Znalecký posudek č. 3533/2012 o ceně obvyklé - bytové jednotky č. 1119/14 v domě č.p. 1119 umístěném na pozemku parc. č. 2360/1 v kat. úz. Střekov, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem včetně spoluvlastnického podílu 255/9546 na společných částech domu a pozemku; ve vlastnictví Kouteckého Marka.
Objednatel posudku:
JUDr. Ondřej Mareš Exekutorský úřad v Litoměřicích Novobranská 20 412 01 Litoměřice
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. 124 Ex 3866/07-24 prodejem nemovitosti.
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 14.6.2012 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Holečkova 657 150 00 Praha 5 – Košíře
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
Posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 10.7.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 2790, vedené Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Ústí nad Labem, kat. úz. Střekov, obec Ústí nad Labem.
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: bytová jednotka Střekovské nábřeží 1119 400 01 Ústí nad Labem Region: Ústecký Okres: Ústí nad Labem Katastrální území: Střekov 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 14.6.2012 bez přítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 15.5.2012, LV 2790, kat. úz. Střekov, Katastrální úřad pro Ústecký kraj, KP Ústí nad Labem, vyhotoven dálkovým přístupem - kopie mapy katastrální ze dne 21.5.2012, mapový list č. Ústí nad Labem 4-8/42, měřítko 1:1000, kat. úz. Střekov - kopie kupní smlouvy ze dne 21.11.2008, právní účinky vkladu ke dni 2.12.2008 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 3866/07-24 ze dne 3.6.2010 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 3866/07-66 ze dne 15.5.2012 - fotodokumentace nemovitosti - informace od míst. občana - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnictví k oceňovaným nemovitostem bylo doloženo nabývacími listinami a je evidenčně vyznačeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví č. 2790, kat. úz. Střekov, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, ze dne 15.5.2012 oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem předmětu ocenění je: Koutecký Marek, Stavbařů 2823/2, Severní Terasa, 400 11 Ústí nad Labem 11 2
oddíl B - nemovitosti: bytová jednotka č. 1119/14 v domě č.p. 1119 (bytový dům, LV 2291) umístěném na pozemku parc. č. 2360/1 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 375 m2 podíl na společných částech domu a pozemku 255/9546 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Usnesení soudu o nařízení exekuce, Okresní soud v Ústí nad Labem č.j. 42 Nc-17984/2006-5 ze dne 02.01.2007.; uloženo na prac. Ústí nad Labem - Usnesení soudu o nařízení exekuce, Okresní soud v Ústí nad Labem č.j. 42 Nc-17800/2007-6 ze dne 02.05.2007.; uloženo na prac. Ústí nad Labem - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 14.03.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 18.03.2008. - Usnesení soudu o nařízení exekuce, Okresní soud v Ústí nad Labem č.j. 42 Nc-7621/2008-4 ze dne 10.04.2008.; uloženo na prac. Ústí nad Labem - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí, Exekutorský úřad Litoměřice č.j. 124 EX-3866/200724 ze dne 03.06.2010. - Usnesení soudu o nařízení exekuce, Okresní soud v Ústí nad Labem č.j. 53 EXE-1105/2010-15 ze dne 26.08.2010. Právní moc ke dni 15.10.2010.; uloženo na prac. Ústí nad Labem - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí, Exekutorský úřad Přerov č.j. 103 Ex-27518/2010-14 ze dne 09.09.2010. - Usnesení soudu o nařízení exekuce, Okresní soud v Ústí nad Labem č.j. 52 EXE-694/2010-10 ze dne 20.07.2010.; uloženo na prac. Ústí nad Labem - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti, Exekutorský úřad Přerov č.j. 103 Ex-27518/2010-16 ze dne 09.09.2010. Právní moc ke dni 24.09.2010. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí, Exekutorský úřad Mladá Boleslav č.j. 080 EX1371/2010-20 ze dne 26.01.2011. - Usnesení soudu o nařízení exekuce, Okresní soud v Ústí nad Labem č.j. 42 EXE-1982/2011-9 ze dne 16.08.2011.; uloženo na prac. Ústí nad Labem - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí, Exekutorský úřad Děčín č.j. 112 EX-2798/2011-6 ze dne 27.10.2011. oddíl D - jiné zápisy: - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti, Exekutorský úřad Děčín č.j. 112 EX-2798/2011-5 ze dne 27.10.2011. oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Smlouva kupní ze dne 21.11.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 02.12.2008. 6. Dokumentace a skutečnost: Výkresová dokumentace k nemovitosti nebyla předložena. U výpočtů použitých ve znaleckém posudku vycházel znalec z výměr uvedených v kopii kupní smlouvy. Ve smlouvě je uvedena celková podlahová plocha nikoli výměra a výčet jednotlivých místností. Vzhledem k nesoučinnosti majitelky, bude ve znaleckém posudku použita celková podlahová plocha bytové jednotky, která je uvedena v kopii kupní smlouvy.
3
Majitel oceňovaných nemovitostí nekontaktoval znalce ani za účelem poskytnutí nutných informací, ačkoli k tomu byl v usnesení vyzván. Oceňovaná nemovitost leží v záplavové oblasti. 7. Celkový popis nemovitosti: Ústí nad Labem je okresní město v Severozápadních Čechách, ležící východně od Teplic, jihozápadně od Děčína a severně od Litoměřic. V obci s kompletní občanskou vybaveností je doprava zajišťována autobusy, vlaky a MHD. Oceňovaná bytová jednotka 1+kk se nachází v 5. podlaží zděného bytového domu v jižní části obce, při pravém břehu Labe. Dům je pětipodlažní, v 1.NP jsou sklepy, okna i dveře jsou plastová. Přístup k domu je ze západu po zpevněné místní komunikaci. 8. Obsah posudku: Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a1) Pozemek 9. Popis objektů a pozemků: Popis bytů oceněných porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka Oceňovaná bytová jednotka 1+kk je situována do 5.NP zděného bytového domu v jižní části Ústí nad Labem, u pravého břehu Labe. Dům je rohový, pětipodlažní se sklepními prostory v 1.NP, přístupný od západu z ulice Střekovské nábřeží. Okna a dveře domu jsou vyměněna za plastová. Vzhledem k nesoučinnosti majitele byly informace o bytové jednotce čerpány z dostupné dokumentace a stáří stanoveno odhadem. Popis příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a1) Pozemek Oceňovaný pozemek leží v jižní části Ústí nad Labem, u pravého břehu Labe. Pozemek je rovinný, nepravidelného tvaru, rohový, přístupný ze západu z ulice Střekovské nábřeží, napojen na veškeré IS, zastavěn pětipodlažním bytovým domem.
4
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka - § 25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Ústí nad Labem Stáří stavby: 40 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 14 937,- Kč/m2 Podlahové plochy bytu: celková plocha:
=
25,50 m2
Podlahová plocha bytu:
=
25,50 m2
Započítaná podlahová plocha bytu:
=
25,50 m2
Podlahové plochy - celkem:
=
25,50 m2
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou
č.
Vi
IV II II II II
0,10 0,00 0,00 0,00 0,00
III II
0,00 -0,01
III III II
0,00 0,00 1,05
č.
Pi
III I
0,00 -0,05
IV III
0,03 0,02
Koeficient pro stáří 40 let: 0,80 9
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V10 * 0,80 = 0,916 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - nepreferované - v těsné blízkosti Labe 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí parků 4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce, výborné
5
dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních rodinných domech (RD) nebo v okolí - konfliktní skupiny v okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
II I
0,00 -0,40
III II
0,00 0,00
8
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 0,600 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
č.
Ti
I
-0,10
II II
0,00 0,00
3
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,900 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,916 * 0,600 * 0,900 = 0,495 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 14 937,- Kč/m2 * 0,495 = 7 393,82 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 7 393,82 Kč/m2 * 25,50 m2 = 188 542,41 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem =
188 542,41 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 814 317,30 Kč Spoluvlastnický podíl: 255 / 9 546 Hodnota spoluvlast. podílu: 814 317,30 Kč * 255 / 9 546 =
+
21 752,66 Kč
Bytová jednotka - zjištěná cena
=
210 295,07 Kč
Bytová jednotka - cena po zaokrouhlení
=
210 300,- Kč
Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka
=
Cena bytů a nebytových prostor činí celkem
210 300,- Kč 210 300,- Kč
6
Porovnávací metoda a) Bytová jednotka a1) bytová jednotka Popis porovnávaných objektů: Jednotka: podlahová plocha Množství jednotek oceňované stavby: 25,50 První srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 1+1 v OV, o výměře 30 m2, v Masarykově ul., Ústí nad Labem. Jednotka se nachází ve 4.NP pětipodlažního zděného bytového domu. Byt je po kompletní rekonstrukci, má nový plynový kotel. Dům je po revitalizaci. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Druhá srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 1+1 v OV, o výměře 27 m2, v Masarykově ulici, Ústí nad Labem. Jednotka se nachází ve 4. patře cihlové zástavby. Byt je po částečné rekonstrukci, okna situována do dvora. Parkování je možné u domu. Vedle bytu jsou půdní prostory Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Třetí srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 1+kk v OV, o výměře 31 m2, V Oblouku, Ústí nad Labem. Jednotka se nachází v sedmém patře zatepleného panelového domu s výtahem. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Čtvrtá srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 1+kk v OV, o výměře 20 m2, Větrná, Ústí nad Labem. Byt se nachází v 9. podlaží panelového domu, je v původním stavu, má nová plastová okna. Dům je po revitalizaci. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Pátá srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 1+kk v OV, o výměře 33 m2, Palachova, Ústí nad Labem. Částečně zrekonstruovaný byt se nachází v přízemí zděného domu. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Šestá srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 1+kk v OV, o výměře 30 m2, Velká hradební, Ústí nad Labem. Jednotka v centru obce se nachází v 2. podlaží zděného bytového domu a náleží k ní sklep. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Seznam porovnávaných objektů: Název BJ Masarykova BJ Masarykova BJ V Oblouku BJ Větrná BJ Palachova BJ Velká Hradební Součet:
Realizovaná cena 480 000,- Kč 485 000,- Kč 380 000,- Kč 299 000,- Kč 530 000,- Kč 585 000,- Kč
Km Kc
Kv K1 K2 K3
0,90 0,90 1,00 1,10 1,05 0,80
1,00 0,97 1,00 0,90 1,00 0,97 0,95 0,90 1,00 0,97 1,10 0,90 1,00 0,97 1,10 0,80 0,95 1,00 0,98 0,90 0,95 1,00 1,00 0,90
1,00 1,00 1,00 0,98 1,00 1,00
Průměrná jednotková cena: 7
Množství [jedn]
Jedn. cena [Kč/jedn.]
30,00 12 571,20 27,00 13 407,83 31,00 11 771,42 20,00 13 756,70 33,00 14 130,04 30,00 13 338,00 78 975,19 Kč/jedn. /6 13 162,53 Kč/jedn.
Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 13 162,53 Kč 25,50 á 13 162,53 Kč/
11 771,42 Kč/jedn. 14 130,04 Kč/jedn. =
335 644,52 Kč
- výsledná cena
=
335 644,52 Kč
=
335 640,- Kč
Rekapitulace ocenění příslušenství bytů a nebytových prostor a) bytová jednotka Cena příslušenství bytů a nebytových prostor činí celkem
335 640,- Kč
Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemek - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Jedn. cena Výměra [Kč/m2] [m2] 375,00 800,00
zastavěná plocha a nádvoří 2360/1 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.9.5 omezení užívání pozemku - zátopové území obce stanovené vodohospodářským orgánem 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Cena [Kč] 300 000,300 000,-
-10 % 10 % 0% * *
Pozemek - zjištěná cena
=
0,300 000,1,2690 2,1390 814 317,30 814 317,30 Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek
=
Cena pozemků činí celkem
814 320,- Kč 814 320,- Kč
C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena celkem:
210 300,- Kč 210 300,- Kč
8
Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem:
335 640,- Kč 335 640,- Kč
Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům, vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Při stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti, bylo třeba vzít v úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalitě je vysoká b) parametry povyšující cenu: vybavenost obce, dobrá dostupnost centra c) parametry ponižující cenu: záplavové území Na základě zjištěných hodnot výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši 336.000 Kč.
Obvyklá cena: 336 000,- Kč slovy: tři sta třicet šest tisíc Kč V Praze dne 10.7.2012
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3533/2012 znaleckého deníku.
9
Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 249/2012.
E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí.
10
