2012

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

667/114/2012

o obvyklé ceně nemovitosti - podílu ve výši id. 1/4 na rodinném domě č.p. 11, stojícím na pozemku parc.č. St. 24/3, a na pozemcích parc.č. St. 24/3, 48/2, 100/76, 100/77, 100/78 a 108/25 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Říčany-Radošovice, obec Říčany, okres Praha-východ - podílu ve výši id. 1/4 na pozemcích parc.č. 236/2, 236/9 a 236/10 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Pacov u Říčan, obec Říčany, okres Praha-východ.

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Praha 10 Na Zátorce 590/12 160 00 Praha 6

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č.j.: 167 EX 16470/11-37 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 10.2.2012.

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 27.3.2012 posudek vypracovala: Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8 Posudek obsahuje včetně titulního listu 46 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze dne 25.4.2012

Znalecký posudek č. 667/114/2012

Stanovení obvyklé ceny

OBSAH A.

Nález .......................................................................................................................................................... 3

1.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 3 1.1.

Znalecký úkol ..................................................................................................................................... 3

1.2.

Informace o nemovitosti..................................................................................................................... 3

1.3.

Prohlídka a zaměření nemovitosti ..................................................................................................... 3

1.4.

Podklady pro vypracování posudku ................................................................................................... 4

1.5.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 5

1.6.

Vlastnické a evidenční údaje ............................................................................................................. 6

1.7.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 7

1.8.

Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku ...................................................................................... 8

1.9.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 9

2.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 9 2.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 9

2.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 9

2.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 9

2.4.

Metody aplikované v ocenění .......................................................................................................... 10

3.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI .......................................................................................................... 11 3.1.

Poloha a vnější vlivy ........................................................................................................................ 11

3.2.

Rodinný dům s příslušenstvím a pozemky St. 24/3 a 48/2, LV č. 1937 .......................................... 11

3.3.

Pozemky p.č. 100/76-78, LV č. 1937 ............................................................................................... 15

3.4.

Pozemek p.č. 108/25, LV č. 1937 .................................................................................................... 17

3.5.

Pozemky p.č. 236/2, 236/9, 236/10, LV č. 227 ................................................................................ 18

3.6.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 22

B.

Posudek ................................................................................................................................................... 23

4.

STANOVENÍ HODNOTY ......................................................................................................................... 23 4.1.

Srovnávací metoda .......................................................................................................................... 23

4.1.1.

Rodinný dům s příslušenstvím a pozemky St. 24/3 a 48/2, LV č. 1937 .................................. 24

4.1.2.

Pozemky p.č. 100/76-78, LV č. 1937 ....................................................................................... 27

4.1.3.

Pozemek p.č. 108/25, LV č. 1937 ............................................................................................ 27

4.1.4.

Pozemky p.č. 236/2, 236/9, 236/10, LV č. 227 ........................................................................ 28

4.1.5.

Rekapitulace srovnávací metody ............................................................................................. 31

4.2.

Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování ................................................................. 32

C.

Závěr ........................................................................................................................................................ 45

D.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 45

E.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 46

Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 [email protected] tel. 604555649

Stránka 2 z 46



A. Nález 1. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 1.1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: I. stanovit obvyklou cenu nemovitosti uvedených v exekučním příkazu č.j.: 167 EX 16470/11 -16 a 167 EX 16470/11 -18, tedy: - podílu ve výši id. 1/4 na rodinném domě č.p. 11, stojícím na pozemku parc.č. St. 24/3, a na pozemcích parc.č. St. 24/3, 48/2, 100/76, 100/77, 100/78 a 108/25 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Říčany-Radošovice, obec Říčany, okres Praha-východ - podílu ve výši id. 1/4 na pozemcích parc.č. 236/2, 236/9 a 236/10 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Pacov u Říčan, obec Říčany, okres Praha-východ. II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Znalec ocení nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku (§ 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb., exekuční řád).

1.2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Rodinný dům č.p. 11 s pozemky a příslušenstvím a pozemky Středočeský Praha – východ Říčany Říčany – Radošovice

Pozemky Středočeský Praha - východ Říčany Pacov u Říčan

Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukční provedení a popis technického vybavení je detailně proveden níže v části 3 – Celkový popis nemovitosti.

1.3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno při místním šetření konaném dne 27.3.2012 za přítomnosti spoluvlastníka nemovitosti – (povinné) paní Šmejkalové Marie. Místní šetření tak mohlo být provedeno v plném rozsahu. Zpřístupněna nebyla pouze dřevěná chata stojící na pozemku parc.č. 236/2. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem Mgr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření z vnější i vnitřní obhlídky nemovitostí, z veřejně dostupných míst a dále z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření.


Stránka 3 z 46



1.4. Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalci opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, list vlastnictví číslo 1937 ze dne 10.2.2012, katastrální území Říčany - Radošovice, obec Říčany, okres Praha - východ; – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce pro Soudní exekutor Ivanko Igor JUDr. – viz.příloha Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, list vlastnictví číslo 227 ze dne 10.2.2012, katastrální území Pacov u Říčan, obec Říčany, okres Praha - východ; – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce pro Soudní exekutor Ivanko Igor JUDr. – viz.příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č.j.: 167 EX 16470/11-37 ze dne 10.2.2012 Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 1937 – dálkový náhled Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 227 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, katastrální území Říčany - Radošovicce – dálkový náhled - viz.příloha Kopie katastrální mapy, katastrální území Pacov u Říčan – dálkový náhled - viz.příloha Územní plán obce Říčany Stavební povolení; výst. 1227/58 Kupní smlouva ze dne 30.10.2001, V- 5328/2001 Kupní smlouva ze dne 5.1.1967 Rozhodnutí o přípustnosti stavby (přístavba verandy) ze dne 18.4.1963 Stavební dokumentace ke stavbě nacházející se na pozemku parc.č. 48/2 Stavební plánek na zřízení verandy u rodinného domu Geometrický plán č. 742-94/2001 ze dne 7.11.2001 Opis č. 2824/1926 Opis č. 2882/1926 Opis č. 2883/1926 Informace získané při místním šetření Údaje předané spoluvlastníkem nemovitosti Mapa oblasti – viz.příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz.příloha Záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti Databáze realizovaných nemovitostí www.reality.cz, www.sreality.cz, www.realitymix.centrum.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři


Stránka 4 z 46



Zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Kolektiv autorů – Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Zbyněk Zazvonil – Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objekt – báze II. Pololetí 2010, Porings, s.r.o. Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2012 Odborný čtvrtletník „ Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2012 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o.s., ročníky 2010 až 2012 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Financování developerských projektů (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Trend Report 2006, 2008, 2010

1.5. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcná omezení: S výslednou hodnotou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné hodnoty zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné.


Stránka 5 z 46



Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

1.6. Vlastnické a evidenční údaje Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že oceňovaná nemovitost je ve vlastnictví: * LV č. 1937 pro k.ú. Říčany - Radošovice, obec Říčany, okres Praha - východ ALV:

BLV:

FLV:

Fousová Renáta, Mořina 186, 267 17 Mořina; identifikátor: 715809/0027, podíl: 1/4 Korecká Jaroslava, Sluneční náměstí 2580/13, Praha 13, Stodůlky, 158 00, Praha 58, identifikátor: 665303/1209, podíl: 1/4 Luňáková Zdenka, Lokot 75, 516 01, Rychnov nad Kněžnou, identifikátor: 645706/0401, podíl: 1/4 Šmejkalová Marie, Úvalská 11/12, Radošovice, 251 01, Říčany u Prahy, identifikátor: 465613/036, podíl: 1/4 Stavby: Radošovice, č.p. 11; způsob využití – rodinný dům; na parc.č. St. 24/3 Pozemky: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: 2 parc.č. St. 24/3 zastavěná plocha a nádvoří 195 m 2 parc.č. 48/2 zahrada zem. půdní fond 165 m 2 parc.č. 100/76 vodní plocha koryto vodního toku 78 m 2 parc.č. 100/77 trvalý travní porost zem. půdní fond 613 m 2 parc.č. 100/78 trvalý travní porost zem. půdní fond 294 m 2 parc.č. 108/25 orná půda zem. půdní fond 187 m Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: 2 parc.č. 48/2 51110 165 m 2 parc.č. 100/77 55800 613 m 2 parc.č. 100/78 55800 294 m 2 parc.č. 108/25 51110 187 m

* LV č. 227 pro k.ú. Pacov u Říčan, obec Říčany, okres Praha - východ ALV:

BLV:

FLV:

Fousová Renáta, Mořina 186, 267 17 Mořina; identifikátor: 715809/0027, podíl: 1/4 Korecká Jaroslava, Sluneční náměstí 2580/13, Praha 13, Stodůlky, 158 00, Praha 58 Identifikátor: 665303/1209 Podíl: 1/4 Luňáková Zdenka, Lokot 75, 516 01, Rychnov nad Kněžnou, identifikátor: 645706/0401, podíl: 1/4 Šmejkalová Marie, Úvalská 11/12, Radošovice, 251 01, Říčany u Prahy, identifikátor: 465613/036 podíl: 1/4 Pozemky: Druh pozemku: Způsob využití / ochrany: Výměra: 2 parc.č. 236/2 zahrada zem půd. fond 435 m 2 parc.č. 236/9 ostatní plocha ostatní komunikace 96 m 2 parc.č. 236/10 trvalý travní porost zem půd. fond 167 m Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: 2 parc.č. 236/2 52614 435 m 2 parc.č. 236/10 52614 167 m


Stránka 6 z 46



1.7. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti jsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV č. 227, k.ú. Pacov u Říčan) zřízena věcná břemena: - Věcné břemeno chůze a jízdy, cesty, stezky, cesty vozové a průhonu dobytka po jižní straně Oprávnění pro: parcela č. 236/2, 236/9, 236/10 Povinnost k: parcela č. 236/7 Listina: Pozemková kniha č.d – 2824/1926 pol.vz. 89/1982 -

Věcné břemeno chůze a jízdy cesty, stezky, cesty vozové a průhonu dobytka po jižní straně Oprávnění pro: parcela č. 236/2, 236/9, 236/10 Povinnost k: parcela č. 236/1 Listina: Pozemková kniha čd. – 2882/1926 pol.vz. 89/1982 Tato věcná břemena byla zřízena v roce 1925 na základě trhových smluv, zajišťují přístup k nemovitosti v těch mezích a hranicích, jak až dosud se jezdilo. U pozemku parc.č. 236/7 se jedná o jižní stranu pozemku. U pozemku parc.č. 236/1 se jedná také o jižní stranu pozemku. Tato věcná břemena nemají vliv na hodnotu nemovitosti.

Ve prospěch oceňované nemovitosti jsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV č. 1937, k.ú. Říčany-Radošovice) zřízena věcná břemena: - Věcné břemeno brání vody Oprávnění pro: Stavba: Radošovice č.p. 11 Povinnost k: Parcela St. 24/4 Listina: Smlouva o převodu nemovitosti RI 52/1967 Dle smlouvy kupní ze dne 5.1.1967 se jedná o služebnost braní vody ze studny na st.pč. 24/2 (dnešní St. 24/4) ve prospěch vlastníka usedlosti č.p.11. Tento pozemek, na kterém se studna nachází, je od oceňované nemovitosti oddělen pozemky ve vlastnictví třetí osoby (parc.č. St. 24/1). Při místním šetření nebylo zjištěno, zda je studna doposud funkční, věcné břemeno není nikterak využíváno. Předpokládám tedy, že věcné břemeno nemá vliv na hodnotu nemovitosti. -

Věcné břemeno chůze a jízdy Oprávnění pro: Stavba: Radošovice č.p. 11 Povinnost k: Parcela St. 24/1 Listina: Smlouva kupní, o zřízení věcného břemene – bezúplatná ze dne 30.10.2001. Právní účinky vkladu práva ke dni 21.11.2001. Toto věcné břemeno bylo zřízeno na základě kupní smlouvy ze dne 30.10.2001 a zjišťuje přístup k části pozemku parc.č. St. 24/3, na které se nachází rozestavěná část rodinného domu č.p. 11, v rozsahu dle geometrického plánu č. 742-94/2001 ze dne 7.11.2001. Tato část stavby a pozemku je však také přístupná i z pozemku parc.č. St. 24/3. Toto věcné břemeno nemá vliv na hodnotu nemovitosti.

Věcná břemena - povinnosti Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 227 (k.ú. Pacov u Říčan) váznou na oceňované nemovitosti věcné břemeno chůze a jízdy, cesty, stezky, cesty vozové a průhonu dobytka po jižní straně: Oprávnění pro: Parcela: St. 322, St. 323, St. 38, 236/1, 236/3, 236/4, 236/5, 236/6, 236/7 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 [email protected] tel. 604555649

Stránka 7 z 46



Povinnost k: Parcela: 236/9, 236/10 Listina: Pozemková kniha čd. -2883/1926 pol.vz.89/1982 Toto věcné břemeno je závadou – má výrazný vliv na hodnotu nemovitosti. Jeho hodnota je stanovena níže v bodu 1.8. tohoto posudku. Zástavní práva Podle výpisů z katastru nemovitostí LV č. 1937 (k.ú. Říčany-Radošovice) a LV č. 227 (k.ú. Pacov u Říčan) ze dne 10.2.2012 váznou na oceňovaných nemovitostech zástavní práva – viz.přiložená LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1937 (k.ú. Říčany-Radošovice) a LV č. 227 (k.ú. Pacov u Říčan) dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitosti - viz.přiložená LV část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno.

1.8. Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Závadou, která ovlivňuje výslednou cenu nemovitosti (pozemků parc.č. 236/9 a 236/10 – LV č. 227, k.ú. Pacov u Říčan), je skutečnost existence věcného břemene chůze a jízdy, cesty, stezky, cesty vozové a průhonu dobytka po jižní straně. Toto věcné břemeno bylo zřízeno na základě trhové smlouvy z r. 1925 „v mezích a hranicích, jak až dosud se jezdilo“. Ve znaleckém posudku předpokládám, že rozsah cesty v minulosti byl totožný se současným rozsahem cesty, odpovídá tomu i umístění v jižní části původního pozemku parc.č. 236/2 – současný pozemek parc.č. 236/10 a jihozápadní cíp pozemku parc.č. 236/9. 2 Věcné břemeno se tedy vztahuje na celý pozemek parc.č. 236/10 o výměře 96 m a jihozápadní část pozemku 2 parc.č. 236/9 o výměře cca. 22 m . Ve zbylé části pozemku parc.č. 236/9 tvoří pozemek přístupovou cestu pouze k oceňovanému pozemku parc.č. 236/2. U pozemku parc.č. 236/9 je také uveden způsob využití ostatní komunikace. Hodnota věcného břemene je stanovena v bodu 4.2. tohoto posudku. Výpočet je proveden na základě ročního užitku – stanoveného obvyklého nájemného. Toto věcné břemeno výrazně ovlivňuje možnosti nakládání s pozemkem. Hodnota závad váznoucích na oceňovaných nemovitostech je 9.020,- Kč. Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 [email protected] tel. 604555649

Stránka 8 z 46



1.9. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití staveb a z fyzicky zaměřených výměr dle zák. 183/2006 Sb. ve smyslu zák. § 3 odst. 2 zák. č. 151/97 Sb.. K nemovitosti byla získána pouze částečná stavební dokumentace kůlny a přístavby k domu, a proto muselo být při místním šetření provedeno zaměření celé nemovitosti včetně příslušenství. Měření bylo provedeno laserovým měřidlem vzdáleností Leica DISTO. Poslední relevantní informace k oceňované nemovitosti byly získány dne 25.4.2012 ze stavebního úřadu Říčany.

2. METODY OCENĚNÍ 2.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

2.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

2.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Hodnota nemovitosti se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitostí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které je oceňovaná nemovitost srovnávána. U rezidenčních nemovitostí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.


Stránka 9 z 46



2.4. Metody aplikované v ocenění V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný rodinný dům s pozemky a pozemky, u kterých je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitostí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. Předmětem ocenění jsou však také pozemky, které jsou hospodářsky obtížně využitelné (leží také v záplavové oblasti), u kterých není možné nalézt staticky významný soubor obdobných pozemků na místním (regionálním) realitním trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že není možné pro ocenění použít klasickou metodu komparativní. Domnívám se, že v takovém případě je vhodné pro ocenění použít metodu vycházející ze státem shromažďovaných informací, tedy metodou předepsanou Zákonem o oceňování a jeho prováděcí vyhláškou. Ocenění je proto provedeno postupem definovaným Zákonem o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. v platném znění, resp. Jeho prováděcí vyhláškou č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání vypočtena taktéž hodnota porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Ocenění je provedeno dvěma způsoby: pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., 460/2009 Sb., 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.


Stránka 10 z 46



3. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI 3.1. Poloha a vnější vlivy Oceňovaná nemovitost se nachází při jihovýchodním okraji Prahy ve městě Říčany ve vzdálenosti cca. 20 km (vzdušnou čarou) od centra Prahy v k.ú. Pacov u Říčan a Říčany-Radošovice. Město se rozkládá v mírně zvlněné krajině, na východě je obklopeno lesy (Říčanský a Janovický) a na západě poli. V současnosti obec Říčany zabezpečuje státní správu pro rozsáhlé území, je zde příznivé životní prostředí, na které má negativní vliv tranzitní doprava po silnicích č. I/2 (Praha – Kutná Hora) a II/101 (doprava od dálnice D1). Ve městě je v docházkové vzdálenosti potřebná občanská vybavenost, veškerá občanská vybavenost je v nedaleké Praze. Rodinný dům se nachází v severní části města při hlavní ulici Úvalská, která spojuje ulice Černokostelecká a Říčanská. Ostatní pozemky se nachází nedaleko potoka Rokytka také v severní části města. Jedná se o tradiční lokalitu bydlení, ve které převažuje zástavba původních a nových rodinných domů. Obec je dobře dostupná osobní i veřejnou dopravou, nájezd na dálnici D1 (exit 12) je vzdálen cca. 6 km, městem prochází dosti přetížená silnice č. I/2 a další silnice II. tříd. Z veřejné dopravy jsou ve městě zastávky autobusů a železniční stanice – dobré spojení do centra Prahy na Hlavní nádraží. Příjezd k rodinnému domu je po zpevněné veřejné komunikaci, parkovací možnosti v ulici jsou omezené. Z inženýrských sítí jsou v místě u rodinného domu k dispozici elektřina, vodovod, telefon, kanalizace i plyn. Oceňovaná nemovitost je pro potřeby ocenění rozdělena na 4 samostatné celky: 1) Rodinný dům č.p. 11 s pozemky parc.č. St. 24/3 a 48/2 vč. příslušenství, k.ú. Říčany-Radošovice 2) Pozemky parc.č. 100/76, 100/77 a 100/78, k.ú. Říčany-Radošovice 3) Pozemek parc.č. 108/25, k.ú. Říčany-Radošovice 4) Pozemky parc.č. 236/2, 236/9 a 236/10, k.ú. Pacov u Říčan

3.2. Rodinný dům s příslušenstvím a pozemky St. 24/3 a 48/2, LV č. 1937 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům obdélníkového tvaru s výstavbami směrem do dvora k východní fasádě domu, stojí na pozemku parc.č. St. 24/3 při hlavní ulici Úvalská – v místě je zvýšená hlučnost a prašnost. Objekt je převážně nepodsklepený, skládá se z 1 nadzemního podlaží a stavebně neupraveného podkroví, obsahuje jednu bytovou jednotku s dispozicí 3+1 v přízemí domu. Na půdě se nachází ještě jedna místnost, která však není vytápěná. Podsklepená je pouze nedokončená přístavba domu. Příslušenstvím domu jsou venkovní úpravy, kopaná studna a kůlna stojící na pozemku parc.č. 48/2. Okolní zástavbu tvoří původní rodinné domy či novostavby. Přístup k objektu je přímo z přilehlé veřejné komunikace parc.č. 464/2 ze západu, podél (po níž) vedou veškeré inženýrské sítě – elektřina, kanalizace, vodovod, plyn. Nemovitost je však napojena pouze na elektřinu, která je v současnosti odstřižena. Voda je získávána z vlastní kopané studny, odpad je sveden do jímky, která je však pravděpodobně na cizím pozemku a v současné době je pravděpodobně nefunkční. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu byl dům postaven před cca. 120-ti lety Počet podlaží: 1 nadzemní podlaží + půda; v přístavbě částečně sklep Základy: kamenné bez izolací proti zemní vlhkosti; přístavba s betonovými základy Nosné konstrukce: zděné ze smíšeného zdiva – kámen a pálené plné cihly Stropy: dřevěné trámové s rovným podhledem – omítnuté či s dřevěným obkladem Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 [email protected] tel. 604555649

Stránka 11 z 46



Střecha: tvar sedlový, krov dřevěný Krytina střechy: pálená krytina Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování střešních prostupů z pozinkovaného částečně zkorodovaného plechu Vnější povrchy: omítka vápenná – částečně opadaná Vstupní dveře do objektu: dřevěné do kovových zárubní Okna: dřevěná zdvojená Bleskosvod: není proveden Komíny: 2x POPIS INTERIÉRU: Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky nebo chybí Obklady: keramické v koupelně, v kuchyni za sporákem a na WC Schody: konstrukce: dřevěná směrem na půdu, betonové směrem do suterénu Dveře: dřevěné plné s kovovými zárubněmi Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, PVC a koberec Vytápění: ústřední topení na TP - nefukční Ohřev teplé vody: el. bojler umístěný v koupelně Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené vody do koupelny Hygienické vybavení: podstandardní vana a umyvadlo; WC v samostatné místnosti Vnitřní kanalizace: odkanalizování z koupelny a WC Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: proveden světelný a zásuvkový rozvod Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: podstandardní kuchyňská linka, elektrický sporák s troubou a pec Údržba: zanedbaná Dispoziční řešení Rodinný dům obsahuje 1 bytovou jednotku s dispozicí 3+1 a je v současnosti užíván pí. Marií Šmejkalovou k bydlení. Dům se skládá ze vstupní chodby, na kterou plynule navazuje chodba v původní části domu s umyvadlem, ze které vedou dveře do kuchyně, průchozího pokoje, koupelny a ke schodišti na půdu. Ze vstupní chodby je také přístupné WC a nedokončená přístavba. Na kuchyni navazuje obývací pokoj, na průchozí pokoj dále navazuje další pokoj, ze kterého vedou také dveře do koupelny. Na půdě se nachází další místnost, která je však nevytápěná – nejedná se o plnohodnotný pokoj. 1PP: nedokončené sklepní prostory 1NP: vstupní chodba, WC, nedokončená přístavba, chodba, kuchyně, obývací pokoj, pokoj, pokoj, koupelna, schodiště na půdu Půda: půda, nevytápěná místnost Výměry místností rodinného domu Podlaží

Místnost

1.NP

chodba WC chodba koupelna pokoj pokoj kuchyně


Podlahová plocha 10,53 1 9,35 12,24 16,32 17,28 16,08

Zohledněno 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Započitatelná plocha 2 10,53 m 2 1,00 m 2 9,35 m 2 12,24 m 2 16,32 m 2 17,28 m 2 16,08 m

Stránka 12 z 46


pokoj


17,28

100%

17,28 m

2

2

Započitatelná plocha 1.NP

100,08 m

Celková započitatelná plocha

100,08 m

2

Pozn. Výměry nedokončených prostor nejsou v tabulce uvedeny, vzhledem k tomu, že nejsou v uživatelném stavu.

Výpočet obestavěného prostoru rodinného domu Podlaží

Výpočet

1.PP

3*5,1+3,5*1,2 14,7*7,9 3*4,2+2,6*1,2 - veranda 3*5,1+3,5*1,2 - nedokončená přístavba

1.NP

zastřešení

14,7*7,9 - nadezdívka - sedlová střecha

Konstrukční výška

Zastavěná plocha

2,8 3,2 2,8 2,9 0,6

19,50 116,13 15,72 19,50

m m m m m

3,2 m

Obestavěný prostor 2

m 2 m 2 m 2 m

116,13 m

2

3

m 3 m 3 m 3 m 3 m

186 m

Obestavěný prostor Zastavěná plocha 1.NP Zastavěná plocha všech podlaží

55 372 44 57 70

3

782 m

3

2

136 m 2 174 m

Stáří a stavebně technický stav Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca 120-ti lety, přístavba verandy byla provedena cca. v r. 1963 (vstupní chodba), následně odhadem v 80-tých letech byla rozestavěna další přístavba, která však nikdy nebyla dokončena. V r. 1958 byla pravděpodobně vyměněna okna, sociální zařízení bylo postaveno pravděpodobně současně s přístavbou verandy s WC. Objekt je celkově ve špatném neudržovaném stavu, opadává omítka, na střeše chybí některé tašky – do objektu silně zatéká, stěny jsou vlhké, v rozích místností se vyskytují plísně, klempířské konstrukce jsou zkorodované, ústřední topení je nefunkční, rozbité je čerpadlo na vodu a neodtékají odpady. Celkové vnitřní vybavení nevyhovuje dnešním standardním požadavkům na bydlení. Příslušenství -

Venkovní úpravy a) Přípojky inženýrských sítí – elektřina (v současnosti odstřiženo) b) Oplocení – ze severní strany pletivem s kovovými sloupky na betonové podezdívce, z jihu dřevěné oplocení se zděnými sloupy a podezdívkou z tvárnic – oplocení náleží k sousedním pozemkům c) Vstupní branka – ocelová konstrukce d) Zpevněné plochy – dlážděné z cihel

-

Kůlna – v severní části pozemku parc.č. 48/2 se nachází zděná kůlna obdélníkového tvaru, se sedlovou střechou, krov dřevěný, krytina z pálených tašek, klempířské konstrukce nejsou provedeny, fasáda je omítnutá, dveře dřevěné. Objekt byl postaven odhadem před cca. 80-ti lety, je ve zhoršeném neudržovaném stavu.


Stránka 13 z 46



Výpočet obestavěného prostoru kůlny Podlaží

Výpočet

1.NP

5,6*2,5

zastřešení

5,6*2,5 - sedlová střecha

Obestavěný prostor -

Konstrukční výška 2,8 m 1,3 m

Zastavěná plocha 2 14,00 m 14,00 m

2

Obestavěný prostor 3 39 m 9 m

3

48 m

3

Studna – jedná se o kopanou studnu stojící na pozemku parc.č. 48/2, hloubka cca. 7m, ruční i elektrické čerpadlo – nefunkční; stáří cca. 50 let

Pozemky Jedná se o pozemky parc.č. St. 24/3 a 48/2, které jsou zapsané na LV č. 1937 v k.ú. Říčany-Radošovice. Předmětem ocenění je podíl id. 1/4 na těchto pozemcích (tak jako na rodinném domu vč. příslušenství). Pozemky se nenachází v záplavovém území. Přístup k nemovitostem je po zpevněné veřejné komunikaci ze západu, nevýhodou jsou nedostatečné parkovací možnosti. Hodnota trvalých porostů je podle názoru zpracovatele ocenění zanedbatelná. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládám nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, Dle prohlížečky záplavových oblastí se pozemky nenacházejí v záplavové oblasti. Sousední parcely: Parc.č. St. 24/3: St. 24/1, 48/2, 48/5, 464/2 Parc.č. 48/2: St. 24/1, St. 24/3, St. 24/5, 48/1, 48/5 Pozemek parc.č. St. 24/3 2 Pozemek s výměrou 195 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je mírně svažitý, má pravidelný obdélníkový tvar a je ve své západní části zastavěn rodinným domem č.p. 11. Pozemek západním okrajem sousedí s veřejnou příjezdovou komunikací, podél (po níž) vedou veřejné inženýrské sítě – elektřina, kanalizace, plyn, telefon a vodovod. Pozemek je však napojen pouze na elektřinu. U pozemku je druh a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí přibližně v souladu se skutečným stavem.

Pozemek parc.č. 48/2 2 Pozemek s výměrou 165 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zahrada, je rovinatý lichoběžníkového tvaru a slouží převážně jako zahrada u rodinného domu. V severní části pozemku stojí zděná kůlna, v západním rohu se nachází kopaná studna, zbylá část pozemku je zatravněna a nachází se zde 2 vzrostlé stromy. U pozemku je druh a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.


Stránka 14 z 46



Územní plán Dle územního plánu leží nemovitost v území označeném písmeny „OC“ – čistě obytné.

3.3. Pozemky p.č. 100/76-78, LV č. 1937 Jedná se o pozemky parc.č. 100/76, 100/77 a 100/78, které jsou zapsané na LV č. 1937 v k.ú. Říčany-Radošovice. Předmětem ocenění je podíl id. 1/4 na těchto pozemcích. Pozemky se nachází v záplavové nivě potoka Rokytka mezi Radošovicemi a Pacovem. Přístup k nemovitostem je po nezpevněné cestě pouze pěšky (cca. 100 m od zpevněné komunikace), pozemky jsou velmi podmáčené, jeden z pozemků přímo tvoří koryto potoka. Pozemky jsou zarostlé trvalými porosty, jsou neudržované – hospodářsky prakticky nevyužitelné. Hodnota trvalých porostů je podle názoru zpracovatele ocenění zanedbatelná. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládám nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry).


Stránka 15 z 46



Sousední parcely: parc.č. 100/76: 224/20, 227/7, 233/3, 233/9, 100/73, 100/74, 100/77, 100/79, 100/80 parc.č. 100/77: 100/33, 100/73, 100/74, 100/76, 100/79, 100/80 parc.č. 100/78: 100/33, 100/75, 100/80, 104/19 Pozemek parc.č. 100/76 2 Pozemek s výměrou 78 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako vodní plocha, je rovinatý až mírně svažitý a kopíruje přirozené koryto potoka Rokytka, které tvoří. U tohoto pozemku je druh a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

Pozemek parc.č. 100/77 2 Pozemek s výměrou 613 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako trvalý travní porost, je mírně svažitý, lichoběžníkového tvaru, je neudržovaný, zarostlý trvalými porosty. Pozemek leží v záplavovém území potoka Rokytka, ke dni místního šetření byl podmáčený – rozbahněný. Svým jižním okrajem pozemek sousedí s oploceným vodárenským dílem, severním okrajem s potokem Rokytka. U tohoto pozemku je druh a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

Pozemek parc.č. 100/78 2 Pozemek s výměrou 294 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako trvalý travní porost, je mírně svažitý, lichoběžníkového tvaru, je neudržovaný, zarostlý trvalými porosty. Pozemek leží v záplavovém území potoka Rokytka, ke dni místního šetření byl podmáčený – rozbahněný. Svým jižním okrajem sousedí s loukou a severním okrajem s oploceným vodárenským dílem. U tohoto pozemku je druh a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.


Stránka 16 z 46



Územní plán Dle územního plánu leží pozemky parc.č. 100/77 a 100/78 v území označeném písmeny „LP“ – louky a přírodní porosty, pozemek parc.č. 100/76 je označen písmenem „V“ – vodní plochy.

3.4. Pozemek p.č. 108/25, LV č. 1937 Jedná se o pozemek parc.č. 108/25, který je zapsaný na LV č. 1937 v k.ú. Říčany-Radošovice. Předmětem ocenění je podíl id. 1/4 na tomto pozemku. Pozemek se nachází na severním okraji ulice Kubelíkova, na kterou navazuje na okraji nové zástavby rodinných domů. Přístup k nemovitosti je po zpevněné veřejné komunikaci. Výměra pozemku byla převzata z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyla podrobně ověřována. Předpokládám nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Sousední parcely: parc.č. 108/25: 102, 106/3, 107/2, 107/3, 108/22, 108/23


Stránka 17 z 46



Pozemek parc.č. 108/25 2 Pozemek s výměrou 187 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako orná půda, je mírně svažitý orientovaný směrem k severovýchodu, má nepravidelný protáhlý tvar a slouží převážně jako cesta. Pozemek je zatravněný, neudržovaný, cesta vyšlapaná, jižní stranou sousedí se zpevněnou příjezdovou komunikací parc.č. 107/2 a 108/23. U tohoto pozemku je druh a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem, skutečný druh pozemku neodpovídá stavu uvedenému ve výpisu z katastru nemovitostí.

Územní plán Dle územního plánu leží pozemek v území označeném jako „veřejné prostranství“.

3.5. Pozemky p.č. 236/2, 236/9, 236/10, LV č. 227 Předmětem ocenění je také podíl ve výši id. ¼ na pozemcích parc.č. 236/2, 236/9, 236/10, které jsou zapsané na LV č. 227 ze dne 10.2.2012 pro k.ú. Pacov u Říčan, okres Praha - východ. Pozemky se nachází na rozhraní částí města Říčany Radošovice a Pacov při ulici Březská nad pravým břehem potoka Rokytka. V nejbližším okolí se nachází smíšená zástavba rodinných domů a rekreačních chat.


Stránka 18 z 46



Na pozemku parc.č. 236/2 se nachází dřevěný srub – chata, která není zakreslena v katastrální mapě. Na stavebním úřadě Říčany se k objektu nenachází žádná stavební dokumentace ani informace o stáří stavby. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Hodnota trvalých porostů je podle názoru zpracovatele ocenění zanedbatelná. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládám nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Pozemky jsou přístupné po nezpevněné veřejné komunikaci, přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Dle prohlížečky záplavových oblastí a územního plánu se pozemky nachází mimo záplavové území 100-leté vody – se záplavovým územím sousedí svým západním okrajem pozemky parc.č. 236/9 a 236/10. Dřevěný srub – rekreační chata Jedná se o dřevěný srub obdélníkového tvaru pouze s 1.NP, stojí ve východní části pozemku parc.č. 236/2. Objekt pravděpodobně není napojen na žádné inženýrské sítě, svislé i vodorovné konstrukce jsou dřevěné, střešní krytina z asfaltové lepenky, okna a dveře dřevěné, podlahy pravděpodobně prkenné. V objektu se pravděpodobně nachází jedna či dvě místnosti, před vchodovými dveřmi je po celé délce objektu krytá terasa, na kterou je přístup po dřevěném schodišti se třemi stupni. Objekt není pravděpodobně pravidelně užíván, je v nevalném stavu, vybavení podstandardní bez sociálního zařízení. Stáří objektu odhaduji na cca. 40 let. Informativní odhad obestavěného prostoru chaty - dřevěného srubu Konstrukční Podlaží Výpočet výška 1.NP 5*3,5 2,3 m Obestavěný prostor

Zastavěná plocha 2 17,50 m

Obestavěný prostor 3 40 m 40 m

3

Pozemky parc.č. 236/2, 236/9, 236/10 Sousední parcely: parc.č. 236/2: 234/15, 236/1, 236/3, 236/4, 236/8, 236/9 parc.č. 236/9: 236/2, 236/3, 236/5, 236/6, 236/7, 236/8, 236/10, 100/41 parc.č. 236/10: 236/1, 236/8, 236/9, 491, 100/40, 100/41 Pozemek parc.č. 236/2 2 Pozemek s výměrou 435 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zahrada, je mírně svažitý orientovaný k jihozápadu, má tvar obdélníku a převážně slouží jako zahrada. Ve východní části pozemku se nachází dřevěný srub, který však není zakreslen v katastrální mapě. Pozemek je oplocený a společně se stavbou srubu tvoří jednotný funkční celek. Přístup k pozemku je z jihozápadního rohu přes pozemek parc.č. 236/9, který je také předmětem ocenění. Pozemek je zatravněný, neudržovaný s trvalými porosty – jehličnaté stromy, listnaté keř a náletové porosty. Pozemek není pravděpodobně napojen na žádné inženýrské sítě. Inženýrské sítě jsou však v dosahu přes cizí pozemek parc.č. 236/4 asi 25 m od jihovýchodního okraje. Dle územního plánu leží pozemek v v čistě obytném území – „OC“. Nejlepší možné využití pozemku je jako stavební pozemek společně s pozemkem parc.č. 236/4, nebo s parc.č. 236/8, nebo s parc.č. 236/1. Koeficient zastavěné plochy je zde 15%, koeficient zeleně 70 %. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem, stavba dřevěného srubu není zakreslena v katastrální mapě.


Stránka 19 z 46



Pozemek parc.č. 236/9 2 Pozemek s výměrou 96 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako ostatní plocha – ostatní komunikace, je rovinatý až mírně svažitý, má podlouhlý obdélníkový tvar a slouží jako přístupová cesta k pozemku parc.č. 236/2. Pozemek má travnatý neudržovaný povrch, je ze třech stran ohraničen oplocením sousedních pozemků. Dle územního plánu leží pozemek v v čistě obytném území – „OC“. Pozemek sice leží v čistě obytném území, vázne na něm však věcné břemeno chůze a jízdy, díky svému tvaru a způsobu využití (ostatní komunikace) však nelze využít jako stavební. U tohoto pozemku je druh a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

Pozemek parc.č. 236/10 2 Pozemek s výměrou 167 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako trvalý travní porost, je rovinatý, má pravidelný obdélníkový tvar a slouží jako přístupová cesta k pozemku parc.č. 236/1 a 236/8 a k parkování aut chatařů. Pozemek jihozápadní stranou sousedí korytem potoka Rokytka. Pozemek je zatravněný prostý trvalých porostů, je neudržovaný. Dle územního plánu leží pozemek v v čistě obytném území – „OC“. Pozemek sice leží v čistě obytném území, vázne na něm však věcné břemeno chůze a jízdy, díky svému umístění může sloužit jako zahrada a parkovací plocha k pozemkům parc.č. 236/1 či 236/8, avšak musí být zachována možnost chůze a jízdy viz. věcné břemeno. U tohoto pozemku je druh a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.


Stránka 20 z 46



Územní plán Dle územního plánu leží nemovitost v území označeném písmeny „OC“ – čistě obytné.


Stránka 21 z 46



3.6. Shrnutí Adresa: okres Praha-východ, obec Říčany Nemovitost:

Rodinný dům č.p. 11 s pozemky parc.č. St. 24/3 a 165 vč. příslušenství v k.ú. Říčany-Radošovice) - podíl id. 1/4

Stav: Dispozice: Podlažnost: Obestavěný prostor: Započitatelná plocha:

špatný 3+1 část.1PP + 1NP + půda 3 782 m 2 100,08 m

Vybavení: Příslušenství: Výměra pozemků: Zast. plocha 1.NP:

podstandardní kůlna 2 360 m 2 116 m

Dřevěný srub s pozemkem parc.č. 236/2 (stavební pozemek) a pozemky Nemovitost: parc.č. 236/9 (cesta) a 236/10 (cesta) vč. věcného břemene chůze a jízdy - vše v k.ú. Pacov u Říčan - podíl id. 1/4 Stav: Dispozice: cca. 1+0 nevalný Vybavení: Podlažnost: 1NP podstandardní 3 2 Stavební pozemek: Obestavěný prostor: 40 m 435 m Zastav. plocha 1.NP:

17,50 m

2

Pozemky cest:

263 m

2

Pozemky parc.č. 100/76 (koryto potoka), 100/77 (hospodářsky nevyužitelný Nemovitost: pozemek v záplavovém území) a 100/78 (hospodářsky nevyužitelný pozemek v záplavovém území) - vše v k.ú. Říčany-Radošovice - podíl id. 1/4 Hosp.nevyužitené 2 2 Koryto potoka: 78 m 907 m pozemky: Nemovitost: Pozemek parc.č. 108/25 (cesta) v k.ú. Říčany-Radošovice - podíl id. 1/4 2 Pozemek cesty: 187 m

Povyšující faktory o Umístění nemovitosti při jihovýchodním okraji Prahy o Ve městě je k dispozici potřebná občanská vybavenost Ponižující faktory o Nemovitosti jsou ve špatném či nevalném stavu – neudržované


Stránka 22 z 46



B. Posudek 4. STANOVENÍ HODNOTY 4.1. Srovnávací metoda Srovnávací kritéria Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl v umístění nemovitostí především z hlediska občanské vybavenosti, dopravní dostupnosti, možnosti dalšího rozvoje a atraktivitě okolí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících k rodinnému domu. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitosti, stáří, provedené rekonstrukce materiálové provedení nosných konstrukcí. K 4 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard vybavení nemovitosti. K 5 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,8 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 6 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem.

Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitostech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitosti. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu u rodinného domu odhaduji na 75 % obvyklé ceny, pro stavební pozemky ve výši 80% z obvyklé ceny, vzhledem k tomu, že spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4 je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1937 (k.ú. Říčany-Radošovice) a LV č. 227 (k.ú. Pacov u Říčan) ze dne 10.2.2012 má oceňovaná nemovitost celkem 4 spoluvlastníky. Rodinný dům nelze jednoduchou stavební úpravou rozdělit v poměru dle výše spoluvlastnického podílu. Stavební pozemek lze sice poměrně jednoduše rozdělit pomocí geometrického plánu v poměru dle výše spoluvlastnického podílu. Po rozdělení v poměru dle výše oceňovaného spoluvlastnického podílu by však nemohla tato část pozemku posloužit jako samostatný stavební pozemek – výměra pozemku by byla příliš malá a tvarem zcela nevhodná. Bylo by tím znemožněno nejlepší možné využití pozemku. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitostech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Obvyklou cenou se pro účely zákona o oceňování nemovitostí rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku. Městský soud v Praze v usnesení ze dne 18.2.2009 č. j. 16 Co 53/2009-75 rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/08-100 tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitosti a


Stránka 23 z 46



menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %." Znalci postupují při oceňování spoluvlastnických podílů oběma způsoby, tedy cenu z důvodu spoluvlastnictví snižují o cca 10 až 25 %, i vypočítávají bez snížení jako podíl z ceny celé nemovitosti.

4.1.1. Rodinný dům s příslušenstvím a pozemky St. 24/3 a 48/2, LV č. 1937 Reprezentanti – srovnávané nemovitosti Reprezentant č. 1 Adresa: Říčany - Radošovice, ul. U Památné lípy Jedná se o RD s dispozicí 3+1, částečně podsklepený, kompletně zasíťovaný (E, K, V, P). Dům je v obyvatelném stavu (sanován, nové topení). K dispozici je projekt na zvýšení domu a Popis: vybudování obyvatelného podkroví. Dům stojí samostatně na pozemku o velikosti 228m2 z čehož zhruba polovinu tvoří předzahrádka. Součástí prodeje je i přiléhající pozemek o výměře 154m2 zamýšlený pro výstavbu dvojgaráže a parkovacího stání.

Objekt: Dispozice: Podlažnost:

Stav: Vybavení: Příslušenství:

zděný RD 3+1 část.1PP + 1NP + půda

nevalný standardní -

Fotodokumentace:

Pozemek: Započitatelná plocha: Nabídková cena: 2

Cena Kč/m ZP:

2

2 Zastavěná plocha: 119 m 3 Obestavěný prostor: - m zdroj: www.sreality.cz

382 m 2 103 m 3 250 000 Kč 31 609 Kč/m

2

datum: 4.3.2012

Reprezentant č. 2 Adresa: Říčany - Radošovice, ul. K Památné lípě Jedná se o dvougenerační samostatně stojící RD o velikosti 5+1 s obytnou plochou 150m2, zastavěná plocha s nádvořím 277m2. V přízemí domu 2 pokoje s koupelnou, v 1 patře 3 Popis: pokoje s kuchyní, koupelnou a balkonem (6 m2). V domě nové topení, plastová okna. Elektřina, voda obecní, kanalizace. K domu náleží samostatná garáž.


zděný RD 5+1/B 1NP + podkroví


stření standardní garáž

Zastavěná plocha: Obestavěný prostor:

105 m 3 - m

Fotodokumentace:


Cena Kč/m ZP:


2

277 m 2 135 m 3 490 000 Kč 25 852 Kč/m

2

zdroj: www.sreality.cz 2

datum: 21.2.2012

Stránka 24 z 46



Reprezentant č. 3 Adresa: Březí u Říčan Jedná se o zděný samostatně stojící RD s dispozicí 2+kk, 1.NP + půda, částečně

Popis: podsklepený. IS: elektro, kanalizace, plyn možno, studna. Pozemek celkem 467 m2, z toho zastavěná plocha 97 m2.


zděný RD 2+kk část.1PP + 1NP + půda


2


nevalný podstandardní studna

Fotodokumentace:

Pozemek: Započitatelná plocha: Nabídková cena:

467 m 2 73 m 1 370 000 Kč

2

Cena Kč/m ZP:

18 832 Kč/m

2

97 m 3 - m


datum: 30.3.2012

Reprezentant č. 4 Adresa: Říčany, ul. Voděrádská Jedná se o zděný RD 3+1 s terasou, malým bazénem, pozemek 849m2. Na pozemku je také samostatný sklep a kůlna, za domem kryté parkovací stání. Dům lze rozšířit o půdní prostory. Obytné prostory jsou tvořeny předsíní, chodbou se samostatným WC, vstupem do komory a Popis: na půdu. Obývací pokoj volně navazuje na kuchyni s jídelním koutem. Dva průchozí pokoje jsou odděleny chodbou, ve které je vstup do koupelny s toaletou. Jeden z pokojů má také přímý vstup na terasu. Dům byl průběžně rekonstruován a inovován - nová střecha, plastová okna, fasáda, plynový kotel, nová kuchyňská linka, podlahy a další interiérové úpravy.


Stav: dobrý Vybavení: dobré Příslušenství: kůlna, sklep, přístřešek

zděný RD 3+1 1NP + půda

Fotodokumentace:

Pozemek: Započitatelná plocha: Nabídková cena:

2


849 m 2 101 m 3 690 000 Kč

2

Cena Kč/m ZP:

36 444 Kč/m

2

135 m 3 - m


datum: 3.4.2012

Reprezentant č. 5 Adresa: Mukařov u Říčan Jedná se o RD s dispozicí 4+1/2B/G, zastavěná plocha 93 m2, pozemek 874 m2 ve staré zástavbě s vzrostlými stromy. Dům je v udržovaném stavu, postaven byl v r. 1938. V suterénu garáž, dílna, nový plynový kotel, kotel na tuhá paliva a vodárna. Plyn je zaveden do domu – Popis: ústřední vytápění, kanalizace a veřejný vodovod je na hranici pozemku. Ve zvýšeném přízemí se nachází předsíň, dva větší pokoje, kuchyň, WC a provizorní koupelna. V prvním patře jsou dva větší pokoje, WC a prostor pro novou koupelnu. Dům má dva balkony s výhledem.


Stránka 25 z 46





zděný RD 4+1/B/G 1PP + 1NP + 2NP + půda

nevalný podstandardní studna

Fotodokumentace:

2


Cena Kč/m ZP:

25 532 Kč/m

2


874 m 2 153 m 3 900 000 Kč

93 m 3 - m


datum: 7.3.2012

Ve městě a okolí je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitostech. Nabízeny jsou především novostavby rodinných domů a pak obtížně prodejné nemovitosti – domy převážně v původním stavu umístěné na rušném místě s malým pozemkem. Z výše uvedeného je zřejmé, že je poměrně obtížné zobchodovat nemovitost v krátkém čase a za dobrou cenu. Srovnávací hodnota je stanovena s velikou obezřetností se zohledněním všech hodnototvorných faktorů. Tabulka srovnání reprezentantů Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty

R.

nabídková 2 cena v Kč/m

Poloha

Pozemek

Stav

Vybavení

Zdroj

Ostatní

1. 2. 3. 4. 5.

31 609 25 852 18 832 36 444 25 532

0,95 0,95 1,12 1,05 1,05

1,00 1,02 0,98 0,85 0,85

0,95 0,92 0,98 0,85 0,97

0,95 0,95 1,00 0,85 0,97

0,80 0,90 0,90 0,90 0,90

1,00 1,05 1,00 0,95 1,05

2

Průměrná přepočtená nabídková cena Kč/m započitatelné plochy 2

Měrná jednotka - m započitatelné plochy Předběžná srovnávací hodnota Srovnávací hodnota - podíl id. 1/4 na RD č.p. 11 s pozemky p.č. St. 24/3 a 48/2 vč. příslušenství Srovnávací hodnota - podíl id. 1/4 na RD č.p. 11 s pozemky p.č. St. 24/3 a 48/2 vč. příslušenství (odhad 75% z vypočtené srovnávací hodnoty) Srovnávací hodnota - podíl id. 1/4 na RD č.p. 11 s pozemky p.č. St. 24/3 a 48/2 vč. příslušenství

přepočtená 2 NC v Kč/m 21 680 20 690 18 231 20 093 20 261 20 191 100,08 2 020 717 505 179 378 884 370 000

Realitní inzerce Nabídka nemovitostí – samostatně stojících rodinných domů v obci Říčany na serveru www.sreality.cz: bylo nalezeno celkem 66 nemovitostí s nabídkovou cenou od 2.100.000 Kč do 17.000.000 Kč.


Stránka 26 z 46



4.1.2. Pozemky p.č. 100/76-78, LV č. 1937 Jedná se hospodářsky obtížně nevyužitelné pozemky, v současnosti dlouhodobě neobhospodařované, leží v záplavovém území či jeden z pozemků tvoří koryto potoka, v územním plánu jsou označeny jako „louky a přírodní porosty“ a „vodní plochy“. Obdobné pozemky se obchodují velmi zřídka – u těchto nemovitostí prakticky není možné nalézt staticky významný soubor obdobných pozemků na místním (regionálním) realitním trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů). Domnívám se, že není vhodné pro ocenění použít klasickou metodu komparativní. Domnívám se, že v takovém případě je vhodné pro ocenění použít metodu vycházející ze státem shromažďovaných informací, tedy metodou předepsanou Zákonem o oceňování a jeho prováděcí vyhláškou. Ocenění je proto v tomto znaleckém posudku provedeno postupem definovaným Zákonem o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. v platném znění, resp. Jeho prováděcí vyhláškou č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. Podle § 29 odstavec 4 je jednotková cena pozemků parc.č. 100/77 a 100/78 po úpravě koeficienty ve výši 2 2 25,368 Kč/m , jednotková cena pozemku parc.č. 100/76 po úpravě koeficienty je ve výši 45,532 Kč/m – viz. ocenění nemovitostí pomocí vyhlášky bod 4.2. tohoto posudku. Stanovení hodnoty pozemků Nemovitosti

2

Výměra [m ]

Pozemek parc.č. 100/76 Pozemek parc.č. 100/77 Pozemek parc.č. 100/78

2

JC [Kč/m ]

78 613 294

45,532 25,368 25,368

Pozemek [Kč]

Podíl id.1/4 [Kč]

3551,496 15550,584 7458,192

887,874 3887,646 1864,548

Stanovená hodnota pozemků - podílu id. 1/4

6 640 Kč

4.1.3. Pozemek p.č. 108/25, LV č. 1937 Jedná se o původní zemědělský pozemek, který je dlouhodobě neobhospodařovaný, v územním plánu je označen jako „veřejné prostranství“. Obdobné pozemky se obchodují velmi zřídka – u těchto nemovitostí prakticky není možné nalézt staticky významný soubor obdobných pozemků na místním (regionálním) realitním trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů). Domnívám se, že není vhodné pro ocenění použít klasickou metodu komparativní. Domnívám se, že v takovém případě je vhodné pro ocenění použít metodu vycházející ze státem shromažďovaných informací, tedy metodou předepsanou Zákonem o oceňování a jeho prováděcí vyhláškou. Ocenění je proto v tomto znaleckém posudku provedeno postupem definovaným Zákonem o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. v platném znění, resp. Jeho prováděcí vyhláškou č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. 2

Podle § 29 odstavec 4 je jednotková cena pozemku po úpravě koeficienty ve výši 25,368 Kč/m – viz. ocenění nemovitostí pomocí vyhlášky bod 4.2. tohoto posudku.

2

2

Stanovení hodnoty pozemku: 25,368 Kč/m x 187 m x podíl id. 1/4 = 1190,- Kč (zaokrouhleno)


Stránka 27 z 46



4.1.4. Pozemky p.č. 236/2, 236/9, 236/10, LV č. 227 Srovnávací metoda je provedena pro pozemek parc.č. 236/2. Na pozemku se sice nachází dřevěný srub – nemovitost v minulosti sloužila k rekreaci. V současnosti se však dle územního plánu jedná o čistě obytné území – nejlepší možné využití je tedy jako stavební pozemek. Hodnota pozemku parc.č. 236/10 je následně odvozena od stanovené hodnoty pozemku parc.č. 236/2. Hodnota pozemku parc.č. 236/9 je stanovena jiným způsobem Pozemek parc.č. 236/10 Reprezentanti – srovnávané nemovitosti Reprezentant č. 1 Adresa: Říčany - Radošovice, ul. Plavínová Jedná se o mírně svažitý pozemek určený k výstavbě rodinného domu na kraji nové zástavby. K pozemku je přivedena asfaltová komunikace a jsou na něm připraveny všechny sítě Popis: (elektro, plyn, voda, kanalizace), přípojky jsou již zkolaudované. K dispozici je i platné územní rozhodnutí na výstavbu domu.

Tvar: Svažitost: IS:

Příjezd: Poloha v obci: Příslušenství:

obdélníkový mírná E, K, P, V

zpevněný okraj obce -

Fotodokumentace:

2

Pozemek: Nabídková cena:

841 m 2 590 000 Kč

2

Cena Kč/m poz.:

3 080 Kč/m


datum: 23.4.2012

Reprezentant č. 2 Adresa: Říčany - Radošovice Popis:

Jedná se o stavební pozemek o velikosti 900m2 se všemi IS (elektřina, voda, kanalizace, plyn) a příjezdovou cestou k pozemku.



obdélníkový mírná E, K, P, V


Fotodokumentace:

Pozemek: Nabídková cena: 2

Cena Kč/m poz.:


2

900 m 2 790 000 Kč 3 100 Kč/m


datum: 19.4.2012

Stránka 28 z 46



Reprezentant č. 3 Adresa: Říčany - Radošovice Popis:

Jedná se o stavební pozemek o rozloze 809 m2. Veškeré inženýrské sítě na hranici pozemku (kanalizace, plyn, elektro, vodovod).



obdélníková mírná E, K, P, V


Fotodokumentace:

2

Pozemek:

809 m 2 850 000 Kč

Nabídková cena: 2

Cena Kč/m poz.:

3 523 Kč/m


datum: 3.4.2012

Reprezentant č. 4 Adresa: Říčany - Pacov, lokalita Nad úvozem Jedná se o rovinatý stavební pozemek v lokalitě Nad úvozem. Jedná se o poslední volný

Popis: pozemek v této oblasti pod 1000m2. Přímo na pozemku se nacházejí veškeré sítě, přístup je zpevněný.



obdélníková rovinatý E, K, P, V


Fotodokumentace:

Pozemek: Nabídková cena: 2

Cena Kč/m poz.:

2

720 m 2 448 000 Kč 3 400 Kč/m


datum: 10.4.2012

Ve městě a okolí je vyšší nabídka než poptávka po stavebních pozemcích. Nabízeny jsou pravidelné obdélníkové pozemky, plně zasíťované, přístupné po zpevněné komunikaci, připravené k zastavění. Oceňovaný stavební pozemek je však přístupný po nezpevněné cestě či přes okolní stavební pozemky, inženýrské sítě jsou vzdáleny cca. 30 m přes cizí pozemek. Vzhledem k regulativům – možnostem zastavění je oceňovaný stavební pozemek využitelný jako stavební pouze společně s některým z okolních pozemků – tato skutečnost je zohledněna ve faktoru „Ostatní“. Z výše uvedeného je zřejmé, že je poměrně obtížné zobchodovat nemovitost v krátkém čase a za dobrou cenu. Srovnávací hodnota je stanovena s velikou obezřetností se zohledněním všech hodnototvorných faktorů.


Stránka 29 z 46



Tabulka srovnání reprezentantů Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty

R.

nabídková 2 cena v Kč/m

Poloha

Pozemek

Stav

Vybavení

Zdroj

Ostatní

1. 2. 3. 4.

3 080 3 100 3 523 3 400

1,00 1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00 1,00

0,95 0,95 0,95 0,95

0,80 0,80 0,80 0,80

0,90 0,90 0,80 0,80

0,80 0,80 0,80 0,80

přepočtená NC v 2 Kč/m 1 685 1 696 1 714 1 654

2

Průměrná přepočtená nabídková cena Kč/m pozemku

1 687

2

Měrná jednotka - m pozemku p.č. 236/2 Předběžná srovnávací hodnota

435 733 932

Srovnávací hodnota - podíl id. 1/4 na p.č. 236/2, k.ú. Pacov u Říčan

183 483

Srovnávací hodnota - podíl id. 1/4 na p.č. 236/2, k.ú. Pacov u Říčan (odhad 90% z vypočtené srovnávací hodnoty)

165 135

Srovnávací hodnota - podíl id. 1/4 na p.č. 236/2, k.ú. Pacov u Říčan

165 000

Pozemek parc.č. 236/10 Jedná se o pozemek dle územního plánu ležící v čistě obytném území, který však slouží jako přístupová cesta k cizím pozemkům, jeho užívání je také omezeno věcným břemenem chůze a jízdy. Pozemek tedy nemůže být zastavěn, nejlepším možným využitím je společně s pozemky p.č. 236/1 či 236/8 jako zahrada a přístupový pozemek či k parkování. 2 Pozemky zahrad se v obci a okolí obchodují obvykle v rozmezí od 800 do 1.500,- Kč/m v závislosti na umístění, velikosti, stavu, vybavení a příslušenství. Vzhledem k výše uvedenému, provedené srovnávací metodě pro pozemek parc.č. 236/2, je hodnota pozemku 2 stanovena ve výši 800,- Kč/m . Stanovení hodnoty pozemku p.č. 236/10: 2 2 800 Kč/m x 167 m x podíl id. 1/4 x 0,9 prodejnost spoluvlastnického podílu = 30 060,- Kč Pozemek parc.č. 236/9 Jedná se o pozemek se způsobem využití „ostatní komunikace“. Obdobné pozemky se obchodují velmi zřídka – u těchto nemovitostí prakticky není možné nalézt staticky významný soubor obdobných pozemků na místním (regionálním) realitním trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů). Domnívám se, že není vhodné pro ocenění použít klasickou metodu komparativní. Domnívám se, že v takovém případě je vhodné pro ocenění použít metodu vycházející ze státem shromažďovaných informací, tedy metodou předepsanou Zákonem o oceňování a jeho prováděcí vyhláškou. Ocenění je proto v tomto znaleckém posudku provedeno postupem definovaným Zákonem o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. v platném znění, resp. Jeho prováděcí vyhláškou č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. 2

Podle § 29 odstavec 6 a) je jednotková cena pozemku po úpravě ceny ve výši 674,269 Kč/m – viz. ocenění nemovitostí pomocí vyhlášky bod 4.2. tohoto posudku. Stanovení hodnoty pozemku p.č. 236/9: 2 2 674,269 Kč/m x 96 m x podíl id. 1/4 = 16 180,- Kč (zaokrouhleno)


Stránka 30 z 46



Rekapitulace – pozemky parc.č. 236/2, 236/9, 236/10 Srovnávací hodnota pozemku p.č. 236/2, k.ú. Pacov u Říčan - podíl id. 1/4 Hodnota pozemku p.č. 236/10, k.ú. Pacov u Říčan - podíl id. 1/4 Hodnota pozemku p.č. 236/9, k.ú. Pacov u Říčan - podíl id. 1/4 Srovnávací hodnota LV č. 227, k.ú. Pacov u Říčan, bez závady - věcné břemeno chůze a jízdy Závada - věcné břemeno chůze a jízdy Srovnávací hodnota LV č. 227, k.ú. Pacov u Říčan, vč. závady - věcné břemeno chůze a jízdy

165 000 16 180 30 060 211 240 -9 020 202 220

Závady právní povahy Dále upozorňuji, že na pozemcích parc.č. 236/9 a 236/10 vázne věcné břemeno chůze a jízdy. Jedná se o závadu, která má vliv na hodnotu nemovitosti. Ocenění věcného břemene je provedeno v bodě 4.2. tohoto posudku, popis věcného břemene v bodu 1.8.

4.1.5. Rekapitulace srovnávací metody Srovnávací hodnota - podíl id. 1/4 na RD č.p. 11 s pozemky p.č. St. 24/3 a 48/2 vč. příslušenství Hodnota pozemků p.č. 100/76, 100/77 a 100/78, LV č. 1937, k.ú. Říčany-Radošovice - podíl id. 1/4 Hodnota pozemku parc.č. 108/25, LV č. 1937, k.ú. Říčany-Radošovice - podíl id. 1/4 Srovnávací hodnota pozemků parc.č. 236/2, 236/9 a 236/10 vč. příslušenství, LV č. 227, k.ú. Pacov u Říčan - podíl id. 1/4 bez závady - věcné břemeno chůze a jízdy Závada - věcné břemeno chůze a jízdy na parc.č. 236/9 a 236/10, LV č. 227, k.ú. Pacov u Říčan - podíl id. 1/4

370 000 Kč 6 640 Kč 1 190 Kč 211 240 Kč -9 020 Kč

Srovnávací hodnota pozemků parc.č. 236/2, 236/9 a 236/10 vč. příslušenství, LV č. 227, k.ú. Pacov u Říčan - podíl id. 1/4 vč. závady - věcné břemeno chůze a jízdy

202 220 Kč

Stanovená hodnota nemovitostí celkem LV č. 1937 (k.ú. Říčany-Radošovice) a LV č. 227 (k.ú. Pacov u Říčan) vč. věcného břemene chůze a jízdy - podíl id. 1/4

580 050 Kč

Ve stanovené srovnávací hodnotě nemovitosti je také zohledněn fakt, že je posudek vypracován pro účely exekuční řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňovaná nemovitost by měla být rychle obchodovatelná, při exekuční dražbě nemovitosti daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovitosti v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Z výše uvedené tabulky je zřejmé, že cenový rozptyl nabízených nemovitostí souvisí s jednotlivými odlišnostmi konkrétních nemovitostí a to zejména s rozdíly v poloze, velikosti pozemku, stavu, vybavení a příslušenství. Vzhledem k tomu, že v průběhu inzerování prodeje nemovitosti se ceny oproti prvotní nabídce běžně snižují o cca. 5% až 20%, indikuji dle této metody obvyklou cenu nemovitosti ve výši 580.050,- Kč.


Stránka 31 z 46



4.2. Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování A. Nález 1. Informace o nemovitosti – viz.výše 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti – viz.výše 3. Obsah posudku

LV č. 1937, k.ú. Říčany-Radošovice - RD s pozemky 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům č.p. 11 1.2. Kůlna 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky u RD 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

LV č. 1937, k.ú. Říčany-Radošovice - pozemky 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 1.2. Pozemek cesty 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty

LV č. 227, k.ú. Pacov u Říčan - pozemky 1. Ocenění staveb 1.1. Dřevěný srub na p.č. 236/2 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 4. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti: 4.1. Věcné břemeno chůze a jízdy

B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

LV č. 1937, k.ú. Říčany-Radošovice - RD s pozemky 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům č.p. 11 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:


§ 5, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží

Stránka 32 z 46



Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Přístavby, nástavby a vestavby: Název Přístavba verandy Nedokončená přístavba

nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111

Popis

Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha 1.PP 3*5,1+3,5*1,2 1.NP 14,7*7,9 3*4,2+2,6*1,2 3*5,1+3,5*1,2

2

[m ] 19,50 116,13 15,72 19,50

= = = =

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název

Přístavby

1.PP

Nedokončená přístavba

1.NP

Zastavěná. plocha

Konstr. výška

19,50 m

2

116,13 m

2

15,72 m

2

19,50 m

2

Původní část Přístavba verandy Nedokončená přístavba

2,80 m 3,20 m 2,80 m 2,90 m

Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor 1.PP (3*5,1+3,5*1,2)*(2,80) 1.NP (14,7*7,9)*(3,20) (3*4,2+2,6*1,2)*(2,80) (3*5,1+3,5*1,2)*(2,90) zastřešení 14,7*7,9*(0,6+3,2/2) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Přístavby 1.PP Nedokončená přístavba 1.NP Původní část Přístavba verandy Nedokončená přístavba zastřešení Původní část Obestavěný prostor - celkem:

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina


Hodnocení Obj. podíl [%] Část standardu [%] S 8,20 100 S 21,20 100 S 7,90 100 S 7,30 100 S 3,40 100

3

[m ] 3 54,60 m 3 371,62 m 3 44,02 m 3 56,55 m 3 255,49 m

= = = = =

Typ PP NP NP NP Z

Obestavěný prostor 3 54,60 m 3 371,62 m 3 44,02 m 3 56,55 m 3 255,49 m 3 782,28 m

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40

Stránka 33 z 46


6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů


S S S C S S S S S S S S C P S C P P S S C

0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,46 1,00 0,00 0,46 0,46 1,00 1,00 0,00

0,90 5,80 2,80 0,00 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,00 1,47 1,90 0,00 1,43 0,23 4,10 0,30 0,00 91,33

Výpočet stupně rozestavěnosti nedokončené stavby: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Roz Dok [%] [%] [%] [%] [%] [%] 1. Základy S 8,20 100 1,00 8,20 8,98 100,00 8,98 2. Zdivo S 21,20 100 1,00 21,20 23,22 100,00 23,22 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 8,65 100,00 8,65 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 7,99 100,00 7,99 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 3,72 100,00 3,72 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 0,99 100,00 0,99 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 6,35 86,00 5,46 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 3,07 90,00 2,76 9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 2,52 100,00 2,52 11. Schody S 1,00 100 1,00 1,00 1,09 100,00 1,09 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 3,50 100,00 3,50 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 5,69 100,00 5,69 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 2,41 77,00 1,86 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 1,09 77,00 0,84 16. Vytápění S 5,20 100 1,00 5,20 5,69 77,00 4,38 17. Elektroinstalace S 4,30 100 1,00 4,30 4,71 90,00 4,24 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 19. Rozvod vody P 3,20 100 0,46 1,47 1,61 100,00 1,61 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100 1,00 1,90 2,08 100,00 2,08 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 22. Kanalizace P 3,10 100 0,46 1,43 1,57 100,00 1,57 23. Vybavení kuchyně P 0,50 100 0,46 0,23 0,25 100,00 0,25 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100 1,00 4,10 4,49 100,00 4,49 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30 0,33 100,00 0,33 26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 91,33 Rozestavěnost: 96,22


Stránka 34 z 46



Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část [%] UP PP Stáří Živ. Opotř. [%] [%] [%] části 1. Základy S 8,20 14,00 1,15 1,14 32 175 18,29 1. Základy S 8,20 9,00 0,74 0,74 49 175 28,00 1. Základy S 8,20 77,00 6,31 6,31 120 175 68,57 2. Zdivo S 21,20 14,00 2,97 2,97 32 140 22,86 2. Zdivo S 21,20 6,00 1,27 1,27 49 140 35,00 2. Zdivo S 21,20 80,00 16,96 16,96 120 140 85,71 3. Stropy S 7,90 14,00 1,11 1,11 32 140 22,86 3. Stropy S 7,90 9,00 0,71 0,71 49 140 35,00 3. Stropy S 7,90 77,00 6,08 6,08 120 140 85,71 4. Střecha S 7,30 14,00 1,02 1,02 32 110 29,09 4. Střecha S 7,30 9,00 0,66 0,66 49 110 44,55 4. Střecha S 7,30 77,00 5,62 5,62 120 120 100,00 5. Krytina S 3,40 14,00 0,48 0,48 32 60 53,33 5. Krytina S 3,40 9,00 0,31 0,31 49 60 81,67 5. Krytina S 3,40 77,00 2,62 2,62 60 60 100,00 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100,00 0,90 0,90 60 60 100,00 7. Vnitřní omítky S 5,80 9,00 0,52 0,52 49 60 81,67 7. Vnitřní omítky S 5,80 91,00 5,28 5,28 120 120 100,00 8. Fasádní omítky S 2,80 22,00 0,62 0,62 32 45 71,11 8. Fasádní omítky S 2,80 11,00 0,31 0,31 49 49 100,00 8. Fasádní omítky S 2,80 67,00 1,88 1,88 60 60 100,00 9. Vnější obklady C 0,50 100,00 0,50 0,50 40 0,00 10. Vnitřní obklady S 2,30 100,00 2,30 2,30 49 49 100,00 11. Schody S 1,00 50,00 0,50 0,50 32 140 22,86 11. Schody S 1,00 50,00 0,50 0,50 120 140 85,71 12. Dveře S 3,20 100,00 3,20 3,20 49 65 75,38 13. Okna S 5,20 22,00 1,14 1,14 32 65 49,23 13. Okna S 5,20 11,00 0,57 0,57 49 65 75,38 13. Okna S 5,20 67,00 3,48 3,48 54 65 83,08 14. Podlahy obytných místností S 2,20 11,00 0,24 0,24 49 49 100,00 14. Podlahy obytných místností S 2,20 89,00 1,96 1,96 120 120 100,00 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 11,00 0,11 0,11 49 49 100,00 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 89,00 0,89 0,89 120 120 100,00 16. Vytápění S 5,20 100,00 5,20 5,20 49 49 100,00 17. Elektroinstalace S 4,30 78,00 3,35 3,35 49 49 100,00 17. Elektroinstalace S 4,30 22,00 0,95 0,95 32 37 86,49 18. Bleskosvod C 0,60 100,00 0,60 0,60 40 0,00 19. Rozvod vody P 3,20 100,00 3,20 3,20 49 49 100,00 20. Zdroj teplé vody S 1,90 100,00 1,90 1,90 20 30 66,67 21. Instalace plynu C 0,50 100,00 0,50 0,50 35 0,00 22. Kanalizace P 3,10 100,00 3,10 3,10 49 49 100,00 23. Vybavení kuchyně P 0,50 100,00 0,50 0,50 49 49 100,00 24. Vnitřní vybavení S 4,10 100,00 4,10 4,10 49 49 100,00 25. Záchod S 0,30 100,00 0,30 0,30 49 49 100,00 26. Ostatní C 3,40 100,00 3,40 3,40 55 0,00 Součet upravených objemových podílů: 100,01 Opotřebení: Ocenění: 3 Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m ] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):


= * * * *

Opotř. z celku 0,2085 0,2072 4,3268 0,6789 0,4445 14,5364 0,2537 0,2485 5,2112 0,2967 0,2940 5,6200 0,2560 0,2532 2,6200 0,9000 0,4247 5,2800 0,4409 0,3100 1,8800 0,0000 2,3000 0,1143 0,4286 2,4122 0,5612 0,4297 2,8912 0,2400 1,9600 0,1100 0,8900 5,2000 3,3500 0,8217 0,0000 3,2000 1,2667 0,0000 3,1000 0,5000 4,1000 0,3000 0,0000 78,8668

2 290,0,9133 1,0000 2,1550 2,0430

Stránka 35 z 46



3

Základní cena upravená [Kč/m ] 3 3 Plná cena: 782,28 m * 9 207,98 Kč/m

= =

9 207,98 7 203 218,59 Kč

Výpočet nedokončené stavby: Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba

* =

0,9622 6 930 886,50 Kč

Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 78,8668 % Úprava ceny za opotřebení

-

5 466 168,40 Kč

Rodinný dům č.p. 11 - zjištěná cena

=

1 464 718,11 Kč

1.2. Kůlna Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha 1.NP 5,6*2,5

2

[m ] 14,00

=

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. plocha

Název 1.NP

14,00 m

Konstr. výška 2,80 m

2

Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor 1.NP (5,6*2,5)*(2,80) zastřešení 5,6*2,5*1,3*0,5 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy


Hodnocení Obj. podíl [%] Část standardu [%] S 7,10 100 S 31,80 100 S 19,80 100

3

[m ] 3 39,20 m 3 9,10 m

= =

Typ NP Z

Obestavěný prostor 3 39,20 m 3 9,10 m 3 48,30 m

Koeficient 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 7,10 31,80 19,80

Stránka 36 z 46



4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů

S S S S X P C S S

7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80

Ocenění: 3 Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m ] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,00 1,00 1,00

= * * * *

3

7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 1,38 0,00 8,20 5,80 97,28

1 250,0,9728 1,0000 2,1030 2,0430

Základní cena upravená: [Kč/m ] 3 3 Plná cena: 48,30 m * 5 224,46 Kč/m

= =

5 224,46 252 341,42 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 80 = 100,000 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 14 činit 85 %

-

214 490,21 Kč

Kůlna - zjištěná cena

=

37 851,21 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky u RD Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - tabulka 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava 2 [Kč/m ] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 650,46 1,00 2,1550 2,0430 10,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 650,46 0,40 2,1550 2,0430 10,00 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2

zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem Pozemky u RD - zjištěná cena Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 [email protected] tel. 604555649

Parcelní číslo St. 24/3 48/2

2,0430 2,1550 Upr. cena 2 [Kč/m ] 3 150,133 1 260,053

Výměra 2 [m ] 195,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 3 150,133

Cena [Kč] 614 275,93

165,00

1 260,053

207 908,75 822 184,68

=

822 184,68 Kč

Stránka 37 z 46



3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu:

Kč 2 m 2 m Kč * =

822 184,68 360 80 182 707,71 0,065 11 876,00

Trvalé porosty - zjištěná cena

11 876,- Kč

LV č. 1937, k.ú. Říčany-Radošovice - pozemky 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Zemědělské, dlouhodobě neobhospodařovávané pozemky dle § 29. : Přehled použitých jednotkových cen pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef 1 Koef 2 2 [Kč/m ] § 29 odst. 4 (nezast. úz.) 650,46 0,06 0,65 Typ

Název

Parcelní číslo 100/77

§ 29 odst. 4 trvalý travní porost (nezast. úz.) § 29 odst. 4 trvalý travní porost 100/78 (nezast. úz.) Neobhospodařovávané zemědělské pozemky - celkem

Výměra 2 [m ] 613,00

Název


Jedn. cena 2 [Kč/m ] 25,368

Cena [Kč] 15 550,58

25,368

7 458,19

23 008,77

Přirážka

Parcelní Výměra 2 číslo [m ] § 31 odstavec 5 vodní plocha 100/76 78,00 Pozemek rybníků nádrží a ostatních vodních ploch - celkem Pozemky - zjištěná cena

Upr. cena 2 [Kč/m ] 25,368

1,000

294,00

Pozemek rybníků, nádrží a ostatních vodních ploch: Přehled použitých jednotkových cen pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. 2 [Kč/m ] § 31 odstavec 5 650,46 0,07 Typ

Srážka [%]

Kp

Ki

Kp 1,000

Srážka Jedn. cena 2 % [Kč/m ] 45,532

=

Upr. cena 2 [Kč/m ] 45,532 Cena [Kč] 3 551,50 3 551,50

26 560,27 Kč

Stránka 38 z 46



1.2. Pozemek cesty Zemědělský, dlouhodobě neobhospodařovávaný pozemek dle § 29. : Přehled použitých jednotkových cen pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef 1 Koef 2 2 [Kč/m ] § 29 odst. 4 (zast. pl.) 650,46 0,06 0,65 Typ

Název


§ 29 odst. 4 (zast. orná půda pl.) Neobhospodařovávaný zemědělský pozemek - celkem Pozemek cesty - zjištěná cena

Výměra 2 [m ] 187,00

Srážka [%]

Kp

Upr. cena 2 [Kč/m ] 25,368

1,000 Jedn. cena 2 [Kč/m ] 25,368

Cena [Kč] 4 743,82

4 743,82 =

4 743,82 Kč

jim vaz stáří S = 60 roků obmýtí O = roků relativní výšková bonita: 1 srovnávací bonita: 1 2 2 jednotková cena nelesního porostu (příl. č. 32) 907 m * 23,40 Kč/m = součinitel srovnávací bonity * podíl skupiny dřevin v nelesním porostu * * koeficient prodejnosti KP (dle příl. č. 39) Koeficient polohy K5 (příl. č. 14) * Koeficient sadovnického významu KSV: * Koeficient typu zeleně KZ: * K * jim vaz celkem =

21 223,80 1,25 80,00 % 1,000 1,00 2,00 0,25 0,90 9 550,71 Kč

dub letní stáří S = 60 roků obmýtí O = roků relativní výšková bonita: 1 srovnávací bonita: 1 2 2 jednotková cena nelesního porostu (příl. č. 32) 907 m * 23,40 Kč/m = součinitel srovnávací bonity * podíl skupiny dřevin v nelesním porostu * koeficient prodejnosti KP (dle příl. č. 39) * * Koeficient polohy K5 (příl. č. 14) Koeficient sadovnického významu KSV: * Koeficient typu zeleně KZ: * K * dub letní celkem =

21 223,80 1,25 20,00 % 1,000 1,00 2,00 0,25 0,90 2 387,68 Kč

Celkem - nelesní porosty dle § 39

11 938,39 Kč

2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty Nelesní porosty: § 39.



=

11 938,39 Kč

Stránka 39 z 46



LV č. 227, k.ú. Pacov u Říčan - pozemky 1. Ocenění staveb 1.1. Dřevěný srub na p.č. 236/2 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20):

Rekreační chata § 26 porovnávací metoda Středočeský kraj, nad 10 000 do 50 000 obyvatel 40 let 3 2 837,- Kč/m

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 5*3,5 Název podlaží 1.NP:

= Zastavěná plocha 2 17,50 m

17,50 m

2

Konstrukční výška 2,30 m

Obestavěný prostor: 1.NP: (5*3,5)*(2,30) Obestavěný prostor - celkem:

3

= =

40,25 m 3 40,25 m

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny zastavěné plochy 1. NP - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata 2. Svislé konstrukce - Dřevěné srubové 3. Střešní konstrukce - Krov neumožňující zřízení podkroví 4. Napojení stavby na sítě - Žádné napojení nebo pouze vlastní zdroj el. energie 5. Vybavení - Bez zákl. příslušenství 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 vč.) Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Nad 400 m2 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu 10. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 40 let: 0,80

č. I

Vi typ D

II IV I I

0,00 0,02 -0,01 -0,06

I II III

-0,10 0,00 0,00

III I IV

0,03 -0,15 0,65

9

Index vybavení IV = (1 +  Vi) * V10 * 0,80 = 0,380 i=1

Index polohy: Název znaku č. 1. Životní prostředí a atraktivita okolí - Nemovitost v okrese Praha - západ a VI Praha - východ 2. Přírodní lokalita - les nebo vodní plocha je v místě (docházková III vzdálenost) 3. Poloha v zástavbě - bez vlivu, samoty II 4. Dopravní dostupnost - bezproblémový příjezd k hranici pozemku III 5. Hromadná doprava - dobrá dostupnost II


Pi 0,25 0,00 0,00 0,00 0,00

Stránka 40 z 46



6. Parkovací možnosti - dobré II 7. Obchod a služby (okolí nemovitosti) - obchody a služby (lékař) - ve městě III jsou potřebné obchody i nemocnice 8. Sportoviště - žádné I 9. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí II 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II

0,00 0,05 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy IP = (1 +  Pi) = 1,300 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - exekuční příkaz k prodeji

č. II

Ti -0,05

II I

0,00 -0,05

3

Index trhu IT = (1 +  Ti) = 0,900 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,380 * 1,300 * 0,900 = 0,445 Ocenění: 3 3 Cena upravená CU = IPC * I = 2 837,- Kč/m * 0,445 = 1 262,46 Kč/m 3 3 CP = CU * OP = 1 262,46 Kč/m * 40,25 m = 50 814,02 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

50 814,02 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - tabulka 1: 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -10 % 2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod: -5 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -22 % Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 2,1450 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava Upr. cena 2 2 [Kč/m ] [%] [Kč/m ] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 650,46 1,00 2,1550 2,1450 -22,00 2 345,253 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 650,46 0,40 2,1550 2,1450 -22,00 938,101 § 32 odst. 1 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění (§ 28 odst. 2) § 32 odst. 1 (§28 o. 2) 650,46 0,30 2,1550 2,1450 -22,00 703,576 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2

zahrada

§ 28 odstavec 5

zahrada


Parcelní číslo 236/2 zastavěná část 236/2 -

Výměra 2 [m ] 18,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 2 345,253

Cena [Kč] 42 214,55

417,00

938,101

391 188,12

Stránka 41 z 46


§ 32 odst. 1 (§28 o.trvalý travní porost 2) Stavební pozemky - celkem


zahrada 236/10

167,00

703,576

117 497,19 550 899,86

Ostatní stavební pozemek: Úprava ceny - příloha č. 21: 3.5. pozemek oceňovaný podle odstavce 6 (pozemní komunikace) s -55 % nezpevněným, prašným povrchem Úprava cen: -55 % Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,0130 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,2740 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava Upr. cena 2 2 [Kč/m ] [%] [Kč/m ] § 28 odst. 6 a) - stavební pozemek - ostatní plocha, komunikace, veřejná nezpevněná nebo prašná § 28 odst. 6 a) nezp. pr. 650,46 1,00 2,2740 1,0130 -55 674,269 Typ

Název

§ 28 odst. 6 a) nezp. ostatní plocha pr. Ostatní stavební pozemek - celkem


Výměra 2 [m ] 96,00

Pozemky - zjištěná cena

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 674,269

Cena [Kč] 64 729,82 64 729,82

=

615 629,68 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Okrasné dřeviny oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena okrasných dřevin:

Kč 2 m 2 m Kč * =


433 402,67 435 100 99 632,80 0,085 8 468,79 8 468,79 Kč

Věcná břemena váznoucí na nemovitosti: 3.4.1. Věcné břemeno chůze a jízdy Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle § 18 zákona 151/97 Sb.: Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané ze simulovaného nájmu z obvyklé ceny Obvyklé nájemné: Pozemky p.č. 236/10: 2 Výměra: 167,00 m 2 Jednotková cena: 800,- Kč/m Procentuelní sazba pro stanovení nájemného: 5,00 %


Stránka 42 z 46



2

2

Obvyklé nájemné: 167,00 m * 800,- Kč/m * 5,00 % = 6 680,- Kč/rok Pozemek parc.č. 236/9 - část: 2 Výměra: 20,00 m 2 Jednotková cena: 674,27 Kč/m Procentuelní sazba pro stanovení nájemného: 4,00 % 2 2 Obvyklé nájemné: 20,00 m * 674,27 Kč/m * 4,00 % = 539,42 Kč/rok Obvyklé nájemné - celkem: 7 219,42 Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 7 219,42 Kč/rok * 100 % = 7 219,42 Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 7 219,42 Kč Věcné břemeno na dobu neurčitou. Maximální doba trvání věcného břemene pro výpočet: 5 let 7 219,42 Kč * 5 let = 36 097,10 Kč Ocenění věcného břemene činí:

=

36 097,10 Kč

C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen LV č. 1937, k.ú. Říčany-Radošovice - RD s pozemky 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům č.p. 11 1.2. Kůlna

1 464 718,10 Kč 37 851,20 Kč

1. Ocenění staveb celkem

1 502 569,30 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky u RD

822 184,70 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

822 184,70 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

11 876,- Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem

11 876,- Kč

LV č. 1937, k.ú. Říčany-Radošovice - RD s pozemky celkem Úprava ceny vlastnickým podílem

Výsledná cena:

*

2 336 630,- Kč 1/4

584 157,50 Kč

LV č. 1937, k.ú. Říčany-Radošovice - pozemky 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 1.2. Pozemek cesty

26 560,30 Kč 4 743,80 Kč


31 304,10 Kč


11 938,40 Kč


Stránka 43 z 46



2. Ocenění trvalých porostů celkem LV č. 1937, k.ú. Říčany-Radošovice - pozemky celkem Úprava ceny vlastnickým podílem

11 938,40 Kč *

Výsledná cena:

43 242,50 Kč 1/4

10 810,60 Kč

LV č. 227, k.ú. Pacov u Říčan - pozemky 1. Ocenění staveb 1.1. Dřevěný srub na p.č. 236/2

50 814,- Kč

1. Ocenění staveb celkem

50 814,- Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

615 629,70 Kč


615 629,70 Kč


8 468,80 Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem

8 468,80 Kč

LV č. 227, k.ú. Pacov u Říčan - pozemky celkem

674 912,50 Kč

Věcná břemena 4. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti: 3.4.1. Věcné břemeno chůze a jízdy Hodnota věcného břemene činí: LV č. 227, k.ú. Pacov u Říčan - pozemky po odečtení věcného břemene činí celkem: Úprava ceny vlastnickým podílem *

36 097,10 Kč 36 097,10 Kč 638 815,40 Kč 1/4

Výsledná cena:

159 703,90 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

754 673,- Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

754 670,- Kč

slovy: Sedmsetpadesátčtyřitisícšestsetsedmdesát Kč


Stránka 44 z 46



C. Závěr Výsledné ceny Srovnávací hodnota bez závady - věcné břemeno chůze a jízdy Závada - věcné břemeno chůze a jízdy Srovnávací hodnota vč. závady - věcné břemeno chůze a jízdy Zjištěná cena dle vyhlášky vč. závady - věcné břemeno chůze a jízdy

589 070 Kč -9 020 Kč 580 050 Kč 754 670 Kč

Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti: - podílu ve výši id. 1/4 na rodinném domě č.p. 11, stojícím na pozemku parc.č. St. 24/3, a na pozemcích parc.č. St. 24/3, 48/2, 100/76, 100/77, 100/78 a 108/25 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Říčany-Radošovice, obec Říčany, okres Praha-východ - podílu ve výši id. 1/4 na pozemcích parc.č. 236/2, 236/9 a 236/10 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Pacov u Říčan, obec Říčany, okres Praha-východ; podle stavu ke dni 27.3.2012, ve výši:

580 050,- KČ slovy: Pětsetosmdesáttisícpadesát korun českých

V Praze dne 25.4.2012 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 667/114/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 114 - 2012.


Stránka 45 z 46



E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV č. 227 ze dne 10.2.2012 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1937 ze dne 10.2.2012 Katastrální mapa – dálkový náhled Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti ze dne 27.3.2012


Stránka 46 z 46

Výpis z katastru nemovitostí LV č. 227, k.ú. Pacov u Říčan

Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1937, k.ú. Říčany-Radošovice

Katastrální mapa – dálkový náhled Rodinný dům č.p. 11 s pozemky parc.č. parc.č St. 24/3 a 48/2 vč. příslušenství, k.ú. Říčany--Radošovice

Pozemky parc.č.. 100/76, 100/77 a 100/78, k.ú. Říčany-Radošovice

Pozemek parc.č. 108/25, k.ú. Říčany Ř čany-Radošovice

Pozemky parc.č.. 236/2, 236/9 a 236/10, k.ú. Pacov u Říčan

Mapy oblasti

Letecká fotomapa – rodinný dům č.p. 11 s pozemky a příslušenstvím, k.ú. Říčany-Radošovice

Umístění nemovitosti v rámci ulice „Úvalská“

Letecká fotomapa - pozemky parc.č. 100/76, 100/77 a 100/78, k.ú. Říčany-Radošovice

Umístění nemovitosti vzhledem k příjezdové ulici Na Skalkách

Letecká fotomapa – pozemek parc.č. 108/25, k.ú. Říčany-Radošovice

Umístění nemovitosti vzhledem k příjezdové ulici Kubelíkova

Letecká fotomapa – pozemky parc.č. 236/2, 236/9 a 236/10, k.ú. Pacov u Říčan

Umístění nemovitosti vzhledem k příjezdové ulici „Březská“

1) Rodinný dům č.p. 11 s pozemky a příslušenstvím, k.ú. Říčany-Radošovice, 50°0'6.476"N, 14°39'56.652"E 2) Pozemky parc.č. 100/76, 100/77 a 100/78, k.ú. Říčany-Radošovice, 50°0'22.262"N, 14°40'25.418"E 3) Pozemek parc.č. 108/25, k.ú. Říčany-Radošovice, 50°0'16.455"N, 14°40'15.937"E 4) Pozemky parc.č. 236/2, 236/9 a 236/10, k.ú. Pacov u Říčan, 50°0'16.771"N, 14°40'35.992"E

Umístění nemovitostí v rámci části obce

Umístění nemovitostí v rámci regionu

Fotodokumentace nemovitosti Rodinný dům č.p. 11 s pozemky a příslušenstvím, k.ú. Říčany-Radošovice

Pohled na RD z ulice Úvalská ze severu

Pohled na RD z ulice Úvalská z jihozápadu

Pohled na RD ze dvora z východu

Zděná kůlna stojící vedle domu na p.č. 48/2

Pokoj průchozí do koupelny

Průchozí pokoj

Koupelna

Kuchyně

Obývací pokoj

Vstupní chodba v přístavbě verandy

Nedokončená přístavba

WC

Půda

Místnost na půdě - nevytápěná

Plíseň a vlhkost na zdech

Schodiště na půdu

Studna

Kotel na TP a el. boiler v koupelně

Pozemky parc.č. 100/76, 100/77 a 100/78, k.ú. Říčany-Radošovice

Pozemek parc.č. 100/77



Pozemek parc.č. 108/25, k.ú. Říčany-Radošovice

Pozemky parc.č. 236/2, 236/9 a 236/10, k.ú. Pacov u Říčan



Pozemek parc.č. 236/2 – vstupní branka

Dřevěná chata na parc.č. 236/2

Příjezdová cesta k pozemkům

2012

Recommend Documents