2012

ZNALECKÝ POSUDEK č. 618 - 64/2012 ve věci ocenění nemovitostí: rodinný dům čp. 167 na pozemku p.č. st. 164 se všemi součástmi, nemovitým příslušenstvím a s pozemkem p.č. st. 164, vše v k.ú. i obci Tvořihráz, okrese Znojmo

Exekutorský úřad Třebíč soudní exekutor JUDr. Ivana Kozáková Sp. zn. 042 EX 66/08 Bráfova 53 Třebíč Účel posudku: Znalecký posudek bude sloužit jako podklad pro exekuci. Jiné užití znaleckého posudku je nepřípustné. Podle stavu ke dni 22.11.2012 ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v platném znění, v současné cenové úrovni posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Doubek Objednatel posudku:

Vlkova 164/4 Znojmo 669 02 Znojmo 2 tel.: 515 225 062, fax: 515 264 921 e-mail: [email protected] - ekonomika, ceny a odhady nemovitostí - stavebnictví, stavby obytné a průmyslové odhadce majetku koncesní listina: oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité a podnik certifikovaný SCOM, o.p.s., - ev.č. certifikátu C 020/06, nemovitosti - Approved by TEGoVA (The European Group of Valuers' Associations) člen České komory odhadců majetku® ev.č. 340 člen České společnosti certifikovaných odhadců majetku znalec

Posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Znojmě, 8.12.2012

-2-

A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce podle usnesení Exekutorského úřadu Třebíč, soudního exekutora JUDr. Ivany Kozákové, Sp. zn. 042 EX 66/08-36 ze dne 5.10.2012 je: „… stanovit obvyklou cenu nemovitostí a jejich příslušenství (§ 66 odst. 5 z.č. 120/2001 Sb.), a to: - budova (rod. dům) č.p. 167 na pozemku p.č. st. 164 - pozemek p.č. st. 164 (zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 148 m2 vše zapsáno v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, katastrální pracoviště Znojmo na listu vlastnictví č. 448 pro obec a k.ú. Tvořihráz. Pokud váznou na předmětných nemovitostech závady (věcná břemena a nájemní práva), nechť znalec provede jednotlivě jejich ocenění postupem podle zákona č. 151/1997 Sb., ocenění případných práv s nemovitostmi spojených pak postupem podle téhož předpisu (§ 66 odst. 5 z.č. 120/2001 Sb.).“ Znalecký posudek má sloužit jako podklad pro exekuci majetku. V souladu s příslušnými zákonnými normami bude v tomto znaleckém posudku stanovená obvyklá cena. Vysvětlení pojmů viz dále. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: rodinný dům čp. 167 na pozemku p.č. st. 164 se všemi součástmi, nemovitým příslušenstvím a s pozemkem p.č. st. 164 Tvořihráz čp. 167 671 34 Horní Dunajovice Region: Jihomoravský Okres: Znojmo Katastrální území: Tvořihráz Počet obyvatel: 371 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti byly provedeny dne 22.11.2012 v odpoledních hodinách za přítomnosti povinného a zřejmě jeho rodiny (partnerky, dětí…). Zpřístupněny byly i vnitřní prostory budovy RD. 4. Podklady pro vypracování posudku: a) dodané a zajištěné objednatelem   

kopie výpisu z KN – LV č. 448 pro k.ú. Tvořihráz ze dne 5.10.2012 kopie platné katastrální mapy ze dne 27.10.2006 usnesení o ustanovení znalcem vydané soudním exekutorem JUDr. Kozákovou Sp. zn. 042 EX 66/08-36 ze dne 5.10.2012

b) dodané a zajištěné znalcem 

skutečnosti a výměry zjištěné na místě

-3         

   

silniční mapa České republiky 1 : 200 000 silniční mapa okresu Znojmo 1 : 100 000 geografický atlas na CD-ROM – „Brněnský kraj“, vydaný firmou Geobáze ČS®, a.s., měř. 1 : 100 000 časopis „Soudní inženýrství“ roč. 1990 až 2012 informační zpravodaj „Znalec“ roč. 1991 až 1993 a mimoř.č. 1993, roč. 1994 a mimoř.č. 1994, roč. 1995 až 2004 „Katalog venkovních úprav“ díl I., II., III. a IV. „Teorie oceňování nemovitostí“, IV. přepracované a doplněné vydání, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Akademické nakladatelství CERM s.r.o., Brno 1998 Věstník Ministerstva financí ČR ročník 1995 až 2004 „Oceňování nemovitostí“ 1. a 2. díl - VUT Brno Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno, Ostrava 1995 „Úřední oceňování majetku 2012“: o zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění o vyhláška MF ČR č. 3/2008 Sb. v platném znění s účinností od 1.1.2012, kterou se provádějí některá ustanovení zák.č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku o komentář - oceňování nemovitostí, oceňování věcí movitých, kódy CZ-CC, počty obyvatel obcí ČR Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. * Ing. Pavel Krejčíř * Ing. Vlasta Scholzová * Akademické nakladatelství CERM®, s.r.o. Brno „Mezinárodní oceňovací standardy, Principy standardy, aplikace a uživatelské směrnice“, IVSC, 1997, ČKOM „Odhadce a oceňování majetku“, ČKOM, ročníky 1996 až 2012 „Oceňování nemovitostí na tržních principech“, Zbyněk Zazvonil, CEDUK spol. s r.o., Praha 1996 „Výnosová hodnota nemovitostí“, Zbyněk Zazvonil, CEDUK spol. s r.o., Praha 2004

5. Vlastnické a evidenční údaje: Podle doložených podkladů by měly být nemovitosti v současnosti zapsány v KN u KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Znojmo, na LV č. 448 pro k.ú. Tvořihráz jako: Pozemky: p.č. st. 164

výměra (m2) druh pozemku 148 zastavěná plocha a nádvoří

Budovy: typ budovy, část obce, č. budovy Tvořihráz, čp. 167

způsob využití rod. dům

způsob využití

způsob ochrany

způsob ochrany

na parcele st. 164

Ve vlastnictví: Čestmír Ševčík, r.č. 730225/4762 Tvořihráz 167 671 34 Horní Dunajovice Další podrobnosti viz kopie LV ze dne 5.10.2012 v příloze posudku (jedná se o nejaktuálnější LV, který měl znalec k dispozici).

6. Dokumentace a skutečnost: K dispozici byla jen ta dokumentace, která je uvedená v části A.4.a). Dokumentace spolu s výsledky a informacemi z místního šetření se jeví jako dostačující pro zpracování posudku. V tomto znaleckém posudku jsou zohledněny pouze skutečnosti vyplývající z podkladů a informací, které měl znalec k dispozici. 7. Celkový popis nemovitosti: Obec Tvořihráz je menší obcí převážně zemědělského regionu - okresu Znojmo. Obec se rozkládá při silnici III. třídy č. 399 18, která vede od obce Únanov, kde se napojuje na silnici II. třídy č. 399

-4vedoucí z města Znojma směrem na Náměšť nad Oslavou a Velkou Bíteš, přes Tvořihráz do Horních Dunajovic. Nejbližší správní centrum je město Znojmo, od kterého je obec vzdálená po silnici cca 15 km severovýchodním směrem. Nejbližší železniční stanice je ve městě Znojmě. Předmětem ocenění je rodinný dům vesnického typu, jenž se nachází při příjezdu do obce ze směru od města Znojma hned na kraji po levé straně. Dům je samostatně stojící, postaven je do „L“ – zákres budovy v katastrální mapě neodpovídá skutečnosti. Pozemkové zázemí má dům minimální, poblíž domu se nacházejí vedlejší stavby hospodářské povahy, podle všeho jsou však postaveny již na cizím sousedním pozemku. Dům je napojen na inženýrské sítě: vodovod z obecního řádu, kanalizaci do trativodu (WC suché), elektro 380V, plyn – pouze přípojka, v domě není rozveden. Přístup k domu je z kolem procházející silnice přes cizí pozemky p.č. 47, 45/2, 45/3 – z doložených podkladů nevyplynulo, že by byl přístup přes cizí pozemky nějak právně zajištěn. Tato důležitá skutečnost bude mít vliv na stanovení obvyklé ceny.

B. Posudek Pojem „obvyklá cena“, je v českém právním řádu definován v zákoně č. 151/97 Sb. o oceňování majetku: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Pro úplnost uvádím ještě definici pojmu „tržní hodnota“: jedná se o „odhadovanou částku, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku.“ – definice dle IVSC (The International Valuation Standards Committee - Mezinárodní výbor pro oceňovací standardy) – aktualizace rok 1998. Oba pojmy lze v obecné rovině ztotožnit, leč pojem „tržní hodnota“ je obecnější, protože pojem „obvyklá cena“ má část rádoby odborné veřejnosti mylně úzce spojen s oceňovacím předpisem MF ČR, s prováděcí vyhláškou zákona o oceňování majetku – tento oceňovací předpis nemá s trhem nemovitostí vůbec žádnou spojitost, přestože se o návaznost na reálný trh tvůrci předpisu již několik let snaží. Účelem tohoto předpisu je prvořadá potřeba zdanění převodů nemovitostí, jejich darování a někdy jejich dědění. Oceňovací techniky uplatněné v tomto předpisu jsou vzdáleny skutečnému vyhodnocení místního trhu v lokalitě nemovitosti. Než se přistoupí k vlastnímu návrhu obvyklé ceny (tržní hodnoty), je třeba předestřít, že tržní hodnotu nelze v žádném případě spočítat, resp. nelze ji vyčíslit nějakým exaktním způsobem, přestože v oceňovací praxi se vyskytují jisté exaktní způsoby pro její stanovení. Tyto způsoby či postupy je třeba chápat pouze a jen jako nápomocné, sloužící k tomu, aby odhadce resp. znalec mohl vyslovit názor na obvyklou cenu (tržní hodnotu) majetku na základě nějakých podpůrných údajů. Obvyklá cena (tržní hodnota) je vždy názor, nikoliv dogmaticky vypočtená částka. Obvyklá cena bude navrhována pro nemovitost jako celek. Je třeba k tomu podotknout, že ji rozhodně nelze chápat jako součet obvyklé ceny (tržní hodnoty) pozemků a obvyklé ceny (tržní hodnoty) staveb (popř. vč. porostů). Rovněž se v oceňovací praxi takovéto přístupy a názory vyskytují, leč jsou nesmyslné a zavádějící. Pokud je navrhována obvyklá cena (tržní hodnota)

-5nemovitosti jako celku, nelze ji jakýmkoliv způsobem dále dělit ani z ní vyčleňovat jakousi obvyklou cenu (tržní hodnotu) pozemků. K dělení tržní hodnoty na hodnotu pozemků a staveb by možná mohla svádět ta skutečnost, že v českém právním řádu je odděleno vlastnictví pozemků od vlastnictví staveb („stavba není součástí pozemku“ – občanský zákoník). Jenže způsob vlastnictví nemovitosti, popř. způsob evidence tohoto vlastnictví v tuzemských oficiálních databázových systémech, celkem nesouvisí s děním na realitním trhu, s oceňováním či s navrhováním tržních hodnot. Návrh tržní hodnoty se ve standardizovaných případech opírá o nápomocně vyčíslené hodnoty – o věcnou hodnotu, výnosovou hodnotu a porovnávací hodnotu. Hodnota věcná – (dle právního názvosloví „časová cena“ věci) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Reprodukční cena – částka, za kterou by bylo možno novou stejnou či porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Hodnota výnosová – uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti, nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Hodnota porovnávací – hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé, popř. s obdobnými, které jsou v okolí nemovitosti k prodeji nabízeny. Následuje případné vyčíslení podpůrných hodnot pro návrh tržní hodnoty (obvyklé ceny).

-

Věcná hodnota nemovitosti

Věcná hodnota staveb je určená s využitím cenového předpisu – aktuální vyhl. MF ČR Sb. s korekcí koeficientu inflace na současnou cenovou hladinu. Jedná se o vyčíslení „nákladové ceny bez koeficientu prodejnosti“. Při vyčíslování věcné hodnoty nemovitosti budou vyjmenovány nejpodstatnější její části, zároveň bude podle potřeby proveden jejich popis. Nemovitost lze rozdělit na tyto podstatné části: a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům čp. 167 b) Pozemek Venkovní úpravy nebudou zde dále rozebírány, protože jejich vliv na návrh obvyklé ceny pro účely exekuce je zanedbatelný. U těchto staveb platí, že při vyčíslování věcné hodnoty jako nápomocné pro návrh obvyklé ceny (tržní hodnoty) nejsou tyto stavby klíčovými částmi nemovitosti. Jsou přirozeným a samozřejmým doplňkem budovy RD, umožňují její užívání na určité kvalitativní úrovni, není nezbytné vyčíslovat jejich věcnou hodnotu, už jen proto, že jak již bylo řečeno, věcná hodnota je jenom nápomocnou pro závěrečný návrh tržní hodnoty. a1) Rodinný dům čp. 167 Dům je postaven do „L“, je částečně podsklepený, ale sklep není užíván, nebyl ani přístupný, jeho význam je tedy mizivý, proto s ním při výpočtu věcné hodnoty nebude uvažováno. Do domu se vstupuje z jihovýchodní strany štítovou stěnou, vstupuje se přímo do obytné kuchyně, z ní vlevo je

-6přístupný jeden pokoj, na něj navazuje další – oba mají okna do ulice, kuchyně pak má okna do dvora. Z kuchyně je přímo přístupná koupelna – ne zcela dokončená, z ní vpravo je přístupná komora-kotelna, na ni navazuje sklad. Podle informací z místního šetření měl být dům postaven v roce 1953. V letech 1999-2007 proběhla úprava zastřešení, podle možností vlastníka byly uskutečněny částečné opravy, jejich charakter byl však takový, že šlo spíše o nápravu dlouhodobě zanedbávané údržby, všechny provedené práce i s ohledem na kvalitu splynuly s původní stavbou. Celkový stav lze označit až za zhoršený – stavba spíše než cokoliv jiného tak dožívá, údržba až žádná, dům je vybydlován. Podrobnější popis technického provedení a vybavenosti viz následující tabulky. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP:

7,68*7,94+5,63*3,84

Název podlaží 1.NP:

82,60 m2

=

Zastavěná plocha 82,60 m2

Konstrukční výška 3,57 m

Obestavěný prostor: celkový: 7,68*7,94*(3,57+(6,26-3,57)/2)+ +5,63*3,84*(2,92+(4,86-2,92)/2)

=

383,81 m3

Obestavěný prostor – celkem:

=

383,81 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení

Provedení

1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce:

pasy s izolacemi cihelné do tl. 45 cm dřevěné trámové s rovnými podhledy sedlová, dřevěný krov pálená hladká taška žlaby, svody, pozink. plech; značně opotřebené váp. štukové váp. hladká chybí nejsou v koupelně nejsou nejsou v domě

7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody:

Hodnocení standardu S S S S S S

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

S S C C S C C

100,00 70,00 30,00 100,00 85,00 15,00 100,00

-712. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody:

rámové náplňové, obíjené zárubně dřevěná dvojitá koberce na dřevotř. plovoucí lamino ústřední s kotlem na pevná paliva světelná i motorová není studené a teplé, pouze v koupelně

20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:

el. boiler není do trativodu, pouze od vany, umyv. varná deska, digestoř pouze vana není v domě

S S S S S S C S C S C P S P C P

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 85,00 15,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu 1. Základy: S 2. Zdivo: S 3. Stropy: S 4. Střecha: S 5. Krytina: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Vnitřní omítky: S 8. Fasádní omítky: S C 9. Vnější obklady: C 10. Vnitřní obklady: S C 11. Schody: C 12. Dveře: S 13. Okna: S 14. Podlahy obytných místností: S 15. Podlahy ostatních místností: S 16. Vytápění: S 17. Elektroinstalace: S 18. Bleskosvod: C 19. Rozvod vody: S C 20. Zdroj teplé vody: S 21. Instalace plynu: C 22. Kanalizace: P 23. Vybavení kuchyně: S 24. Vnitřní vybavení: P 25. Záchod: C 26. Ostatní: P Součet upravených objemových podílů:

Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 2,80 0,50 2,30 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 70,00 30,00 100,00 85,00 15,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 85,00 15,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 8,20 1,00 21,20 1,00 7,90 1,00 7,30 1,00 3,40 1,00 0,90 1,00 5,80 1,00 1,96 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 1,95 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 3,20 1,00 5,20 1,00 2,20 1,00 1,00 1,00 5,20 1,00 4,30 0,00 0,00 1,00 2,72 0,00 0,00 1,00 1,90 0,00 0,00 0,46 1,43 1,00 0,50 0,46 1,89 0,00 0,00 0,46 1,56 89,71

Hodnota koeficientu vybavení K4:

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6):

0,8971

=

2 290,- Kč/m3

-8Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):

* * *

Základní cena upravená

=

Plná cena:

383,81 m3 * 3 763,- Kč/m3

0,8971 0,8500 2,1550 3 763,- Kč/m3

=

1 444 277,- Kč

Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 62,000 %

-

895 452,- Kč

Rodinný dům čp. 167 – věcná hodnota

=

548 825,- Kč

b) Pozemek Je-li v obci cenová mapa pozemků, použijí se pro stavební pozemky a zahrady resp. ostatní plochy tvořící s nimi funkční celek ceny z cenové mapy. Není-li v obci cenová mapa je možné vyjít opět z několika metod. Nejpoužívanějšími metodami jsou indexová metoda, metoda třídy polohy (Naegeliho), Sammetova metoda. Výstupy těchto metod je však nutno velmi citlivě zvažovat, neboť ve většině případů nedávají pro podmínky našeho trhu adekvátní výsledky (uvedené metody byly vesměs vypracované zahraničními autory, je v nich patrná snaha postihnout zejména problematiku ocenění pozemků v zemi vzniku metody). Optimální metodou pro ocenění pozemků je metoda porovnávací, která je však podmíněna dostatečným souborem vstupních dat o realizovaných cenách pozemků v posledním období. Takové informace se na českém trhu stále teprve shromažďují, avšak při dobré znalosti místních podmínek v regionu je nutno s nimi přednostně pracovat. Výkaz výměr: Pozemek parcelní číslo druh st. 164 zastavěná plocha a nádvoří celkem celková výměra pozemků

Výměra v m2 148 148 148

Na pozemek je při vyčíslování jeho hodnoty v rámci věcné hodnoty pohlíženo jako na volný, což jaksi vyplývá z podstaty filozofické konstrukce věcné hodnoty. Ta tkví v tom, že věcná hodnota se snaží vyjádřit náklady potřebné na pořízení stejné či obdobné nemovitosti, tj. investor by musel koupit pozemek a pak na něm postavit za patřičné náklady příslušnou stavbu, která je samozřejmě v současnosti opotřebená. Proto musí být pohlíženo na pozemek jako na volný. Cenová mapa pro obec zpracována není, avšak znojemská skupina znalců a odhadců (zpracovatel posudku je jejím členem), která se oceňováním nemovitostí na tržních principech více zabývá, si vytvořila vlastní databázi směrných cen pozemků, jenž postihuje nejen samotné okresní město Znojmo, ale i všechny obce okresu. Databáze byla vytvořena na základě uskutečněných prodejů, bývá průběžně aktualizována a doplňována. Pozemek je ve svažitém terénu, tvar vlastnické hranice nepravidelný. Klíčovým problémem je to, že k pozemku není žádným způsobem právně zajištěn přístup přes cizí soukromé pozemky. Tato skutečnost se bohužel musí promítnout jak zde do hodnoty pozemku, tak i v závěru posudku ve finálním návrhu obvyklé ceny. Kromě kanalizace jsou k pozemku přivedeny všechny IS.

-9Po zvážení charakteristik lokality pozemku a vyhodnocení místního trhu v daném segmentu znalec dospěl k závěru, že za adekvátní současnou jednotkovou hodnotu pozemku se zohledněním právně nezajištěného přístupu přes soukromé pozemky by mohla být považována částka 30,- Kč/m2. pozemek p.č. st. 164 Výměra [m2] : Jednotková hodnota [Kč/m2] : 

148 30,4 440,- Kč

Hodnota pozemku :

Rekapitulace věcné hodnoty nemovitosti a1) Rodinný dům čp. 167 b) Pozemky

= =

548 825,- Kč 4 440,- Kč

Věcná hodnota celkem

553 265,- Kč

Věcná hodnota – po zaokrouhlení

550 000,- Kč

-

Výnosová hodnota nemovitosti

Výnosová hodnota bývá určována u nemovitostí s potenciálem komerčního využití. Rodinný dům je určen apriori pro bydlení, tj. u něj nemá smysl se zabývat výnosovou hodnotou. Výnosová hodnota nemovitostí nebude v tomto oddíle určována, neboť nemá význam jako podpůrná hodnota pro návrh obvyklé ceny.

-

Porovnávací hodnota nemovitosti

Pro porovnání a určení porovnávací hodnoty budou využity následující informace: 1. Prodej samostatně stojícího rodinného domu 2+1 v obci Tvořihráz okr. Znojmo. Dům prošel částečnou rekonstrukcí, nová elektrika, plyn (lokální plyn. topidla), voda, nové krovy a plechová střecha. Dům je vhodný využívat jako chalupu. Je na velmi pěkném a klidném místě. V domě se nachází koupelna s vanou, samostatné WC, kuchyň, obývací pokoj a ložnice. Je zde možnost vybudování podkrovních místností. Obec Tvořihráz se nachází 13km od Znojma, 60km od Brna. pozemek 162 m2, užitná plocha 64 m2 požadovaná cena za nemovitost: 348 000 Kč izreality.cz, Tišnov; sreality.cz; 01/2013

- 10 2. K prodeji menší rodinný dům v obci Tvořihráz vzdálené 13 km od Znojma. Dům se skládá z pokoje, kuchyně, chodbičky a koupelny. Před domem je předzahrádka s přístřeškem na auto a za domem terasovitá zahrada. Vedle domu samostatný sklípek. Topení zajišťuje 2x WAF, ohřev vody bojler. Dům je napojený na plyn, elektřinu a obecní vodu. Střecha vyžaduje opravu. pozemek 227 m2, zast.pl. 94 m2, podl.pl. 40 m2 Premia reality, Znojmo; 01/2013 požadovaná cena: 439 000 Kč, včetně provize

3. K prodeji samostatně stojící, částečně podsklepený RD 3+1 v obci Kyjovice, okres Znojmo. Celková plocha pozemku i se zahradou 721 m2. Dům je napojen na obecní vodu, plyn a elektřinu. Vytápění lze kombinovat kamny na tuhá paliva, nebo plynem. Vzdálenost: Brno 60km, Znojmo 15km, Prosiměřice/obec s kompletní občanskou vybaveností/ 2km. pozemek 721 m2, plocha užitná 100 m2 rk Inspira Brno; 12/2012 požadovaná cena: 490 000 Kč

Porovnání: První dva domy jsou ve stejné obci. První typově i celkovou koncepcí/vizáží podobný oceňovanému, jen o něco větší pozemek, menší zastavěná plocha, opravená střecha, horší přístup kvůli terénní konfiguraci. Druhý také typický vesnický RD, větší pozemek, vnitřní prostory se jeví v lepším stavu. Třetí dům v nedaleké jiné obci, ta má mírně lepší trh, dům má zásadně větší pozemek, stav jen mírně lepší, není známo, zda je v domě vůbec koupelna, předpokládá se, že ano. Zvažováno, že jde o požadované ceny. Výše prezentované informace z relevantního trhu realit v segmentu rezidenčních nemovitostí byly náležitě vyhodnoceny, porovnávány byly s charakteristikami nemovitosti posuzované. Výsledkem je, že znalec dospěl k závěru, že za porovnávací hodnotu hodnocené nemovitosti – rodinného domu s pozemkem a příslušenstvím – lze v současnosti považovat částku 280 tis. Kč.

- 11 -

-

Rekapitulace stanovených hodnot

rodinný dům čp. 167 na pozemku p.č. st. 164 se všemi součástmi, nemovitým příslušenstvím a s pozemkem p.č. st. 164, vše v k.ú. i obci Tvořihráz, okrese Znojmo Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota [Kč] [Kč] [Kč] Hodnota současná nebyla stanovená

550 000

-

280 000

Práva a závady spojené s nemovitostí

V části „C“ LV, jež bylo k dispozici, je uvedeno několikero omezení vlastnických práv váznoucích na nemovitosti:  nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zástavní právo exekutorské, zástavní právo soudcovské; tato omezení souvisí se zpracováváním tohoto posudku, není třeba je jakkoliv zohledňovat ve výsledném návrhu ceny obvyklé, protože by měla prodejem v dražbě zaniknout, zástavy bez podkladů stejně nelze jakkoliv zohledňovat v ceně obvyklé Dost podstatným negativním vlivem je, že k nemovitosti není přístup po veřejných pozemcích. Dům je obklopen cizími pozemky, přes které se musí přistupovat z kolem procházející silnice, jenž je veřejnou komunikací. Jde o pozemky p.č. 47, 45/3 i případně 45/2. Přístup přes tyto pozemky není nijak právně zajištěn. Tento problém musí být zohledněn v návrhu obvyklé ceny, protože kvůli korektnímu přístupu k nemovitosti je potřeba ho řešit, s čímž budou spojeny jistojistě finanční náklady. Ty se odhadují na částku 50 tis. Kč. Představují variabilnost řešení problému – zřízení věcného břemena soudem či jinými orgány státní správy (stavební úřad), nebo smlouvou za úplatu, nebo zakoupení přístupových pozemků či jejich částí, nebo alespoň uzavření nájemní smlouvy. Lze jen těžko spekulovat, jaké řešení připadá v úvahu, tj. jaké řešení by zvolil zcela obecný vlastník nemovitosti, který by měl zájem problém řešit, když jen a jen v jeho zájmu by bylo problém přístupu právně narovnat. Problém přístupu je závada, která dražbou v žádném případě nezanikne. Spekulovat o tom, že nemovitost může vydražit některý vlastník přístupových pozemků, nelze. Jiná práva a závady, jenž by byl spojen s nemovitostí a byly samostatně ocenitelné, nebyly zjištěny.

-

Stanovení obvyklé ceny

Výše byly určeny nápomocné hodnoty, které mají posloužit jako podklad pro vyslovení názoru na obvyklou cenu nemovitosti. Hodnota věcná reflektuje materiální podstatu nemovitosti, je značná, ovšem klíčové je případné uplatnění nemovitosti na místním trhu realit, v případě rodinného domu v segmentu rezidenčních nemovitostí. Na základě výše uplatněných přístupů k návrhu obvyklé ceny nemovitosti, resp. v rámci úkolu znalce, jenž byl specifikován v nálezové části posudku, stanovuji obvyklou cenu nemovitosti pro účely exekuce takto: obvyklá cena: 280.000,- Kč slovy: Dvě stě osmdesát tisíc Kč

- 12 K nemovitosti se váže závada, která má vliv na obvyklou cenu a dražbou nezanikne – jedná se o právně nezajištěný přístup k nemovitosti přes cizí soukromé pozemky. Vliv této závady byl výše ohodnocen na částku 50 tis. Kč, pak tedy výsledná obvyklá cena:

230.000,- Kč slovy: Dvě stě třicet tisíc Kč

Jiná práva a závady s vlivem na obvyklou cenu nebyly zjištěny. Měl jsem možnost vyjadřovat se k ceně obvyklé nemovitosti již před cca 5-ti lety. Lze jen konstatovat, že od té doby spíše dům chátrá, vnitřní prostory podle všeho kvůli vybydlování rychleji, než by bylo při normálním užívání a řádné údržbě. Ve Znojmě, 8.12.2012

Ing. Zdeněk Doubek

C. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 21.6.2004, pod č.j. Spr 705/2004, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, a základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 618-64/2012 znaleckého deníku.

D. Seznam příloh: situace širších vztahů fotografická dokumentace LV č. 448 pro k.ú. Tvořihráz ze dne 5.10.2012 kopie katastrální mapy kopie usnesení o ustanovení znalcem Celkem

počet listů příloh 1 x A4 1 x A4 3 x A4 1 x A4 2 x A4 8