ZNALECKÝ POSUDEK č. 2811-11-2/2012 o ceně obvyklé - nemovitostí: a) areál skladů a garáží č.p. 178 na pozemku parc.č. 813 (pozemek jiného vlastníka), 816, 817, 818, 819, 820, 821 ,822, 823, 824, 825, 826, 827, 828 v k.ú. Janov u Nového Boru, obec Nový Bor, okres Česká Lípa, s pozemky parc. č. 814, 815, 816, 817, 818, 819, 820, 821, 822, 823, 824, 825, 826, 827, 828, 440/13, 440/14, 589/1, 589/13, 589/14, 589/15, 589/16, 589/17, 589/18, 623/4 a 589/23 a s příslušenstvím. b) rodinný dům č.p. 177 na pozemku parc.č. 812/1 a pozemku parc.č. 812/2 (pozemek jiného vlastníka) v k.ú. Janov u Nového Boru, obec Nový Bor, okres Česká Lípa, s pozemky parc. č. 812/1, 589/24, 589/25 a 589/28 a s příslušenstvím.
Objednatel posudku:
Účel posudku:
Česká republika - Ministerstvo vnitra Nad Štolou 936/3, 170 34 Praha 7 generální ředitelství HZS České Kloknerova 2295/26, 148 01 Praha 4
republiky,
zjištění ceny jako podklad pro převod vlastnických práv
Podle stavu ke dni 15.4.2012 posudek vypracoval: Ing. Miroslav Kotaška Smaragdová 443 154 00 Praha 5 - Slivenec tel.: 724 02 51 83 Posudek obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, 10.5.2012
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obvyklou cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ V zákoně není definován způsob, jakým se určuje obvyklá cena. Obvyklá cena se určuje především průzkumem trhu. V zákoně 151/1997 Sb. jsou uvedeny také jiné způsoby oceňování: - nákladový způsob - výnosový způsob - porovnávací způsob Podle mezinárodních oceňovacích standardů (IVSC) každé ocenění za účelem stanovení tržní hodnoty vyžaduje použití jednoho nebo vícero principů oceňování. Termín princip oceňování označuje všeobecně akceptované, běžně používané a analyticky orientované metodiky oceňování. Principy oceňování na základě trhu zahrnují: princip nákladového určení hodnoty, princip porovnávání cen a výnosový princip oceňování. Každý z principů oceňování má alternativní metody použití. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé ceny, v souladu se zákonem o oceňování majetku a mezinárodními oceňovacími standardy, použita následující metodika: 1. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Většinou se používá výpočet s využitím rozpočtových ukazatelů (THU), nebo aktuální ceny stavebních a developerských firem, s ohledem na konkrétní stav, vybavení, konstrukční řešení a umístění oceňovaného objektu. Věcná hodnota staveb se určuje s přihlédnutím k opotřebení, s ohledem na skutečný stavebně technický stav a morální zastarání. 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3. Ocenění výnosovou hodnotou, které je čistě ekonomickým posouzením, nezávislým na nákladech na pořízení nemovitosti. Na základě čistého reálně dosažitelného nájemného z nemovitosti v daném místě a čase, se zvážením jeho vývoje do budoucnosti, se vypočte součet všech předpokládaných budoucích příjmů z nemovitosti, odúročených (diskontovaných) na současnou hodnotu. Výsledek reprezentuje částku, kterou by bylo třeba uložit do peněžního ústavu, aby budoucí výnosy v jednotlivých letech byly stejné, jako předpokládané čisté příjmy z nemovitosti.
-34. Odhad obvyklé ceny metodou váženého průměru - vážený aritmetický průměr z hodnoty výnosové a ceny časové. Při převažující ceně časové se klade větší váha na hodnotu výnosovou. 5. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. Tato metodika je v souladu s mezinárodnímu oceňovacími standardy IVSC (International Valuation Standards Committee) a TEGoVA (The European Group of Valuers Associations), která vydává Evropské oceňovací standardy – EVS 2003 (Evropan Valuation Standards 2003) a s principy, které jsou základem RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors).
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: areál skladů CO Janov u Nového Boru 473 01 Nový Bor Region: Liberecký Okres: Česká Lípa Katastrální území: Janov u Nového Boru 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 2.6.2011 a 15.4.2012 za přítomnosti zástupce objednatele. 4. Podklady pro vypracování posudku: Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí vydal Katastrální úřad pro Liberecký kraj katastrální pracoviště Česká Lípa dne 12.4.2012. Obec: Nový Bor Katastrální území: Janov u Nového Boru LV: 705 A: Vlastník: Česká republika 00000001-001 Příslušnost hospodařit s majetkem státu Ministerstvo vnitra, Nad Štolou 936/3, Praha, Holešovice, 170 34, 00007064 B: Nemovitosti Pozemky Parcela Výměra[m2] Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany 812/1
46
814
58
815
110
816
477
817
472
zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a
-4-
818
480
819
481
820
473
821
484
822
507
823
458
824
446
825
453
826
454
827
445
828
459
nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří ostatní plocha jiná plocha ostatní plocha jiná plocha ostatní plocha manipulační plocha vodní plocha vodní nádrž umělá vodní plocha vodní nádrž umělá vodní plocha vodní nádrž umělá vodní plocha vodní nádrž umělá ostatní plocha jiná plocha vodní plocha vodní nádrž umělá ostatní plocha manipulační plocha ostatní plocha manipulační plocha ostatní plocha manipulační plocha ostatní plocha manipulační plocha ostatní plocha manipulační plocha
440/13 48 440/14 43 589/1 12264 589/13 151 589/14 9 589/15 9 589/16 8 589/17 54 589/18 11 589/23 241 589/24 118 589/25 62 589/28 48 623/4 348 Stavby Typ stavby část obce č. budovy
způsob využití
Janov č.p.
177
rod.dům
Janov č.p. bez čp/če bez čp/če bez čp/če bez čp/če bez čp/če bez čp/če
178
obč. vyb tech.vyb jiná stavba jiná stavba jiná stavba jiná stavba jiná stavba
způsob ochrany
na parcele St. St. St. St. St. St. St. St. St.
812/1 812/2, LV 17 822 813, LV 809 814 815 816 817 818
-5bez čp/če jiná stavba bez čp/če jiná stavba bez čp/če jiná stavba bez čp/če garáž bez čp/če garáž bez čp/če garáž bez čp/če garáž bez čp/če garáž bez čp/če garáž B1 Jiná práva Věcné břemeno chůze a jízdy, oprávnění pro: parcela St. 812/1 povinnost k: stavba Janov č.p. 177 Věcné břemeno oprav a údržby, oprávnění pro: parcela St. 812/1 povinnost k: stavba Janov č.p. 177 C Omezení vlastnického práva Věcné břemeno oprav a údržby, stavba Janov č.p. 173, povinnost k: oprávnění pro: Věcné břemeno oprav a údržby, parcela St. 744, oprávnění pro:
povinnost k:
St. St. St. St. St. St. St. St. St.
819 820 821 823 824 825 826 827 828
parcela 589/22
parcela 589/22
parcela 589/24 parcela 589/23 parcela 589/24 parcela 589/23
Snímek z pozemkové mapy Informace o nemovitosti z katastru nemovitostí uvedené na internetových stránkách Českého úřadu zeměměřického a katastrálního - www.cuzk.cz. Kopie katastrální mapy ze dne 2.8.1993 list mapy NB-8-6/1 k.ú. Janov u N. Boru, obec Nový Bor, okr.Česká Lípa. Kopie katastrální mapy ze dne 30.9.2011 list mapy Nový Bor 8-6/11 k.ú. Janov u N. Boru, obec Nový Bor, okr.Česká Lípa. Výkresová dokumentace Původní projektová dokumentace, vypracoval Vojenský projektový ústav Praha roku Xi/1970 Stavební povolení Rozhodnutí o přípustnosti stavby vydal odbor výstavby ONV v České Lípě dne 23.6.1971 pod č.j.: Výst./3172/71-328/2. Kolaudační rozhodnutí Rozhodnutí uvedení stavby do trvalého užívání vydal odbor výstavby a ÚP ONV v České Lípě dne 14.1.1975 pod č.j.: 4967/74-328/2. Jiné Údaje a informace sdělené zadavatelem Údaje a informace získané při místním šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastník:
-6Česká republika 00000001-001 Příslušnost hospodařit s majetkem státu Ministerstvo vnitra, Nad Štolou 936/3, Praha, Holešovice, 170 34, 00007064 budova (rodinný dům č.p. 177) stojí částečně na pozemku parc.č. 812/2 ve vlastnictví: Jakeš Martin, Lumiérů 454/15, Praha, Hlubočepy, 152 00 budova čerpací stanice vody - obj. 012 stojí na pozemku poarc.č. 813 ve vlastnictví: Petřinová Vlasta, V Oblouku 581/7, Ústí Nad Labem, Krásné Březno, 400 07 6. Celkový popis nemovitosti: Oceňovaná nemovitost se nachází na území obce Nový Bor, v části Janov u Nového Boru, která není stavebně srostlá s Novým Borem. Jedná se o původní sklady civilní obrany, v současné době není areál využíván. Nemovitost je částečně rovinaté a částečně v mírně svažitém terénu orientovaném k jihozápadu až k západu v nadmořské výšce 294-300 m.n.m. Areál tvoří dvě samostatné části: pravá přední část s rodinným domem a v zadní části vlastní skladový areál. Ve skladovém areálu se nachází: dvě haly – pravá byla využívaná jako skladová a levá jako garáže, před halou garáží je administrativní budova s kotelnou, vedlejší stavby: plechový přístřešek, dřevěný přístřešek, sklad PHM, dále venkovní úpravy, trvalé porosty a pozemky. V části rodinného domu se nachází: rodinný dům se dvěma byty, venkovní úpravy, trvalé porosty a pozemky. Rodinný dům stojí částečně na pozemku jiného vlastníka (parc.č. 812/2), rovněž pozemek resp. část pozemku (parc.č. 589/22) užívaná jako funkční celek s rodinným domem je ve vlastnictví jiného vlastníka. Na pozemku parc.č. 813 ve vlastnictví jiného vlastníka (Petřinová Vlasta, V Oblouku 581/7, Ústí Nad Labem, Krásné Březno, 400 07) stojí budova čerpací stanice, ve které se nachází vrtaná studna a čerpací zařízení. Tato studna slouží jako zdroj pitné vody, jak pro rodinný dům, tak pro skladový areál. Přístup ke stanici je veden přes pozemek jiného vlastníka (parc.č. 589/22 - Jakeš Martin). Pro přístup k čerpací stanici je zřízeno věcné břemeno s oprávněním pro vlastníka stavby č.p. 177 rodinný dům s pozemkem parc.č. 812/1, stavby č.p. 173 s pozemkem parc.č. 744 - Hasičský záchranný sbor Libereckého kraje, Barvířská 29/10, Liberec. Pro skladový areál věcné břemeno zřízeno není. Areál je přístupný po zpevněné komunikaci. Areál je napojen na veřejné inženýrské sítě: elektro. Vodovod je veden z vlastní studně, odpadní vody splaškové jsou vedeny do septiků a následně jsou vsakovány do terénu podmokem, dešťové vody jsou svedeny do rybníka. 7. Obsah posudku: 1) Hlavní stavby 1a) Objekt č. 007 - sklady 1b) Objekt č. 008 garáže 1c) Objekt č. 009 kotelna 1d) Rodinný dům Příslušenství: 2) Vedlejší stavby 2a) objekt 006 přístřešek
-72b) objekt 005 sklad PHM 2c) dřevěný přístřešek 2d) čerpací stanice vody obj. č. 012 3) Studny 3a) studna 4) Venkovní úpravy 4a) venkovní úpravy 5) Pozemky 5a) Pozemky 8. Popis objektů a pozemků: 1) Hlavní stavby 1a) Objekt č. 007 - sklady Budova na pozemcích parc.č. 816 až 821 Budova původně sloužila jako sklad civilní obrany. Připojení na inženýrské sítě Vodovod: přípojka vody z vlastní studny Kanalizace: septik Elektrická síť: zemní kabel 230/400 V Plyn: není Popis konstrukcí a vybavení Objekt volně stojící Půdorys obdélníkový Podsklepení nepodsklepený 1 (v části prvního traktu je vložené 2. podlaží a 1. podlaží je snížené) Počet nadzemních podlaží Střecha mírně sklonitá Výčet místností: 1. NP: 6 velkoprostorových skladů, chodba se schodišťovým prostorem, 3 sklady, strojovna ÚT vložené 2. NP: chodba se schodišťovým prostorem, 3 sklady, kancelář, šatna, WC Stáří: Objekt byl uveden do užívání v roce 1974. 2012 - 1974 = 38 Ke dni ocenění uvažujeme stáří 38 roků. Celkový technický stav: Celkový technický stav odpovídá stáří. 1b) Objekt č. 008 garáže Budova na pozemcích parc.č. 823 až 828 sloužila původně jako velkoprostorové garáže.
-8Připojení na inženýrské sítě Vodovod: přípojka vody z vlastní studny Kanalizace: septik Elektrická síť: zemní kabel 230/400 V Plyn: není Popis konstrukcí a vybavení Objekt volně stojící Půdorys obdélníkový Podsklepení nepodsklepený Počet nadzemních podlaží 1 Střecha mírně sklonitá Výčet místností: 1. NP: 2 velkoprostorové garáže Stáří: Objekt byl uveden do užívání v roce 1974. 2012 - 1974 = 38 Ke dni ocenění uvažujeme stáří 38 roků. Celkový technický stav: Celkový technický stav odpovídá stáří. 1c) Objekt č. 009 kotelna Objekt na pozemku parc.č. 822 sloužil jako vrátnice, administrativní budova a jako kotelna s garáží a dílnou. Kotelna vytápěla administrativní budovu a skladový objekt. V současnosti je technologie kotelny demontována, projektovaný systém vytápění s kotlem na topný olej nefunguje. V administrativní budově je osazen systém ústředního vytápění s elektrokotlem. Připojení na inženýrské sítě Vodovod: přípojka vody Kanalizace: septik Elektrická síť: zemní kabel 230/400 V Plyn: není Popis konstrukcí a vybavení Objekt navazuje na objekt 008 garáže Půdorys obdélníkový Podsklepení podsklepený částečně Počet nadzemních podlaží 1 Střecha pultová Výčet místností: 1.PP: schodišťový prostor, 1 místnost 1.NP: zádveří, vrátnice, 2×chodba, kotelna, šatna ženy s WC, WC muži, 4 kanceláře, kuchyňka, 4 sklady, bývalá kotelna, garáž s dílnou
-9Stáří: Objekt byl uveden do užívání v roce 1974. 2012 - 1974 = 38 Ke dni ocenění uvažujeme stáří 38 roků. Celkový technický stav: Celkový technický stav je přiměřený. 1d) Rodinný dům Připojení na inženýrské sítě Vodovod: přípojka vody z vlastní studny Kanalizace: septik Elektrická síť: zemní kabel 230/400 V Plyn: není Popis konstrukcí a vybavení Objekt volně stojící přibližně čtvercový Půdorys Podsklepení podsklepený v celém rozsahu Počet podzemních podlaží 1 2 Počet nadzemních podlaží Střecha plochá Nosná konstrukce zděná Výčet místností: 1. PP: schodišťový prostor, chodba, 2 ×sklep, 2×kotelna s uhelnou, prádelna, sušárna 1. NP: chodba, schodišťový prostor, byt 1: předsíň, kuchyň, spíž, koupelna, záchod, obývací pokoj, ložnice 2. NP: chodba, schodišťový prostor, byt 2: předsíň, kuchyň, spíž, koupelna, záchod, obývací pokoj, ložnice Stáří: Objekt byl uveden do užívání v roce 1974. 2012 - 1974 = 38 Ke dni ocenění uvažujeme stáří 38 roků. Celkový technický stav: Celkový technický stav vzhledem k použití nekvalitních stavebních materiálů dostupných v době výstavby a zanedbané údržbě, je zhoršený. Do objektu ve střední části (pravděpodobně komínovým tělesem) značně zatéká. 2) vedlejší stavby 2a) objekt 006 přístřešek Jedná se o samostatně stojící objekt na pozemku parc.č. 815, jednopodlažní, kovový, s pultovou střechou, umístěný vpravo vedle objektu skladu č. 007. Sloužil jako přístřešek pro sudy. Stáří a opotřebení, technický stav
- 10 Objekt byl postaven v roce 1974. Celkový technický stav odpovídá stáří. 2b) objekt 005 sklad PHM Jedná se o samostatně stojící objekt na pozemku parc.č. 814, jednopodlažní, zděný, s plochou střechou, umístěný mezi přístřeškem a požární nádrží proti objektu kotelny. Původně sloužil jako sklad pohonných hmot. Stáří a opotřebení, technický stav Objekt byl postaven v roce 1974. Celkový technický stav odpovídá stáří. 2c) dřevěný přístřešek Jedná se o samostatně stojící objekt, jednopodlažní, dřevěný, s plochou střechou, umístěný mezi objektem skladu č. 007 a plechovým přístřeškem č. 006. Objekt je z přední strany otevřený. Stáří a opotřebení, technický stav Objekt je cca 10 let starý. Technický stav je dobrý. 2d) čerpací stanice vody obj. č. 012 Jedná se o samostatně stojící objekt, jednopodlažní, zděný, s plochou střechou, umístěný na pozemku parc.č. 813 (pozemek jiného vlastníka). Přístup k objektu je také přes pozemek jiného vlastníka (parc.č. 589/22). Stáří a opotřebení, technický stav Objekt byl postaven v roce 1974. Technický stav je přiměřený. 3) venkovní úpravy Zjištěné venkovní úpravy: požární nádrž (na pozemku parc.č. 589/13), mycí můstek (na pozemku parc.č. 589/17), přípojka vody, kanalizace splašková, kanalizace dešťová, LAPOL, septiky (na pozemcích parc.č. 589/15, 589/16 a 589/17), oplocení, vrata, vrátka, zpevněné plochy, venkovní schody. Objekt na pozemku parc.č. 589/14 (podzemní nádrž PHM) není identifikován. 4) Pozemky Oceňované pozemky jsou situované v mírném svahu orientovaném k západu. Pozemky jsou položeny v nadmořské výšce 296-298 m.n.m. K pozemkům jsou přivedeny inženýrské sítě: elektro. Voda je z vlastní studny, splašková kanalizace napojena na septik, dešťová do vodoteče. Pozemky jsou přístupné po zpevněné komunikaci.
- 11 -
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
Věcná hodnota dle THU Základní cena je v úrovni základních rozpočtových nákladů (cenová úroveň 2012/I) povýšená o průměrné ostatní rozpočtové náklady (ve výši 4% ze základních rozpočtových nákladů). Cena za měrnou jednotku je odvozena z aktualizované báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů firmy PORINGS, s.r.o., která obsahuje reprezentativní vzorek cca 1200 objektů. Jednotková cena objektů je stanovena s ohledem na jejich konstrukční a technické vybavení.
1) Hlavní stavby 1a) Objekt č. 007 - sklady Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 24,8*109,6+24,8*6,8 Název podlaží 1.NP:
=
Zastavěná plocha 2 886,72 m2
2 886,72 m2 Konstrukční výška 6,70 m
Jednotkové množství: Jednotka: m3 1.NP: (24,8*109,6)*((6,0+6,70)/2+1,4/2)+6,8*24,8*1,4 Jednotkové množství – celkem:
= =
19 398,56 m3 19 398,56 m3
Ocenění: Základní cena: 3 000,- Kč/m3 19 398,56 m3 * 3 000,- Kč/m3
=
58 195 680,- Kč
Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 50,000 %
-
29 097 840,- Kč
Objekt č. 007 - sklady - výsledná cena
=
29 097 840,- Kč
1b) Objekt č. 008 garáže Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 24,8*109,80 Název podlaží 1.NP:
= Zastavěná plocha 2 723,04 m2
2 723,04 m2 Konstrukční výška 6,30 m
- 12 Jednotkové množství: Jednotka: m3 1.NP: (24,8*109,80)*((5,95+6,30)/2+0,3) Jednotkové množství – celkem:
17 495,53 m3 17 495,53 m3
= =
Ocenění: Základní cena: 3 100,- Kč/m3 17 495,53 m3 * 3 100,- Kč/m3
=
54 236 143,- Kč
Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 50,000 %
-
27 118 071,50 Kč
Objekt č. 008 garáže - výsledná cena
=
27 118 071,50 Kč
1c) Objekt č. 009 kotelna Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 8,1*6,4 1.NP: 31,2*15,8 Název podlaží 1.PP: 1.NP:
51,84 m2 492,96 m2
= = Zastavěná plocha 51,84 m2 492,96 m2
Konstrukční výška 2,85 m 3,90 m
Jednotkové množství: Jednotka: m3 1.PP: (8,1*6,4)*(2,85) 1.NP: (31,2*15,8-20*10-1,8*4,5)*(3,3+3,9)/2+(20*10*(4,95+5,55)/2) Jednotkové množství – celkem: =
= =
147,74 m3 2 075,50 m3 2 223,24 m3
Ocenění: Základní cena: 3 560,- Kč/m3 2 223,24 m3 * 3 560,- Kč/m3
=
7 914 734,40 Kč
Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 60,000 %
-
4 748 840,64 Kč
Objekt č. 009 kotelna - výsledná cena
=
3 165 893,76 Kč
1d) Rodinný dům Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 10,95*9,0 1.NP: 10,95*9,0 2.NP: 10,95*9,0
= = =
98,55 m2 98,55 m2 98,55 m2
- 13 -
Název podlaží 1.PP: 1.NP: 2.NP:
Zastavěná plocha 98,55 m2 98,55 m2 98,55 m2
Konstrukční výška 2,85 m 2,85 m 2,85 m
Jednotkové množství: Jednotka: m3 1.PP: (10,95*9,0)*(2,85+0,1) 1.NP: (10,95*9,0)*(2,85) 2.NP: (10,95*9,0)*(2,85+0,4) Jednotkové množství – celkem:
= = = =
290,72 m3 280,87 m3 320,29 m3 891,88 m3
Ocenění: Základní cena: 3 560,- Kč/ m3 891,88 * 3 560,- Kč/ m3
=
3 175 092,80 Kč
Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 80,000 %
-
2 540 074,24 Kč
Rodinný dům - výsledná cena
=
635 018,56 Kč
2) Vedlejší stavby 2a) objekt 006 - přístřešek Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 13,95*6,51 Název podlaží 1.NP:
= Zastavěná plocha 90,81 m2
90,81 m2 Konstrukční výška 4,00 m
Jednotkové množství: Jednotka: m3 1.NP: (13,95*6,51)*(2,9+4,00)/2 Jednotkové množství – celkem:
= =
313,31 m3 313,31 m3
Ocenění: Základní cena: 2 500,- Kč/m3 313,31 m3 * 2 500,- Kč/m3
=
783 275,- Kč
Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 95,000 %
-
744 111,25 Kč
objekt 006 - přístřešek - výsledná cena
=
39 163,75 Kč
- 14 2b) objekt 005 sklad PHM Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 9,3*6 Název podlaží 1.NP:
= Zastavěná plocha 55,80 m2
55,80 m2 Konstrukční výška 3,00 m
Jednotkové množství: Jednotka: m3 1.NP: (9,3*6)*(2,70+3,00)/2 Jednotkové množství – celkem:
= =
159,03 m3 159,03 m3
Ocenění: Základní cena: 3 500,- Kč/m3 159,03 m3 * 3 500,- Kč/m3
=
556 605,- Kč
Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 95,000 %
-
528 774,75 Kč
objekt 005 sklad PHM - výsledná cena
=
27 830,25 Kč
2c) dřevěný přístřešek Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 2,3*2,8 Název podlaží 1.NP:
= Zastavěná plocha 6,44 m2
6,44 m2 Konstrukční výška 2,25 m
Jednotkové množství: Jednotka: m3 1.NP: (2,3*2,8)*(2,25) Jednotkové množství – celkem:
= =
14,49 m3 14,49 m3
Ocenění: Základní cena: 2 500,- Kč/m3 14,49 m3 * 2 500,- Kč/m3
=
36 225,- Kč
Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 33,333 %
-
12 074,88 Kč
dřevěný přístřešek - výsledná cena
=
24 150,12 Kč
- 15 2d) čerpací stanice vody obj. č. 012 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 2,1*2,1+1,4*2,1 1.NP: 4,95*4,2 Název podlaží 1.PP: 1.NP:
= = Zastavěná plocha 7,35 m2 20,79 m2
7,35 m2 20,79 m2 Konstrukční výška 2,50 m 3,30 m
Jednotkové množství: Jednotka: m3 1.PP: (2,1*2,1+1,4*2,1)*(2,50+0,45) 1.NP: (4,95*4,2)*(3,30) Jednotkové množství – celkem:
= = =
21,68 m3 68,61 m3 90,29 m3
Ocenění: Základní cena: 3 500,- Kč/m3 90,29 m3 * 3 500,- Kč/m3
=
316 015,- Kč
Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 50,000 %
-
158 007,50 Kč
čerpací stanice vody obj. č. 012 - výsledná cena
=
158 007,50 Kč
Ocenění: Základní cena: 4 % z ceny hlavních staveb 60 016 820,00 × 4 /%
=
2 400 672,80 Kč
Příslušenství – venkovní úpravy - výsledná cena
=
2 400 672,80 Kč
3) venkovní úpravy
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení 1) Hlavní stavby 1a) Objekt č. 007 - sklady 1b) Objekt č. 008 garáže 1c) Objekt č. 009 kotelna 1d) Rodinný dům 2) vedlejší stavby 2a) objekt 006 přístřešek 2b) objekt 005 sklad PHM 2c) dřevěný přístřešek 2d) čerpací stanice vody obj. č. 012
= = = =
29 097 840,- Kč 27 118 070,- Kč 3 165 890,- Kč 635 020,- Kč
= = = =
39 160,- Kč 27 830,- Kč 24 150,- Kč 158 010,- Kč
- 16 3) Příslušenství – venkovní úpravy Cena objektů činí celkem
=
2 400 670,- Kč 62 666 640,- Kč
Pozemky Porovnávací hodnota Porovnávací nemovitosti Prodej, pozemek pro bydlení, 3 705 m² Cena: 499,- Kč za m² včetně provize, Celková cena: 1 848 795,- Kč Poznámka k ceně: Při rychlém jednání sleva. Adresa: Janov Datum vložení: 13.09.2010 Datum aktualizace: 14.05.2012 ID: 339719260 Plocha pozemku: 3 705 m2 Popis: st. pozemku o výměře 3705 m2 v obci Janov u Nového Boru, v územním plánu obce je určen k výstavbě rodinného domu. Inženýrské sítě - voda + elektřina na hranici pozemku. Prodej, pozemek pro bydlení, 1 637 m² Cena: 799 000,- Kč Adresa: Janov Datum vložení: 14.05.2012 ID zakázky: 288621 Plocha pozemku: 1 637 m2 Popis: pozemek-zahrada v rekreační oblasti Janov u Nového Boru, vhodný k výstavbě rodinného domu, rekreaci, či komerční využití. Vodovod a elektřina na hranici pozemku. V obci plánovaná výstavba kanalizace. Pozemek je udržovaný, rovinný, oplocený, velmi dobře dostupný - vlastní vjezd. Příjezdová cesta po asfaltové komunikaci. Prodej, pozemek pro bydlení, 1 565 m² Cena: 400,- Kč za m² včetně provize, Celková cena: 626 000,- Kč Adresa: Janov Datum vložení: 28.03.2012 ID zakázky: P3D338 Plocha pozemku: 1 565 m2 Popis: stavební pozemek v obci Janov u Nového Boru. Přípojka elektřiny, obecní vodovod je v blízkosti pozemku. Kanalizace není. Na okolních parcelách je výstavba započata. Prodej, pozemek pro komerční výstavbu, 9 140 m² Cena: 250,- Kč za m² Celková cena: 2 285 000,- Kč Adresa: Nový Bor Datum vložení: 16.02.2012 Datum aktualizace: 20.03.2012 ID zakázky: 009308 Plocha pozemku: 9 140 m2
- 17 Popis: pozemky s možností výstavby 2 domů (dle ÚP). Elektřina a voda na hranici pozemku (obecní komunikace), bez kanalizace. Zvlněný terén, protékající potok na hranici i ve vlastním pozemku.
V dané lokalitě se pozemky obchodují v cenách od 250,00 do 500,00 Kč/m2. Po porovnání s oceňovanými pozemky byla použita cena 270,00 Kč/m2. Oceňované pozemky: zastavěná plocha p.č. ostatní plocha p.č. ostatní plocha p.č. ostatní plocha p.č. ostatní plocha p.č. zastavěná plocha p.č. zastavěná plocha p.č. zastavěná plocha p.č. zastavěná plocha p.č. zastavěná plocha p.č. zastavěná plocha p.č. zastavěná plocha p.č. zastavěná plocha p.č. zastavěná plocha p.č. zastavěná plocha p.č. zastavěná plocha p.č. zastavěná plocha p.č. zastavěná plocha p.č. zastavěná plocha p.č. zastavěná plocha p.č. ostatní plocha p.č. vodní plocha p.č. vodní plocha p.č. vodní plocha p.č. ostatní plocha p.č. vodní plocha p.č. ostatní plocha p.č. ostatní plocha p.č. ostatní plocha p.č. vodní plocha p.č.
812/1 589/23 589/24 589/25 589/28 815 816 817 818 819 820 821 822 823 824 825 826 827 828 814 589/1 589/14 589/15 589/16 589/17 589/18 623/4 440/13 440/14 589/13
46 m2 241 m2 118 m2 62 m2 48 m2 110 m2 477 m2 472 m2 480 m2 481 m2 473 m2 484 m2 507 m2 458 m2 446 m2 453 m2 454 m2 445 m2 459 m2 58 m2 12264 m2 188 m2 9 m2 8 m2 54 m2 11 m2 348 m2 48 m2 43 m2 151 m2
Výměra oceňovaných pozemků: 19896 m2 19 896,00 m2 á 270,- Kč/m2 = 5 371 920,- Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem
=
5 371 920,- Kč
Pozemky - výsledná cena
=
5 371 920,- Kč
- 18 -
Porovnávací způsob Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Porovnávací způsob ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. K porovnání byly použity objekty prodané v průběhu uplynulého roku, byly provedeny konzultace s realitními kancelářemi Ráj nemovitostí s.r.o., RK Nemo, RK ing.Frejlach. Byly porovnány ceny nabízených obdobných nemovitostí v realitních časopisech a v inzerci a dále byla použita nabídka nemovitostí na internetu. Ceny podle inzerce jsou většinou nadsazeny, proto byly, tak jak je zjištěno z uskutečněných prodejů a jak je uváděno v odborné literatuře, redukovány na zhruba 80 - 90 %. Porovnávací cena zahrnuje obvyklé vedlejší stavby, venkovní úpravy a trvalé porosty. Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Čistá užitná plocha
Zkratka PUČ
Výměra 5 745,00 m2
Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: K1 redukce inzerované ceny Koeficient K2: K2 lokalita Koeficient K3: K3 velikost Koeficient K4: K4 pozemek Koeficient K5: K5 příslušenství Koeficient K6: K6 technický stav Index odlišnosti objektu oproti standardu IO:
* * * * * *
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: Gen. Svobody, Nový Bor Arnultovice Adresa: Gen. Svobody, Arnultovice Datum vložení: 15.03.2011 Datum aktualizace: 14.05.2012 ID: 3413362012 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Plocha užitná: 946 m2 Plocha pozemku: 2 450 m2 Voda: vodovod Topení: Ústřední na tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Popis: výrobní objekt, nyní funkční truhlárna se sklenářskou a rámovací dílnou v průmyslové zóně centra Nového Boru. V ceně nemovitosti je zařízení objektu - např. pily, frézy, protahovačky, brusky a další funkční stroje. Nemovitost je možné převzít jako fungující firmu i se zaměstnanci. V levé části hlavního objektu byla sklářská huť - nyní sklad. Nemovitost prošla několika modernizačními fázemi jako např. nová střecha, kotel na dřevoplyn (výkon 128kW), který je ještě v záruce. Objekt je napojen na el. 220/380V, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, plyn je zaveden, ale nevyužívá se. Výrobní haly: přízemí 250m2, patro 250m2, vnitřní skladové prostory 170m2, venkovní skladové plochy 1500m2, sklenářství 75m2, rámování 75m2, kancelář, šatna, ostatní prostory. Přístupová komunikace je zpevněná s vjezdem pro kamiony, 3x nakládací rampa, garáž
- 19 Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: K1 redukce inzerované ceny Koeficient K2: K2 lokalita Koeficient K3: K3 velikost Koeficient K4: K4 pozemek Koeficient K5: K5 příslušenství Koeficient K6: K6 technický stav Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena:
7 000 000,- Kč * * * * * * /
1,15 1,20 1,25 1,00 1,15 1,00 1,98 3 535 353,54 Kč
Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Čistá užitná plocha:
946,00 m2
Jednotkové ceny (JCSi) 7 399,58 Kč/m2
Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 3 737,16 Kč/m2
Objekt č.: 2 Název: Arnultovice Adresa: Arnultovice Datum vložení: 26.09.2011 Datum aktualizace: 14.05.2012 ID: 2806088284 Budova: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Umístění objektu: Okraj obce Plocha zastavěná: 489 m2 Plocha užitná: 900 m2 Plocha pozemku: 2 335 m2 Voda: vodovod Popis: výrobní objekt na okraji Nového Boru (Arnultovice) s pozemkem o výměře 2335 m2 směr Polevsko, Kytlice. Objekt má novou střechu, je napojen na el. 230/400V, veřejný vodovod, kanalizace je na hranici pozemku. Zastavěná plocha 489 m2, užitná plocha 900 m2. Objekt je přímo u silnice, vhodný na výrobu, sklady, dílny, apod. Požadovaná nebo kupní cena 2 920 000,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: K1 redukce inzerované ceny * 1,20 Koeficient K2: K2 lokalita * 1,10 Koeficient K3: K3 velikost * 1,25 Koeficient K4: K4 pozemek * 1,00 Koeficient K5: K5 příslušenství * 1,15 Koeficient K6: K6 technický stav * 0,75 / 1,42 Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena: 2 056 338,03 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Čistá užitná plocha:
900,00 m2
Jednotkové ceny (JCSi) 3 244,44 Kč/m2
Objekt č.: 3 Název: Skalická, Arnultovice Nový Bor Adresa: Skalická, Nový Bor Datum vložení: 25.01.2012 Datum aktualizace: 14.05.2012 ID zakázky: FSLK70 Budova: Cihlová
Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 2 284,82 Kč/m2
- 20 Stav objektu: Dobrý Plocha pozemku: 490 m2 Popis: Prodej nebytového prostoru v okrajové části obce Nový Bor. V současné době užíváno jako prodejna potravin. K dispozici další místnosti - kanceláře, kuchyňka, 3x WC, skladovací místnosti. Možnost využití i jako restaurace, bar. V ceně kotel, mrazák, prosklené lednice, regály, pokladna, židle, el. kamna. Cena k jednání. Požadovaná nebo kupní cena 5 000 000,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: K1 redukce inzerované ceny * 1,20 Koeficient K2: K2 lokalita * 1,20 Koeficient K3: K3 velikost * 1,33 Koeficient K4: K4 pozemek * 0,95 Koeficient K5: K5 příslušenství * 1,15 Koeficient K6: K6 technický stav * 1,00 / 2,10 Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena: 2 380 952,38 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Čistá užitná plocha:
490,00 m2
Jednotkové ceny (JCSi) 10 204,08 Kč/m2
Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 4 859,09 Kč/m2
Objekt č.: 4 Název: Dělnická, Nový Bor Adresa: Dělnická, Nový Bor Datum vložení: 15.03.2012 ID: 3908510300 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Plocha zastavěná: 669 m2 Plocha užitná: 1 200 m2 Plocha pozemku: 991 m2 Voda: vodovod Topení: Ústřední plynové Odpad: Veřejná kanalizace Popis: Výrobní areál ze tří zděných dvoupodlažních budov. Celková zastavěná plocha budov je 669 m2, celková výměra prodávaných pozemků 991 m2. Výška podlaží je 2,7 - 3,3 m. Budovy jsou průběžně udržované a jsou ve velmi dobrém stavu. V areálu jsou všechny inženýrské sítě včetně plynu - vše napojeno na městské řady. Příjezd možný i pro nákladní dopravu včetně kamionů. Požadovaná nebo kupní cena 4 490 000,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: K1 redukce inzerované ceny * 1,15 Koeficient K2: K2 lokalita * 1,20 Koeficient K3: K3 velikost * 1,11 Koeficient K4: K4 pozemek * 1,00 Koeficient K5: K5 příslušenství * 1,15 Koeficient K6: K6 technický stav * 1,00 / 1,76 Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena: 2 551 136,36 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Čistá užitná plocha:
1 200,00 m2
Jednotkové ceny (JCSi) 3 741,67 Kč/m2
Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 2 125,95 Kč/m2
- 21 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo
Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů PUČ 1. Gen. Svobody, Nový Bor Arnultovice 3 737,16 2. Arnultovice 2 284,82 3. Skalická, Arnultovice Nový Bor 4 859,09 4. Dělnická, Nový Bor 2 125,95 SJC – průměr 3 252,00 JCO = SJC * IO 3 252,00 Výměry oceňované stavby 5 745,00 CO: 18 682 740,00 Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = COprůměrná 18 682 740,- Kč - výsledná cena
=
18 682 740,- Kč
- 22 -
Výnosová hodnota Nemovitost není pronajímaná. Jako podklad pro stanovení výnosové hodnoty je použito obvyklé nájemné dosažitelné v dané lokalitě v daném čase, tak jak bylo zjištěno na základě konzultací s realitními kancelářemi a z realitní inzerce. Propočet výnosů z pronajímaných prostor: Obytná plocha: 360,- Kč/m2 byty 125,40 m2 *
=
45 144,- Kč
=
45 144,- Kč
600,- Kč/m2
=
108 000,- Kč
Výnos z kancelářské plochy celkem Provozní plochy: garáže 2 587,00 m2 * 300,- Kč/m2 2 sklady 2 750,00 m * 300,- Kč/m2 sklad 009 228,00 m2 * 180,- Kč/m2
= = = =
776 100,- Kč 825 000,- Kč 41 040,- Kč
Výnosy z provozních ploch celkem
=
1 642 140,- Kč
Výnos z obytné plochy celkem Kancelářská plocha: kanceláře 180,00 m2 *
108 000,- Kč
Výnosy celkem: 1 795 284,- Kč Dosahované procento pronajmutí prostor: 97 % Upravené výnosy celkem: 1 795 284,- Kč * 97 % = 1 741 425,48 Kč Propočet nákladů spojených s provozem nemovitosti: Náklady na provoz nemovitosti stanoveny ve výši 0,20 % z reprodukční ceny stavby. 127 614 443,- Kč * 0,20 % Náklady na údržbu nemovitosti stanoveny ve výši 0,20 % z reprodukční ceny stavby. 127 614 443,- Kč * 0,20 %
=
255 228,89 Kč
=
255 228,89 Kč
Náklady celkem:
510 458,- Kč
Výpočet čistého ročního výnosu z nemovitosti: Zisk: 1 741 425,48 Kč - 510 458,- Kč = 1 230 967,48 Kč Výnosová hodnota nemovitosti stanovená tzv. věčnou rentou: Úroková míra: 10,00 % Výnosová hodnota: (1 230 967,48 / 0,1000) =
12 309 674,80 Kč
Výnosová hodnota
12 309 674,80 Kč
=
- 23 -
C. Rekapitulace Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem:
62 666 650,- Kč 5 371 920,- Kč 68 038 570,- Kč
Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem:
18 682 740,- Kč
Výnosová hodnota:
12 309 670,- Kč
Stanovená váha dle Naegeliho: Hodnota váženého průměru dle Naegeliho:
5,000 21 597 820,- Kč
Stavební objekty jsou oceněny s přihlédnutím ke stavebně technickému stavu prvků dlouhodobé životnosti, stáří, prováděné údržbě, provedeným stavebním úpravám a přístavbám, způsobu užívání a ostatním rozhodným skutečnostem. klady: zápory:
relativně dobrý technický stav skladového areálu skladový areál: z dopravního hlediska nevhodné situování v obytné zástavbě rodinný dům: špatný technický stav, morální zastarání, situování na pozemcích jiného vlastníka
Předmětná nemovitost je oceněna v souladu s mezinárodnímu oceňovacími standardy IVSC (International Valuation Standards Committee) a TEGoVA (The European Group of Valuers Associations), která vydává Evropské oceňovací standardy – EVS 2003 (Evropan Valuation Standards 2003) a s principy, které jsou základem RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors). OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI: Porovnáním všech dostupných informací o hodnocené nemovitosti s nabízenými a realizovanými prodeji obdobných nemovitostí, s přihlédnutím k danému místu a času a k danému typu nemovitosti, s uvážením celkové situace v regionu a vyhodnocením těchto skutečností, odhaduji, s pravděpodobností 85%, obvyklou cenu celé nemovitosti tj. a) areál skladů a garáží č.p. 178 na pozemku parc.č. 813 (pozemek jiného vlastníka), 816, 817, 818, 819, 820, 821 ,822, 823, 824, 825, 826, 827, 828 v k.ú. Janov u Nového Boru, obec Nový Bor, okres Česká Lípa, s pozemky parc. č. 814, 815, 816, 817, 818, 819, 820, 821, 822, 823, 824, 825, 826, 827, 828, 440/13, 440/14, 589/1, 589/13, 589/14, 589/15, 589/16, 589/17, 589/18, 623/4 a 589/23 a s příslušenstvím, b) rodinný dům č.p. 177 na pozemku parc.č. 812/1 a pozemku parc.č. 812/2 (pozemek jiného vlastníka) v k.ú. Janov u Nového Boru, obec Nový Bor, okres Česká Lípa, s pozemky parc. č. 812/1, 589/24, 589/25 a 589/28 a s příslušenstvím, ve stavu k datu ocenění při obvyklém způsobu prodeje na:
- 24 -
Obvyklá cena: 16 000 000,- Kč
slovy: šestnáctmilionů Kč z toho:
a) skladový areál b) rodinný dům
15 400 000,00 Kč 600 000,00 Kč
V Praze, 10.5.2012
Ing. Miroslav Kotaška Smaragdová 443 154 00 Praha 5 - Slivenec tel.: 724 02 51 83
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 4.11.1999 č.j. Spr 2329/99 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2811-11-2/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji přiloženým dokladem.
E. Seznam příloh: 1. 2. 3. 4.
Výpis z katastru nemovitostí Snímek z pozemkové mapy Situování nemovitosti Fotodokumentace
2 A4 1 A4 1 A4 5 A4
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
- 30 SITUOVÁNÍ NEMOVITOST
- 31 FOTODOKUMENTACE
- 32 -
- 33 -
- 34 -
- 35 -