Znalecký posudek č. 3632/2012 o ceně obvyklé - 1/6 domu č.p. 60 umístěného na pozemku parc. č. St. 68 a 1/6 pozemků parc. č. St. 68, parc. č. 84/2, parc. č. 85/2, parc. č. 636/10, parc. č. 637 a pozemek ve zjednodušené evidenci PK 638 v kat. úz. Zelenecká Lhota, obec Zelenecká Lhota, okres Jičín, ve vlastnictví Tomášů Martina.
Objednatel posudku:
JUDr. Ondřej Mareš Exekutorský úřad v Litoměřicích Novobranská 20 412 01 Litoměřice
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. 124 Ex 548/09-76 prodejem nemovitosti.
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 23.6.2012 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Holečkova 657 150 00 Praha 5 – Košíře
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
Posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 18.9.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 8, vedené Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Jičín, kat. úz. Zelenecká Lhota, obec Zelenecká Lhota. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: nemovitost určená k bydlení Zelenecká Lhota 60 507 23 Zelenecká Lhota Region: Královéhradecký Okres: Jičín Katastrální území: Zelenecká Lhota 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 23.6.2012 za přítomnosti Tomášů Martina. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 25.7.2012, LV 8, kat. úz. Zelenecká Lhota, Katastrální úřad pro Královéhradecký kraj, KP Jičín, vyhotoven dálkovým přístupem - kopie mapy katastrální ze dne 31.7.2012, mapový list č. X-11-7, měřítko 1:2880, kat. úz. Zelenecká Lhota - kopie Znaleckého posudku č. 4692/73/2011 ze dne 21.5.2011 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 548/09-76 ze dne 6.3.2012 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 548/09-130 ze dne 25.7.2012 - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnictví k oceňovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je evidenčně vyznačeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví č. 8, kat. úz. Zelenecká Lhota, obec Zelenecká Lhota, okres Jičín, ze dne 25.7.2012 oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem předmětu ocenění je: Tomášů Jaroslava, Zelenecká Lhota 60, 507 23 Libáň Tomášů Luboš, nám. Československé armády 16, 551 01 Jaroměř 1 Tomášů Martin, náměstí Míru 17, 293 01 Mladá Boleslav 1 2
4/6 1/6 1/6
oddíl B - nemovitosti: stavba určená k bydlení č.p. 60 umístěná na pozemku parc. č. St. 68 pozemek parc. č. St. 68 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 579 m2 pozemek parc. č. 84/2 - ostatní plocha - jiná plocha o výměře 34 m2 pozemek parc. č. 85/2 - orná půda o výměře 144 m2 pozemek parc. č. 636/10 - zahrada o výměře 962 m2 pozemek parc. č. 637 - zahrada o výměře 299 m2 pozemek ve zjednodušené evidenci PK 638 o výměře 2414 m2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Smlouva o zřízení věcného břemene - úplatná ze dne 17.03.2005. Právní účinky vkladu práva ke dni 11.05.2005. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Litoměřice, 124 EX-548/200976 ze dne 06.03.2012. - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Litoměřice, 124 EX-548/2009-75 ze dne 06.03.2012. Právní moc ke dni 12.03.2012. oddíl D - jiné zápisy: bez zápisu oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Usnesení soudu o vypořádání SJM a o dědictví Okresního soudu v Jičíně, 24 D-318/2011-38 ze dne 12.09.2011. Právní moc ke dni 12.09.2011. 6. Dokumentace a skutečnost: Vzhledem k tomu, že vlastníkem nebyla předložena stavební dokumentace, byly veškeré výpočty uskutečněny z naměřených hodnot a zjištěných skutečností při místním šetření a předloženého znaleckého posudku z roku 2011. Současně byl posouzen stavebně-technický stav jednotlivých konstrukčních prvků, charakter jejich údržby a stanovena jejich předpokládaná další životnost a stupeň opotřebení. Při místním šetření bylo zjištěno, že na pozemku parc. č. 637 stojí garáž nezapsaná v KN. K pozemku parc. č. 84/2 je zřízeno věcné břemeno zřizování a provozování vedení podzemní telekomunikační sítě. 7. Celkový popis nemovitosti: Zelenecká Lhota leží v Královéhradeckém kraji, západně od okresního města Jičína, severozápadně od Libáně, jihovýchodně od Dolního Bousova a jižně od Sobotky. V obci s minimální občanskou vybaveností je doprava zajišťována autobusy. Rozšířená občanská vybavenost je v Libáni (cca 4 km) a Dolním Bousově (cca 6 km), kompletní občanská vybavenost je v Jičíně (cca 19 km) a Mladé Boleslavi (cca 25 km). Oceňovaná nemovitost se nachází v severozápadní okrajové části Zelenecké Lhoty, s přístupem z komunikace vedoucí do Dolního Bousova. Samostatně stojící dům je částečně podsklepený, jednopodlažní s podkrovím, napojen na elektrorozvod a vodovod, odpadní vody svedeny do žumpy.
3
8. Obsah posudku: a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Dům a2) Garáž s dílnou a3) Garáž b) Pozemky b1) Pozemky 9. Popis objektů a pozemků: a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Dům Samostatně stojící rodinný dům v severozápadní okrajové části Zelenecké Lhoty, okres Jičín. Dům je částečně podsklepený, jednopodlažní s podkrovím. Základy domu jsou betonové, svislá konstrukce zděná, krovy sedlové konstrukce s polovalbou jsou dřevěné, krytina osinkocementové šablony, klempířské konstrukce z pozink. plechu. Venkovní povrchy jsou upraveny břízolitem, okna a vchodové dveře jsou plastová. Dům je napojen na elektrorozvod a vodovod, odpadní vody svedeny do žumpy, plyn není, vytápění domu zajišťuje kotel na tuhá paliva, voda je ohřívána elektrickým bojlerem. K jižní části domu přiléhá garáž s dílnou. a2) Garáž s dílnou Oceňovaná garáž s dílnou navazuje na jižní část oceňovaného domu. Garáž je zděná, s pultovou střechou krytou plechovými pásy s povrchovou úpravou, klempířské konstrukce z pozink. plechu, má plechová dvoukřídlá vrata a jednoduchá okna. Garáž má betonovou podlahu, je napojena na elektrorozvod, přístupná ze dvora. a3) Garáž Samostatně stojící garáž je situována do zahrady u oceňovaného domu. Garáž je zděná s plochou střechou krytou lepenkou. Vrata jsou dvoukřídlá kovová, okna jednoduchá. Garáž má betonovou podlahu a je napojena na elektrorozvod. K východní části garáže přiléhá kovová, jednopodlažní nepodsklepená vedlejší stavba, která je pravděpodobně přístupná přes garáž. b) Pozemky b1) Pozemky Oceňované pozemky se nachází v severozápadní okrajové části Zelenecké Lhoty, okres Jičín. Pozemky jsou nepravidelných tvarů, netvořící celek, mírně svažité, přístupné z komunikace vedoucí do Dolního Bousova. Pozemek parc. č. St. 68 je zastavěn oceňovaným domem č.p. 60 a je napojen n elektrorozvod a vodovod, odpadní vody svedeny do žumpy. Pozemky parc. č. 637, parc. č. 85/2 a parc. č. 84/2 tvoří spolu se stavebním pozemkem celek nepravidelného tvaru, jsou oploceny dřevěnými laťkami na ocelových sloupcích zasazených do betonových patek, udržovány se vzrostlými ovocnými stromy, využívány jako zahrada oceňovaného domu. Pozemek parc. č. 636/10, v KN veden jako zahrada, je od oceňovaného domu oddělen zpevněnou komunikací vedoucí do Dolního Bousova. Pozemek je nepravidelného tvaru, zatravněn, se vzrostlými ovocnými stromy, udržován.
4
Pozemek vedený ve zjednodušené evidenci PK 638 je nepravidelného tvaru, nachází se podél komunikace vedoucí do Dolního Bousova, od oceňovaného domu je oddělen nezpevněnou polní cestou, částečně oplocen, využíván jako oplocený ovocný sad, neoplocená část je zatravněná udržovaná plocha.
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Porovnávací hodnota a1) Dům - § 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Královéhradecký kraj - do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 87 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 735,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 1.NP: podkroví:
4,2*4,3+2,7+3,4 3,45*2,2+1,8*5+7,7*11,9 1,8*5+7,7*11,9
Název podlaží 1.PP: 1.NP: podkroví:
= = =
Zastavěná plocha 24,16 m2 108,22 m2 100,63 m2
24,16 m2 108,22 m2 100,63 m2 Konstrukční výška 1,90 m 2,60 m 1,40 m
Obestavěný prostor: 1.PP: (4,2*4,3+2,7+3,4)*(1,40) 1.NP: (3,45*2,2+1,8*5+7,7*11,9)*(3,10) podkroví: (1,8*5+7,7*11,9)*(1,40) zastřešení:
= = = =
33,82 m3 335,48 m3 140,88 m3 111,77 m3
Obestavěný prostor – celkem:
=
621,95 m3
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost
ZP1 = 108,22 m2 ZP = 233,01 m2
ZP / ZP1 = 2,15
5
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou
č.
Vi
I
typ A
III III II I III
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
III III I III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
II III II
0,00 0,00 1,05
Koeficient pro stáří 87 let: 0,60 12
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V13 * 0,60 = 0,630 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport v obci - žádná základní škola 6. Zdravotní zařízení v obci - žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č.
Pi
I II II II I I II II I III II
0,00 0,00 0,00 0,00 -0,03 -0,03 0,00 0,00 -0,06 0,00 0,00
11
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 0,880 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - podílové spoluvlastnictví 3
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,900 i=1
6
č.
Ti
II
-0,05
II I
0,00 -0,05
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,630 * 0,880 * 0,900 = 0,499 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 735,- Kč/m3 * 0,499 = 1 863,77 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 1 863,77 Kč/m3 * 621,95 m3 = 1 159 171,75 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
1 159 171,75 Kč 1 159 171,75 Kč 1/6
Dům - zjištěná cena
=
193 195,29 Kč
a2) Garáž s dílnou - § 24 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Garáž Poloha objektu: Královéhradecký kraj - do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 87 roků Stavba je příslušenstvím jiné stavby - dům a od této stavby přebírá index IT a IP. 2 025,- Kč/m3 Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18): Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP:
3,5*7,6
Název podlaží 1.NP:
26,60 m2
= Zastavěná plocha 26,60 m2
Konstrukční výška 3,00 m
Obestavěný prostor: 1.NP: (3,5*7,6)*(3,00) zastřešení:
= =
79,80 m3 13,30 m3
Obestavěný prostor – celkem:
=
93,10 m3
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost
ZP1 = 26,60 m2 ZP = 26,60 m2
ZP / ZP1 = 1,00
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - přívod el. napětí 230 V / 400 V nebo vrata s el. pohonem 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu
7
č.
Vi
II
typ B
II II III
0,00 0,00 0,00
III
0,00
5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou
III II
0,00 1,05
Koeficient pro stáří 87 let: 0,60 5
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V6 * 0,60 = 0,630 i=1
Index polohy: Převzatý index polohy IP = 0,880 Index trhu s nemovitostmi: Převzatý index trhu IT = 0,900 Celkový index I = IV * IP * IT = 0,630 * 0,880 * 0,900 = 0,499 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 2 025,- Kč/m3 * 0,499 = 1 010,48 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 1 010,48 Kč/m3 * 93,10 m3 = 94 075,69 Kč = Cena stanovená porovnávacím způsobem Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
94 075,69 Kč 94 075,69 Kč 1/6
Garáž s dílnou - zjištěná cena
=
15 679,28 Kč
a3) Garáž - § 24 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Garáž Poloha objektu: Královéhradecký kraj - do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 52 roků Stavba je příslušenstvím jiné stavby - dům a od této stavby přebírá index IT a IP. Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18): 2 025,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP:
5,7*5,6
Název podlaží 1.NP:
= Zastavěná plocha 31,92 m2
31,92 m2 Konstrukční výška 2,20 m
Obestavěný prostor: 1.NP: (5,7*5,6)*(2,20)
=
70,22 m3
Obestavěný prostor – celkem:
=
70,22 m3
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost
ZP1 = 31,92 m2 ZP = 31,92 m2
ZP / ZP1 = 1,00 8
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - přívod el. napětí 230 V / 400 V nebo vrata s el. pohonem 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav)
č.
Vi
II
typ B
II II III
0,00 0,00 0,00
III III III
0,00 0,00 0,85
Koeficient pro stáří 52 let: 0,70 5
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V6 * 0,70 = 0,595 i=1
Index polohy: Převzatý index polohy IP = 0,880 Index trhu s nemovitostmi: Převzatý index trhu IT = 0,900 Celkový index I = IV * IP * IT = 0,595 * 0,880 * 0,900 = 0,471 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 2 025,- Kč/m3 * 0,471 = 953,78 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 953,78 Kč/m3 * 70,22 m3 = 66 974,43 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
66 974,43 Kč 66 974,43 Kč 1/6
Garáž - zjištěná cena
=
11 162,41 Kč
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Dům a2) Garáž s dílnou a3) Garáž
= = =
Cena objektů činí celkem
193 200,- Kč 15 680,- Kč 11 160,- Kč 220 040,- Kč
9
Porovnávací metoda a) Dům a1) dům Popis porovnávaných objektů: Jednotka: podlahová plocha Množství jednotek oceňované stavby: 208,00 První srovnávaná nemovitost - rodinný dům ve Starých Hradech, okres Jičín. Samostatně stojící dům na pozemku o výměře 485 m2 je jednopodlažní s podkrovím, vybaven mimo jiné saunou a sociálním zařízením v obou podlažích, a náleží k němu garáž. Dům je vytápěn el. kotlem, HUP na hranici pozemku. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Druhá srovnávaná nemovitost - rodinný dům v Jinolicích, okres Jičín. Podsklepený, jednopodlažní dům s podkrovím stojí na pozemku o výměře 2.054 m2, je napojen na vodu z vlastního zdroje, u domu přípojka obecního vodovodu, odpady svedeny do jímky, vytápění kotlem na TP. Garáž je součástí domu. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Třetí srovnávaná nemovitost - rodinný dům v Libáni, okres Jičín. Samostatně stojící, částečně podsklepený dům s podkrovím stojí na pozemku o výměře 597 m2, má novou střešní krytinu, je napojen na vodovod a kanalizaci, přípojka plynu u domu. K domu náleží garáž, zděná kůlna a dílna. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Čtvrtá srovnávaná nemovitost - rodinný dům v Libáni, okres Jičín. Dům je podsklepený, jednopodlažní s podkrovím, stojí na pozemku o výměře 690 m2, napojen na vodovod, kanalizaci a plyn, náleží k němu garáž, na pozemku jsou okrasné dřeviny, altánek a posezení s krbem. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Pátá srovnávaná nemovitost - rodinný dům ve Veliši, okres Jičín. Částečně podsklepený, jednopodlažní dům s podkrovím, na pozemku o výměře 872 m2 je samostatně stojící na okraji obce, napojen na plyn a náleží k němu garáž a kůlna. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Šestá srovnávaná nemovitost - rodinný dům v centru Zámostí-Blata, okres Jičín. Samostatně stojící, částečně podsklepený dům s podkrovím stojí na pozemku o výměře 631 m2, je určen k rekonstrukci, napojen na vodovod a kanalizaci. K domu náleží samostatně stojící garáž. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Seznam porovnávaných objektů: Název RD Staré Hrady RD Jinolice RD Libáň RD Libáň RD Veliš RD Zámostí - Blata Součet:
Realizovaná cena 2 450 000,- Kč 2 980 000,- Kč 2 099 000,- Kč 2 200 000,- Kč 2 690 000,- Kč 1 630 000,- Kč
Km Kc
Kv K1 K2 K3
0,90 0,87 0,70 0,70 0,90 0,90
1,00 0,97 1,00 1,00 1,00 0,97 0,80 1,00 0,90 0,97 1,00 1,00 0,90 0,97 1,00 1,00 1,00 0,97 1,00 1,00 1,00 0,97 1,00 1,00
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: 10
Množství [jedn]
Jedn. cena [Kč/jedn.]
230,00 9 299,35 216,00 9 314,16 130,00 9 866,91 150,00 8 962,80 250,00 9 393,48 150,00 9 486,60 56 323,30 Kč/jedn. /6 9 387,22 Kč/jedn. 8 962,80 Kč/jedn.
Maximální jednotková cena: Základní cena: 9 387,22 Kč 208,00 á 9 387,22 Kč/
9 866,91 Kč/jedn. =
1 952 541,76 Kč
- výsledná cena
=
1 952 541,76 Kč
=
1 952 540,- Kč
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) dům Cena objektů činí celkem
1 952 540,- Kč
Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 579,00 35,00
zastavěná plocha a nádvoří St. 68 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci 2.5. nepříznivé docházkové vzdálenosti k zastávce veřejné dopravy Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Cena [Kč] 20 265,20 265,-
-7 % -3 % -10 % * *
2 026,50 18 238,50 1,3980 2,1550 54 946,95
Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle § 28 odst. 5. Základní cena = 35,- Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 299,00 35,00 144,00 35,00 34,00 35,00
zahrada 637 orná půda 85/2 ostatní plocha 84/2 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci 2.5. nepříznivé docházkové vzdálenosti k zastávce veřejné dopravy Úprava ceny celkem 11
Cena [Kč] 10 465,5 040,1 190,16 695,-
-7 % -3 % -10 % -
1 669,50
Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 5 - celkem
15 025,50 0,4000 1,3980 2,1550 18 106,87
* * *
Zemědělské pozemky oceněné dle § 29. Ocenění: Název
Parcelní číslo
BPEJ
Výměra JC Úprava [m2] [Kč/m2] [%] 5,82 962 2414 5,82
zahrada 636/10 35311 zemědělská PK 638 35311 půda Výměra celkem 3376 Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem
Úprava ceny vlastnickým podílem:
UC [Kč/m2] 5,82 5,82
Cena [Kč] 5 598,84 14 049,48
*
92 702,14 Kč 1/6
*
Pozemky - zjištěná cena
19 648,32 1,0000 19 648,32
=
15 450,36 Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky
=
Cena pozemků činí celkem
15 450,- Kč 15 450,- Kč
Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Pozemky Popis porovnávaných pozemků: První srovnávaná nemovitost - zemědělský pozemek v Kopidlně, okres Jičín. Pozemek o výměře 3.568 m2 je využíván jako ovocný sad. Pozemek je nabízen k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Druhá srovnávaná nemovitost - zemědělský pozemek v Malechovicích, okres Jičín. Pozemek o výměře 6.135 m2 je využíván jako louka přístupná po obecní zpevněné komunikaci. Pozemek je nabízen k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Třetí srovnávaná nemovitost - zemědělský pozemek v Starém Místě, okres Jičín. Zemědělská půda o výměře 2.367 m2 je možné po změně ÚP zastavět. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře.
12
Seznam porovnávaných pozemků: Název ZP Kopidlno ZP Malechovice ZP Staré Místo
Realiz. cena Výměra Jedn.cena [Kč] [m2] [Kč/m2] 399 000,3568 111,83 170 000,6135 27,71 300 000,2367 126,74
Kp
Váha
0,50 1,00 0,40
1,00 1,00 1,00
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Oceňované pozemky: zahrada p.č. 636/10 TTP p.č. PK 638
Upravená jedn. cena [Kč/m2] 55,91 27,71 50,70 134,32 / 3,000 44,77 Kč/m2 27,71 Kč/m2 55,91 Kč/m2
962 m2 2414 m2
Výměra oceňovaných pozemků: 3376 m2 3 376,00 m2 á 44,77 Kč/m2 = 151 143,52 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem Pozemky - výsledná cena
=
151 143,52 Kč
=
151 143,52 Kč
=
151 140,- Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky Cena pozemků činí celkem
151 140,- Kč
C. Rekapitulace Administrativní cena 1/6 nemovitosti: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem:
220 040,- Kč 15 450,- Kč 235 490,- Kč
Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem:
1 952 540,- Kč 151 140,- Kč 2 103 680,- Kč
Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům, vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Při stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti, bylo třeba vzít v úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalitě je nízká
13
b) parametry povyšující cenu: dobrý stav nemovitosti, velikost pozemků, přístupné ze zpevněné obecní komunikace c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví, vybavenost obce Na základě zjištěných hodnot výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/6 nemovitosti ve výši 351.000 Kč.
Obvyklá cena 1/6 nemovitosti: 351 000,- Kč slovy: tři sta padesát jedna tisíc Kč V Praze dne 18.9.2012 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3632/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 327/2012.
E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí.
14