2012

Znalecký posudek –podklad pro stanovení nejnižšího podání o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1432 - 059 / 2012 Typ nemovitosti Účel ocenění

Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu stanovení obvyklé ceny pro exekuční řízení (nejnižší podání)

Předmět ocenění Bytová jednotka č. 332/2 s podílem na společných částech domu a pozemku 562/17079 na pozemku parc. č. St. 358 – toť vše na LV č. 1007 Adresa Kraj Katastrální území Část obce dle LV

Ústecký kraj Bohušovice nad Ohří

Obec Ulice

Bohušovice nad Ohří Masarykova

Objednatel Exekutorský úřad Plzeň - město JUDr. Jitka Wolfová Radyňská č.p. 470 č.o. 9 326 00 Plzeň ČESKÁ REPUBLIKA Vlastnictví Bytová jednotka

Tel. E-mail IČ DIČ

Brabec Jaroslav - Bohušovice nad Ohří, Masarykova 332, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ 601217/0780

Zpracováno pro

exekutora JUDr. Jitka Wolfová

Vypracoval Licence číslo

Ing. Schejbal František Husova 485 332 03 Šťáhlavy email: [email protected]

0427

Počet obyvatel 2568 č. pop. 332, 333 a 334

Počet stran textu 1 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha

58.37 m2

66212294 CZ6161150435

SJM

Dne Ke dni Prohlídka dne

tel: 602 680282 377969424 Počet stran příloh

377449457

16.07.2012 12.07.2012 12.07.2012

4

10 000 Kč/m2

583 700 Kč

580 000 Kč Pětsetosmdesát tisíc Kč

Obvyklá cena - současný stav

Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kladné stránky nemovitosti: byt 1+2, možnost parkování před domem, možnost okamžitého bydlení, kompletní inženýrské sítě, po rekonstrukci obvodového pláště. Záporné stránky nemovitosti: interiér bytu v původním stavu. Podmínky platnosti ceny V zde stanovené ceně obvyklé není uvažováno omezení vlastnického práva zapsané na LV.

-1-

Vyhodnocení rizik jednotka je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným ANO stavem) ANO k jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup jednotka je prosta věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy, např. - břemeno ANO doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva NE jednotka je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. V oddíle C - Omezení vlastnického práva předloženého LV je zapsáno nařízení exekuce (11*), zástavní právo exekutorské (3*) a exekuční příkaz k prodeji (7*). Zde stanovená cena obvyklá je bez uvažování těchto omezení. ANO nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost ANO jednotka je určena výhradně k bydlení ANO jednotka je zkolaudována ANO jednotka je dokončena ANO jednotka je užívána v souladu s právním stavem ANO nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO zpracovatel ocenění byl jmenován k vypracování ocenění usnesením Exekutorského úřadu – viz níže Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Kupní smlouva V-2877/2001-403 ze dne 31.05.2001 (právní účinky vkladu práva ke dni 11.07.2001). Vzhledem k datu realizace obchodu není sjednaná kupní cena vypovídající pro stanovení současné ceny obvyklé. Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1007 vyhotovený Exekutorským úřadem Plzeň – město, JUDr. Jitka Wolfová 16.03.2012. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1007. Snímek katastrální mapy předmětného území pro k. ú. Bohušovice nad Ohří stažený ze serveru cuzk.cz. Umístění nemovitosti. Umístění nemovitosti v místě. Fotodokumentace vyhotovená znalcem při místním šetření dne 12.07.2012. Místní šetření provedené znalcem dne 12.07.2012 za účasti asistenta znalce a p. Brabce. Usnesení č. j. 106 Ex EX 7399/09-74 vyhotovené Exekutorským úřadem Plzeň – město, JUDr. Jitka Wolfová ze dne 16.03.2012. Informace znalce o stavu na trhu s obdobnými nemovitostmi v daném místě a čase.. Datum předání kompletních podkladů 16.07.2012. Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1007 vyhotovený Exekutorským úřadem Plzeň – město, JUDr. Jitka Wolfová 16.03.2012. Snímek katastrální mapy předmětného území pro k. ú. Bohušovice nad Ohří stažený ze serveru cuzk.cz. Umístění nemovitosti. Fotodokumentace vyhotovená znalcem při místním šetření dne 12.07.2012. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Bohušovice na Ohří a v k. ú. Bohušovice nad Ohří. Bohušovice nad Ohří se nachází cca 5 km jižně od Litoměřic. Bohušovice nad Ohří jsou městem a mají cca 2 560 obyvatel. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost. Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba sídlištní zástavba Byt se nachází v okrajové části obce v sídlištní zástavbě. Okolní zástavbu tvoří obdobné bytové objekty a občanská vybavenost. Občanská vybavenost úplná. Infrastruktura úplná. Dopravní dostupnost velmi dobrá. V obci jezdí pravidelné autobusové spoje. V obci je vlaková zastávka na trati Děčín - Praha. Ve městě je křižovatka místních silnic III. tř. Nájezd na dálnici D8 Praha - Ústí nad Labem je 9 km. Informace o nemovitosti Místní šetření se uskutečnilo ve výše uvedený den. Na místním šetření byl přítomen vlastník bytu p. Jaroslav Brabec. Oceňovaný byt se nachází v 1. NP samostatně stojícího typového panelového bytového domu o třech sekcích se 4 NP a 1 PP s plochou střechou. Bytový dům je starý cca 40 let. Byt je v původním stavu, byly prováděny pouze běžné údržbové práce. V roce 2011 došlo k rekonstrukci fasády (zateplení) a střechy. Dále došlo k výměně oken za plastová. Byt je 1+2. Chybí výtah. Příslušenství: sklepní kóje.

-2-

Přístup a příjezd k nemovitostem Přímo z veřejné komunikace umístěné na pozemku parc. č. 336/25 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: živičný. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 1.NP Velikost bytu 2+1

Počet NP domu celkem Výtah

Počet koupelen Vybavení koupelny vana, umývadlo

4 Ne

Počet podlaží bytu Orientace oken

1

1 východ, západ

Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně kuchyňská linka se sporákem

Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Ano

Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Počet samostatných WC

1

Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná

Ano

Technický stav Technický stav domu velmi dobrý Technický stav budovy je velmi dobrý. Stáří je cca 40 roků (dle výpovědi účastníka místního šetření). V roce 2011 došlo k rekonstrukci střechy, fasády a zateplení. Dále došlo k výměně oken za plastová. Technický stav jednotky průměrný Technický stav bytové jednotky je průměrný. Bytová jednotka je původním stavu, byly prováděny pouze běžné údržbové práce. Minulé rekonstrukce Konstrukce Okna Vnější plášť

Rozsah výměna oken za plastová zateplení fasády, oprava střešní krytiny

Rok provedení 2011 2011

Popis provedení budovy Konstrukce

Provedení

%

základy

z armovaného betonu

100

svislé nosné konstrukce krov obvodové stěny z

samonosný panelový systém plochá střecha železobetonového sendvič. panelu v tl. do 30 cm vápenná omítka štuková, keramický obklad

100

vnitřní úpravy stěn

Konstrukce

dokonč

100 100 100

Provedení

%

dokonč

izolace proti zemní vlhkosti stropy

s izolací vodorovnou i svislou betonové montované

100

střešní krytina vnější úpavy. povrchů schodiště

těžké izolační pásy kontaktní zateplovací systém betonové

100 100

100

100

Popis provedení jednotky Konstrukce okna podlahy obytných místností vytápění rozvod vody zdroj teplé vody

Provedení plastová PVC, keramická dlažba, koberce centrální studené a teplé centrální ohřev

%

Konstrukce

dokonč

100 100 100 100 100

dveře podlahy nebytových místností elektro rozvod plynu

1.NP bytu - výčet místností kuchyně předsíň pokoj pokoj WC koupelna spíž sklep

plocha 10.50 5.60 16.04 18.37 0.93 2.55 0.55 2.00

-3-

Provedení

%

dokonč

hladké lakované keramická dlažba

100 100

světelný rozvod je proveden

100 100

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

koeficient KZp započit. plocha 1.0 10.50 m2 1.0 5.60 m2 1.0 16.04 m2 1.0 18.37 m2 1.0 0.93 m2 1.0 2.55 m2 1.0 0.55 m2 0.5 1.00 m2

2.04 m2 3.62 m2

komora lodžie

0.5 0.5

62.20 m2

Součet ploch za podlaží

1.02 m2 1.81 m2 58.37 m2

Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: www.sreality.cz, datum změny inzerátu 12.07.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3+1 Výtah Ne Podlahová plocha 60.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

545 000 Kč 0 % 545 000 Kč

m2 9 100 Kč/m2 9 100 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o byt 3+1, II.NP, 60 m2 v Bohušovicích nad Ohří. Byt je v třípodlažním cihelném objektu s novou střešní krytinou. Topení plynové etážové (nové), koupelna prošla částečnou rekonstrukcí (sprchový kout), obklady. Objekt je v klidové části obce, veškerá infrastruktura v místě.

2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: www.sreality.cz, datum změny inzerátu 28.06.2012 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3+1 Výtah Ne Podlahová plocha 60.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

590 000 Kč 0 % 590 000 Kč

m2 9 800 Kč/m2 9 800 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o byt 3+1/L, IV. NP - 60 m2 v Bohušovicích nad Ohří. V obci veškerá infrastruktura , školka, škola, lékař, pošta, obchody, sportoviště, vše v docházkové vzdálenosti.

-4-

3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: www.sreality.cz, datum změny inzerátu 13.07.2012 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3+1 Výtah Ne Podlahová plocha 72.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

m2 10 000 Kč/m2

720 000 Kč 0 % 720 000 Kč

10 000 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o byt 3+1/L v Bohušovicích nad Ohří, který se nachází ve 3. NP panelového domu v klidné lokalitě obce. V bytě byla provedena částečná rekonstrukce: obložení umakartového jádra, plastová okna, plovoucí podlaha, na chodbě je dlažba. Přestavbou příček vznikla další místnost, která je nyní využívaná jako šatna. Na domě, ve kterém se byt nachází, byla provedena rekonstrukce střechy, a provedeno zateplení celého domu.

Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti

9 100 - 10 000 Kč/m2

545 000 - 720 000 Kč 10 000 Kč/m2

Obdobné nemovitosti jsou na trhu obchodovány v dané lokalitě a čase. Oceňovaná nemovitost je situována v sídlištní zóně v okrajové části města. Z přístupných podkladů lze konstatovat, že v Bohušovicích nad Ohří existuje dostatečně velký trh s obdobně velkými byty, které se nabízejí - inzerují a obchodují na realitním trhu. Jedná se o byty především v panelových, ale i ve zděných bytových domech. V lokalitě je velmi dobrá občanská vybavenost a služby. Dopravní dostupnost a obslužnost je dobrá. Parkování osobních automobilů je možné na pozemku před domem. Jedná se o lokalitu vhodnou k trvalému bydlení. Časová a dopravní dostupnost lokality je dobrá. V optimální docházkové vzdálenosti se nachází kompletní občanská vybavenost. Vzhledem k účelu užívání a poloze lze nemovitost charakterizovat z hlediska prodeje za zajímavou se širším okruhem potencionálních kupujících. Obdobné nemovitosti se v daném regionu prodávají nebo inzerují mezi 9 100,- až 10 000,- Kč/m2 podlahové plochy. Oceňovaná nemovitost je velmi dobře obchodovatelná na volném realitním trhu, současnou cenu obvyklou odhaduji na 580 000,- Kč. Odhadce se domnívá, že prodejnost existuje, poptávka je v souladu s nabídkou. Vypracoval Licence číslo 0427

Ing. Schejbal František Husova 485 332 03 Šťáhlavy

podpis

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni, ze dne 20.10.1992 pod č. j. Spr. 2808/92 a ze dne 25.3.1996 pod č. j. Spr. 161/96 pro základní obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady (nemovitostí), STAVEBNICTVÍ, stavby obytné, stavby dopravní, stavby inženýrské a stavby průmyslové a PROJEKTOVÁNÍ. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1432 – 059 / 2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhrada mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 063 – 2012.

-5-

Příloha č. 4: Fotodokumentace

Předsíň

Pokoj

Pokoj

WC

Koupelna

Kuchyně

-6-