Znalecký posudek 959-43/2012 o ceně nemovitostí na LV č. 91 – pozemků p.č. 527; 532; 533/1 ; vše v obci Ruda nad Moravou, katastrální území Hrabenov , okres Šumperk; spoluvlastnického podílu ve výši ½ , cena v místě a čase obvyklá .
Objednatel posudku :
Dražební kancelář Dražbyprost Mírové nám. 2 400 01 Ústí nad Labem
Účel posudku :
Stanovení ceny obvyklé
Oceněno ke dni :
10.07. 2012
Místní šetření :
10.07. 2012
Posudek vypracoval :
Ing. Luboš Novák, znalec bytem Karlova Studánka 72, 793 24 tel.: 736163013, 554772063
V Karlově Studánce , dne 11.07. 2012
Tento znalecký posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu a příloh a objednateli se předává ve dvou vyhotovení.
2
Úvod Ocenění je provedeno „ cenou obvyklou „ ve smyslu definice uvedené v § 2 , odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku: majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, nepromítají se vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržní (obvyklé) hodnoty 1. Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis a právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. 2. Informace z jiných zdrojů jsou věrohodné, nelze ve všech případech ověřit či potvrdit žádným potvrzením. 3. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na stanovenou tržní hodnotu, není odpovědnost za změnu tržních podmínek po datu ocenění. 4. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 5. Ocenění je provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty. 6. Zpracovatel ocenění nemá účast ani prospěch z předmětu ocenění, odměna nezávisí na výsledných závěrech či hodnotách. 7. Vlastní obvyklá (tržní) cena se vytváří až při konkrétním prodeji. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
A. Nález Místopisné a vstupní údaje Oceňované nemovitosti – lesní pozemky p.č. 527; 532; 533/1 ; vše v obci Ruda nad Moravou, katastrální území Hrabenov , okres Šumperk; pozemky se nacházejí v nezastavěné části obce Ruda nad Moravou, mobilně přístupné po lesní zpevněné vozovce z Bohdíkova, přístupné také od východní strany z místní části obce Šumperka - Horní Temenice. Obec Ruda nad Moravou – 2 663 obyvatel, obec má schválený územní plán, oceňované pozemky nejsou ÚPD urbanizovány. Další údaje o oceňované nemovitosti – Pozemek : parc. čísla 527 – lesní pozemek, výměra 3974 m2 parc. čísla 532 – lesní pozemek, výměra 8495 m2 parc. čísla 533/1 – lesní pozemek, výměra 1388 m2 Katastrální území: Hrabenov, kod 646393 Obec: Ruda nad Moravou Okres: Šumperk Kraj: Olomoucký Počet obyvatel: dle platnosti Malého lexikonu obcí 2012 – 2663 List vlastnictví: LV č. 91 pro k.ú. Hrabenov Věcná břemena : nevyskytují se na elektronické verzi LV Jiná omezení vlastnického práva: nevyskytují se na LV Jiné zápisy: vyskytují se na LV Druh pozemků: dle evidence a skutečnosti – pozemek k plnění funkce lesa Popis pozemků: pozemky vytvářejí lesní paseku s náletovým smíšeným porostem ohraničenou vzrostlým jehl.lesem
3 Podklady pro vypracování posudku: - elektronický výpis z KN ke dni ocenění - elektronický náhled KM - skutečnosti zjištěné na místě dne 10.7. 2012 - malý lexikon obcí ČR 2012 - vyhl. MF č. 387/2011 Sb. - metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení - teorie oceňování – Doc.Ing. A. Bradáč, DrSc Místní šetření – dne 10.7.2012, od 9,00-do 11,15 hod., vytýčení hranice v terénu dle zákresu a výměr zjištěných z elektr. nahlížení.
B. Posudek a ocenění a) cena úřední ( administrativní ) – dle vyhl. MF č. 387/2011 Sb. b) cena obvyklá a1) Pozemek p.č. 527 - § 30 lesní pozemek, výměra 3974 m2; pozemek k plnění funkce lesa, Porost – vyskytuje se, vytýčen v pokryvné ploše 2 600 m2, náletový do 15 let, zastoupení smrk 20 %, modřín 10 %, borovice 30 %, buk 40 % Příslušenství – nevyskytuje se lesní pozemek Druh pozemku dle evidence KN : Druh pozemku dle skutečného stavu : lesní pozemek Výpočet ceny Základní cena ZC dle přílohy č. 24 – pro odhadem stanovený SLT S8 Úprava ZC dle přílohy č. 25 - není ZCU * Výměra * Kp 2,45*3974*1,00 Zjištěná cena pozemku p.č. 527
2,45 Kč/m2
9 736,30 Kč
Trvalý lesní porost dle § 40 Smíšený náletový porost, věk 15 let, uvažuje se plné zakmenění, bonita středního stupně Základní cena dle přílohy 33, tab. 1,2,3 dřev. věk obm. zakm. %zast. vým. bon. c Au fa ZC srov. věk.koef. Kp Cena porostu modřín 15 10 1,00 260 4 2,90 1,00 754,00 smrk 15 20 1,00 520 5 2,40 1,00 1 248,00 borovice 15 30 1,00 780 4 2,90 1,00 2 262,00 buk 15 40 1,00 1040 5 2,20 1,00 2 288,00 Zjištěná cena porostu na pozemku p.č. 527 6 552,00 Kč Zjištěná cena pozemku p.č. 527 s porostem 16 288,30 Kč
4 a2) Pozemek p.č. 532 - § 30 lesní pozemek, výměra 8495 m2; pozemek k plnění funkce lesa, Porost – vyskytuje se, vytýčen v celkové pokryvné ploše : • 1 230 m2- náletový do 10 let, zastoupení smrk 100 % • 600 m2 – rozmělněný - vzrostlý buk, smrk 50-60 let, 30 % buk, 70 % smrk • 2 650 m2 – rozmělněný nálet 10 let, zastoupení smrk,borovice,buk,modřín a 25 % Příslušenství – nevyskytuje se Druh pozemku dle evidence KN : lesní pozemek Druh pozemku dle skutečného stavu : lesní pozemek Výpočet ceny Základní cena ZC dle přílohy č. 24 – pro odhadem stanovený SLT S8 Úprava ZC dle přílohy č. 25 - není ZCU * Výměra * Kp 2,45*8495*1,00 Zjištěná cena pozemku p.č. 532
2,45 Kč/m2
20 812,75 Kč
Trvalý lesní porost dle § 40 Základní cena dle přílohy 33, tab. 1,2,3 dřev. modřín smrk smrk smrk borovice buk buk
věk obm. zakm. 10 1,00 10 1,00 60 1,00 10 1,00 10 1,00 10 1,00 60 1,00
%zast. 25 100 70 25 25 25 30
vým. 662,5 1230 420 662,5 662,5 662,5 180
bon. c Au fa ZC srov. věk.koef. Kp 5 1,00 1,00 5 2,40 1,00 5 9,30 1,00 5 2,40 1,00 4 2,90 1,00 5 2,20 1,00 5 7,90 1,00
Zjištěná cena porostu na pozemku p.č. 532 Zjištěná cena pozemku p.č. 532 s porostem
Cena porostu 662,50 2 952,00 3 906,00 1 590,00 1 921,25 1 457,50 1 422,00 13 911,25 Kč 34 724,00 Kč
a3) Pozemek p.č. 533/1 - § 30 lesní pozemek, výměra 1388 m2; pozemek k plnění funkce lesa, Porost – vyskytuje se, vytýčen v pokryvné ploše 1 180 m2, náletový do 10 let, zastoupení smrk, modřín , borovice , buk ve cca stejné % míře Příslušenství – nevyskytuje se Druh pozemku dle evidence KN : lesní pozemek Druh pozemku dle skutečného stavu : lesní pozemek Výpočet ceny Základní cena ZC dle přílohy č. 24 – pro odhadem stanovený SLT S8 Úprava ZC dle přílohy č. 25 pol. 3 – tvar pozemku Upravená základní cena ZCU * Výměra * Kp 1,96*1388*1,00 Zjištěná cena pozemku p.č. 533/1
2,45 Kč/m2 – 20 % 1,96 Kč/m2
2 720,48 Kč
5 Trvalý lesní porost dle § 40 Smíšený náletový porost, věk 10 let, uvažuje se plné zakmenění, bonita středního stupně Základní cena dle přílohy 33, tab. 1,2,3 dřev. věk obm. zakm. %zast. vým. bon. c Au fa ZC srov. věk.koef. Kp Cena porostu modřín 10 25 1,00 295 5 1,00 1,00 295,00 smrk 10 25 1,00 295 5 2,40 1,00 708,00 borovice 10 25 1,00 295 5 1,00 1,00 295,00 buk 10 25 1,00 295 5 2,20 1,00 649,00 Zjištěná cena porostu na pozemku p.č. 533/1 1 947,00 Kč Zjištěná cena pozemku p.č. 533/1 s porostem 4 667,48 Kč Rekapitulace – administrativní cena zaokr. dle § 46 Zjištěná cena pozemku p.č. 527 Zjištěná cena pozemku p.č. 532 Zjištěná cena pozemku p.č. 533/1
16 290 Kč 34 720 Kč 4 670 Kč
b) Pozemek p.č. 527, 532, 533/1 Metody zjištění hodnoty - obvyklá (tržní) cena dle zákona 151/97 Sb. Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Obvyklá cena se zpravidla zjišťuje porovnáním s již realizovaným prodejem a koupi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné a vypovídající informace. Stručná charakteristika • metoda výnosová – vyjadřuje schopnost vytvářet výnos • metoda srovnávací ( komparativní ) – vyhodnocení cen nedávných porovnatelných obchodů pro ocenění použita jen metoda srovnávací; Analýza prodejnosti lesních pozemků lesní pozemek s porostem – obchodovatelnost u Lesů ČR (lesních správách) dle znaleckých posudků v hodnotě 50-55 % - nákup; v hodnotě 100 % při prodeji; v hodnotách 100 % u trhu komunálních a jiných vlastníků; realitní nabídka ke dni ocenění v místě ani okolí není, obvyklá hodnota obdobných pozemků je v nabídkách v rozmezí 4-12 Kč/m2 dle stavu porostu. Při prodeji lesního pozemku je rozhodující hodnota zásoby dřevní hmoty, pozemky bez lesního porostu či s porostem náletovým nebo věkově mladým nejsou na trhu prakticky obchodovatelné – stanovená směrná hodnota na spodní hranici. pozemek p.č. 527, 532, 533/1 Výměra pozemků m2 Stanovená směrná cena – Kč/m2 Obvyklá cena - celkem
13 857 4,00
Rekapitulace – stanovených hodnot obvyklé ceny Cena obvyklá pozemku p.č. 527 Cena obvyklá pozemku p.č. 532 Cena obvyklá pozemku p.č. 533/1
55 430 Kč
15 900 Kč 33 980 Kč 5 550 Kč
6
C. Závěr o ceně nemovitostí na LV č. 91 – pozemků p.č. 527; 532; 533/1 ; v obci Ruda nad Moravou, katastrální území Hrabenov , okres Šumperk; Cena obvyklá pozemku p.č. 527 Cena obvyklá pozemku p.č. 532 Cena obvyklá pozemku p.č. 533/1
15 900 Kč 33 980 Kč 5 550 Kč
Cena obvyklá nemovitostí na LV 91 celkem
55 430 Kč
Cena obvyklá spoluvlastnického podílu ve výši ½ - vlastník Jiří Kamler
27 715 Kč
Ocenění je zpracováno v souladu s definicí obvyklé ceny uvedené v § 2, odst. 1 zákona č. 151/97 Sb., o oceňování majetku. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou a na základě osobního zjištění stavu oceňované nemovitosti potvrzuji uvedené skutečnosti.
V Karlově Studánce 11.07. 2012 Ing. Luboš Novák 793 24 Karlova Studánka 72
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10 1999, č.j. Spr. 2906/99, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro základní obor stavebnictví , odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 959/43/ 2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace
