-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 716-243/2012 o odhadu ceny obvyklé bytové jednotky č. 1023/1 situované v bytovém domě č.p. 1023 na pozemku parc.č. 3185 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 1023 a pozemku parcel. č. 3185, v k.ú. Opavské Předměstí, obci Krnov, okres Bruntál (LV č. 4241 a 3972)
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní 23 738 01 Frýdek-Místek
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 143 EX 100/11
Podle stavu ke dni 2.8.2012 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 16 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 10.8.2012
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: bytová jednotka č. 1023/1, včetně spoluvl. podílu na budově a pozemku Adresa nemovitosti: SPC A 1023/5, Pod Cvilínem, 794 01 Krnov 1 Okres: Bruntál Obec: Krnov Katastrální území: Opavské Předměstí 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 2.8.2011. Znalci nebylo umožněno si prohlédnout oceňovaný byt. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4241 a 3972 pro k.ú. Opavské Předměstí ze dne 12.7.2012. Kopie katastrální mapy. Prohlášení vlastníka budovy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00100/11-051 o ustanovení znalce. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitostí je v KN na LV č. 4241 zapsán: Pexová Anna, SPC A 1023/5, Pod Cvilínem, 794 01 Krnov 1 Jako spoluvlastník na LV č. 3972 je zapsán: Pexová Anna, SPC A 1023/5, Pod Cvilínem, 794 01 Krnov 1
podíl
960/10000
Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky pro MUČKA INVESTMENTS, s.r.o. Zástavní právo exekutorské pro Zajišťovací společnost s.r.o. Zástavní právo exekutorské pro Profidebt Slovakia, s.r.o. Zástavní právo exekutorské pro GE Money Bank, a.s. Nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti blíže viz LV v příloze
-3-
6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází ve městě Krnov, na sídlišti pod Cvilínem. Nemovitost se nachází v zastavěné části obce. Okolní zástavbu tvoří zástavba objektů hromadného bydlení a občanské vybavenosti. Nemovitost je tvořena bytovou jednotkou č. 1023/1 a spoluvlastnickým podílem na budově č.p. 1023 a pozemku p.č. 3185, v k.ú. Opavské Předměstí, obci Krnov, okres Bruntál. V okolí nemovitosti veškerá občanská vybavenost. Dobré dopravní spojení do centra města. 7. Obsah posudku I) Ocenění porovnávací hodnotou dle zákona II) Odhad ceny obvyklé Přílohy
-4-
B. Posudek I)
Ocenění porovnávací hodnotou (dle zákona)
Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 1) Bytová jednotka č. 1023/1 Oceňovaný byt se nachází v 1. NP čtyřpodlažního bytového domu č.p. 1023. Byt je o složení 3+1 (3 pokoje, kuchyně, chodba, koupelna, WC, komora, balkon a sklep umístěný v suterénu). Celková výměra podlahové plochy jednotky s příslušenstvím bez balkonu činí 74,82 m2. (balkon 7,00 m2) Dům, ve kterém se bytová jednotka nachází, je zděné konstrukce, dům je po revitalizaci, je zateplen, okna plastová. Vytápění bytu ústřední dálkové. Zdroj teplé vody rovněž dálkový. Prohlídka bytu nebyla znalci umožněna. Znalec předpokládá standardní vybavení kuchyně (linka, sporák) a sociálního zařízení (vana, umyvadlo, WC). Znalec předpokládá zanedbaný stav, předpoklad provedení menších stavebních úprav. Součástí ocenění bytu je i spoluvlastnický podíl ve výši 960/10000 na společných částech budovy č.p. 1023 zapsané na LV č. 3972
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č. 1023/1 Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,9060 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1390 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 212,49 1,00 2,1390 0,9060
Úprava [%]
Upr. cena [Kč/m2]
10,00
452,97
-5Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 3185
Výměra [m2] 240,00
Jedn. cena [Kč/m2] 452,97
Cena [Kč] 108 712,80 108 712,80
Pozemek - zjištěná cena
=
108 712,80 Kč
Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek
=
108 712,80 Kč 108 712,80 Kč
Cena příslušenství - celkem:
=
108 712,80 Kč
Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):
Bytový prostor § 25 porovnávací metoda Moravskoslezský kraj, nad 10 000 do 50 000 obyvatel 40 let 17 064,- Kč/m2
Podlahové plochy bytu: kuchyně: pokoj: pokoj: pokoj: koupelna: WC: předsíň: komora: Započítaná podlahová plocha bytu: Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí: balkon: Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí - celkem: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklep: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha balkonů teras a pavlačí: Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: Podlahové plochy - celkem:
=
8,15 m2 19,74 m2 10,09 m2 13,99 m2 3,10 m2 0,97 m2 13,58 m2 2,15 m2 71,77 m2
=
7,00 m2 7,00 m2
=
3,05 m2 3,05 m2
7,00m2 * 0,17 3,05 m2 * 0,10
= = = =
71,77 m2 1,19 m2 0,31 m2 73,27 m2
-6Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 40 let: 0,80
č. III II
Vi 0,00 0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
II
-0,10
III
0,00
III III III
0,00 0,00 0,85
č. I II
Pi 0,00 0,02
III III
0,00 0,00
III
0,05
III
0,04
III
0,05
V
0,05
II I III II
0,00 -0,04 0,00 0,00
9
Index vybavení IV = (1 +
Vi) * V10 * 0,80 = 0,612
i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky vel. měst) 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci - vyšší než je průměr v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 12
Index polohy IP = (1 +
Pi) = 1,170
i=1
-7Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
č. II
Ti -0,05
II
0,00
II
0,00
3
Index trhu IT = (1 +
Ti) = 0,950
i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,612 * 1,170 * 0,950 = 0,680 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 17 064,- Kč/m2 * 0,680 = 11 603,52 Kč/m2 CP = CU * PP = 11 603,52 Kč/m2 * 73,27 m2 = 850 189,91 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
850 189,91 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: 108 712,80 Kč Spoluvlastnický podíl: 960 / 10 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: 108 712,80 Kč * 960 / 10 000 = 10 436,43 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
10 436,43 Kč
Byt č. 1023/1 - zjištěná cena
=
860 626,34 Kč
Rekapitulace výsledných cen dle zákona 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č. 1023/1
860 626,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
860 626,30 Kč
Celkem
860 626,30 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
860 626,30 Kč
860 630,- Kč
-8-
II) Odhad ceny obvyklé Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou
Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis oceňované nemovitosti je uveden v předcházející části posudku. Nemovitost se nachází v klidné lokalitě, v okolí veškerá občanská vybavenost, dobré dopravní spojení do centra města.
Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s byty. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovitosti se nabízí obdobné byty v rozmezí cca 700 tis. až 900 tis. Kč. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Po provedené celkové analýze nemovitosti, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši 670 000 ,- Kč. Srovnávací hodnota (orientační) celkem
670 000,- Kč
-9-
Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) Pro stanovení ceny obvyklé byly použity tyto zjištěné hodnoty: Porovnávací hodnota (dle zákona):
860 630 Kč
Srovnávací hodnota:
670 000 Kč
Výše uvedené hodnoty představují základní přístupy při hodnocení nemovitostí. Každý z těchto přístupu má jinou váhu a vypovídací schopnost při stanovení ceny obvyklé. V současné době je preferován přístup srovnávací, který odráží reálná data ověřená realitním trhem. V případě oceňované nemovitosti bylo při stanovení ceny obvyklé významně přihlédnuto k hodnotě srovnávací.
Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti: bytové jednotky č. 1023/1 situované v bytovém domě č.p. 1023 na pozemku parc.č. 3185 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 1023 a parcele č. 3185, v k.ú. Opavské Předměstí, obci Krnov, okres Bruntál (LV č. 4241 a 3972), je stanovena ke dni 1.8.2012. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovitosti k datu ocenění ve výši 670 000,- Kč.
- 10 -
V. Rekapitulace Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitosti následovně:
Cena obvyklá
670 000,- Kč
Slovy: šestsetsedmdesáttisíc Kč
Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovitosti z dražby.
V Ostravě, 10.8.2012
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 716-243/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 114/2012.
- 11 -
Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Příloha č. 2: Mapa širších vztahů Příloha č. 3: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4241
- 12 Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti
Příloha č. 2: Mapa širších vztahů
