Znalecký posudek č. 3584/2012 o ceně obvyklé - 1/2 domu č.p. 3 umístěného na pozemku parc. č. St. 139 a 1/2 pozemku parc. č. St. 139 v kat. úz. Bohdalovice u Větřní, obec Bohdalovice, okres Český Krumlov, ve vlastnictví Řezáče Radomila.
Objednatel posudku:
JUDr. Ondřej Mareš Exekutorský úřad v Litoměřicích Novobranská 20 412 01 Litoměřice
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. Ex 8234/08-4 prodejem nemovitosti.
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 9.8.2012 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Holečkova 657 150 00 Praha 5 – Košíře
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
Posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 15.8.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 288, vedené Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov, kat. úz. Bohdalovice u Větřní, obec Bohdalovice.
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: dům Bohdalovice 3 381 01 Bohdalovice Region: Jihočeský Okres: Český Krumlov Katastrální území: Bohdalovice u Větřní 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 9.8.2012 bez přítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 15.8.2012, LV 288, kat. úz. Bohdalovice u Větřní, Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, KP Český Krumlov, vyhotoven dálkovým přístupem - kopie mapy katastrální ze dne 11.7.2011, mapový list č. VS II 35-14, měřítko 1:2880, kat. úz. Bohdalovice u Větřní - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 8234/08-4 ze dne 5.9.2008 - usnesení o opětovném ustanovení znalce č.j. 124 EX 8234/08-146 ze dne 7.7.2011 - fotokopie rozsudku Okresního soudu v Českém Krumlově, č.j. 7 C 9/2011-20 ze dne 23.3.2011, právní moc 3.5.2011 - fotodokumentace nemovitosti - informace od míst. občana - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnictví k oceňovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je evidenčně vyznačeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví č. 288, kat. úz. Bohdalovice u Větřní, obec Bohdalovice, okres Český Krumlov, ze dne 15.8.2012
2
oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem předmětu ocenění je: SJM Řezáč Radomil a Jirková Dagmar, Bohdalovice 3, 381 01 Český Krumlov 1 oddíl B - nemovitosti: stavba určená k bydlení č.p. 3 umístěná na pozemku parc. č. St. 139 pozemek parc. č. St. 139 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 109 m2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Českém Krumlově, 1Nc-911/2008-6 ze dne 11.07.2008.; uloženo na prac. Český Krumlov - Exekuční příkaz Exekutorský úřad Litoměřice, 124EX-8234/2008-4 ze dne 05.09.2008. - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Českém Krumlově, 12Nc-42/2009-4 ze dne 10.02.2009.; uloženo na prac. Český Krumlov - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad České Budějovice, 8EX-795/20097 ze dne 02.06.2010. - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Českém Krumlově, 12Nc-9/2010-9 ze dne 21.01.2010. Právní moc ke dni 04.08.2010.; uloženo na prac. Český Krumlov - Usnesení soudního exekutora o nařízení dražebního jednání Exekutorský úřad Litoměřice, 124EX8234/2008-113 ze dne 25.01.2011. - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Českém Krumlově, 13Nc-461/2009-6 ze dne 31.08.2009. Právní moc ke dni 04.11.2009.; uloženo na prac. Český Krumlov - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Břeclav, 123EX-3365/2009-23 ze dne 30.12.2010. Právní moc ke dni 17.02.2011. - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Břeclav, 123EX-3365/2009-21 ze dne 30.12.2010. Právní moc ke dni 17.01.2011. - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Českém Krumlově, 11Nc-933/2009-7 ze dne 03.07.2009. Právní moc ke dni 22.12.2009.; uloženo na prac. Český Krumlov - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Praha - východ, 081 EX-11765/2009-200HeD ze dne 28.07.2011. Právní moc ke dni 16.08.2011. oddíl D - jiné zápisy: bez zápisu oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Velká privatizace - kupní smlouva 388/1996 ze dne 6.8.1996. 6. Dokumentace a skutečnost: Vzhledem k tomu, že vlastníkem nebyla předložena stavební dokumentace, byly veškeré výpočty uskutečněny z naměřených hodnot a zjištěných skutečností při místním šetření. Zastavěná a užitná plocha byla vypočtena pouze orientačně, proto nemusí vypočtené celkové plochy odpovídat přesně skutečnosti. Současně byl posouzen stavebně-technický stav jednotlivých konstrukčních prvků, charakter jejich údržby a stanovena jejich předpokládaná další životnost a stupeň opotřebení. Majitel oceňovaných nemovitostí nekontaktoval znalce ani za účelem poskytnutí nutných informací, ačkoli k tomu byl v usnesení vyzván. 3
Ačkoli jsou, dle LV č. 288 pro kat. úz. Bohdalovice u Větřní, obec Bohdalovice a okres Český Krumlov, nemovitosti - stavba č.p. 3 na pozemku parc. č. St. 139 a pozemek parc. č. St. 139 ve SJM Řezáče Radomila a Jirkové Dagmar, Okresní soud v Českém Krumlově rozsudkem č.j. 7 C 9/2011 ze dne 23.3.2011, PM 3.5.2011 vyloučil ideální polovinu pozemku parc. č. St. 139 a ideální polovinu stavby č.p. 3 na pozemku parc. č. St. 139, ve vlastnictví žalobkyně, z výkonu rozhodnutí prodejem nemovitostí soudním exekutorem. Usnesení č.j. 124 Ex 8234/08-146 ze dne 7.7.2011 o opětovném přibrání znalce k vypracování znaleckého posudku na nemovitosti ve vlastnictví povinného je vystaveno s ohledem na rozsudek OS Český Krumlov, č.j. 7 C 9/2011 na 1/2 nemovitostí ve vlastnictví povinného. 7. Celkový popis nemovitosti: Obec Bohdalovice leží v Jihočeském kraji, jihozápadně od okresního Českého Krumlova a tvoří ji 6 vesnic. Území obce protíná řada cyklostezek, v zimním období jsou zde vhodné terény pro běžkaře. Okolní lesy jsou bohaté na houby a lesní plody. V obci je základní občanská vybavenost, kompletní v Českém Krumlově (cca 10 km). Dopravu zajišťují autobusy (zastávka cca 1,5 km). Oceňovaný dům stojí na okraji zastavěného území Bohdalovic s přístupem z jihu po zpevněné místní komunikaci. Nemovitost je podsklepená, jednopodlažní s půdními prostory, napojena na elektrorozvod, vodovod a kanalizaci. 8. Obsah posudku: a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Dům b) Pozemky b1) Pozemek 9. Popis objektů a pozemků: a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Dům Oceňovaný rodinný dům č.p. 3 je umístěn na pozemku parc. č. St. 139 a leží v severní okrajové části obce Bohdalovice. Přístup k domu je z jihu po zpevněné místní komunikaci. Dům je situován s odstupem od komunikace a východní částí sousedí s nemovitostí jiného vlastníka. Základy domu jsou betonové, svislá konstrukce 1.PP je zděná, 1.NP montovaná, na bázi dřevní hmoty, zápraží zděné. Střecha nad hlavní budovou je sedlová krytá osinkocementovými tvarovkami, plochá střecha zápraží je krytá eternitem. Dům je pravděpodobně podsklepen, je jednopodlažní s půdními prostory. Dveře jsou dřevěné, okna jednoduchá dřevěná, klempířské konstrukce z pozink. plechu. Na domě bylo započato zateplování fasády. Dům je zásobován vodou z vodovodního řadu a vlastní studny, odpadní vody svedeny do kanalizace, el. přípojka vzdušným kabelem. Vzhledem k nesoučinnosti majitele byly informace o domu čerpány dostupné dokumentace a při místním šetření, užitná plocha a stáří domu stanoveno odhadem.
4
b) Pozemky b1) Pozemek Pozemek parc. č. St. 139 se nachází v kat. úz. Bohdalovice u Větřní, v severní okrajové části obec Bohdalovice, okres Český Krumlov, je obdélníkového tvaru, v mírně svažitém terénu, zastavěn oceňovaným domem s předzahrádkou. Pozemek je možno napojit na elektrorozvod, kanalizaci a vodovodní řad.
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Porovnávací hodnota a1) Dům - § 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Jihočeský kraj - do 2 000 obyvatel 37 roků Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 576,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 1.NP:
9*7 9*7+5*2+2*1
Název podlaží 1.PP: 1.NP:
= = Zastavěná plocha 63,00 m2 75,00 m2
63,00 m2 75,00 m2 Konstrukční výška 2,20 m 2,90 m
Obestavěný prostor: 1.PP: (9*7)*(2,20) 1.NP: (9*7+5*2+2*1)*(2,90) zastřešení:
= = =
138,60 m3 217,50 m3 110,25 m3
Obestavěný prostor – celkem:
=
466,35 m3
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost
ZP1 = 75,00 m2 ZP = 138,00 m2
ZP / ZP1 = 1,84
Výpočet indexu cenového porovnání:
5
Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Mírně zvyšující cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav)
č.
Vi
III II I
typ C -0,01 -0,08
I II IV
-0,02 0,01 0,04
III III I III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
I
-0,01
IV III
0,02 0,85
č.
Pi
I II II II I I I
0,00 0,00 0,00 0,00 -0,03 -0,03 -0,04
II I III II
0,00 -0,06 0,00 0,00
Koeficient pro stáří 37 let: 0,80 12
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V13 * 0,80 = 0,646 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport v obci - žádná základní škola 6. Zdravotní zařízení v obci - žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - žádná zastávka hromad. dopravy nebo ve vzdálenosti více jak 1000 m 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 11
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 0,840 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - podílové spoluvlastnictví 3
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,950 i=1
6
č.
Ti
III
0,00
II I
0,00 -0,05
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,646 * 0,840 * 0,950 = 0,516 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 576,- Kč/m3 * 0,516 = 1 845,22 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 1 845,22 Kč/m3 * 466,35 m3 = 860 518,35 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
860 518,35 Kč 860 518,35 Kč 1/2
Dům - zjištěná cena
=
430 259,18 Kč
=
430 260,- Kč
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Dům Cena objektů činí celkem
430 260,- Kč
Porovnávací metoda a) Rodinný dům a1) rodinný dům Popis porovnávaných objektů: Jednotka: podlahová plocha Množství jednotek oceňované stavby: 122,00 První srovnávaná nemovitost - rodinný dům v obci Němče, okres Český Krumlov. Dvougenerační, dvoupodlažní montovaný dům po rekonstrukci na pozemku o výměře 124 m2, napojený na elektřinu a vodu, plyn na hranici pozemku. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Druhá srovnávaná nemovitost - rodinný dům ve Světlíku, okres Český Krumlov. Třípodlažní dům okálového typu napojen na vodovod a kanalizaci, vytápěn tuhými palivy. Součástí domu je garáž a kotelna se skladem tuhého paliva. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Třetí srovnávaná nemovitost - rodinný dům v Nové Včelnici, okres Jindřichův Hradec. Jednopodlažní, rohový dům s půdními prostory vhodnými k půdní vestavbě, garáží a kotelnou na pozemku o výměře 344 m2 je vyklizený a neobývaný. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Čtvrtá srovnávaná nemovitost - rodinný dům v Dívčích Kopech, okres Jindřichův Hradec. Jednopodlažní dům po rekonstrukci střechy je v původním stavu, na pozemku o výměře 700 m2, napojen na vodu z místního zdroje, vytápěn lokálně tuhými palivy. K domu náleží garáž a kůlna. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře.
7
Seznam porovnávaných objektů: Název RD Němče RD Světlík RD Nová Včelnice RD Dívčí Kopy Součet:
Realizovaná cena 1 400 000,- Kč 850 000,- Kč 750 000,- Kč 590 000,- Kč
Množství [jedn]
Km Kc
Kv K1 K2 K3
0,80 1,00 1,00 1,10
0,80 0,97 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 0,97 1,50 1,00 0,95 0,97 1,00 1,00
1,00 1,00 1,00 1,00
Jedn. cena [Kč/jedn.]
122,00 7 123,93 150,00 5 666,67 180,00 6 668,75 90,00 6 645,04 26 104,39 Kč/jedn. /4 6 526,10 Kč/jedn. 5 666,67 Kč/jedn. 7 123,93 Kč/jedn.
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 6 526,10 Kč 122,00 á 6 526,10 Kč/
=
796 184,20 Kč
- výsledná cena
=
796 184,20 Kč
=
796 180,- Kč
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) rodinný dům Cena objektů činí celkem
796 180,- Kč
Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemek - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 109,00 35,00
zastavěná plocha a nádvoří St. 139 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.5. nepříznivé docházkové vzdálenosti k zastávce veřejné dopravy Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:
Cena [Kč] 3 815,3 815,-
-3 % -3 % * *
*
Pozemek - zjištěná cena
=
8
114,45 3 700,55 1,2560 2,1550 10 016,20 10 016,20 Kč 1/2 5 008,10 Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek
=
Cena pozemků činí celkem
5 010,- Kč 5 010,- Kč
C. Rekapitulace Administrativní cena ½ nemovitosti: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:
430 260,- Kč 5 010,- Kč 435 270,- Kč
Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem:
796 180,- Kč 796 180,- Kč
Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům, vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Při stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti, bylo třeba vzít v úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka nemovitosti na trhu s realitami v této lokalitě je nízká b) parametry povyšující cenu: klidná část obce c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví, předpoklad vložení investic, pozemek malé výměry, obec bez základní občanské vybavenosti Na základě zjištěných hodnot výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitosti ve výši 398.100 Kč.
Obvyklá cena ½ nemovitosti: 398 100,- Kč slovy: tři sta devadesát osm tisíc jedno sto Kč V Praze dne 15.8.2012 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
9
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3584/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 295/2010.
E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí.
10
