Znalecký posudek č. 3429/2012 o ceně obvyklé - bytové jednotky č. 784/801 v domě č.p. 777, 778, 779, 780, 781, 782, 783 a 784 umístěném na pozemku parc. č. 1643 v kat. úz. Bílina, obec Bílina, okres Teplice včetně spoluvlastnického podílu 5003/405272 na společných částech domu a pozemku; ve vlastnictví Moflárové Anny.
Objednatel posudku:
JUDr. Ondřej Mareš Exekutorský úřad v Litoměřicích Novobranská 20 412 01 Litoměřice
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. 124 Ex 4356/09-28 prodejem nemovitosti.
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval:Podle stavu ke dni posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Holečkova 657 150 00 Praha 5 – Košíře
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
Posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 4 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 8.6.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 7223, vedené Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Teplice, kat. úz. Bílina, obec Bílina.
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: bytová jednotka Sídliště Za Chlumem 784 418 01 Bílina Region: Ústecký Okres: Teplice Katastrální území: Bílina 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 19.4.2012 bez přítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 26.3.2012, LV 7223, kat. úz. Bílina, Katastrální úřad pro Ústecký kraj, KP Teplice, vyhotoven dálkovým přístupem - kopie mapy katastrální ze dne 27.3.2012, mapový list č. Most 2-2/44, měřítko 1:1000, kat. úz. Bílina - kopie smlouvy o převodu družstevního bytu ze dne 2.1.2008, právní účinky vkladu ke dni 8.1.2008 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 4356/09-28 ze dne 7.3.2012 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 4356/09-37 ze dne 26.3.2012 - fotodokumentace nemovitosti - informace od místního občana - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnictví k oceňované nemovitosti bylo doloženo nabývacími listinami, a je evidenčně vyznačeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví č. 7223, kat. úz. Bílina, obec Bílina, okres Teplice, ze dne 26.3.2012 oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem předmětu ocenění je: Moflárová Anna, Sídliště Za Chlumem 784, Teplické Předměstí, 418 01 Bílina 1 2
oddíl B - nemovitosti: - bytová jednotka č. 784/801 v domě č.p. 777, 778, 779, 780, 781, 782, 783 a 784 (LV 3339) na pozemku parc.č. 1643 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1482 m2 - podíl na společných částech domu a pozemku 5003/405272 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Usnesení soudu o nařízení exekuce 45 Nc-433/2009-8 ze dne 11.03.2009.; uloženo na prac. Teplice - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Litoměřice, 124 EX-4356/2009-28 ze dne 07.03.2012. oddíl D - jiné zápisy: - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Litoměřice, 124 EX-4356/2009-27 ze dne 07.03.2012. oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Smlouva kupní ze dne 02.01.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 08.01.2008. 6. Dokumentace a skutečnost: Výkresová dokumentace k nemovitosti nebyla předložena. U výpočtů použitých ve znaleckém posudku vycházel znalec z výměr uvedených v kopii kupní smlouvy. Majitel oceňovaných nemovitostí nekontaktoval znalce za účelem poskytnutí nutných informací, ačkoli k tomu byl vyzván. 7. Celkový popis nemovitosti: Město Bílina leží v severozápadních Čechách, ve východní části Chomutovsko-teplické pánve. Na severu se vypíná souvislá hrásť Krušných hor, tvarovaná masami žuly a ruly, kterými pronikly k povrchu na konci prvohor porfyry. Z východu zabíhají až k městu nezvykle modelované vršky Českého středohoří. Samotná Bílina se rozkládá v Mostecké pánvi, tvořené třetihorními usazeninami jílu, písku, pískovce a uhlí. V obci s rozšířenou občanskou vybaveností je doprava zajišťována autobusy, vlaky a MHD. Kompletní občanská vybavenost v Teplicích (cca 13 km). Oceňovaná bytová jednotka 2+1 se nachází ve východní části Bíliny, v 1.NP podsklepeného nezatepleného panelového bytového domu. 8. Obsah posudku: Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a1) Pozemek 3
9. Popis objektů a pozemků: Popis bytů oceněných porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka Oceňovaná bytová jednotka 2+1 se nachází ve východní části obce Bílina, okres Teplice. Jednotka je situována do 1.NP nezatepleného podsklepeného panelového bytového domu s přístupem z jihu po zpevněné komunikaci. Dle kupní smlouvy je jednotka vybavena kuchyňskou linkou, plynovým sporákem, vanou, umyvadlem, WC mísou a vestavěnou skříní. Vzhledem k nesoučinnosti majitelky bytové jednotky byly informace čerpány z dostupné dokumentace a stáří nemovitosti stanoveno odhadem. Popis příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a1) Pozemek Oceňovaný pozemek se nachází ve východní části Bíliny, okres Teplice. Pozemek je rovinný, téměř obdélníkového tvaru, přístupný z jihu po zpevněné komunikaci, napojen na veškeré IS, zastavěn bytovým domem.
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka - § 25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Ústecký kraj - nad 10 000 do 50 000 obyvatel Stáří stavby: 30 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 10 870,- Kč/m2 Podlahové plochy bytu: pokoj: pokoj: kuchyň: předsíň: šatna: koupelna: WC: komora:
= = = = = = = =
16,56 m2 12,14 m2 8,02 m2 6,20 m2 1,97 m2 2,72 m2 1,32 m2 1,10 m2
Podlahová plocha bytu:
=
50,03 m2
Započítaná podlahová plocha bytu:
=
50,03 m2
Podlahové plochy - celkem:
=
50,03 m2
4
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou
č.
Vi
II I II II II
-0,05 -0,01 0,00 0,00 0,00
III II
0,00 -0,01
III III II
0,00 0,00 1,05
Koeficient pro stáří 30 let: 0,90 9
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V10 * 0,90 = 0,879 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky vel. měst) 9. Obyvatelstvo - konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních rodinných domech (RD) nebo v okolí - konfliktní skupiny v okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č.
Pi
I II
0,00 0,02
III III II
0,00 0,00 0,00
III III
0,04 0,05
V
0,05
I
-0,40
I III II
-0,04 0,00 0,00
12
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 0,720 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,900 i=1
5
č.
Ti
I
-0,10
II II
0,00 0,00
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,879 * 0,720 * 0,900 = 0,570 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 10 870,- Kč/m2 * 0,570 = 6 195,90 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 6 195,90 Kč/m2 * 50,03 m2 = 309 980,88 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem =
309 980,88 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 416 347,54 Kč Spoluvlastnický podíl: 5 003 / 405 272 Hodnota spoluvlast. podílu: 416 347,54 Kč * 5 003 / 405 272 =
+
5 139,73 Kč
Bytová jednotka - zjištěná cena
=
315 120,61 Kč
Bytová jednotka - cena po zaokrouhlení
=
315 120,- Kč
Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka
=
Cena bytů a nebytových prostor činí celkem
315 120,- Kč 315 120,- Kč
Porovnávací metoda a) Bytová jednotka a1) bytová jednotka Popis porovnávaných objektů: Jednotka: podlahová plocha Množství jednotek oceňované stavby: 50,03 První srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 2+1, v OV, o výměře 55 m2, v ulici Sídliště Za Chlumem, Bílina. Jednotka se nachází v 2. NP panelového domu, prochází celkovou rekonstrukcí, která nebude dokončena, náleží k ní sklepní kóje. Nemovitost je od září 2011 nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Druhá srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 2+1, v OV, o výměře 49 m2, v ulici Sídliště Za Chlumem, Bílina. Jednotka je situována do 1.NP panelového domu po revitalizaci. Byt je po částečné rekonstrukci a náleží k němu sklep. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Třetí srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 3+1, v OV, o výměře 67 m2, v ulici Sídliště Za Chlumem, Bílina. Jednotka se nachází v 2.NP panelového domu po částečné rekonstrukci. Jádro bytové jednotky je v původním stavu. K bytu náleží komora na chodbě. Nemovitost je nabízena od ledna 2011 k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře.
6
Čtvrtá srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 1+1, v OV, o výměře 41 m2, v ulici Sídliště Za Chlumem, Bílina. Jednotka je situována do 1. NP panelového domu. Byt je po částečné rekonstrukci, napojen na veškeré IS. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Pátá srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 3+1, v OV, o výměře 67 m2, v ulici Sídliště Za Chlumem, Bílina. Jednotka se nachází v 1. podlaží panelového domu po kompletní revitalizaci. Byt je v původním stavu a náleží k němu lodžie. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře od srpna 2011. Šestá srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 3+1, v OV, o výměře 73 m2, v ulici Sídliště Za Chlumem, Bílina. Bytová jednotka po celkové rekonstrukci je situována do 2. podlaží panelového bytového domu po revitalizaci. K jednotce náleží balkon a sklep. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím internetu. Seznam porovnávaných objektů: Název BJ Bílina BJ Bílina BJ Bílina BJ Bílina BJ Bílina BJ Bílina Součet:
Realizovaná cena 299 000,- Kč 335 000,- Kč 360 000,- Kč 240 000,- Kč 299 000,- Kč 580 000,- Kč
Km Kc
Kv K1 K2 K3
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
1,00 0,97 1,00 1,00 0,80 0,97 1,00 1,00 1,00 0,97 1,00 1,00 1,00 0,97 1,00 1,00 1,00 0,97 1,00 1,00 0,68 1,00 1,00 1,00
0,95 1,00 0,97 1,00 0,95 1,00
Množství [jedn]
Jedn. cena [Kč/jedn.]
55,00 5 009,61 49,00 5 305,31 67,00 5 055,58 41,00 5 678,05 67,00 4 112,37 73,00 5 402,74 30 563,65 Kč/jedn. /6 5 093,94 Kč/jedn. 4 112,37 Kč/jedn. 5 678,05 Kč/jedn.
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 5 093,94 Kč 50,03 á 5 093,94 Kč/
=
254 849,82 Kč
- výsledná cena
=
254 849,82 Kč
=
254 850,- Kč
Rekapitulace ocenění příslušenství bytů a nebytových prostor a) bytová jednotka Cena příslušenství bytů a nebytových prostor činí celkem
7
254 850,- Kč
Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemek - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 1 482,00 200,00
zastavěná plocha a nádvoří 1643 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Cena [Kč] 296 400,296 400,-
10 % 10 % + * *
Pozemek - zjištěná cena
=
29 640,326 040,0,5970 2,1390 416 347,54 416 347,54 Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek
=
Cena pozemků činí celkem
416 350,- Kč 416 350,- Kč
C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena celkem:
315 120,- Kč 315 120,- Kč
Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem:
254 850,- Kč 254 850,- Kč
Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům, vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Při stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti, bylo třeba vzít v úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka nemovitosti na trhu s realitami v této lokalitě je vysoká b) parametry povyšující cenu: vybavenost obce, dobrá dostupnost, udržovaná nemovitost 8
c) parametry ponižující cenu: průmyslová oblast Na základě zjištěných hodnot výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši 255.000 Kč.
Obvyklá cena: 255 000,- Kč slovy: dvě stě padesát pět tisíc Kč V Praze dne 8.6.2012 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3429/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 171/2012.
E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí.
9
