2012

ZNALECKÝ POSUDEK č. 422-20/2012

O ceně skladovací haly, v obci Džbánov, katastrální území Džbánov u Vysokého Mýta, , okres Ústí nad Orlicí, kraj Pardubický

Objednatel znaleckého posudku:

Exekutorský úřad Český Krumlov, JUDR. Marek Frank Radniční 28 38101 Český Krumlov

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro účely daní a poplatků jako podklad pro převod nemovitosti

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 21.8.2012 znalecký posudek vypracoval: Jaroslav Truhlář Čsl. armády 582/IV 566 01 Vysoké Mýto telefon: 605425477 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 5 strany příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotoveních.

Ve Vysokém Mýtě, 21.8.2012

A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenění nemovitosti se provádí na žádost objednatele posudku. Úkolem znalce je vypracovat znalecký posudek a stanovit obvyklou cenu nemovitosti. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti:

Skladovací hala Džbánov 566 01 Džbánov Kraj: Pardubický Okres: Ústí nad Orlicí Obec: Džbánov Katastrální území: Džbánov u Vysokého Mýta Počet obyvatel: 335 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 21.8.2012 za přítomnosti objednatele posudku a znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku  informace o parcele a kopie katastrální mapy  informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti  zákon č. 151 ze dne 17. června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) v aktuálním znění.  vyhláška č. 3 ze dne 1. února 2008, o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška) ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. , vyhlášky č. 460/2009 Sb. , vyhl. č. 364/2010Sb. a vyhl. č. 387/2011  skutečnosti zjištěné a zaměřené při obhlídce nemovitosti 5. Vlastnické a evidenční údaje List vlastnictví č. 313 v k.ú. Džbánov u Vysokého Mýta Egorov Martin 264/1000 Lhůta 6, 566 01 Vysoké Mýto Triga partners s.r.o. 736/1000 Džbánov 78, 566 01 Vysoké Mýto 6. Dokumentace a skutečnost Při zpracování znaleckého posudku nebyla k dispozici projektová dokumentace, ani kolaudační rozhodnutí. Veškeré výměry rozhodné pro ocenění byly získány vlastním měřením a pochůzkou. Znalec neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a ne nese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací.

-2-

7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v katastrálním území Džbánov u Vysokého Mýta, je zapsaná na LV č. 313. Oceňovaná hala v areálu bývalého zemědělského družstva je využívána jako sklad. Hala je nepodsklepena a má jedno nadzemním podlaží se sedlovou střechou. Tato oceňovaná nemovitost se nachází mimo zastavěné území obce. Nemovitost je napojena na elektrický proud a není napojena na vodovod, kanalizaci ani plyn. Přístup k ní je po zpevněné asfaltové komunikaci. Obec Džbánov má částečnou občanskou vybavenost - veřejný vodovod, plynofikaci. Při ocenění jsem snížil K p o 30 %. Zdůvodnění - stavba se nachází na pozemku (st. parcela č.174), který je ve vlastnictví jiného vlastníka než je vlastník stavby. Stavba je ve zhoršeném technickém stavu. Obec nemá pro toto území zpracovanou cenovou mapu pozemků. Stavební úpravy: Hala byla postavena v roce 1982. Přední stěna pravé části haly byla firmou Triga partners nově vyzděna v roce 2010. Technický stav: Na hale nebyla prováděna údržba. Technický stav haly odpovídá zanedbané údržbě. Životnost: Životnost je stanovena s ohledem na kvalitu údržby a na současný stav, stejně jako na životnost u těchto staveb obvyklou. Opotřebení: Vzhledem k provedení a stáří je použita po zvážení znalcem lineární metoda opotřebení. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hala pro skladování

-3-

B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1.1. Hala pro skladování Popis: Zatřídění pro účel ocenění : Oceňovaný sklad zemědělských produktů je stavba, která splňuje požadavky na ocenění jako hala podle § 3, vyhlášky č. 387/2011 Sb. Popis : Oceňovaný bývalý sklad zemědělských produktů má jedno nadzemní podlaží se sedlovou střechou. Základy jsou betonové bez vodorovné izolace proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce jsou železobetonové montované tyčové. Stěny jsou montované z železobetonových plošných dílců. Konstrukce sedlové střechy je z železobetonových nosníků. Krytina je z vlnitého pozinkovaného plechu. Konstrukce a vybavení domu a jejich stav pro výpočet opotřebení : Základy jsou betonové bez vodorovné izolace proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce jsou železobetonové tyčové. Opláštění je provedeno z plošných železobetonových panelů, ze třech stran do výšky 6 m. Ze strany, kde je příjezd je pravá část přední steny haly vyzděna. V této stěně jsou vrata. Strop chybí. Krov je ze železobetonových nosníků (sedlová střecha). Krytina je z pozinkovaného vlnitého plechu. Klempířské konstrukce chybí. Vnitřní a venkovní úpravy povrchů chybí. Schody a okna chybí. Dveře jsou sololitové v zadní části haly. Povrch podlahy je podkladový beton. Vytápění chybí. Elektroinstalace je světelná a motorová, nefunkční. Bleskosvod je. Ostatní konstrukce nejsou.

Dispoziční uspořádání : Sklad se skládá ze dvou na sebe navazujících hal. Do každé se vchází samostatným vstupem. Závěr : Sklad je vzhledem ke svému stáří 29 let vlivem špatné údržby ve zhoršeném technickém stavu. Tento stav je zohledněno v jeho další životnosti. Zatřídění pro potřeby ocenění: Hala § 3 Svislá nosná konstrukce Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

K. skladování a úprava zemědělských produktů montovaná z dílců betonových tyčových 1271

-4-

Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p podle § 44 odst. 11. Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,2640 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,1848 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název I.N.P. Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

63,1*30,35

Zastavěná. plocha 1 915,09m2 1 915,09 m2

Konstr. Součin výška 10,39 m 19 897,79 m3 19 897,79 m3

PVP = 19 897,79 / 1 915,09 = 10,39 m PZP = 1 915,09 / 1 = 1 915,09 m2

Obestavěný prostor: (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ I.N.P.

NP 63,1*30,35*8,39+63,1*30,3 5*(2,1/2) =

Obestavěný prostor - celkem:

Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé nosné konstrukce: 2. Svislé nosné konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace:

Obestavěný prostor 18 078,40 m3 18 078,40 m3

Hodnocení standardu P S C C S S C C C X C P S C P X P S X X -5-

Obj. podíl [%] 12,30 29,80 29,80 9,10 11,20 2,80 0,70 6,00 3,20 0,00 0,70 2,10 2,40 4,40 4,90 0,00 4,80 0,40 0,00 0,00

Část [%] 100 63 37 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koeficient 0,46 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,46 1,00 0,00 0,46 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 5,66 18,77 0,00 0,00 11,20 2,80 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,97 2,40 0,00 2,25 0,00 2,21 0,40 0,00 0,00

20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienická vybavení: 24. Výtahy (u více podlažních hal): 25. Ostatní: Součet upravených objemových podílů

X X X X X C

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,20

100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 46,66

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 3) [Kč/m3] Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP) Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP) Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití)

= * * * * * * *

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 18 078,40 m3 * 129,87 Kč/m3

= =

129,87 2 347 841,81 Kč

=

704 352,54 Kč 1 643 489,27 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 70 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 100 = 30,000 %

1 468,0,9980 0,9234 0,6000 0,4666 0,8500 2,1830 0,1848

Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem

*

264 / 1 000

Hala pro skladování - zjištěná cena

=

433 881,17 Kč

-6-

C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hala pro skladování

619 830,20 Kč

1. Ocenění staveb celkem

619 830,20 Kč

Celkem

619 830,20 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

619 830,- Kč

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hala pro skladování

433 881,20 Kč

1. Ocenění staveb celkem

433 881,20 Kč

Celkem

433 881,20 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

433 881,- Kč

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

433 881,- Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

433 880,- Kč

slovy: Čtyřistatřicettřitisícosmsetosmdesát Kč Hodnota věcných břemen činí hodnota věcného břemene slovy: Nula

0,- Kč

Cena byla vypočtena na základě dostupných dokladů a vlastního ohledání nemovitostí. Měření jednotlivých konstrukcí bylo provedeno v rozsahu přiměřených obtíží.

-7-

STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY V MÍSTĚ A ČASE: Při stanovení obvyklé ceny skladovací haly bylo přihlédnuto k administrativní ceně (skladovací haly) upravené koeficienty (Kp a Ki) vycházející ze statistik Ministerstva financí a Finančních úřadů. Jednou z metod pro stanovení odhadu obvyklé ceny je porovnávací metoda s již realizovanými prodeji obdobných nemovitostí v daném místě a čase, na základě skutečného, případně možného účelu užití. Byla provedena konzultace v realitních kancelářích regionu. V dané lokalitě byla zjištěna prodaná pouze jedna obdobná nemovitost a to již v roce 2007. V současné době prodej obdobné nemovitosti ve srovnatelné lokalitě nebyl zjištěn. Popis porovnávané nemovitosti: Jedná se o skladovací halu, která se také nachází v bývalém areálu Zemědělského družstva Džbánov a je postavena na pozemku jiného vlastníka. Hala je postavena z železobetonových tyčových prvků s betonovými základy, bez vodorovné izolace proti zemní vlhkosti. Opláštění je z plošných panelů v celém obvodu cca do 1/3 výšky stěny. Krov je z železobetonových nosníků (sedlová střecha). Krytina je z pozinkovaného vlnitého plechu. Podlaha betonová. Elektroinstalace světelná a motorová. Stáří : 1985 Zastavěná plocha : 1.109,29 m2 Obestavěný prostor : 13.644,00 m3 Realizovaná cena : 1.000.000,00 Kč Prodej : 2007 Oceňovaná nemovitost : Stáří : 1982 Zastavěná plocha : 1.915,09 m2 Obestavěný prostor : 18.078,40 m3 Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto:  trh s nemovitostmi - situace na trhu - právní vztahy  poloha nemovitosti - komunikační propojení obce na okolní obce a města - význam obce - poloha nemovitostí - okolní zástavba - občanská vybavenost  vybavení nemovitosti - provedení stavby - stavebně technický stav a prováděná údržba - napojení na sítě

-8-

Vzhledem k výše a vpředu uvedeným údajům, tržní síle obyvatel a stavu současného trhu s nemovitostmi se obvyklá cena pohybuje v rozmezí: 700 000,00 Kč - 900 000,00 Kč Stanovuji obvyklou cenu ve výši ....................................... 800. 000,00 Kč

Vlastnický podíl : 264/1000..................................................211.200,00 Kč

Ve Vysokém Mýtě, 21.8.2012 Jaroslav Truhlář Čsl. armády 582/IV 566 01 Vysoké Mýto telefon: 605425477 e-mail: [email protected]

-9-

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24.10.1997 č.j. Spr. 2182/97 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 422-20/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 20/2012. Ve Vysokém Mýtě, 21.8.2012 Jaroslav Truhlář Čsl. armády 582/IV 566 01 Vysoké Mýto telefon: 605425477 e-mail: [email protected]

- 10 -

E. Seznam příloh - seznam nemovitostí na LV 313 - informace o parcele - kopie katastrální mapy - fotodokumentace

- 11 -