjmovou ) a) metoda věcné hodnoty jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení nemovitosti v současných cenách a určení přiměřeného opotřebení vzhledem ke stáří a skutečnému stavu nemovitosti (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). b) metoda srovnávací v principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodávaných porovnatelných nemovitostí v daném místě a čase. c) metoda výnosová vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti dané nemovitosti. Posuzovaná nemovitost je dlouhodobě pronajímaná za obvyklé (tržní) nájemné a z toho vyplývá její ziskovost. Obvyklá cena je potom stanovena na základě závěrečné analýzy o přispění jednotlivých metod k výsledné hodnotě. Závěrem tohoto šetření je odhad obvyklé ceny nemovitosti, která by byla realizovaná na trhu na základě 6-ti měsíční zprostředkovatelské smlouvy.

A) Věcná hodnota dle cenového předpisu 387/2011 Sb. Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 a č. 387/2011Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.


-5-

1) Hlavní stavby 1a) Budova skladu - § 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:

L. budovy pro průmysl a skladování zděná 125111

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. NP: 13,30*8,10 2. NP: 13,30*8,10 Zastřešení: 13,30*8,10 Název podlaží 1. NP: 2. NP: Zastřešení: Součet

Zastavěná plocha 107,73 m2 107,73 m2 107,73 m2 323,19 m2

107,73 m2 107,73 m2 107,73 m2

= = = Konstrukční výška 3,10 m 2,00 m 1,08 m

Součin 333,96 m3 215,46 m3 116,35 m3 665,77 m3

Průměrná výška podlaží: PVP = 665,77 / 323,19 = 2,06 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 323,19 / 3 = 107,73 m2 Obestavěný prostor: 1. NP: (13,30*8,10)*(3,10) 2. NP: (13,30*8,10)*(2,00) Zastřešení: (13,30*8,10)*(1,08) Obestavěný prostor – celkem:

= = = =

333,96 m3 215,46 m3 116,35 m3 665,77 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení

1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů:

mělké založení bez izolace zděné z plných cihel tl. 45 cm dřevěné dřevěný vázaný, neumožňující podkroví osinkocementové šablony pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky nejsou vápenné dvouvrstvé omítky nejsou kovové typové plné a prosklená dřevěná dřevěná zdvojená okna plastová PVC chybí přímotopy není světelná třífázová není není není není

8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace:


Hodnocení standardu P S P S S S S C P C P S S S S S C P C S C C C C

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 50,00 50,00 50,00 50,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00

-6-

20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: 26. Instalační prefabrikovaná jádra:

X C X C C C X

není není není není

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: P 2. Svislé konstrukce: S 3. Stropy: P 4. Krov, střecha: S 5. Krytiny střech: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Úprava vnitřních povrchů: S C 8. Úprava vnějších povrchů: P 9. Vnitřní obklady keramické: C 10. Schody: P 11. Dveře: S 12. Vrata: S 13. Okna: S S 14. Povrchy podlah: S C 15. Vytápění: P C 16. Elektroinstalace: S C 17. Bleskosvod: C 18. Vnitřní vodovod: C 19. Vnitřní kanalizace: C 21. Ohřev vody: C 23. Vnitřní hygienické vybavení: C 24. Výtahy: C 25. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 8,30 21,40 11,30 6,20 2,20 0,60 5,80 5,80 3,20 0,80 3,10 3,20 0,30 5,20 5,20 2,90 2,90 3,80 3,80 6,40 6,40 0,30 2,20 2,00 1,70 2,90 1,00 5,20

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 50,00 50,00 50,00 50,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 0,46 3,82 1,00 21,40 0,46 5,20 1,00 6,20 1,00 2,20 1,00 0,60 1,00 2,90 0,00 0,00 0,46 1,47 0,00 0,00 0,46 1,43 1,00 3,20 1,00 0,30 1,00 2,60 1,00 2,60 1,00 1,45 0,00 0,00 0,46 0,87 0,00 0,00 1,00 3,20 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 59,44

Hodnota koeficientu vybavení K4:

0,5944

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

= * * * * * *

2 786,- Kč/m3 0,9390 0,9813 1,3194 0,5944 0,8500 2,1280

Základní cena upravená

=

3 641,62 Kč/m3

Plná cena:

665,77 m3 * 3 641,62 Kč/m3

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 74 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 94 roků Znalecký posudek č.: 1048-038/2012

=

2 424 481,35 Kč

-7-

Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 74 / 94 = 78,723 %

-

1 908 624,45 Kč

Budova skladu - zjištěná cena

=

515 856,90 Kč

Cena objektů činí celkem

515 860,- Kč

B) Porovnávací hodnota pozemků 1) Pozemky 1a) Stavební pozemky Poznámka: Vzhledem k tomu, že v dané lokalitě nemá znalec dostatek podkladů o prodejích ověřených z důvěryhodných zdrojů, jsou porovnávací metodu použity podklady z realitní inzerce uveřejněné na internetu. Takto získané inzerované ceny jsou upraveny koeficientem 0,8 - tzn. jsou sníženy o 20%. Další korekční koeficient, který je použit vyjadřuje rozdílnost polohy srovnávacích a oceňovaných pozemků. Srovnávací pozemky jsou zasíťované, jsou určené k zastavění objekty pro komerční využití. Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena Výměra Jedn.cena [m2] [Kč/m2] [Kč] Podlesí 430 000,1147 374,89 Za Balonkou 2 214 730,7637 290,00 Dubno 3 137 435,5273 595,00 Jinecká 8 022 000,11460 700,00 Trhové Dušníky 3 704 235,17229 215,00

Kp

Váha

0,80 0,80 0,70 0,70 0,80

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravená jedn. cena [Kč/m2] 299,91 232,00 416,50 490,00 172,00 1 610,41 / 5,000 322,08 Kč/m2 172,00 Kč/m2 490,00 Kč/m2

Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Oceňované pozemky: zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha p.č. 761

p.č. 760 98 m2 2 170 m

Výměra oceňovaných pozemků: 268,00 m2 á 322,08 Kč/m2 = 86 317,44 Kč

268 m2

Stavební pozemky - výsledná cena

=

Cena pozemků činí celkem

86 317,44 Kč 86 320,- Kč

C) Porovnávací hodnota celku Poznámka: Vzhledem k tomu, že v dané lokalitě nemá znalec dostatek podkladů o prodejích ověřených z důvěryhodných zdrojů, jsou porovnávací metodu použity podklady z realitní inzerce uveřejněné na internetu. Takto získané inzerované ceny jsou upraveny koeficientem 1,20 - tzn. jsou sníženy o 20%. Jako porovnávací jednotka je použita cena za 1 m2 zastavěné plochy všech podlaží v porovnávaných objektech. Popis oceňované stavby Název: Budova skladu Adresa Podlesí Popis: viz výše Druh nemovitosti Budovy a haly pro skladování a

Poloha


samostatně stojící

-8-

manipulaci Stáří objektu 75 roků Stav objektu v rekonstrukci Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 0 2 Výměra pozemku 268 m Zastavěná plocha 108 m2 Garáž není Výtah ne Podkroví Svislé konstrukce zděné Přípojky voda, kanalizace, elektro, zpevněný přístup Příslušenství

Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Zastavěná plocha podlaží celkem ZP

ne

Výměra 216,00 m2

Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Prodejna Adresa K Dolu Marie, 261 01 Příbram - Březové Hory Popis: Jedná se o rodinný dům s nebytovými prostorami v 1. NP. Ve 2. NP je samostatná bytová

jednotka o velikosti 3+1. Rekonstrukce celého objektu dokončena v roce 2007. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu 70 roků Stav objektu Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 465 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ano Svislé konstrukce zděné Přípojky voda, kanalizace, elektro, plyn, zpevněný příjezd Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: cena z inzerce Koeficient K2: rozdílnost lokality Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

řadový vnitřní velmi dobrý 0 135 m2 Podkroví

ano

3 900 000,- Kč * * /

1,20 1,15 1,38 2 826 086,96 Kč

Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Zastavěná plocha podlaží celkem:

405,00 m2

Jednotkové ceny (JCSi) 9 629,63 Kč/m2

Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 6 977,99 Kč/m2

Objekt č.: 2 Název: Obchodní prostory Adresa Jinecká, 261 01 Příbram Popis: Jedná se o ocelokolnu a asfaltovými odstavnými a manipulačními plochami. Sítě na

hranici pozemku. Druh nemovitosti

Budovy a haly pro skladování a Poloha manipulaci Stáří objektu 35 roků Stav objektu Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 2142 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ne Svislé konstrukce kovové Přípojky voda, kanalizace, elektro Příslušenství parkovací a manipulační plochy Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: cena z inzerce Koeficient K2: rozdílnost lokality Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena: Znalecký posudek č.: 1048-038/2012

samostatně stojící dobrý 0 1356 m2 Podkroví

ne

14 900 000,- Kč * * /

1,20 1,05 1,26 11 825 396,83 Kč

-9-


1 356,00 m2



Objekt č.: 3 Název: Provozní a prodejní areál Adresa 262 31 Radětice Popis: Jedná se areál skládá ze zděné budovy a kovového skladu. V budově v podkroví

kanceláře, soc. zázemí, šatny, kuchyňka. V 1 . NP skladové a prodejní prostory. Druh nemovitosti

Budovy a haly pro skladování a Poloha manipulaci Stáří objektu 50 roků Stav objektu Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 1652 m2 Zastavěná plocha Garáž v objektu Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky voda, kanalizace, elektro, Příslušenství odstavné plochy Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: cena z inzerce Koeficient K2: rozdílnost lokality Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:

samostatně stojící dobrý 0 500 m2 Podkroví

ano

3 200 000,- Kč * * /

1,20 1,00 1,20 2 666 666,67 Kč


850,00 m2



Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. Prodejna 0,00 6 977,99 0,00 0,00 0,00 2. Obchodní prostory 0,00 8 720,79 0,00 0,00 0,00 3. Provozní a prodejní areál 0,00 3 137,25 0,00 0,00 0,00 SJC – průměr 6 279,00 JCO = SJC * IO 6 279,00 Výměry oceňované stavby 216,00 CO: 1356264 Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = COprůměrná 1 356 264,- Kč Budova skladu - výsledná cena

=

1 356 264,- Kč

D) Výnosová hodnota Popis: Skladové prostory obdobného vybavení a stavebně-technického stavu se pronajímají v dané lokalitě za roční nájemné v rozmezí od 650,- do 1000,- Kč/m2 zastavěné plochy. Porovnáním s již uskutečněnými pronájmy, dále pak s přihlédnutím ke stavebně-technickému vybavení a stavu pronajímaného skladového prostoru, stanovuji výši ročního nájmu na 800,- Kč/m2 zastavěné plochy. Procento pronajmutí stanovuji vzhledem k lokalitě na 90%. Náklady na provoz nemovitosti stanovuji ve výši 0,25% z reprodukční ceny. Znalecký posudek č.: 1048-038/2012

- 10 -

Náklady na údržbu nemovitosti stanovuji ve výši 0,50% z reprodukční ceny. Takto stanovené náklady jsou určeny v souladu s metodikou ocenění pomocí výnosové hodnoty stanovené bankami. Vzhledem k tomu, že nemovitost není pojištěna, je opět v souladu s bankovní metodikou stanoveno pojištění ve výši 0,20% z reprodukční ceny. Přepokládaná životnost objektu je stanovena opět v souladu s bankovní metodikou v délce 50 roků. Výměry pronajímaných prostor: Skladovací plocha: Podlahová plocha nebytových prostor celkem: 95,00 m2 Podlahová plocha všech prostor celkem: 95,00 m2 Propočet výnosů z pronajímaných prostor: Skladovací plocha: sklady 95,00 m2 * 800,- Kč/m2

=

=

76 000,- Kč

Výnos ze skladovací plochy celkem = Výnosy celkem: 76 000,- Kč Dosahované procento pronajmutí prostor: 90 % Upravené výnosy celkem: 76 000,- Kč * 90 % = 68 400,- Kč Propočet nákladů spojených s provozem nemovitosti: Náklady na provoz nemovitosti stanoveny ve výši 0,25 % z reprodukční ceny stavby. 2 424 481,35 Kč * 0,25 % Náklady na údržbu nemovitosti stanoveny ve výši 0,50 % z reprodukční ceny stavby. 2 424 481,35 Kč * 0,50 % Náklady na pojištění nemovitosti stanoveny ve výši 0,20 % z reprodukční ceny stavby. 2 424 481,35 Kč * 0,20 % Výpočet amortizace: Předpokládaná další životnost 50 roků byla omezena na maximální hodnotu 45 roků. (2 424 481,35 Kč * 0,0100) / (1,010045 - 1) Daň z nemovitosti: Náklady celkem: 66 758,- Kč

95,00 m2

76 000,- Kč

=

6 061,20 Kč

=

12 122,41 Kč

=

4 848,96 Kč

= =

42 926,- Kč 800,- Kč

Výpočet čistého ročního výnosu z nemovitosti: Zisk: 68 400,- Kč - 66 758,- Kč = 1 642,- Kč Výnosová hodnota nemovitosti stanovená tzv. věčnou rentou: Úroková míra: 6,00 % Výnosová hodnota: (1 642,- / 0,0600)

=

27 366,67 Kč

Výnosová hodnota

=

27 366,67 Kč


- 11 -

C. Rekapitulace Obvyklou cenu stanovuji na základě zjištěných skutečností, zjištění cen metodou věcné hodnoty, porovnávací hodnoty, výnosové hodnoty a s přihlédnutím k obchodovatelnosti tohoto typu nemovitostí v dané lokalitě. Dále jsou v obvyklé ceně zohledněny venkovní úpravy (přípojky medií, zpevněné plochy), rovněž tak i výměra a tvar pozemků. Oceňovaná nemovitost je situována do lokality určené ke komerční činnosti, s dobrou dopravní obslužností a s dobrou návazností na občanskou vybavenost. Klady: Stabilizovaná oblast. dobrá dostupnost z Příbrami Zápory: Záplavové území, nedokončená rekonstrukce. A) Věcná hodnota objektů: B) Porovnávací hodnota pozemků: C) Porovnávací hodnota celku: D) Výnosová hodnota:

515 860,- Kč 86 320,- Kč 1 356 260,- Kč 27 370,- Kč

Závěrečná analýza Obvyklá cena nemovitosti je stanovena na základě přispění (kontribuce) jednotlivých oceňovacích metod. Obvyklá cena je vyjádřena jako vážený průměr těchto metod: 1) Věcná hodnota dle cenového předpisu ........ 10% z 515 860,- Kč = 51 589,- Kč 2) Porovnávací hodnota celku ........................... 60% z 1 356 260,- Kč = 813 756,- Kč 3) Výnosová hodnota ....................................... 30% z 27 370,- Kč = 8 211,- Kč Obvyklá cena celkem před zaokrouhlením = 873 556,- Kč

Obvyklá cena: 850 000,- Kč slovy: osmsetpadesáttisíc Kč Tento odhad obvyklé ceny nemovitosti jsem podal podle svého nejlepšího vědomí, za použití příslušné literatury, legislativy a cen. Neprováděl jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Závěry v tomto odhadu obvyklé ceny nemovitosti mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů, omezujících podmínek a obecným podmínek poskytnutých služeb.

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založen celý nebo části tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly Znalecký posudek č.: 1048-038/2012

- 12 -

by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v tomto odhadu obvyklé ceny nemovitosti předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tento odhad obvyklé ceny nemovitosti byl vypracován pouze za účelem zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen tento odhad obvyklé ceny nemovitosti. 10. Zjištěná obvyklá cena nemovitosti je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

OSVĚDČENÍ Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného odhadu obvyklé ceny nemovitosti. 2. Zpracovaný odhad obvyklé ceny nemovitosti zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování odhadu obvyklé ceny nemovitosti byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky tak jak jsou uvedeny shora. 4. Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mě předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Bc. Vítězslav Pantl Palackého nám. 40/II 379 01 Třeboň

tel.: 605 163 148 e-mail: [email protected]

V Třeboni, dne 16.4.2012

Bc. Vítězslav Pantl

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 30.4.2001, č.j.: Spr. 692/2001 pro základní obor: E k o n o m i k a, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1048-038/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiložené likvidace.

V Třeboni, dne 16.4.2012

Bc. Vítězslav Pantl


- 13 -


- 14 -


- 15 -


- 16 -


2012

Recommend Documents