2012

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

633/64/2012

o obvyklé ceně nemovitosti – podílu ve výši id. 1/12 na rodinném domě č.p. 141, stojícím na pozemku parc.č. St. 131, a na pozemcích parc.č. St. 131, 124/2 a 134/5 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Dašice, obec Dašice, okres Pardubice.

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Praha 10 Na Zátorce 590/12 160 00 Praha 6

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č.j.: 167 EX 15849/11-26 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 8.2.2012.

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 10.2.2012 posudek vypracovala: Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8 Posudek obsahuje včetně titulního listu 23 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze dne 12.3.2012

Znalecký posudek č. 633/64/2012

Stanovení obvyklé ceny

OBSAH A.

Nález .......................................................................................................................................................... 3

1.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 3 1.1.

Znalecký úkol ..................................................................................................................................... 3

1.2.

Informace o nemovitosti..................................................................................................................... 3

1.3.

Prohlídka a zaměření nemovitosti ..................................................................................................... 3

1.4.

Podklady pro vypracování posudku ................................................................................................... 3

1.5.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 5

1.6.

Vlastnické a evidenční údaje ............................................................................................................. 5

1.7.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 6

1.8.

Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku ...................................................................................... 6

1.9.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 6

2.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 7 2.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 7

2.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 7

2.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 7

2.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 7

3.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI ............................................................................................................ 8 3.1.

Poloha a vnější vlivy .......................................................................................................................... 8

3.2.

Rodinný dům s příslušenstvím........................................................................................................... 8

3.3.

Pozemky .......................................................................................................................................... 10

3.4.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 12

B.

Posudek ................................................................................................................................................... 13

4.

STANOVENÍ HODNOTY ......................................................................................................................... 13 4.1.

Srovnávací metoda .......................................................................................................................... 13

4.2.

Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování ................................................................. 17

C.

Závěr ........................................................................................................................................................ 22

D.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 22

E.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 23

Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 [email protected] tel. 604555649

Stránka 2 z 23



A. Nález 1. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 1.1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: I. stanovit obvyklou cenu nemovitosti uvedených v exekučním příkazu č.j.: 167 EX 15849/11 - 16, tedy podílu ve výši id. 1/12 na rodinném domě č.p. 141, stojícím na pozemku parc.č. St. 131, a na pozemcích parc.č. St. 131, 124/2 a 134/5 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Dašice, obec Dašice, okres Pardubice, zapsané na listu vlastnictví č. 752 u Katastrálního úřadu Pardubického kraje, KP Pardubice. II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Znalec ocení nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku (§ 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb., exekuční řád).

1.2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Rodinný dům č.p. 141 s pozemky a příslušenstvím – podíl id. 1/12 Pardubický Pardubice Dašice Dašice

Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukční provedení a popis technického vybavení je detailně proveden níže v části 3 – Celkový popis nemovitosti.

1.3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena při místním šetření konaném dne 10.2.2012 bez přítomnosti povinného, za přítomnosti spolumajitele nemovitosti pana Jána Holuba, který však odmítl nemovitost zpřístupnit. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyl umožněn vstup do oceňovaných nemovitostí. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem Mgr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření z vnější obhlídky nemovitostí, z veřejně dostupných míst a dále z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření.

1.4. Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalci opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady:


Stránka 3 z 23



Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, list vlastnictví číslo 752 ze dne 8.2.2012, katastrální území Dašice, obec Dašice, okres Pardubice; – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce pro Soudní exekutor Ivanko Igor JUDr. – viz.příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č.j.: 167 EX 15849/11-26 ze dne 8.2.2012 Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 752 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, katastrální území Dašice – dálkový náhled - viz.příloha Informace získané při místním šetření Údaje předané spoluvlastníkem nemovitosti p. Holubem Mapa oblasti – viz.příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz.příloha Záznam z prohlídky nemovitosti Databáze realizovaných nemovitostí www.reality.cz, www.sreality.cz, www.realitymix.centrum.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Kolektiv autorů – Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Zbyněk Zazvonil – Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objekt – báze II. Pololetí 2010, Porings, s.r.o. Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2012 Odborný čtvrtletník „ Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2012 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o.s., ročníky 2010 až 2012 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Financování developerských projektů (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Trend Report 2006, 2008, 2010


Stránka 4 z 23



1.5. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcná omezení: S výslednou hodnotou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné hodnoty zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

1.6. Vlastnické a evidenční údaje Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že oceňovaná nemovitost je ve vlastnictví: * LV č. 752 pro k.ú. Dašice, obec Dašice, okres Pardubice ALV: Bednáriková Eva, Stíčany 75, 538 62 Hrochův Týnec; identifikátor: 685321/6645, podíl: 1/12 Demeterová Zdena, Křičenského 195, Dašice, 533 03 Dašice v Čechách, identifikátor: 715801/9418, Podíl: 1/12 Holub Ján, Třebízského 141, Dašice, 533 03 Dašice v Čechách, Identifikátor: 730420/9363, Podíl: 1/12 Holub Jiří, Husova 1119, Pardubice I, Bílé Předměstí, 530 03 Pardubice 3, Identifikátor: 750624/3162, Podíl: 1/12 Holub Petr, Křičenského 195, Dašice, 533 03 Dašice v Čechách, Identifikátor: 740420/3312, Podíl: 1/12 Holubová Alžběta, Třebízského 141, Dašice, 533 03 Dašice v Čechách, Identifikátor: 476219/746, Podíl: 7/12 BLV: Stavby: Dašice, č.p. 141 ; způsob využití – bydlení ; na parc.č. St. 131 Pozemky: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: 2 parc.č. St. 131 zastavěná plocha a nádvoří 487 m 2 parc.č. 124/2 zahrada zem. půdní fond 472 m 2 parc.č. 134/5 zahrada zem. půdní fond 50 m FLV: Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: 2 parc.č. 124/2 36000 472 m


Stránka 5 z 23


parc.č. 134/5


36000

50 m

2

1.7. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 752 ze dne 8.2.2012 váznou na oceňované nemovitosti zástavní práva – viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 752 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitosti - viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno.

1.8. Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou hodnotu nemovitosti.

1.9. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití staveb. Nebyla předložena žádná výkresová dokumentace, nebylo možné provést zaměření nemovitosti, a proto muselo být přistoupeno k převzetí venkovních rozměrů nemovitosti z katastrální mapy, výšky jsou odhadnuty. Na stavebním úřadě se dle informace ze dne 20.2.2012 od pana Lubomíra Vlčka nenachází žádná dokumentace k nemovitosti kromě žádosti o povolení demolice stodoly ze dne 25.3.1970. Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 [email protected] tel. 604555649

Stránka 6 z 23



2. METODY OCENĚNÍ 2.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

2.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

2.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Hodnota nemovitosti se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitostí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které je oceňovaná nemovitost srovnávána. U rezidenčních nemovitostí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

2.4. Metody aplikované v ocenění V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány.


Stránka 7 z 23



Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný rodinný dům s pozemky, u kterého je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitostí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání vypočtena taktéž hodnota porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Ocenění je provedeno dvěma způsoby: pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., 460/2009 Sb., 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

3. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI 3.1. Poloha a vnější vlivy Oceňovaná nemovitost se nachází v okrese Pardubice v obci Dašice v ulici Třebízského ve vzdálenosti cca. 10 km východně od Pardubic v k.ú. Dašice. Jedná se o zemědělsky orientovanou obec ležící v rovinaté krajině při obou březích říčky Loučná. Střed města, zejména náměstí, je od roku 1990 městskou památkovou rezervací. Nemovitost se nalézá v centrální části města naproti místní MŠ a ZŠ asi 350 m pěšky od náměstí T. G. Masaryka. Jedná se o tradiční lokalitu bydlení, ve které převažuje zástavba původních rodinných domů. V obci je k dispozici pouze základní občanská vybavenost – obchod s potravinami, hostinec, MŠ,ZŠ, knihovna a městský úřad. Veškerá potřebná občanská vybavenost je k dispozici v rámci nedalekých Pardubic. Obec je průměrně dostupná osobní i veřejnou dopravou, leží mimo hlavní silnice I. tříd na silnici č. II/322 vedoucí do Pardubic, jedná se o poměrně klidnou lokalitu. Příjezd až k nemovitosti je po zpevněné veřejné komunikaci, parkovací možnosti jsou v ulici a na pozemku majitele. Obslužnost veřejnou dopravou zajišťují autobusy MHD Pardubice – linka 29, zastávka je v docházkové vzdálenosti. Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod, kanalizace i plyn.

3.2. Rodinný dům s příslušenstvím Rodinný dům je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka se štítovou stěnou směrem do ulice, stojí na pozemku parc.č. St. 131 v zastavěné části obce. Objekt má 1 nadzemní podlaží a stavebně neupravené podkroví – půdu. V přízemí objektu se dle pana Jána Holuba nachází bytová jednotka s dispozicí 2+1, zbylá část přízemí pravděpodobně slouží jako uhelna, dílna a spíže. Na pozemku před domem se dále nachází zděná kůlna, která tvoří příslušenství. Vstup na pozemek je plechovou brankou či plechovými vraty. Z inženýrských sítí je nemovitost napojena na elektřinu, kanalizaci, vodovod i plyn. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy obdobného charakteru, zejména venkovského typu.


Stránka 8 z 23



Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca. 90-ti lety Počet podlaží: 1 nadzemní podlaží + stavebně neupravené podkroví (půda) Základy: kamenné bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: obvodové zdivo o tloušťce cca. 45 cm, zděné z pálených plných cihel Stropy: dřevěné trámové s rovným omítnutým podhledem Střecha: tvar sedlový, krov dřevěný Krytina střechy: bobrovky Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování okenních parapetů, oplechování střešních prostupů z pozinkovaného plechu s nátěrem Vnější povrchy: omítka břízolitová, částečně chybí Vstupní dveře do objektu: dřevěné do kovových zárubní Vrata: nejsou Okna: dřevěné Bleskosvod: je proveden Komíny: 1x POPIS INTERIÉRU (pravděpodobně): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v koupelně a v kuchyni za kuchyňskou linkou Schody: konstrukce: dřevěná Dveře: dřevěné plné s kovovými zárubněmi Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: původní dřevěné či keramická dlažba Vytápění: lokální na tuhá paliva - kamna Ohřev teplé vody: el.bojler Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené vody Hygienické vybavení: odhadováno standardní - vana, umyvadlo, samostatné WC Vnitřní kanalizace: veškeré zařizovací předměty do veřejného řádu Vnitřní plynovod: je proveden, HUP umístěn na fasádě rodinného domu Elektroinstalace: kompletní rozvod světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: původní kuchyňská linka, dřez a el. či plynový sporák Údržba: prováděna běžná údržba Předpokládaná dispozice Rodinný dům dle obyvatele domu (spoluvlastníka p. Jána Holuba) obsahuje 1 bytovou jednotku s dispozicí 2+1 a je užívána k bydlení. V objektu se nachází také sociální zařízení – koupelna a WC. Dále v zadní (severní) části objektu je uhelna, dílna a spíže. Povinný objekt neužívá. Objekt nelze rozdělit v poměru dle spoluvlastnického podílu. Informativní odhad vnitřních výměr rodinného domu Podlaží

Místnost

obytná plocha - odhad 0,75 x část zastavěná plochy 1.NP 1.NP uhelna, kůlna aj. - odhad 0,75 x část zastavěné plocha 1.NP Započitatelná plocha 1.NP Celková započitatelná plocha


Započitatelná plocha

Podlahová plocha

Zohledněno

89,25

100%

89,25 m

2

25,35

50%

12,68 m

2

2

101,93 m

101,93 m

2

Stránka 9 z 23



Informativní odhad obestavěného prostoru rodinného domu Konstrukční výška

Zastavěná plocha

Obestavěný prostor

Podlaží

Výpočet

1.NP

17,5*6,8+5,2*6,5

3 m

152,80 m

2

458 m

3

podkroví

17,5*6,8+5,2*6,5

3 m

152,80 m

2

229 m

3


688 m

3

2

Zastavěná plocha 1.NP Zastavěná plocha všech podlaží

153 m 2 306 m

Stáří a stavebně technický stav Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca 90-ti lety, ke dni místního šetření je ve zhoršeném stavu, zprohýbaná je střešní konstrukce – nevylučuji zatékání. V nedávné době bylo provedeno nové napojení domu na elektrickou energii (zasekaný kabel do fasády), dle obyvatele domu bylo v r. 2011 zřízeno splachovací WC uvnitř domu. Fasáda je částečně opadaná, střešní krytina, okna, klempířské konstrukce na sklonku své životnosti. Objekt pravděpodobně také není podříznut – nevylučuji vlhkost stěn. Objekt svým vybavením pravděpodobně neodpovídá dnešním standardním požadavkům na bydlení. Příslušenství -

Venkovní úpravy a) b) c) d)

-

Přípojky inženýrských sítí – elektřina, kanalizace, vodovod, plyn Oplocení – montované z betonových desek do betonových sloupů Vstupní branka a vjezdová brána - plechová Zpevněné plochy – z betonové dlažby podél domu

Kůlna – jedná se o zděnou kůlnu stojící ve východní části pozemku parc.č. St. 131, která je využívaná jako kůlna. Stavba je zděná z cihel plných pálených, základy pravděpodobně kamenné bez izolace proti zemní vlhkosti, střecha zprohýbaná s dřevěnou konstrukcí, krytina pálená bobrovka, otvory bez oken a dveří. Objekt nemá bleskosvod, rozvody elektřiny, klempířské konstrukce, i omítka chybí. Stav objektu je špatný, stáří odhaduji obdobné jako u rodinného domu – cca. 90 let. Informativní odhad obestavěného prostoru kůlny Podlaží

Výpočet

1.NP

3*9

zastřešení

3*9 - pultová střecha


Konstrukční výška 2,2 m 1,8 m

Zastavěná plocha 2 27,00 m 27,00 m

2

Obestavěný prostor 3 59 m 24 m

3

84 m

3

3.3. Pozemky Předmětem ocenění je také podíl id. 1/12 na pozemcích parc.č. St. 131, 124/2 a 134/5, které jsou zapsané na LV č. 752 ze dne 8.2.2012 pro k.ú. Dašice, okres Pardubice. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládám nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Pozemky jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci. Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Dle prohlížečky záplavových oblastí se pozemky nenacházejí v záplavové oblasti. Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 [email protected] tel. 604555649

Stránka 10 z 23



Sousední parcely: Parc.č. St. 131: St. 132, 122, 124/2, 2086/4 Parc.č. 124/2: St. 131, St. 132, 122, 124/1, 134/1, 134/4, 134/5 Parc.č. 134/5: 124/1, 124/2, 134/1, 134/3, 134/4 Pozemek parc.č. St. 131 2 Pozemek s výměrou 487 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je rovinatý, má nepravidelný tvar nejvíce připomínající písmeno „L“ a je částečně zastavěn rodinným domem č.p. 141 a kůlnou. Zbylá část pozemku je zatravněna či částečně zpevněna betonovou dlažbou. Pozemek jižním okrajem sousedí se zpevněnou veřejnou komunikací, podél (po níž) vedou veřejné inženýrské sítě – elektřina, plyn, kanalizace a vodovod. Pozemek je na všechny uvedené sítě napojen. U tohoto pozemku je druh a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

Pozemek parc.č. 124/2 2 Pozemek s výměrou 472 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zahrada, je rovinatý lichoběžníkového tvaru a slouží jako zahrada u rodinného domu. Pozemek má travnatý povrch, jižním okrajem sousedí s oceňovaným pozemkem parc.č. St. 131. U tohoto pozemku je druh a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

Pozemek parc.č. 134/5 2 Pozemek s výměrou 50 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zahrada, je svažitý lichoběžníkového tvaru a slouží jako zahradu u rodinného domu. Pozemek má travnatý povrch. U tohoto pozemku je druh a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.


Stránka 11 z 23



3.4. Shrnutí Adresa: okres Pardubice, obec Dašice, ulice Třebízského č.p. 141 Nemovitost:

zděný RD s pozemky a příslušenstvím - podíl id. 1/12

Dispozice: Podlažnost: Obestavěný prostor: Započitatelná plocha:

2+1 1NP + půda 3 688 m 2 101,93 m

Stav: Vybavení: Příslušenství: Výměra pozemků: Zast. plocha 1.NP:

nevalný podstandardní kůlna 2 1 009 m 2 153 m

Povyšující faktory o Klidná lokalita o Velký pozemek o Zastávka autobusové MHD Pardubice v obci Ponižující faktory o Předpokládaný nevalný stav a podstandardní vybavení o Pouze základní občanská vybavenost v obci


Stránka 12 z 23



B. Posudek 4. STANOVENÍ HODNOTY 4.1. Srovnávací metoda Srovnávací kritéria Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl v umístění nemovitostí především z hlediska občanské vybavenosti, dopravní dostupnosti, možnosti dalšího rozvoje a atraktivitě okolí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících k rodinnému domu. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitosti, stáří, provedené rekonstrukce materiálové provedení nosných konstrukcí. K 4 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard vybavení nemovitosti. K 5 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,8 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 6 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem.

Reprezentanti – srovnávané nemovitosti Reprezentant č. 1 Adresa: obec Platěnice Jedná se o starší rodinný dům v obci Platěnice. K dispozici dvě místnosti, kuchyň, koupelna. Na dům navazuje bývalý chlév a prostorná stodola. Za domem zahrada o výměře 288 m2, Popis: před domkem předzahrádka a dvorek. Dům je určený k celkové rekonstrukci. Půdní prostory vhodné k vestavbě podkrovních místností.

Objekt: Dispozice: Podlažnost:

Stav: Vybavení: Příslušenství:

zděný RD 2+1 1NP + podkroví

špatný podstandardní chlév, stodola

Fotodokumentace:

Pozemek: Započitatelná plocha: Nabídková cena: 2

Cena Kč/m ZP:


2

2 Zastavěná plocha: 445 m 3 Obestavěný prostor: - m zdroj: www.sreality.cz

798 m 2 85 m 840 000 Kč 9 882 Kč/m

2

datum: 2.3.2012

Stránka 13 z 23



Reprezentant č. 2 Adresa: obec Dolní Roveň Popis:

Jedná o rodinný dům v zachovalém stavu s dispozicí 2+1, koupelnou, WC, spižírnou, chodbou a verandou. K domu náleží kůlna, dřevník, zděná garáž a dvorek se zahradou.


Stav: nevalný Vybavení: podstandardní Příslušenství: kůlna, dřevník, garáž

zděný RD 2+1 1NP + podkroví

Fotodokumentace:

2


Cena Kč/m ZP:

18 395 Kč/m

2

Zastavěná plocha: Obestavěný prostor:

677 m 2 81 m 1 490 000 Kč

105 m 3 - m

zdroj: www.sreality.cz 2

datum: 4.3.2012

Reprezentant č. 3 Adresa: obec Dašice, ul. Křičenského Jedná se o RD v Dašicích u silnice č. 322 na výpadovce ve směru na Pardubice. Prostorný podsklepený dům s klasickou sedlovou střechou, 6 místnostmi, sociálním zařízení, dvěma Popis: garážemi, dílnami, stodolou, hospodářskými budovami, sklady a zahradou 2395 m2. Dům je před celkovou rekonstrukcí, nicméně vazba a zdivo jsou v dobrém stavu. Velké podkrovní prostory skýtají možnost půdní vestavby.

Objekt: Dispozice:

Stav: Vybavení:

zděný RD 5+1

Podlažnost:

Příslušenství:

1PP + 1NP + půda

nevalný podstandardní 2xgaráž, stodola, dílna

Fotodokumentace:

2

Pozemek: Započitatelná plocha:


2 395 m 2 150 m 1 550 000 Kč

Nabídková cena: 2

Cena Kč/m ZP:

10 333 Kč/m

2

200 m 3 - m


datum: 5.3.2012

Reprezentant č. 4 Adresa: obec Nové Holešovice Jedná se o zděný RD s dispozicí 3+1. Celková plocha pozemku je 871 m2. K domu dále

Popis: náleží garáž, stodola, kůlna a zahradní domek. Vše v původním, ale udržovaném stavu. Možnost půdní vestavby a dokoupení dalšího pozemku k rozšíření zahrady.



zděný RD 3+1 1NP + půda

Stav: nevalný Vybavení: podstandardní Příslušenství: garáž, stodola, kůlna

Stránka 14 z 23



Fotodokumentace:


Cena Kč/m ZP:

2

11 753 Kč/m

2


871 m 2 85 m 999 000 Kč

115 m 3 - m


datum: 4.3.2012

Reprezentant č. 5 Adresa: obec Jedná se o RD s klenbovými stropy a pozemkem 1046 m2. Domek je v obytné části dispozičně řešen jako 2+1 - 75m2 obytné plochy, dispozice: chodba, ložnice, obývací pokoj, koupelna, WC, kuchyně a spíž. Koupelna je s možností vybudování rohové vany a Popis: sprchového koutu. Podlaha je betonová. Okna domu jsou dvojitá. Vytápění je řešeno el. lokálním topením, je zde možnost dovybudování centrálního vytápění krbem s horkovzdušnými rozvody. Odpady jsou vedeny do jímky, voda - veřejný vodovod. Dům má sedlovou střechu. Na pozemku se nachází zděná dílna s další větší zděnou místností.


Stav: Vybavení: Příslušenství:

zděný RD 2+1 1NP + půda

nevalný podstandardní kůlna

Fotodokumentace:


Cena Kč/m ZP:

2


1 046 m 2 75 m 890 000 Kč 11 867 Kč/m

2

114 m 3 - m


datum: 29.2.2012

V obci a okolí je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitostech. V nabídce se vyskytuje poměrně velké množství obdobných nemovitostí v nevalném stavu, standardně či podstandardně vybavených s obdobnou velikostí či větších. Poptávka je spíše po zrekonstruovaných nemovitostech. Z výše uvedeného je zřejmé, že je poměrně obtížné zobchodovat nemovitost v krátkém čase a za dobrou cenu. Srovnávací hodnota je stanovena s velikou obezřetností se zohledněním všech hodnototvorných faktorů. Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitostech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitosti. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu odhaduji na 75 % obvyklé ceny, vzhledem k tomu, že spoluvlastnický podíl o velikosti 1/12 je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 752 ze dne 8.2.2012 má oceňovaná nemovitost celkem 6 spoluvlastníků. Objekt nelze jednoduchou stavební úpravou rozdělit v poměru dle spoluvlastnického podílu. Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 [email protected] tel. 604555649

Stránka 15 z 23



Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitostech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Obvyklou cenou se pro účely zákona o oceňování nemovitostí rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku. Městský soud v Praze v usnesení ze dne 18.2.2009 č. j. 16 Co 53/2009-75 rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/08-100 tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitosti a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %." Znalci postupují při oceňování spoluvlastnických podílů oběma způsoby, tedy cenu z důvodu spoluvlastnictví snižují o cca 10 až 25 %, i vypočítávají bez snížení jako podíl z ceny celé nemovitosti. Tabulka srovnání reprezentantů Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty

R.

nabídková 2 cena v Kč/m

Poloha

Pozemek

Stav

Vybavení

Zdroj

Ostatní

1. 2. 3. 4. 5.

9 882 18 395 10 333 11 753 11 867

1,10 1,00 1,05 1,10 1,05

1,03 1,04 0,90 1,03 1,00

1,05 0,95 1,05 1,00 1,05

1,05 0,95 1,05 1,00 1,05

0,85 0,80 0,85 0,85 0,85

1,00 0,90 1,10 1,00 1,00

přepočtená NC v 2 Kč/m 10 493 12 431 10 066 11 319 11 677

2

Průměrná přepočtená nabídková cena Kč/m započitatelné plochy 2

Měrná jednotka - m započitatelné plochy Předběžná srovnávací hodnota

11 197 101,93 1 141 261

Srovnávací hodnota - podíl id. 1/12 na LV č. 752, k.ú. Dašice Srovnávací hodnota - podíl id. 1/12 na LV č. 752, k.ú. Dašice (odhad 75% z vypočtené srovnávací hodnoty)

95 105

Srovnávací hodnota - podíl id. 1/12 na LV č. 752, k.ú. Dašice

70 000

71 329

Vyhodnocení srovnávací hodnoty Nabídka nemovitostí v obci Dašice na serveru www.sreality.cz: bylo nalezeno celkem 7 nemovitostí s nabídkovou cenou od 1.550.000 Kč do 3.099.000 Kč. Nabídka nemovitostí v obci Dašice na serveru www.reality.cz: byly nalezeny celkem 2 nemovitostí s nabídkovou cenou od 1.990.000 Kč do 3.580.000 Kč. Dle http://www.e-aukce.com/ není v současnosti uvedena žádná dobrovolná či nedobrovolná dražba nemovitosti. Ve stanovené srovnávací hodnotě nemovitosti je také zohledněn fakt, že je posudek vypracován pro účely exekuční řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňovaná nemovitost by měla být rychle obchodovatelná, při exekuční dražbě nemovitosti daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovitosti v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Z výše uvedené tabulky je zřejmé, že cenový rozptyl nabízených nemovitostí souvisí s jednotlivými odlišnostmi konkrétních nemovitostí a to zejména s rozdíly v poloze, velikosti pozemku, stavu, vybavení a příslušenství. Vzhledem k tomu, že v průběhu inzerování prodeje nemovitosti se ceny oproti prvotní nabídce běžně snižují o cca. 5% až 20%, indikuji dle této metody obvyklou cenu nemovitosti ve výši 70.000,- Kč.


Stránka 16 z 23



4.2. Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování A. Nález 1. Informace o nemovitosti – viz.výše 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti – viz.výše 3. Obsah posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům č.p. 141 1.2. Kůlna 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům č.p. 141 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží 1.NP: Obestavěný prostor: 1.NP: zastřešení: Obestavěný prostor - celkem:

Rodinný dům § 26a porovnávací metoda Pardubický kraj, nad 2 000 do 10 000 obyvatel 90 let 3 3 207,- Kč/m

Zastavěná plocha 2 152,80 m

Konstrukční výška 3,00 m

(17,5*6,8+5,2*6,5)*(3,00) (17,5*6,8+5,2*6,5)*(3,00)*0,5

3

= = =

458,40 m 3 229,20 m 3 687,60 m

:

Podlažnost Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00

ZP1 ZP

2

= =

152,80 m 2 152,80 m

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům


č. I

Vi typ A

III

0,00

Stránka 17 z 23



2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 4. Podlažnost - Hodnota 1 III 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo V propan butan 6. Způsob vytápění stavby - Lokální na tuhá paliva I 7. Zákl. příslušenství v RD - Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. II nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení III 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo II jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem III 12. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu I 13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (předpoklad IV provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 90 let: 0,60

0,00 0,00 0,02 0,08 -0,08 -0,05 0,00 0,00 0,00 0,01 -0,06 0,65

12

Index vybavení IV = (1 +  Vi) * V13 * 0,60 = 0,359 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - v souvisle zastavěném území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci - vyšší než je průměr v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

č. I I

Pi 0,00 0,02

III III II

0,00 0,00 0,00

III II

0,04 0,00

IV II I III II

0,03 0,00 -0,04 0,00 0,00

č. II

Ti -0,05

II I

0,00 -0,05

12

Index polohy IP = (1 +  Pi) = 1,050 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - nařízené exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti 3

Index trhu IT = (1 +  Ti) = 0,900 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,359 * 1,050 * 0,900 = 0,339 Ocenění: 3 3 Cena upravená CU = IPC * I = 3 207,- Kč/m * 0,339 = 1 087,17 Kč/m Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 [email protected] tel. 604555649

Stránka 18 z 23



3

3

CP = CU * OP = 1 087,17 Kč/m * 687,60 m = 747 538,09 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

= =

Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem

747 538,09 Kč 747 538,09 Kč

*

Rodinný dům č.p. 141 - zjištěná cena

1 / 12

=

62 294,84 Kč

1.2. Kůlna Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží 1274

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název 1.NP zastřešení

3*9 3*9

Obestavěný prostor: (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ 1.NP NP (3*9)*(3,00) zastřešení Z (3*9)*(1,80)*0,5 Obestavěný prostor - celkem:

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů

Hodnocení Obj. podíl [%] Část standardu [%] S 6,20 100 S 30,40 100 S 19,30 100 S 10,80 100 S 6,90 100 C 1,90 100 C 4,90 100 C 3,80 100 C 3,10 100 C 1,00 100 S 6,80 100 C 4,90 100

Ocenění: 3 Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m ] Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce):


Zastavěná. plocha 2 27,00 m 2 27,00 m

3,00 m 1,80 m

Obestavěný prostor 3 81,00 m 3 24,30 m 3 105,30 m

= =

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00

= * * *

Konstr. výška

Upravený obj. podíl 6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6,80 0,00 80,40

1 250,1,1200 0,8040 1,0000

Stránka 19 z 23



Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

* *

3

Základní cena upravená: [Kč/m ] 3 3 Plná cena: 105,30 m * 3 001,53 Kč/m

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 90 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 90 / 90 = 100,000 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 14 činit 85 %

2,1030 1,2680

= =

3 001,53 316 061,11 Kč

=

268 651,94 Kč 47 409,17 Kč

Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem

*

1 / 12

Kůlna - zjištěná cena

=

3 950,76 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - tabulka 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,2680 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava Upr. cena 2 2 [Kč/m ] [%] [Kč/m ] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 141,01 1,00 2,1550 1,2680 10,00 423,847 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 141,01 0,40 2,1550 1,2680 10,00 169,539 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2

zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo St. 131 124/2 134/5

Výměra 2 [m ] 487,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 423,847

472,00 50,00

169,539 169,539 =

Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemky - zjištěná cena


* =

Cena [Kč] 206 413,49 80 022,41 8 476,95 294 912,85 294 912,85 Kč

1 / 12 24 576,07 Kč

Stránka 20 z 23



C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům č.p. 141 1.2. Kůlna

62 294,80 Kč 3 950,80 Kč

1. Ocenění staveb celkem

66 245,60 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

24 576,10 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

24 576,10 Kč

Celkem

90 821,70 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

90 822,- Kč

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

90 822,- Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

90 820,- Kč

slovy: Devadesáttisícosmsetdvacet Kč


Stránka 21 z 23



C. Závěr Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

70 000 Kč 90 820 Kč

Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti – podílu ve výši id. 1/12 na rodinném domě č.p. 141, stojícím na pozemku parc.č. St. 131, a na pozemcích parc.č. St. 131, 124/2 a 134/5 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Dašice, obec Dašice, okres Pardubice; podle stavu ke dni 10.2.2012, ve výši:

70 000,- KČ slovy: Sedmdesáttisíc korun českých

V Praze dne 11.3.2012 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 633/64/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 64 - 2012.


Stránka 22 z 23



E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV č. 752 ze dne 8.2.2012 Katastrální mapa – dálkový náhled Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti ze dne 10.2.2012


Stránka 23 z 23

Výpis z katastru nemovitostí LV č. 752

Katastrální mapa – dálkový náhled

Mapa oblasti

Letecká fotomapa – rodinný dům č.p. 141 a pozemky

Umístění nemovitosti v rámci ulice „Třebízského“

Umístění nemovitosti v rámci obce „Dašice“

Umístění nemovitosti v rámci regionu

Fotodokumentace nemovitosti

Pohledy na rodinný dům č.p. 141 z ulice z jihu

Štítová stěna domu, vjezdová vrata a branka

Pohled do dvora – východní fasáda domu

na pozemek parc.č. St. 131

Kůlnu stojící na pozemku parc.č. St. 131

Příjezdová komunikace k nemovitosti

Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem 59207322-45956-140415094914, že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 33 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: Soudní exekutor JUDr. Igor Ivanko dne 15.04.2014

59207322-45956-140415094914

Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( https://www.czechpoint.cz/overovacidolozky ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.

2012

Recommend Documents