2012

Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1754 / 82-02 / 2012 Typ nemovitosti Účel ocenění

Rodinný dům s nebytovými prostory s garáží mimo dům v současném stavu Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby

Předmět ocenění Budova RD č.p. 228 a garáž, LV č. 49 na pozemku parc.č. 1373 Prodejna vedená v KN jako garáž, LV č. 2608 na pozemku parc.č. 1374/2 pozemek parc.č. 1373, LV č. 49 pozemek parc.č. 1374/1, LV č. 49 pozemek parc.č. 1374/2, LV č. 49 Adresa Kraj

Hlavní město Praha

Kat. území Radotín Část obce dle LV 49, Radotín

Statutární PRAHA město Ulice Zítkova

Počet obyvatel 1233211 č.p.

Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. U Pískovny č.p. 890 č.o. 1 180 00 Praha 8

Vlastnictví Budova RD č.p. 228 a garáž Prodejna

pozemek parc.č. 1373

pozemek parc.č. 1374/1

pozemek parc.č. 1374/2

Tel. E-mail IČ DIČ Biskup Jiří - 153 00 Praha 5, Zítkova Biskupová Martina - 153 00 Praha 5, Biskupová Martina - 153 00 Praha 5, Biskup Jiří - 153 00 Praha 5, Zítkova Biskupová Martina - 153 00 Praha 5, Biskupová Martina - 153 00 Praha 5, Biskup Jiří - 153 00 Praha 5, Zítkova Biskupová Martina - 153 00 Praha 5, Biskupová Martina - 153 00 Praha 5, Biskup Jiří - 153 00 Praha 5, Zítkova Biskupová Martina - 153 00 Praha 5, Biskupová Martina - 153 00 Praha 5, Biskup Jiří - 153 00 Praha 5, Zítkova Biskupová Martina - 153 00 Praha 5, Biskupová Martina - 153 00 Praha 5,

Zpracováno pro

společnost EURODRAŽBY.CZ, a.s.

Vypracoval Licence číslo

Ing. Čoudek Pavel Plickova 567

228/1 Zítkova Zítkova 228/1 Zítkova Zítkova 228/1 Zítkova Zítkova 228/1 Zítkova Zítkova 228/1 Zítkova Zítkova

228

25023217 CZ25023217 SJM 1/2

228/1 228/1

1/2 SJM 1/2

228/1 228/1

1/2 SJM 1/2

228/1 228/1

1/2 SJM 1/2

228/1 228/1

1/2 SJM 1/2

228/1 228/1

1/2

Dne Ke dni

22.8.2012 8.8.2012

0604

149 00 Praha 11

Prohlídka dne

Počet stran textu 10

Počet příloh

8.8.2012

3

Počet vyhotovení 2

Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha Garáž samostatná a prodejna

288.32 m2 1 x

19 000 Kč/m2

5 478 100 Kč 200 000 Kč

5 700 000 Kč Pět milionů sedmset tisíc Kč

Obvyklá cena - současný stav

Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Nebylo zajištěno zpřístupnění 1.PP a 1.NP nemovitosti. Při ocenění se vychází z ústního sdělení pana Biskupa Dle náhledu nejsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. Jedná se o větší samostatně stojící starší rodinný dům po částečné rekonstrukci, ve stabilizované lokalitě rodinných domů uprostřed souvisle zastavěného území kladné faktory - 2 bytové jednotky 3+1 - stabilizovaná lokalita - napojení na veřejný rozvod vody, kanalizace, plynu, elektřiny - garáž a vjezd na pozemek - udržovaná zahrada, dobrá dostupnost zeleně záporné faktory - sousedství frekventované železniční trati - malá občanská vybavenost v místě - starší RD - méně atraktivní lokalita, s Prahou stavebně nesrostlá - pouze průměrná dostupnost do centra prostředky MHD Podmínky platnosti ceny nemovitost je oceňována jako prázdná, bez závazků Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav

7 883 000 Kč Sedm milionů osmsetosmdesáttři tisíc Kč

Vyhodnocení rizik nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným ANO stavem) ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, ANO např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. – ANO břemeno vedení IS, ochranná pásma NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. zástavní právo smluvní, Z-36964/2010-101 exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, Z-36964/2010-101 nařízení exekuce, Z-59264/2010-101 nařízení exekuce, Z-80437/2010-101 exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/2, Z-81639/2010-101 zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, Z-96679/2011 exekuční příkaz k prodeji nemovitosti k podílu 1/2, Z-90836/2010-101 zástavní právo exekutorské, Z-119793/2011-101 ANO stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům ANO stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční NE nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného

2

ANO ANO

povodňového plánu zóna 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně - zanedbatelný vliv na hodnotu nemovitosti stavba je dokončena zpracovatel ocenění je odhadcem společnost EURODRAŽBY.CZ, a.s.

REET:

ANO

Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu nabývací titul nebyl k dispozici

Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 49, vyhotovený dálkovým přístupem 19.5.2012. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2608. Snímek kat. mapy pro k.ú. Radotín. Povolení k užívání rodinného domu , vyhotovený Obecním úřadem v Radotíně 12.11.1915. Povolení k přístavbě garáže u domu čp.228, vyhotovený Obecním úřadem v Radotíně 16.9.1936. Projekt-rekonstrukce garáže. Kolaudační rozhodnutí - přístavba stávající garáže, vyhotovený ÚMČ Praha 16 3.6.2003. Kolaudační rozhodnutí - povolení změny užívání stavby - zřízení prodejny , vyhotovený ÚMČ Praha 16 30.9.2003. Datum předání kompletních podkladů 22.8.2012 Přílohy Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí LV č. 49, vyhotovený dálkovým přístupem 19.5.2012. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2608. Snímek kat. mapy pro k.ú. Radotín. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Radotín je městská čtvrť a katastrální území tvořící správní obvod Praha 16, v městském obvodu Prahy 5. Nachází se na levém břehu řeky Berounky, na jihozápadním okraji Hlavního města Prahy, přibližně 12 km od centra. Zastavěná část území je ohraničena na západě a severu zalesněnými kopci Velký a Malý háj a na jihovýchodě řekou Berounkou. Mezi oběma kopci protéká Radotínský potok. Je s Prahou stavebně nesrostlý. Radotín je původní samostatná obec s novější panelovou zástavbou v centru a rozvojovými lokalitami individuálního bydlení na okraji obce. Základní občanská vybavenost se nachází v centru obce. Radotínem prochází frekventovaná komunikace spojující obce podél Berounky s Prahou. Průměrná je dopravní dostupnost do centra městskou hromadnou dopravou, představovanou autobusem do stanice metra Smíchovské nádraží a železniční tratí Praha-Plzeň. Je přímá dostupnost přírody. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba zástavba RD Předmětná nemovitost je situovaná na křižovatce ulic Zítkova a Ke Zděři, přístupné z hlavní průjezdní komunikace Výpadová, ve stabilizované lokalitě izolovaných rodinných domů jihozápadně od centra městské části. Nemovitost JV a SV sousedí s obdobnými nemovitostmi, JZ a SZ s příjezdovou komunikací. Cca 30 m SZ se nachází frekventovaná železniční trať Praha-Plzeň. Leží v povodňové zóně 1- zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně (definovány jsou 4 povodňové zóny). Nemovitost se nachází cca 350m od zastávky autobusu a cca 550m od vlakové stanice Praha-Radotín, cca 600m od místního obchodního centra. Je přístupná po zpevněné obecní komunikaci. Pozemky jsou rovinné, celé oplocené. Parkování je dobré, podél ulice s možností vjezdu na pozemek a před prodejnu. Nemovitost je napojená na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny, plynu. Rodinný dům čp.228, k jeho jižní fasádě přistavěná garáž pro jeden osobní automobil a zpevněný příjezd ke garáži, se nachází na pozemku p.č.1373. Od ulice je dům oddělený úzkou předzahrádkou. Pozemek p.č.1374/1 je užíván jako zahrada s venkovními úpravami a ošetřovanou okrasnou výsadbou trvalých porostů. Na pozemku p.č.1374/2 se nachází přízemní objekt prodejny rybářských potřeb, který vznikl přestavbou a přístavbou garáže v roce 2003. Prodejna má nezávislý přístup zpevněnou plochou z ulice. Stavba je vedená na LV č.2608. Nemovitost je napojená na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny, plynu. Informace o nemovitosti Rodinný dům čp.228 je samostatně stojící, zděný ze smíšeného zdiva, nepravidelného pravoúhlého půdorysu. Má jedno podzemní podlaží, jedno nadzemní podlaží a podkroví v mansardové střeše. Rodinný dům obsahuje dvě nezávislé bytové jednotky 3+1 s příslušenstvím. Jednotka v 1.NP je přístupná předloženým schodištěm vedoucím do kryté verandy z přístupového chodníku z ulice. Byt v podkroví je přístupný přes terasu na zahradě, do chodby s dvouramenným schodištěm vedoucím do sklepa a podkroví. Orientace oken hlavních místností je SV do zahrady a JZ do ulice. Koupelna a WC jsou samostatné. Dům je dle podkladové dokumentace z roku 1915. V roce 1936 byla k jižní fasádě přistavěna garáž pro jeden osobní

3

automobil. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou bez viditelných poškození, opotřebované běžným užíváním. Během let byly prováděny stavební úpravy a modernizace konstrukcí a vybavení. Venkovní úpravy tvoří přípojky elektřiny, vody, kanalizace, plynu, nádrž na dešťovou vodu, oplocení s vjezdovými vraty a vstupními vrátky, zpevněné betonové chodníky a přístupové plochy. V zahradní části se nachází skleník a k domu přistavěná terasa na kamenných zdech s keramickou dlažbou, přístupná venkovním schodištěm. Venkovní úpravy jsou v dobrém technickém stavu, průběžně udržované. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 2550 ve vlastnictví Hl.města Prahy. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: zámková dlažba. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 1 Počet koupelen Vybavení koupelny vana, umyvadlo vana, umyvadlo

Počet NP

1

Počet podkroví

2

1

149 m2

Zastavěná plocha 1.NP

Počet kuchyní 2 Vybavení kuchyně pravděpodobně sporák trouba elektrická, varná deska sklokeramická, digestoř

Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Ne

Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Počet bytových jednotek 2 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Každá bytová jednotka má vlastní vchod, vytápění, měření elektro, měření plynu Celý RD má společné měření vody Bytové jednotky mají samostatné vstupy, elektroměr, plynoměr. Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Příslušenství Stavba skleník

Ne

Ano Výměra [m2] Stáří [roků] 23.6 17

Popis ocelový rám, betonová podezdívka

Technický stav Budova RD

Stav průměrný Stáří roků Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby

97 60 % nevykazuje

Popis prvků dlouhodobé životnosti v dobrém technickém stavu, průběžně udržované Garáž

Stav velmi dobrý - průměrný Stáří roků Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby

76

Prodejna

9

Stav velmi dobrý - průměrný Stáří roků Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby Minulé rekonstrukce Konstrukce Střešní krytina Krovy Vnější omítky Okna Dveře Podlahy Instalace Vnitřní obklady Zařizovací předměty ÚT Samostatné garáže Garáž je přístavba

60 % nevykazuje 15 % nevykazuje

Rozsah výměna za betonovou krytinu a klempířskými konstrukcemi v Cu oprava se střešní krytinou průběžná oprava plastová 2.NP výměna 2.NP plovoucí podlahy, keramická dlažba 2.NP rozvod elektro v Cu a rozvod vody v pozinku 1989, 1.NP rozvod vody v plastu výměna v kuchyni a koupelně 2.NP (1992) 1.NP (1992) 2.NP WC (2010), vana a umývadlo (1992) kotel plynový+el.bojler 1.NP, kotel plynový kombinovaný 2.NP

Počet garážových stání

4

1

Plocha

Rok provedení 2000 2000 2000 2004 2002,2010 1989,2000 1992,2002 2010 2002 16.1 m2

Garáž je zkolaudována

Ano

Datum kolaudace

16.9.1936

Popis provedení garáže Konstrukce svislé nosné konstrukce krov vrata vytápění

Provedení

%

Konstrukce

dokonč

%

Provedení

dokonč

zděné

100

stropy

betonové

100

pultový lamelová

100 100 100

střešní krytina podlahy elektro

pozinkovaný plech betonová mazanina

100 100 100

Popis garáže Zděná přístavba přízemního objektu obdélníkového půdorysu s pultovou střechou. Omítky jsou štukové, sokl z režného cementového zdiva. Je přístupná zpevněnou plochou z ulice. Krytina a klempířské konstrukce korodují. Vrata jsou nová. Prodejna vedená jako garáž Prodejna Samostatně stojící stavba je Je zkolaudována Ano

100 m2

Plocha Datum kolaudace

30.9.2003

Popis provedení Konstrukce svislé nosné konstrukce krov vrata vytápění

Provedení

%

Konstrukce

dokonč

%

Provedení

dokonč

zděné

100

stropy

betonové

100

pultový

100 100 100

střešní krytina podlahy elektro

pozinkovaný plech betonová mazanina světelný a motorový rozvod

100 100 100

ústřední s plynovým kotlem

Popis Zděný samostatně stojící přízemní objekt nepravidelného pravoúhlého půdorysu s pultovou střechou. Omítky jsou štukové, sokl obložený keramickým páskem. Provedený v roce 2003 přístavbou a přestavbou původní garáže. Je přístupný zpevněnou plochou. Obsahuje : kancelář, prodejnu, původní garáž, sklad a dílnu, WC. Užitná plocha 88m2. Dobrý technický stav Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 1 598 m3 Cena

5 000 Kč/m3

Cena celkem

7 988 000 Kč

Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 1 131 m2 Cena pozemků

4 000 Kč/m2

Cena celkem

4 524 000 Kč

Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do žumpy Kanalizace do vlastní ČOV Dálkové vytápění

napojeno není není není

Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn

napojeno napojeno není napojeno

není

Popis provedení budovy Konstrukce základy

svislé nosné konstrukce krov obvodové stěny z

Provedení

%

Konstrukce

dokonč

Provedení

% dokonč

betonové, kamenem prokládané, sokl z režného zdiva zděné

100

izolace proti zemní vlhkosti

bez izolací

100

100

stropy

100

dřevěný trámový, střecha mansardová cihelného zdiva v tl. do 60 cm

100

střešní krytina

betonové nad 1.PP, dřevěné trámové s podhledem betonové tašky

100

100

vnější úpr. povrchů

vápenná štuková omítka

100

5

vnitřní úpr. stěn

vápenná omítka štuková

100

schodiště

okna

plastová s dvojsklem, do sklepa ocelová zamřížovaná 2.NP laminátové plovoucí, 1.NP nezjištěno 1.NP plynový kotel, 2.NP kombinovaný plynový kotel studené a teplé 1.NP el.bojler 2.NP kotel ÚT

100

dveře

100

podlahy nebytových místn. elektro

podlahy obytných místn. vytápění rozvod vody zdroj teplé vody

100 100 100

rozvod plynu

1.PP - výčet místností schodiště samostatné vnitřní býv.prádelna sklep sklep chodba

betonové se stupni keramickými náplňové do ocelových zárubní keramické dlažba

100

světelný a motorový rozvod, 2.NP rozvod v Cu je proveden

100

plocha

1.NP - výčet místností bytová jednotka 3+1 (nepřístupná)

100

100

m m2 m2 m2 m2

koeficient KZp započit. plocha 0.0 0.00 m2 1.0 23.03 m2 1.0 23.03 m2 1.0 17.46 m2 1.0 17.20 m2

82.96 m2

80.72 m2

2.24 23.03 23.03 17.46 17.20

Součet ploch za podlaží

100

2

plocha koeficient KZp započit. plocha 104.00 m2 1.0 104.00 m2 104.00 m2

Součet ploch za podlaží

104.00 m2

1.Podkroví - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha bytová jednotka 3+1 (3 pokoje, kuchyň, hala, koupelna, WC, krytá 103.60 m2 1.0 103.60 m2 veranda, schodiště) 103.60 m2

Součet ploch za podlaží

6

103.60 m2

Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v §2, odst.1 zákona č.151/1997Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 21.8.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 246.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

5 400 000 Kč 15 % 4 590 000 Kč

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Dvougenerační RD 4+kk/terasa, 3+kk/terasa, bazén, garáž Lokalita : ul.Ke Zděři, v sousedství Ing sítě : elektřina, voda, kanalizace, plyn Technický stav : dobrý Stejná lokalita, obdobná nemovitost, naproti železniční trati, menší pozemek

7

105.0 m2 596.0 m2 22 000 Kč/m2 18 700 Kč/m2

2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 20.8.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 2 Podlahová plocha 420.0 m Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

5 900 000 Kč 15 % 5 015 000 Kč

140.0 m2 460.0 m2 14 000 Kč/m2 11 900 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Dům se 3 bytovými jednotkami, restaurací, barem, zahájenou půdní vestavbou Lokalita : ul.Pod Klapicí, v severní části obce Ing sítě : elektřina, voda, kanalizace, plyn Technický stav : průměrný Lokalita rušná podél průjezdní komunikace, horší technický stav, menší pozemek, převažuje účel podnikání

3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 11.8.2012 Konstrukční provedení Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 180.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

5 400 000 Kč 15 % 4 590 000 Kč

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Prvorepublikový RD 3x2+kk, garáž Lokalita : ul.otínská, severozápadní hranice Radotína Ing sítě : elektřina, kanalizace, plyn, voda místní Technický stav : průměrný Klidná lokalita vzdálená od centra, s výhledem, menší pozemek, horší technický stav

8

212.0 m2 475.0 m2 30 000 Kč/m2 25 500 Kč/m2

4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 1.8.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 2 Podlahová plocha 200.0 m Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

6 499 000 Kč 15 % 5 524 000 Kč

100.0 m2 403.0 m2 32 500 Kč/m2 27 600 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD 3+1, garáž Lokalita : ul.V Edenu, sever hranice Radotína Ing sítě : elektřina, kanalizace, plyn, voda místní Technický stav : průměrný Klidná lokalita vzdálená od centra, menší dům, menší pozemek, horší technický stav

5. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 21.8.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 170.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

4 400 000 Kč 15 % 3 740 000 Kč

Porovnání s nemovitostí oceňovanou RD 1+1 a 2+1, garáž Lokalita : ul.Plánická, severozápadní část Radotína Ing sítě : elektřina, kanalizace, plyn, voda místní Technický stav : průměrný Klidná lokalita vzdálená od centra, s výhledem, menší pozemek, horší technický stav

9

87.0 m2 495.0 m2 25 900 Kč/m2 22 000 Kč/m2

Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti

11 900 - 27 600 Kč/m2

3 740 000 - 5 524 000 Kč 19 000 Kč/m2

Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V městské části Radotín je k předmětnému datu středně rozvinutý trh obdobných rodinných domů. Nabídka výrazně převyšuje poptávku. Obdobné nemovitosti, jsou nabízené v rozpětí 4,5-6,50 mil.Kč tj. 14 000-30 000 Kč/m2, podle technického stavu, polohy, velikosti a velikosti pozemku Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 11 000-27 000 Kč/m2. Nabídkové ceny stavebních pozemků v lokalitě, s možností napojení na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace a plynu se pohybují v rozpěti 4 000-5 000 Kč/m2 Vypracoval Licence číslo

Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11

0604

podpis

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1754-02 znaleckého deníku.

10

Fotodokumentace

pohled od J z ulice Zítkova, v pozadí železniční trať

pohled od SV z chodníku Ke Zděři

uliční fasáda, garáž

zahradní fasáda

obchod

obchod pohled ze zahrady

- 11 -

Fotodokumentace

přistavěná garáž

zahrada

obývací pokoj 2.NP

kuchyň 2.NP

koupelna 2.NP

WC 2.NP

- 12 -

Fotodokumentace - mapy

- 13 -