2012

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

720/242/2012

o obvyklé ceně nemovitosti - podílu id. 1/2 a podílu id. 1/2 ve společném jmění manželů na rodinném domě Bohosudov č.p. 225, stojícím na pozemku parc.č. St. 239, a na pozemcích parc.č. St. 239 a 4/16 vč. příslušenství (LV 369); - pozemku parc.č. 4/19 (LV 3533); to vše v k.ú. 675288 Bohosudov, obec Krupka, okres Teplice.

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Praha 10 Na Zátorce 590/12 160 00 Praha 6

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č.j.: 167 EX 1266/10-62 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 7.8.2012.

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 31.8.2012 posudek vypracovala: Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8 Posudek obsahuje včetně titulního listu 28 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze dne 19.9.2012

Znalecký posudek č. 720/242/2012

Stanovení obvyklé ceny

OBSAH A.

Nález .......................................................................................................................................................... 3

1.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 3 1.1.

Znalecký úkol ..................................................................................................................................... 3

1.2.

Informace o nemovitosti..................................................................................................................... 3

1.3.

Prohlídka a zaměření nemovitosti ..................................................................................................... 3

1.4.

Podklady pro vypracování posudku ................................................................................................... 3

1.5.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 5

1.6.

Vlastnické a evidenční údaje ............................................................................................................. 6

1.7.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 6

1.8.

Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku ...................................................................................... 7

1.9.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 7

2.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 7 2.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 7

2.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 7

2.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 8

2.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 8

3.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI ............................................................................................................ 9 3.1.

Poloha a vnější vlivy .......................................................................................................................... 9

3.2.

Rodinný dům s příslušenstvím........................................................................................................... 9

3.3.

Pozemky .......................................................................................................................................... 12

3.4.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 14

B.

Posudek ................................................................................................................................................... 15

4.

STANOVENÍ HODNOTY ......................................................................................................................... 15 4.1.

Srovnávací metoda .......................................................................................................................... 15

4.2.

Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování ................................................................. 19

C.

Závěr ........................................................................................................................................................ 27

D.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 27

E.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 28

Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 [email protected] tel. 604555649

Stránka 2 z 28



A. Nález 1. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 1.1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: I. stanovit obvyklou cenu nemovitosti uvedených v exekučním příkazu č.j.: 167 EX 1266/10-11 a č.j.: 167 EX 1266/10-12, tedy podílu id. 1/2 a podílu id. 1/2 ve společném jmění manželů na rodinném domě Bohosudov č.p. 225, stojícím na pozemku parc.č. St. 239, a na pozemcích parc.č. St. 239 a 4/16 vč. příslušenství (LV 369); - pozemku parc.č. 4/19 (LV 3533); to vše v k.ú. 675288 Bohosudov, obec Krupka, okres Teplice, u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Teplice. II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Znalec ocení nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku (§ 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb., exekuční řád).

1.2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Rodinný dům č.p. 225 Ústecký Teplice Krupka Bohosudov

Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukční provedení a popis technického vybavení je detailně proveden níže v části 3 – Celkový popis nemovitosti.

1.3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena při místním šetření konaném dne 31.8.2012 bez přítomnosti vlastníka nemovitosti. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalkyni i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitostech ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitosti účastnit a zpřístupnit tak i její interiér. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a dále z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření.

1.4. Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalkyní opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady:


Stránka 3 z 28



Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, list vlastnictví číslo 3533 ze dne 7.8.2012, katastrální území Bohosudov, obec Krupka, okres Teplice; – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce pro Soudní exekutor Ivanko Igor JUDr. – viz.příloha Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, list vlastnictví číslo 369 ze dne 7.8.2012, katastrální území Bohosudov, obec Krupka, okres Teplice; – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce pro Soudní exekutor Ivanko Igor JUDr. – viz.příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č.j.: 167 EX 1266/10-62 ze dne 7.8.2012 Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 3533 – dálkový náhled Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 369 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, katastrální území Bohosudov – dálkový náhled - viz.příloha Územní plán obce Krupka Protokol o výstavbě plotu ze dne 6.8.1935 Žádost o povolení domácí instalace plynu ze dne 21.2.1973 Protokol o přerušení instalace plynu ze dne 5.3.1973 Půdorys domovní instalace plynu ze dne 13.9.1972, měřítko 1:50 Žádost o povolení přístavby ze dne 15.11.1968 Stavební povolení na přístavbu ze dne 25.4.1969 Povolení k trvalému užívání přístavby ze dne 12.4.1972 Ohlášení o výměně okna ze dne 11.6.1986 Vyjádření stavebního úřadu k výměně okna ze dne 13.6.1986 Stavební dokumentace (situace, půdorys, řez) z roku 1898 Stavební dokumentace – řez k přístavbě rodinného domu, měřítko 1:50 Fotodokumentace z inzerce na www.studioberuska.unas.cz a www.realhit.cz ze dne 10.9.2012 Informace získané při místním šetření Mapa oblasti – viz.příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz.příloha Záznam z prohlídky nemovitosti Databáze realizovaných nemovitostí www.reality.cz, www.sreality.cz, www.realitymix.centrum.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol.–soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o.,1997


Stránka 4 z 28



Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Kolektiv autorů – Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Zbyněk Zazvonil – Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objekt – báze II. Pololetí 2010, Porings, s.r.o. Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2012 Odborný čtvrtletník „ Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2012 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o.s., ročníky 2010 až 2012 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Financování developerských projektů (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Trend Report 2006, 2008, 2010

1.5. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcná omezení: S výslednou hodnotou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné hodnoty zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.


Stránka 5 z 28



1.6. Vlastnické a evidenční údaje Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že oceňovaná nemovitost je ve vlastnictví: * LV č. 369 pro k.ú. Bohosudov, obec Krupka, okres Teplice ALV:

BLV:

FLV:

SJM Roubal Jiří a Roubalová Alena, Smetanova 225/4, Bohosudov, 417 42 Krupka 1, podíl: 1/2 identifikátor: 530412/260, 566016/0847 Roubalová Alena Smetanova 225/4, Bohosudov, 417 42 Krupka 1; identifikátor: 566016/0847, podíl: 1/2 Stavby: Bohosudov, č.p. 225; způsob využití – bydlení; na parc.č. St. 239 Pozemky: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: 2 parc.č. St. 239 zastavěná plocha a nádvoří 378 m 2 parc.č. 4/16 zahrada 233 m Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: 2 parc.č. 4/16 22212 233 m

* LV č. 3533 pro k.ú. Bohosudov, obec Krupka, okres Teplice ALV: BLV: FLV:

Roubalová Alena Smetanova 225/4, Bohosudov, 417 42 Krupka 1; identifikátor: 566016/0847 Pozemky: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: 2 parc.č. 4/18 zahrada 399 m Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: 2 parc.č. 4/18 22212 399 m

1.7. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva Podle výpisů z katastru nemovitostí LV č. 369 a LV č. 3533 ze dne 7.8.2012 váznou na oceňované nemovitosti zástavní práva – viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna.


Stránka 6 z 28



Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 369 a LV č. 3533 ze dne 7.8.2012 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitosti viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s nimi v tomto posudku uvažováno.

1.8. Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou hodnotu nemovitosti.

1.9. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití staveb. Nemovitost nebyla zpřístupněna, a proto nemohlo být provedeno zaměření nemovitosti. K objektu byla získána pouze původní stavební dokumentace z roku 1898 a řez přístavbou cca. z roku 1972 z archivu stavebního úřadu. Výměry jsou proto převážně převzaty z této dokumentace a částečně také odhadnuty. Popis interiéru nemovitosti je proveden na základě na internetu nalezené inzerce o prodeji nemovitosti a stránek dětského studia Beruška.

2. METODY OCENĚNÍ 2.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

2.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů


Stránka 7 z 28



sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

2.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Hodnota nemovitosti se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitostí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které je oceňovaná nemovitost srovnávána. U rezidenčních nemovitostí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

2.4. Metody aplikované v ocenění V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný rodinný dům s pozemky, u kterého je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitostí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znalecké posudku je pro srovnání vypočtena taktéž věcná hodnota vypočtená nákladový způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Ocenění je provedeno dvěma způsoby: pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., 460/2009 Sb., 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR.


Stránka 8 z 28



srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

3. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI 3.1. Poloha a vnější vlivy Oceňovaná nemovitost se nachází v okrese Teplice ve městě Krupka v ulici Smetanova ve vzdálenosti cca. 5 km severovýchodně od Teplic a asi 12 km od Ústí nad Labem v k.ú. Bohosudov. Město je známé především svojí hornickou minulostí, leží v údolí na úpatí Krušných hor nedaleko hranic - přechodů Cínovec a Petrovice. Nemovitost se nalézá v historickém centru obce mezi Mariánským náměstím a zříceninou tvrze Starý Dvůr. Jedná se o tradiční lokalitu vhodnou k bydlení, ve které je v docházkové vzdálenosti k dispozici potřebná občanská vybavenost (ZŠ, MŠ, speciální škola, gymnázium, městská policie, obchod s potravinami, restaurace, penziony, sportovní areál, aj). Veškerá občanská vybavenost je v nedalekých Teplicích či v Ústí nad Labem. Lokalita je dobře dostupná osobní i veřejnou dopravou, centrem města prochází silnice č. II/253 (Ústí nad Labem – Dubí), jižním směrem asi 2 km od nemovitosti vede silnice I. třídy č. I/13, nájezd na dálnici D8 je vzdálen cca. 8 km. K nemovitosti vede zpevněná veřejná komunikace, parkovací možnosti jsou v ulici pře domem a na pozemku majitele. Z veřejné dopravy je v docházkové vzdálenosti zastávka autobusů a železniční zastávka. Z města je dobré spojení do Teplic i Ústí nad Labem. Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod, plyn i kanalizace.

3.2. Rodinný dům s příslušenstvím Jedná se o zděný čtvercový rodinný dům s přístavbami stojící na pozemku parc.č. St. 239 v centrální části zastavěného území obce. Dům je podsklepený, má 2 nadzemní podlaží a půdu, které je částečně upravena k využití v letních měsících, přístupná je však po dosti strmém schodišti bez zábradlí. Popis interiéru je proveden podle fotodokumentace získané z inzerce o prodeji nemovitosti, z internetových stránek dětského studia Beruška a podle stavebních plánů z roku 1898. V suterénu objektu se nachází pravděpodobně 3 velké sklepní místnosti a velký schodišťový prostor. V přízemí sídlí dětské studio Beruška s dispozicí 2+1 vč. sociálního zařízení, vstupní chodby a schodišťového prostoru. Provozovatelem je dle internetových stránek www.studioberuska.unas.cz povinná Alena Roubalová. Tyto prostory mohou pravděpodobně po malé stavební úpravě sloužit jako samostatná bytová jednotka. Ve 2.NP domu se dle inzerce o prodeji nachází bytová jednotka 2+1 vč. sociální zařízení a schodišťového prostoru. Dle inzerce nemá byt v současnosti oddělený vstup, jednoduchou stavební úpravou lze však vybudovat. Ze 2.NP je také přístupná půda, kde je instalován krb, která může být stavebně upravena k bydlení. Všechna tři podlaží jsou propojeny centrálním schodištěm, jednotky (1.NP a 2.NP) mají nezávislé vytápění plynovým kotlem, otopná tělesa jsou desková. Interiér domu je z velké části po rekonstrukci, exteriér je převážně v původním stavu. Pozemek u domu je rovinatý, oplocený, převážně zatravněný s trvalými porosty, příslušenstvím je garáž pravděpodobně pro 2 automobily a navazující kůlna. Vstup na pozemek je kovovou brankou či bránou s dřevěnou výplní přímo z chodníku, vedoucího okolo obdélníkové přístavby rodinného domu směrem do ulice. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy obdobného charakteru. Kvalitu pohledových horizontů hodnotím jako průměrnou, výhled je omezen zástavbou rodinných domů. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: cca. r. 1900, přístavba r. 1972, rekonstrukce interiéru cca. r. 2004 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 [email protected] tel. 604555649

Stránka 9 z 28



Počet podlaží: 1 podzemní podlaží + 2 nadzemní podlaží + půda Základy: beton proložený kamenem Nosné konstrukce: zděné z pálených plných cihel a kamene Stropy: dřevěné trámové s rovným podhledem Střecha: tvar mansardový, krov dřevěný Krytina střechy: osinkocementové šablony Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování okenních parapetů a střešních prostupů z pozinkovaného plechu s nátěrem Vnější povrchy: omítka břizolitová Vstupní dveře do objektu: dřevěné do dřevěných zárubní Vrata: nejsou Okna: plastová s izolačním zasklením a dřevěná zdvojená Bleskosvod: není proveden POPIS INTERIÉRU (pravděpodobně): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v koupelnách, na WC a v kuchyni za kuchyňskou linkou Schody: konstrukce: betonová, dřevěná na půdu Dveře: dřevěné hladké plné a prosklené s kovovými či dřevěnými zárubněmi Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: dřevěné, PVC, koberec a keramické dlažby Vytápění: centrální – 2x plynový kotel, desková otopná tělesa Ohřev teplé vody: plynovým kotlem Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené a teplé vody Hygienické vybavení: 2x – v přízemí upravené pro malé děti; ve 2.NP - vana, umyvadlo, WC Vnitřní kanalizace: odkanalizování do veřejného řádu Vnitřní plynovod: je proveden Elektroinstalace: kompletní rozvod světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: standardní kuchyňská linka s dřezem a el.sporákem Údržba: prováděna běžná údržba Výpočet obestavěného prostoru rodinného domu dle stavebních plánů a informativního odhadu Konstrukční výška

Podlaží

Výpočet

1.PP 1.NP 2.NP

11*11 11*11+3,3*3+11*3+4,5*2 11*11+3,3*3+4,5*2

zastřešení

9,5*9,5*2,5+9,5*6*1,2*0,5 - mansardová střecha

2,4 m 3,4 m 3,4 m

Zastavěná plocha

Obestavěný prostor 2

121,00 m 2 172,90 m 2 139,90 m

260 m

Obestavěný prostor Zastavěná plocha 1.NP Zastavěná plocha všech podlaží

3

1 614 m

3

2

173 m 2 434 m

Informativní odhad vnitřních výměr místností rodinného domu dle dokumentace Podlahová Podlaží Místnost Zohledněno plocha 1.PP výměra - odhad 0,7 x zastavěná plocha 1.PP 84,7 50% Započitatelná plocha 1.PP 1.NP výměra - odhad 0,75 x zastavěná plocha 1.NP 129,675 100% Započitatelná plocha 1.NP


3

290 m 3 588 m 3 476 m

Započitatelná plocha 2 42,35 m 2 42,35 m 2 129,68 m 2 129,68 m

Stránka 10 z 28


2.NP

výměra - odhad 0,75 x zastavěná plocha 2.NP


104,925

100%

104,93 m

2

2

Započitatelná plocha 2.NP

104,93 m

Celková započitatelná plocha

276,95 m

2

Stáří a stavebně technický stav Objekt byl pravděpodobně postaven cca. v roce 1900 (stavební plány z r. 1898), v roce 1972 byla zkolaudována přístavba směrem do ulice, pravděpodobně cca. v roce 2004 (Smlouva o zřízení zástavního práva ze dne 8.12.2003) byla provedena rekonstrukce interiéru. Dle místního šetření a fotodokumentace získané z internetu je objekt v udržovaném stavu, vybavení odpovídá dnešním standardním požadavkům na bydlení. Při rekonstrukci v roce 2004 bylo pravděpodobně provedeno: výměna převážné části oken za plastová, podlahy v přízemí a částečně i ve 2.NP, vytápění (rozvody, kotle, otopná tělesa), sociální zařízení (obklady, dlažby, sanita), rozvody E a ZTI, oprava omítek + malby, dveře v přízemí. V nevalném stavu je fasáda a střešní krytina, na jižní stěně objektu se na fasádě vyskytuje svislá prasklina mezi přístavbou a původní částí domu. Příslušenství -

Venkovní úpravy a) b) c) d)

-

Přípojky inženýrských sítí – elektřina, kanalizace, vodovod, plyn Oplocení – dřevěné či kovové s kovovými sloupky na betonové podezdívce Vstupní branka a vjezdová brána – kovová konstrukce s dřevěnou výplní Zpevněné plochy – nová zámková betonová dlažba u vstupu do dětského studia, při jižní straně domu a za domem betonové a asfaltové plochy či plochy z původní betonové dlažby

Garáž – jedná se o zděnou obdélníkovou garáž stojící ve východní části pozemku parc.č. St. 239. V objektu se pravděpodobně nachází 2 garáže, ve východní části objektu prostory dílny, nevylučuji možnost existence 2. nadzemního podlaží. Základy pravděpodobně betonové, svislé konstrukce zděné, střecha mírná pultová dřevěná s plechovou krytinou, fasáda břízolitová či s dřevěným obkladem, vstupní vrata dřevěná, okna dřevěná, elektřina je zavedena. Stáří odhaduji obdobné jako u přístavby RD, tj. cca. 40 let, stav objektu je nevalný, především střecha je ve špatném stavu. Informativní odhad obestavěného prostoru garáže Konstrukční Podlaží Výpočet výška 1.NP 8,1*9,4 3,2 m 2.NP

4*8,1

Obestavěný prostor -

2 m

Zastavěná plocha 2 76,14 m 32,40 m

2

Obestavěný prostor 3 244 m 32 m

3

276 m

3

Kůlna – jedná se o dřevěnou kůlnu přibližně obdélníkového tvaru navazující na garáž, stojí v jihovýchodním rohu pozemku parc.č. 4/16 a není zakreslena v katastrální mapě. Základy jsou pravděpodobně betonové, svislé konstrukce dřevěné oboustranně obité, dveře svlakové, okno jednoduché, střecha dřevěná pultová s plechovou krytinou, elektřina je pravděpodobně zavedena přes vedlejší objekt. Objekt je v nevalném stavu, postaven byl pravděpodobně současně s garáží – cca. před 40-ti lety.


Stránka 11 z 28



Informativní odhad obestavěného prostoru kůlny Podlaží

Výpočet

1.NP

7*4,5

Obestavěný prostor

Konstrukční výška 2 m

Zastavěná plocha 31,50 m

2

Obestavěný prostor 3 63 m 63 m

3

3.3. Pozemky Předmětem ocenění jsou také pozemky parc.č. St. 239 a 4/16, které jsou zapsané na LV č. 369 ze dne 7.8.2012, a pozemek parc.č. 4/18, který je zapsán na LV č. 3533 ze dne 7.8.2012; to vše v k.ú. Bohosudov, okres Teplice. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Hodnota trvalých porostů je podle názoru zpracovatele ocenění zanedbatelná. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládám nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Parkování je možné v dostatečné kapacitě v ulici i na vlastním pozemku. Pozemky jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci, jsou oplocené, spolu a se stavbami tvoří funkční celek. Dle prohlížečky záplavových oblastí se pozemky nenacházejí v záplavové oblasti. Sousední parcely: parc.č. St. 239: St. 247, 4/9, 4/12, 4/13, 4/16 parc.č. 4/16: st. 239, 4/9, 4/13, 4/18 parc.č. 4/18: 4/9, 4/13, 4/16, 4/19 Pozemek parc.č. St. 239 2 Pozemek s výměrou 378 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je rovinný, má nepravidelný tvar a je z části zastavěn rodinným domem č.p.225 a garáží. Zbylá část pozemku je převážně zpevněna, betonem, asfaltem či betonovou dlažbou. Pozemek západní stranou sousedí s veřejnou příjezdovou komunikací parc.č. 4/13, podél (po níž) vedou veřejné inženýrské sítě – elektřina, vodovod, kanalizace a plyn. Pozemek je na všechny uvedené sítě napojen. U tohoto pozemku je druh a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

Pozemek parc.č. 4/16 2 Pozemek s výměrou 233 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zahrada, je rovinný, má tvar písmene „L“ a slouží jako zahrada u rodinného domu. Pozemek má travnatý povrch s trvalými porosty (jehličnaté keře a


Stránka 12 z 28



stromy - borovice, smrk stříbrný), je udržovaný, v západní části částečně zpevněný novou dlažbou, ve východní části s kůlnou, která však není zakreslena v katastrální mapě. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem.

Pozemek parc.č. 4/18 2 Pozemek s výměrou 399 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zahrada, je rovinný má pravidelný obdélníkový tvar a slouží jako zahrada. Pozemek má travnatý povrch s trvalými porosty (jehličnaté keře a stromy - borovice, smrk stříbrný), je udržovaný, západním okrajem sousedí se zpevněnou příjezdovou komunikací, podél níž vedou veškeré inženýrské sítě. Dle územního plánu se jedná o stavební pozemek – je zde tedy možná výstavba samostatného rodinného domu. Možnost výstavby však velmi negativně ovlivňuje nutná odstupová vzdálenost od okolních staveb (7 m), vzdálenost mezi stavbami na pozemku parc.č. St. 1167 a parc.č. St. 239 je cca. 20 m, šířka případné novostavby by v tomto místě tedy musela mít maximálně 6 metrů. Pozemek má rozměry cca. 28 m x 14 m. Možná zastavitelnost je tedy velice omezená, rezervu pozemku v tomto případě proto neuvažuji. Nejlepším možným využitím pozemku je tedy jeho současné využití a to je jako zahrada k rodinnému domu čp. 225. U tohoto pozemku je druh a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.


Stránka 13 z 28



3.4. Shrnutí Adresa: okres Teplice, obec Krupka, ulice Smetanova č.p. 225 Nemovitost: Dispozice: Podlažnost: Obestavěný prostor: Započitatelná plocha:

zděný RD s pozemky a příslušenstvím 2x 2+1 1PP + 1NP + 2NP + půda 3 1 614 m 2 276,95 m

Stav: Vybavení: Příslušenství: Výměra pozemků: Zast. plocha 1.NP:

střední standardní garáž, kůlna 2 1 010 m 2 173 m

Povyšující faktory o Dům po rekonstrukci interiéru o Dobrá dopravní dostupnost a potřebná občanská vybavenost v místě o Turisticky atraktivní lokalita – Krušné hory o Možnost dvougeneračního bydlení či komerčního využití Ponižující faktory o Nevalný stav exteriéru domu (střešní krytina, fasáda)


Stránka 14 z 28



B. Posudek 4. STANOVENÍ HODNOTY 4.1. Srovnávací metoda Srovnávací kritéria Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl v umístění nemovitostí především z hlediska občanské vybavenosti, dopravní dostupnosti, možnosti dalšího rozvoje a atraktivitě okolí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících k rodinnému domu. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitosti, stáří, provedené rekonstrukce materiálové provedení nosných konstrukcí. K 4 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard vybavení nemovitosti. K 5 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,8 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 6 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem.

Reprezentanti – srovnávané nemovitosti Reprezentant č. 1 Adresa: Krupka, ul. Libušín Rodinný dům 5+1 se zahradou, který prošel celkovou rekonstrukcí. Dům se nachází v klidné zástavbě rodinných domů, která je umístěna pod lesem Krušných hor. Pozemek udržovaný Popis: s porosty, svažitý, s výměrou 673 m2. Na pozemku je altán s posezením, na okraji pozemku dvojgaráž s automatickými vraty.

Objekt: Dispozice: Podlažnost:

Stav: Vybavení: Příslušenství:

zděný RD 5+1 1PP+1NP+2NP+podkroví

dobrý dobré dvojgaráž, altán

Fotodokumentace:

Pozemek: Započitatelná plocha: Nabídková cena: 2

Cena Kč/m ZP:


2

2 Zastavěná plocha: 100 m 3 Obestavěný prostor: - m zdroj: www.sreality.cz

673 m 2 196 m 3 300 000 Kč 16 815 Kč/m

2

datum: 10.9.2012

Stránka 15 z 28



Reprezentant č. 2 Adresa: Krupka, ul. Příčná Rodinný dům 6+1 se zahradou a přístřeškem pro auto. Dům po kompletní rekonstrukci - v celém domě nová elektroinstalace, rozvody vody, plynu, podlahy, plastová okna, nová Popis: střecha, fasáda, zateplení, koupelna s WC v každém patře, brána na dálkové ovládání, vstup na zahradu francouzským oknem v obývacím pokoji. Výhodou je levný provoz domu.


zděný RD 6+1/L 1NP + 2NP


dobrý dobré přístřešek

Zastavěná plocha: Obestavěný prostor:

121 m 3 - m

Fotodokumentace:


Cena Kč/m ZP:

2

652 m 2 189 m 4 290 000 Kč 22 727 Kč/m

2

zdroj: www.sreality.cz 2

datum: 10.9.2012

Reprezentant č. 3 Adresa: Krupka, ul. Alejní Jedná se o samostatně stojící rodinný dům s dispozicí 4+1. Dům má 2 nadzemní podlaží a je částečně podsklepen. V 1.NP najdeme vchod do domu se zádveřím, chodbu, kuchyň propojenou s obývacím pokojem, koupelnu a samostatné WC. Ve 2.NP se nachází 3x Popis: ložnice, terasa (8 m2) a schodiště vedoucí na půdu. Půdní prostor je zatím nevyužitý možnost vestavby. Interiér domu je po rekonstrukci: kuchyňská linka, koupelna, IS, nová plastová okna atd. Dům je vytápěn kotlem na tuhá paliva, elektro 220 V, veřejná kanalizace, veřejný vodovod, ohřev vody el. boiler, plyn je na hranici pozemku.


zděný RD 4+1/T sklep + 1NP + 2NP + půda


střední standardní -


70 m 3 - m

Fotodokumentace:


Cena Kč/m ZP:

2

834 m 2 111 m 1 890 000 Kč 16 989 Kč/m

2

zdroj: www.sreality.cz 2

datum: 22.8.2012

Reprezentant č. 4 Adresa: Krupka, ul. Na vyhlídce Jedná se o zrekonstruovaný, zateplený RD (1/2 dvojdomu) 3+1. Nová je fasáda, střecha, plastová okna, měděné rozvody topení, elektřina, plovoucí podlahy, dveře, dřevěné Popis: schodiště, vestavné skříně, WC a masážní sprchový kout. Pozemek má výměru 1.030 m2 – udržovaný s porosty, možná rezerva pozemku, 2x parkovací stání, brána na dálkové ovl.


Stránka 16 z 28




1/2 dvojdomu 3+1 1PP + 1NP + podkroví


2


dobrý dobré -

Fotodokumentace:

Pozemek: Započitatelná plocha:

1 058 m 2 135 m 3 000 000 Kč

Nabídková cena: 2

Cena Kč/m ZP:

2

60 m 3 - m

zdroj: www.sreality.cz

22 255 Kč/m

2

datum: 30.7.2012

Reprezentant č. 5 Adresa: Krupka, ul. Husitská Jedná se o zateplený rodinný dům 5+1 v horní části obce Krupka. Na domě je nová fasáda, střecha (Kanadský šindel), měděné rozvody topení vedené, elektřina, plovoucí podlahy, Popis: dveře, s koupelnou s rohovou vanou a sprchovým koutem. Kastlová okna jsou původní. Před domem stání pro 2 auta. U domu je vybudovaný sklípek.


zděný RD 5+1 1NP + 2NP + podkroví


2


dobrý dobré sklípek

Fotodokumentace:

Pozemek: Započitatelná plocha:

214 m 2 147 m 1 950 000 Kč

Nabídková cena: 2

Cena Kč/m ZP:

2

70 m 3 - m

zdroj: www.sreality.cz

13 265 Kč/m

2

datum: 17.8.2012

Ve městě a okolí je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitostech. V inzerci se vyskytuje poměrně velké množství především menších objektů jak po celkové rekonstrukci, tak v původním nevalném stavu. V regionu je poměrně vysoká nezaměstnanost, koupěschopnost místního obyvatelstva je nízká, žije zde vysoké procento sociálně nepřizpůsobivých občanů. Z výše uvedeného je zřejmé, že je obtížné zobchodovat nemovitost v krátkém čase a za dobrou cenu. Srovnávací hodnota je stanovena s velikou obezřetností se zohledněním všech hodnototvorných faktorů. Tabulka srovnání reprezentantů Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty

R.

nabídková 2 cena v Kč/m

Poloha

Pozemek

Stav

Vybavení

Zdroj

Ostatní

1. 2. 3.

16 815 22 727 16 989

1,03 1,02 1,02

1,05 1,05 1,02

0,90 0,88 1,00

0,95 0,90 1,00

0,80 0,80 0,80

0,90 0,80 0,80


přepočtená NC v 2 Kč/m 11 195 12 338 11 312

Stránka 17 z 28


4. 5.

22 255 13 265

1,02 1,10


0,95 1,10

0,90 0,90

0,95 0,95

0,80 0,80

0,80 0,90

2

Průměrná přepočtená nabídková cena Kč/m započitatelné plochy 2

11 801 9 881 11 305

Měrná jednotka - m započitatelné plochy Předběžná srovnávací hodnota

276,95 3 131 012

Srovnávací hodnota

3 100 000

Vyhodnocení srovnávací hodnoty Nabídka nemovitostí – samostatně stojících rodinných domů v obci Krupka na serveru www.sreality.cz: bylo nalezeno celkem 26 nemovitostí s nabídkovou cenou od 850.000 Kč do 13.200.000 Kč. Nabídka nemovitostí v obci Krupka na serveru www.reality.cz: byly nalezeny celkem 3 nemovitostí s nabídkovou cenou od 1.950.000 Kč do 3.620.000 Kč. Dle http://www.e-aukce.com/ je uvedena v obci Krupka z 14.2.2010 nedobrovolná dražba pouze jednoho objektu. Za vyvolávací cenu 1 400 000 Kč při odhadní ceně 2 058 964 Kč se vydražil dům v Krupce, v městské části Bohosudov. Jde o koncový řadový rodinný dům, v jehož přízemí je umístěna provozovna. Dům byl postavený v roce 1932 a prošel několikrát stavebními úpravami. V roce 2003 proběhla rekonstrukce přízemí na nebytové prostory. Ty byly využívané jako cukrárna a sklad. V domě se dále nachází byt 2+1 v patře a 1+kk v podkroví. Stavebně-technický stav domu je dobrý. Součástí předmětu dražby byla také rozestavěná přístavba rodinného domu. Byla postavena v roce 1993, ale nebyla dokončena. Je napojena na elektřinu, vodovod i kanalizaci. Ve stanovené srovnávací hodnotě nemovitosti je také zohledněn fakt, že je posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňovaná nemovitost by měla být rychle obchodovatelná za stanovenou cenu, při exekuční dražbě nemovitosti daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovitosti v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Z výše uvedené tabulky je zřejmé, že cenový rozptyl nabízených nemovitostí souvisí s jednotlivými odlišnostmi konkrétních nemovitostí a to zejména s rozdíly v poloze, velikosti pozemku, stavu, vybavení a příslušenství. Vzhledem k tomu, že v průběhu inzerování prodeje nemovitosti se ceny oproti prvotní nabídce běžně snižují o cca. 5% až 20%, indikuji dle této metody obvyklou cenu nemovitosti ve výši 3.100.000,- Kč. Podíl na nemovitosti ve výši id. ½ je nabízen k prodeji na serveru www.realhit.cz (ID zakázky: REALHITCZ-A018576) za cenu 1.568.000,- Kč pouze s pozemkem 611m2.


Stránka 18 z 28



4.2. Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování A. Nález 1. Informace o nemovitosti – viz.výše 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti – viz.výše 3. Obsah posudku

LV č. 369 - rodinný dům a pozemky 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 225 1.1.2. Garáž 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kůlna 1.2.2. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

LV č. 3533 - pozemek 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek

B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

LV č. 369 - rodinný dům a pozemky 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 225 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

§ 5, typ D zděná podsklepená nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 1121

Úprava koeficientu prodejnosti Kp: Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění: Jedná se o rozsáhlý objekt, konkurenční schopnost obdobných objektů (prodejnost) je poměrně obtížná. Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,0190 Úprava koeficientu prodejnosti o: -20,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,8152 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 [email protected] tel. 604555649

Stránka 19 z 28


Přístavby, nástavby a vestavby: Název Přístavba


Popis

Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha 1.PP 11*11 1.NP 11*11+3,3*3+4,5*2 11*3 2.NP 11*11+3,3*3+4,5*2

2

= = = =

[m ] 121,00 139,90 33,00 139,90

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název

Přístavby

1.PP 1.NP

Původní část Původní část Přístavba Původní část

2.NP

Zastavěná. plocha 2

121,00m 2 139,90m 2 33,00m 2 139,90m

2,40 m 3,40 m 3,40 m 3,40 m

= = = = =

[m ] 3 290,40 m 3 475,66 m 3 112,20 m 3 475,66 m 3 259,82 m

Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor 1.PP (11*11)*(2,40) 1.NP (11*11+3,3*3+4,5*2)*(3,40) (11*3)*(3,40) 2.NP (11*11+3,3*3+4,5*2)*(3,40) zastřešení 9,5*9,5*2,5+9,5*6*1,2*0,5 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Přístavby 1.PP Původní část 1.NP Původní část Přístavba 2.NP Původní část zastřešení Původní část Obestavěný prostor - celkem: Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace


Hodnocení Obj. podíl [%] Část standardu [%] S 4,30 100 S 24,30 100 S 9,30 100 S 4,20 100 S 3,00 100 S 0,70 100 S 6,40 100 S 3,30 100 C 0,40 100 S 2,40 100 S 3,90 100 S 3,40 100 S 5,30 100 S 2,30 100 S 1,40 100 S 4,20 100 S 4,00 100

Konstr. výška

3

Typ PP NP NP NP Z

Obestavěný prostor 3 290,40 m 3 475,66 m 3 112,20 m 3 475,66 m 3 259,82 m 3 1 613,75 m

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 4,30 24,30 9,30 4,20 3,00 0,70 6,40 3,30 0,00 2,40 3,90 3,40 5,30 2,30 1,40 4,20 4,00

Stránka 20 z 28



18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů

C S S S S S S S S

0,50 2,80 1,60 0,50 2,90 0,50 5,00 0,40 3,00

100 100 100 100 100 100 100 100 100

0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

0,00 2,80 1,60 0,50 2,90 0,50 5,00 0,40 3,00 99,10

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část [%] K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z [%] [%] [%] části celku 1. Základy S 4,30 80,91 1,00 3,48 3,51 112 175 64,00 2,2464 1. Základy S 4,30 19,09 1,00 0,82 0,82 40 175 22,86 0,1875 2. Zdivo S 24,30 93,05 1,00 22,61 22,81 112 140 80,00 18,2480 2. Zdivo S 24,30 6,95 1,00 1,69 1,71 40 140 28,57 0,4885 3. Stropy S 9,30 100,00 1,00 9,30 9,38 112 140 80,00 7,5040 4. Střecha S 4,20 80,91 1,00 3,40 3,43 112 112 100,00 3,4300 4. Střecha S 4,20 19,09 1,00 0,80 0,81 40 110 36,36 0,2945 5. Krytina S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,03 40 60 66,67 2,0201 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100,00 1,00 0,70 0,71 40 55 72,73 0,5164 7. Vnitřní omítky S 6,40 100,00 1,00 6,40 6,46 40 65 61,54 3,9755 8. Fasádní omítky S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,33 40 45 88,89 2,9600 10. Vnitřní obklady S 2,40 100,00 1,00 2,40 2,42 8 40 20,00 0,4840 11. Schody S 3,90 100,00 1,00 3,90 3,94 112 140 80,00 3,1520 12. Dveře S 3,40 50,00 1,00 1,70 1,72 40 65 61,54 1,0585 12. Dveře S 3,40 50,00 1,00 1,70 1,72 8 65 12,31 0,2117 13. Okna S 5,30 30,00 1,00 1,59 1,60 40 65 61,54 0,9846 13. Okna S 5,30 70,00 1,00 3,71 3,74 8 65 12,31 0,4604 14. Podlahy obytných místností S 2,30 100,00 1,00 2,30 2,32 8 47 17,02 0,3949 15. Podlahy ostatních místností S 1,40 100,00 1,00 1,40 1,41 8 47 17,02 0,2400 16. Vytápění S 4,20 100,00 1,00 4,20 4,24 8 35 22,86 0,9693 17. Elektroinstalace S 4,00 100,00 1,00 4,00 4,04 8 37 21,62 0,8734 19. Rozvod vody S 2,80 100,00 1,00 2,80 2,83 8 35 22,86 0,6469 20. Zdroj teplé vody S 1,60 100,00 1,00 1,60 1,61 8 30 26,67 0,4294 21. Instalace plynu S 0,50 100,00 1,00 0,50 0,50 8 35 22,86 0,1143 22. Kanalizace S 2,90 100,00 1,00 2,90 2,93 8 45 17,78 0,5210 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100,00 1,00 0,50 0,50 8 22 36,36 0,1818 24. Vnitřní vybavení S 5,00 100,00 1,00 5,00 5,05 8 45 17,78 0,8979 25. Záchod S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,40 8 45 17,78 0,0711 26. Ostatní S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,03 40 55 72,73 2,2037 Součet upravených objemových podílů: 99,10 Opotřebení: 55,7658 Ocenění: 3 Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m ] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): 3

Základní cena upravená [Kč/m ] 3 3 Plná cena: 1 613,75 m * 3 312,40 Kč/m


= * * * * = =

1 900,0,9910 1,0000 2,1580 0,8152 3 312,40 5 345 385,50 Kč

Stránka 21 z 28



Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 55,7658 % Úprava ceny za opotřebení

-

2 980 896,99 Kč

Rodinný dům č.p. 225 - zjištěná cena

=

2 364 488,51 Kč

1.1.2. Garáž Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18):

Garáž § 24 porovnávací metoda Ústecký kraj, nad 10 000 do 50 000 obyvatel 40 let 3 1 875,- Kč/m

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 8,1*9,4 2.NP: 8,1*4 Název podlaží 1.NP: 2.NP:

2

= = Zastavěná plocha 2 76,14 m 2 32,40 m

Obestavěný prostor: 1.NP: (8,1*9,4)*(3,20) 2.NP: (8,1*4)*(2,00) Obestavěný prostor - celkem:

76,14 m 2 32,40 m

Konstrukční výška 3,20 m 2,00 m

3

= = =

243,65 m 3 64,80 m 3 308,45 m

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 40 let: 0,80

č. II

Vi typ B

II II II II I IV

0,00 0,00 -0,02 -0,01 -0,10 0,65

č. V II

Pi 0,20 0,00

II III II

0,00 0,00 0,00

5

Index vybavení IV = (1 +  Vi) * V6 * 0,80 = 0,452 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Poloha v obci - centrum obce 2. Dopravní dostupnost - nejbližší zastávka hromadné dopravy ve vzdálenosti do 300 m včetně 3. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí 4. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 5. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 5

Index polohy IP = (1 +  Pi) = 1,200 i=1


Stránka 22 z 28



Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Exekuční příkazy

č. I

Ti -0,10

II I

0,00 -0,05

3

Index trhu IT = (1 +  Ti) = 0,850 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,452 * 1,200 * 0,850 = 0,461 Ocenění: 3 3 Cena upravená CU = IPC * I = 1 875,- Kč/m * 0,461 = 864,38 Kč/m 3 3 CP = CU * OP = 864,38 Kč/m * 308,45 m = 266 618,01 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

266 618,01 Kč

1.2. Příslušenství 1.2.1. Kůlna Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

typ D dřevěná oboustranně obitá, zdivo tl. do 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha 1.NP 7*4,5

2

[m ] 31,50

=

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název 1.NP

Zastavěná. plocha 2 31,50 m

Konstr. výška 2,00 m

Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor 1.NP (7*4,5)*(2,00) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP Obestavěný prostor - celkem: Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 [email protected] tel. 604555649

3

=

Typ NP

[m ] 3 63,00 m

Obestavěný prostor 3 63,00 m 3 63,00 m

Hodnocení standardu S

Část [%] 100

Stránka 23 z 28



2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

S S X S S C X P S S P

dřevěný umožňující podkroví

dřevěné

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů

Hodnocení Obj. podíl [%] Část standardu [%] S 8,00 100 S 31,30 100 S 21,80 100 X 0,00 100 S 11,20 100 S 1,60 100 C 6,30 100 X 0,00 100 P 3,80 100 S 1,30 100 S 9,70 100 P 5,00 100

Ocenění: 3 Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m ] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): 3

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koeficient

Upravený obj. podíl 8,00 31,30 21,80 0,00 11,20 1,60 0,00 0,00 1,75 1,30 9,70 2,30 88,95

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,46 1,00 1,00 0,46

= * * * *

1 055,0,8895 1,0000 2,1030 0,8152

Základní cena upravená: [Kč/m ] 3 3 Plná cena: 63,00 m * 1 608,80 Kč/m

= =

1 608,80 101 354,40 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 60 = 66,667 %

-

67 569,94 Kč

Kůlna - zjištěná cena

=

33 784,46 Kč

1.2.2. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 10 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Seznam staveb: Název stavby Rodinný dům č.p. 225 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 [email protected] tel. 604555649

Cena stavby 2 364 488,51

Stránka 24 z 28



Kůlna Celkem:

33 784,46 2 398 272,97 Kč

Ocenění: Cena staveb celkem:

Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem - zjištěná cena

*

2 398 272,97 0,0350

=

83 939,55Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: běžné stavební pozemky Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava 2 [Kč/m ] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 200,1,00 2,1580 0,8152 10,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 200,0,40 2,1580 0,8152 10,00 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2

zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem Pozemky - zjištěná cena

Parcelní číslo St. 239 4/16

0,8152 2,1580

Upr. cena 2 [Kč/m ] 387,02 154,81

Výměra 2 [m ] 378,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 387,02

Cena [Kč] 146 293,56

233,00

154,81

36 070,73 182 364,29

=

182 364,29 Kč

LV č. 3533 - pozemek 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: běžný stavební pozemek Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):


1,0190 2,1550

Stránka 25 z 28



Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava 2 [Kč/m ] [%] § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 200,0,40 2,1550 1,0190 10,00 Typ

Název

§ 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo 4/18

Výměra 2 [m ] 399,00

Pozemek - zjištěná cena

Upr. cena 2 [Kč/m ] 193,24

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 193,24

Cena [Kč] 77 102,76 77 102,76

=

77 102,76 Kč

C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen LV č. 369 - rodinný dům a pozemky 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 225 1.1.2. Garáž 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kůlna 1.2.2. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 1. Ocenění staveb celkem

2 364 488,50 Kč 266 618,- Kč 33 784,50 Kč 83 939,60 Kč 2 748 830,60 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

182 364,30 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

182 364,30 Kč

LV č. 369 - rodinný dům a pozemky celkem

2 931 194,90 Kč

LV č. 3533 - pozemek 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek

77 102,80 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

77 102,80 Kč

LV č. 3533 - pozemek celkem

77 102,80 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

3 008 297,70 Kč

3 008 300,- Kč

slovy: Třimilionyosmtisíctřista Kč


Stránka 26 z 28



C. Závěr Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

3 100 000 Kč 3 008 300 Kč

Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti – podílu id. 1/2 a podílu id. 1/2 ve společném jmění manželů na rodinném domě Bohosudov č.p. 225, stojícím na pozemku parc.č. St. 239, a na pozemcích parc.č. St. 239 a 4/16 vč. příslušenství (LV 369); - pozemku parc.č. 4/19 (LV 3533); to vše v k.ú. 675288 Bohosudov, obec Krupka, okres Teplice; podle stavu ke dni 31.8.2012, ve výši:

3 100 000,- KČ slovy: Třimilionystotisíc korun českých

V Praze dne 19.9.2012 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 720/242/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 242 - 2012.


Stránka 27 z 28



E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV č. 369 ze dne 7.8.2012 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3533 ze dne 7.8.2012 Katastrální mapa – dálkový náhled Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti ze dne 31.8.2012


Stránka 28 z 28

Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3533

Výpis z katastru nemovitostí LV č. 369

Katastrální mapy – dálkový náhled

Mapy oblasti

Letecká fotomapa nemovitosti č.p. 225

Umístění nemovitosti v rámci ulice „Smetanova“

GPS: 1) 50°40 ′55.680″N 13°52 ′6.080″E

Umístění nemovitosti v rámci obce Krupka

Umístění nemovitosti v rámci regionu

Fotodokumentace nemovitosti

Uliční pohledy na RD

Garáž a zpevněná plocha podél domu

Pozemek parc.č. 4/16

Vstup do RD – dětského studia v 1.NP

Trhlina na fasádě objektu

Pozemek parc.č. 4/18

Interiér domu dle inzerce www.realhit.cz a www.studioberuska.unas.cz Byt 2+1 ve 2.NP

Obývací pokoj

Pokoj

Koupelna s WC

Vstup na půdu

Dětské studio Beruška v 1.NP – dispozice 2+1

Vstupní chodba

Místnost s kuchyňkou

Místnost

Místnost

Sociální zařízení

2012

Recommend Documents