Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1754 / 82-07 / 2012 Typ nemovitosti Účel ocenění
Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby
Předmět ocenění Bytová jednotka č. 1837/508, LV č. 6821, s podílem na společných částech domu a pozemku 449/52068 na pozemcích: pozemek parc.č. 625/3, LV č. 6495 další pozemky: pozemek parc.č. 625/1, LV č. 6495 pozemek parc.č. 625/2, LV č. 6495 Adresa Kraj
Hlavní město Praha
Kat. území Kobylisy Část obce dle LV 6495, Kobylisy
Statutární PRAHA město Ulice Ke Stírce
Počet obyvatel 1257158 č.p.
Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. U Pískovny č.p. 890 č.o. 1 180 00 Praha 8
Vlastnictví Bytová jednotka
Tel. E-mail IČ DIČ
25023217 CZ25023217
Kymplová Jana - 182 00 Praha 82, Ke Stírce 1837/54
Zpracováno pro
společnost EURODRAŽBY.CZ, a.s.
Vypracoval Licence číslo
Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11
0604
1837
Počet stran textu 3
Dne Ke dni Prohlídka dne Počet stran příloh
23.9.2012 17.9.2012 17.9.2012
4
Počet vyhotovení 2
Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha
49.81 m2
46 000 Kč/m2
2 291 300 Kč
2 300 000 Kč Dva miliony třista tisíc Kč
Obvyklá cena - současný stav
-1-
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Nebylo zajištěno zpřístupnění nemovitosti, proto byl proveden náhled nemovitosti z místa mimo oceňovanou nemovitost, byly posuzovány pouze vnější viditelné konstrukce Dle náhledu nejsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. Podlahová plocha a vybavení byly převzaty z prohlášení vlastníka. Jedná se o malý byt 2+kk/terasa s příslušenstvím v novostavbě bytového domu v lokalitě bydlení kladné faktory: - velmi dobrá lokalita - velmi dobrá dostupnost stanice metra - poloha v rámci domu - novostavba - žádaná velikost a dispozice bytu záporné faktory: - absence parkovacího stání nebo venkovní parkovací plochy Podmínky platnosti ceny nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků Vyhodnocení rizik jednotka je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným ANO stavem) ANO k jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup jednotka je prosta věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy, např. - břemeno ANO doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva NE jednotka je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. - zástavní právo smluvní, pohledávka ve výši 1 249 000 Kč s příslušenstvím, Smlouvou o zřízení zástavního práva podle obč.z.ze dne 20.12.2006, V-60149/2006-101 NE nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost nezjištěno ANO jednotka je určena výhradně k bydlení ANO jednotka je zkolaudována ANO jednotka je dokončena ANO jednotka je pravděp.užívána v souladu s právním stavem ANO nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO zpracovatel ocenění je odhadcem společnost EURODRAŽBY.CZ, a.s.
REET: Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu není Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu kupní smlouva uzavřená dne 3.12.2007
-2-
ANO
Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 6495. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 6821. Snímek kat. mapy pro k.ú. Kobylisy. Datum předání kompletních podkladů 17.9.2012 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 6495. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 6821. Snímek kat. mapy pro k.ú. Kobylisy. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Kobylisy jsou městská čtvrť a katastrální území na severním okraji Prahy. Spadají do správního obvodu a městské části Praha 8. Sousedí s Libní (J), Ďáblicemi (S), Střížkovem (V) a Čimicemi (Z). Východní část je tvořena panelovým sídlištěm Ďáblice, západní část původní zástavbou rodinných domů a sídlištěm Kobylisy. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba obytná zástavba Objekt bydlení je situovaný v místě bývalé tržnice Stírka, mezi ulicemi Vršní a Klapkova, kolmo na ulici Ke Stírce, ze které je přístupný. Výborná je dostupnost stanice metra Kobylisy cca 200m, zastávky tramvaje a autobusu. V místě je veškerá základní občanská a obchodní vybavenost. Parkování je omezeně možné pouze na kolmých a podélných parkovacích stáních v ulicích kolem domu. V sousedství není větší parkovací plocha. Informace o nemovitosti Jedná se o bytový dům "Rezidence Stírka" se třemi samostatnými trakty č 52, 52a, 54, situovaný na pozemku p.č.625/3. Uzavřené nádvoří se zpevněnou parkovací plochou se nachází na pozemku p.č.625/1, trafostanice na pozemku p.č.625/2. Dům je lichoběžníkového půdorysu s členitou fasádou a množstvím balkonů a teras. Každý trakt má samostatný vstup, výtah i schodiště. Nejvyšší 2 patra jsou ustupující. Střechu tvoří šest oddělených věží s pultovou střechou. První trakt je přístupný přímo z ulice Ke Stírce, zbývající dva trakty pak z komunikace na pozemku p.č.625/3. Z ulice Ke Stírce je také sjezd do podzemních garáží (v suterénu), které jsou společné pro celý dům. V suterénu a v přízemí jsou umístěny sklepní boxy. Dále jsou v přízemí samostatné oddělené garáže přístupné z nádvoří. Jedná se o železobetonový vyzdívaný skelet se zateplenou fasádou. Dům má jedno podzemní a šest nadzemních podlaží. Je napojený na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny. Vnitřní schodiště je dvouramenné, přímo osvětlené. Výtah se nachází ve schodišťovém prostoru. Předmětem ocenění je byt č.1837/508 umístěný v 5.NP sekce č.54, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemcích p.č.625/1, 625/2, 625/3 ve výši 449/52068. Tento podíl má pouze doplňující vliv na hodnotu nemovitosti. Sekce je SV koncová, přístupná ze zpevněného nádvoří. Byt se nachází vpravo od schodiště. Jedná se o vnitřní jednostranně SZ do nádvoří orientovaný byt 2+kk/terasa. Z malé předsíně jsou přístupné všechny místnosti. Pokoje nejsou průchozí. Koupelna je společná s WC. Na terasu se vchází z obývacího pokoje. Sklepní kóje se nachází v 1.PP. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník parc.č. 1756/4 Hl.město Praha parc.č. 1756/1 fyzické osoby
Způsob využití pozemku ostatní plocha ostatní komunikace ostatní plocha ostatní komunikace
Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Přístup a příjezd je po právní stránce řešen
Popis nemovitosti Byt se nachází v 5.NP Velikost bytu 2 + k.k. Počet koupelen Vybavení koupelny pravděp. vana, umyvadlo
Počet NP domu celkem Výtah 1
Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
věcným břemenem přístupu a příjezdu zapsaným v KN.
6 Ano
Počet podlaží bytu Orientace oken
1 severozápad, jihovýchod
Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně pravděp.kuchyňská linka s vestav.spotřebiči Ne
Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Počet samostatných WC
1
-3-
Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná
Ano
Technický stav Technický stav domu výborný Jedná se o novostavbu zkolaudovanou v roce 2007. Opotřebení domu odhad 5%. Technický stav jednotky Stav bytové jednotky nezjištěn. Popis provedení budovy Konstrukce
Provedení
%
Konstrukce
dokonč
základy
z armovaného betonu
100
svislé nosné konstrukce krov obvodové stěny z
železobetonový monolitický skelet plochá střecha vyzdívané
vnitřní úpr. stěn
vápenná omítka
Provedení
100
izolace proti zemní vlhkosti stropy
s izolací vodorovnou i svislou betonové
100 100
střešní krytina vnější úpr. povrchů
100
schodiště
těžké izolační pásy kontaktní zateplovací systém betonové se stupni keramickými
% dokonč
100 100 100 100 100
Popis provedení jednotky Konstrukce okna podlahy obytných místn. vytápění rozvod vody zdroj teplé vody
Provedení
%
Konstrukce
dokonč
dřevěná EURO nezjištěno
100 100
dálkové studené a teplé dálkový ohřev
100 100 100
dveře podlahy nebytových místn. elektro rozvod plynu
1.NP bytu - výčet místností obývací pokoj s kuchyňským koutem ložnice předsíň WC a koupelna komora sklepní koje terasa
plocha 21.70 9.60 6.90 5.20 1.50 0.70 9.40
Součet ploch za podlaží
-4-
Provedení
% dokonč
nezjištěno nezjištěno
100 100
světelný rozvod
100 100
m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2
koeficient KZp započit. plocha 1.0 21.70 m2 1.0 9.60 m2 1.0 6.90 m2 1.0 5.20 m2 1.0 1.50 m2 0.5 0.35 m2 0.5 4.56 m2
55.00 m2
49.81 m2
Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v §2, odst.1 zákona č.151/1997Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje hluboko pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací.
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 21.9.2012 Konstrukční provedení Stavba skeletová vyzdívaná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 6 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + k.k. Výtah Ano Podlahová plocha 55.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
2 650 000 Kč 10 % 2 385 000 Kč
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 2+kk/B Lokalita : Rezidence Stírka, stejný dům Technický stav : novostavba Totožný bytový dům, stejná orientace oken bytu, umístění nad garážemi
-5-
m2 48 200 Kč/m2 43 400 Kč/m2
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 21.9.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 7 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + k.k. Výtah Ano Podlahová plocha 60.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
2 680 000 Kč 10 % 2 412 000 Kč
m2 44 700 Kč/m2 40 200 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 2+kk/terasa 45 m2 Lokalita : ul.Nad Šutkou, sousedství Technický stav : novostavba z roku 2003 Rušná ulice, orientace do klidného vnitrobloku
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 21.9.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2+1 Výtah Ano Podlahová plocha 63.4 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
3 650 562 Kč 10 % 3 286 000 Kč
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 2+1/parkovací stání+terasa 26,13 m2 objekt Anglický dvůr Lokalita : ul.Služská, sousedství Technický stav : novostavba vyšší standard vybavení, orientace do zahrady, navíc garážové stání
-6-
m2 57 600 Kč/m2 51 800 Kč/m2
4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 19.9.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 2 Velikost bytu 3 + k.k. Výtah Ne Podlahová plocha 93.8 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
4 550 000 Kč 10 % 4 095 000 Kč
m2 48 500 Kč/m2 43 700 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 3+kk/parkovací stání+terasa 15,1 m2 Lokalita : ul.Nad Rokoskou, širší sousedství Technický stav : novostavba vyšší standard vybavení, navíc garážové stání umístění v posledním podlaží
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti
40 200 - 51 800 Kč/m2
2 385 000 - 4 095 000 Kč 46 000 Kč/m2
Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V předmětné lokalitě je k předmětnému datu méně rozvinutý rozvinutý trh obdobně velkých bytů v novostavbách, proto je využita nabídka nemovitostí v širším sousedství. Nabídky obdobných nemovitostí se pohybují v rozpětí 2,65-4,50 mil.Kč tj.45 000-58 000 Kč/m2, podle velikosti, technického stavu, umístění a vybavení, včetně garážového stání. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb, výši anuity a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 40 000-52 000 Kč/m2. Obvyklá cena je, vzhledem k minimálnímu množství informací i absenci garážového stání, směrována doprostřed rozpětí.
-7-
Vypracoval Licence číslo
Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11
0604
podpis
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1754-07 znaleckého deník
-8-
Fotodokumentace
pohled z ulice Ke Stírce na jižní a západní fasádu
pohled z ulice Ke Stírce na jižní a východní fasádu
vjezd do areálu komplexu
nádvoří areálu
vjezd do garáží
pohled na vchod 54, byt v 5.NP
-9-
Fotodokumentace
pohled na vchod 54, byt v 5.NP
byt v 5.NP s terasou
- 10 -
Fotodokumentace - mapy
- 11 -
