ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3722/2012 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Bytová jednotka, Bytová jednotka č. 625/11 Kraj Karlovarský, okres Sokolov, obec Rotava, k.ú. Rotava Sídliště 625, 357 01 Rotava Serena Bledá, Závodu Míru 27/129, 36017 Stará Role, vlastnictví: výhradní Serena Bledá, Závodu Míru 27/129, 36017 Stará Role, vlastnictví: výhradní
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Novobranská 20, 41201 Litoměřice-Město
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34, 190 15 Praha 9 IČ: telefon:
ÚČEL OCENĚNÍ:
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
11
stran
V Praze, dne 1.12.2012
e-mail:
Exekuční řízení č.j. 124 EX1120/06-3 (ocenění stávajícího stavu)
Současný stav 241 900 Kč 11.10.2012
Stav ke dni :
Počet příloh: 3
MONTEKALA, spol. s r.o.
Budoucí stav 11.10.2012 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol: Vypracovat znalecký posudek o ceně obvyklé bytové jednotky č. 625/11 v domě č.p. 624, 625, 626 v kat. úz. Rotava, obec Rotava, okres Sokolov. Přehled podkladů: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 24.8.2012, LV č. 1509, kat. úz. Rotava, Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, KP Sokolov - kopie mapy katastrální ze dne 14. 1. 2008, mapový list č. 5--6/42, měřítko 1:1000, kat. úz. Rotava - kopie kupní smlouvy ze dne 22. 6. 2005, právní účinky vkladu ke dni 27. 6. 2005 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 1120/06-3 ze dne 27. 6. 2006 - usnesení o opětovném ustanovení znalce č.j. 124 EX 1120/06-256 ze dne 24.8.2008 - fotodokumentace nemovitosti - informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Městečko Rotava patří do dřívějšího okresu Sokolov a náleží pod Karlovarský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Kraslice. Obec Rotava se rozkládá asi 17 km severozápadně od Sokolova a 5 km jihovýchodně od města Kraslice. obec je vzdálená přibližně 8 km od německých hranic. V obci je základní občanská vybavenost. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
BUDOUCÍ STAV
průmyslová zóna Okolí : nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
MHD železnice dálnice/silnice I. tř širší centrum - smíšená zástavba
průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis: Oceňovaná bytová jednotka je umístěna v 2. NP panelového domu o třech číslech popisných. Okolní zástavbu tvoří obytné domy. Přístup je po zpevněné místní komunikaci ze severozápadu. Pozemek je obdélníkového tvaru s napojením na všechny inženýrské sítě. V obci je veškerá občanská vybavenost. Doprava autobusová. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z
2
komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemek Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [m2] [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Pozemek, Kraslice KRC: 1,00
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
1 898 381 640 201,07 1,00 Parcela č.: Popis pozemku: Nabízíme k prodeji stavební pozemek, který se nachází ve vyhledávané lokalitě města Kraslice ulici U Nemocnice. Tento pozemek je obklopen zelení, je svahovitého charakteru a jeho celková výměra činí 1898 m2. Inženýrské sítě nejsou zavedeny, elektřina však vede cca 20 m od pozemku. K pozemku vede příjezdová komunikace, která končí v jeho těsné blízkosti. Jedná se o klidné a příjemné místo pro bydlení. Město Kraslice nabízí veškerou občanskou vybavenost. Lokalita: Pozemek, Stříbrná KRC: 1,00
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
7 727 1 545 400 200,00 1,00 Parcela č.: Popis pozemku: Nabízíme pozemek v pro bydlení v obci Stříbrná na úpatí Krušných hor nedaleko hranic se SRN v těsné blízkosti Kraslic. Pozemek má rozlohu 7727 m2 a prodává se pouze v celku. Nově vznikajícím územním plánem je pozemek určen k výstavbě rodinných domů (i rekreační bydlení). Sítě- kanalizace, vodovod, el.energie jsou na hranici pozemku v přilehlé komunikaci. Lokalita: Pozemek, Jindřichovice KRC: 1,00
KMP: 1,00
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
1 209 280 000 231,60 1,00 Parcela č.: Popis pozemku: Prodej pěkného pozemku ve velmi klidné lokalitě obce Jindřichovice, v územním plánu obce je určen pro výstavbu rodinného domu -
3
KUV: 1,00
201,07
KUV: 1,00
200,00
KUV: 1,00
231,60
písemně doloženo starostkou, 1209 m2, sítě nedaleko pozemku.Velice zajímavá cena. Průměrná jednotková cena 210,89 Kč/m2 Druh pozemku
Parcela č. Výměra Jednotková [ m2 ] cena [ Kč/m2 ] 712 540 211
zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků
540
4
Spoluvlastnický podíl 734 / 18 666
Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku [ Kč ] 113 940 113 940
Výpočet věcné hodnoty stavby Bytová jednotka č. 625/11 Popis: Oceňovaná bytová jednotka o velikosti 3+1 je umístěna v 2. NP panelového domu o třech číslech popisných. Bytový dům se nachází na okrajové části sídliště, má zateplenou fasádu a plastová okna a dveře. V domě není výtah a je dálkově vytápěn plynem. Předmětná bytová jednotka je bez sklepa. Vzhledem k tomu, že nebyl umožněn přístup do bytové jednotky, znalec vycházel z dostupné dokumentace a skutečností zjištěných na místě. Stáří stanoveno odhadem. Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově § 13 Budova J. domy vícebytové (typové) Svislá nosná konstrukce monolitická betonová plošná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Podlahové plochy bytu: celková plocha bytu: Započítaná podlahová plocha bytu: Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení
73,39 m2 73,39 m2
=
Hodnocení standardu S S S S S S S S S S S X S S S S S S S S S S S 5
Obj. podíl [%] 5,40 18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 0,00 5,30 3,00 4,80 5,10 0,40 3,20 3,10 0,40 2,20 1,90 3,90
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 5,40 18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 0,00 5,30 3,00 4,80 5,10 0,40 3,20 3,10 0,40 2,20 1,90 3,90
24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů
C S S
1,30 5,70 3,70
100 100 100
0,00 1,00 1,00
0,00 5,70 3,70 98,70
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): [Kč/m2] Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):
= * * * *
Základní cena upravená [Kč/m2] Plná cena: 73,39 m2 * 19 166,76 Kč/m2
= =
19 166,76 1 406 648,52 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 64 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 36 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 64 / 100 = 64,000 %
-
900 255,05 Kč
Bytová jednotka č. 625/11 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství =
506 393,47 Kč
8 020,1,1320 0,9870 1,0000 2,1390
Oceňované jednotce náleží spoluvlastnický podíl na příslušenství stavby a pozemku. Spoluvlastnický podíl je: 734 / 18 666 4 480,44 Kč Bytová jednotka č. 625/11 - zjištěná cena
=
6
510 873,91 Kč
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis
Typ stavby
Užitná plocha 73,39 m2
Podlaží
Dispozice
Celková cena 241 893 Kč
Jednotková cena 3 296 Kč/m2
Popisy porovnatelných nemovitostí: Bytová jednotka Nabízíme k prodeji byt 2+1 v osobním vlastnictví o celkové ploše 56m2. Bytová jednotka se nachází v 2. nadzemním podlaží zatepleného panelového domu. V bytě jsou plastová okna, plovoucí podlahy, nová kuchyňská linka, částečně zrekonstruovaná koupelna. Občanská vybavenost v místě - v blízkosti obchody, školka, pošta a další. Bytová jednotka Prodej bytové jednotky 2+1, OV, 53 m2, 2. patro panelového domu v obci Rotava, nedaleko města Kraslice. Bytová jednotka je ve velmi dobrém udržovaném stavu, je šikovně dispozičně řešená, všechny místnosti vedou z předsíně. Plastová okna, dlažba v kuchyni a předsíni, parkety v obou místnostech, plynový sporák, kuchyňská linka. Nové rozvody vody, odpadu. Vnitřní prostory domu zrekonstruovány, nové schránky, vchodové dveře. Rozvody vody, topení v domě nové. V blízkém okolí veškerá občanská vybavenost. Bytová jednotka Prodej bytové jednotky 1+1, OV, cca 37 m2, 3.patro panelového domu s výtahem v obci Rotava, nedaleko města Kraslice. Bytová jednotka 1+1 je po rekonstrukci, plastová okna, plovoucí podlahy, nová kuchyňská linka. Nové rozvody el., vody, vody a odpadů, topení v mědi. Bytová jednotka je světlá a slunná, s obou stran mám sousedy. Panelový, klidný dům je po celkové rekonstrukci - nová střecha, zateplení domu, nová fasáda, plastová okna. V okolí veškerá občanská vybavenost. Bytová jednotka Nabízíme k prodeji byt 2+1, který se nachází v okrajové části obce Rotava. Jedná se o poslední sídlištní dům, přímo na okraji lesa. Byt je po kompletní rekonstrukci - plastová okna, štuky, dveře se zárubněmi i, koupelnové jádro a samostatné WC, rohová kuchyňská linka s barem. Byt je umístěn v 1 N.P. panelového domu.U domu je parkoviště. Okolí obce je velmi zajímavé a krásné. Je vyhledávanou lokalitou turisty a cyklisty. Srovnatelné jednotky Název: Bytová jednotka Lokalita: Sídliště, Podlaží: Dispozice: Typ stavby Užitná plocha 56,00 m2
Rotava
7
Celková cena
Jednotková cena
200 000 Kč
3 571 Kč/m2
Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový koef. KC 0,95
Název: Bytová jednotka Lokalita: Rotava Podlaží: Dispozice: Typ stavby Užitná plocha 53,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Upravená j. cena Kč/m2 3 392
Celková cena
Jednotková cena
156 000 Kč
2 943 Kč/m2 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový koef. KC 0,95
Název: Bytová jednotka Lokalita: Rotava Podlaží: Dispozice: Typ stavby Užitná plocha 37,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Upravená j. cena Kč/m2 2 796
Celková cena
Jednotková cena
140 000 Kč
3 784 Kč/m2 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,98 Celkový koef. KC 0,93
Název: Bytová jednotka
8
Upravená j. cena Kč/m2 3 523
Lokalita: Rotava Podlaží: Dispozice: Typ stavby Užitná plocha 65,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Celková cena
Jednotková cena
250 000 Kč
3 846 Kč/m2 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 Celkový koef. KC 0,90
Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Celková užitná plocha oceňované jednotky Výsledná porovnávací hodnota jednotky
Upravená j. cena Kč/m2 3 471
2 796 Kč/m2 3 296 Kč/m2 3 523 Kč/m2 3 296 Kč/m2 73,39 m2 241 893 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Současný stav 241 893 Kč 0 Kč 620 333 Kč 113 940 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
Obvyklá cena
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
241 900 Kč
Minimální cena v rekonstrukci
x
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka je na nízké úrovni b) parametry povyšující cenu: centrum města, dům po rekonstrukci
9
c) parametry ponižující cenu: nezjištěna Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši 241900,- Kč.
V Praze 1.12.2012 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 15 Praha 9 Znalecká doložka:
Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3722/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 419/2012.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Mapa oblasti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1509 ze dne 24.8.2012
10
počet stran A4 příloze 1 4
11
