ZNALECKÝ POSUDEK č. 945/2012
ZNALECKÝ POSUDEK č. 945/2012 o ceně nemovitosti:
objekt č.p. 284 na pozemcích parc. č. 351 a 354/3 v k.ú. Josefov u Jaroměře, obec Jaroměř, okres Náchod včetně pozemků a příslušenství
objednatel:
Exekutorský úřad Praha 2 Přemyslovská 2346/11 Praha 3 – Vinohrady Soudní exekutor Mgr. Ivana Pýchová
vlastník:
HEXIN International s.r.o., IČ 28167953 Thunovská 179/12 Praha 1 – Malá Strana
účel posudku:
zjištění ceny obvyklé podle stavu ke dni 20.1.2012
počet listů:
9 + 6 listů příloh
počet výtisků:
3x objednatel 1x znalec
výtisk číslo:
zpracovatel:
Ing. Stanislav Čermák nám. ČSA 10 Jaroměř tel.: 491 810 350
datum zpracování:
27.1.2012 1
ZNALECKÝ POSUDEK č. 945/2012
I. SITUACE 1. Prohlídka nemovitosti a její zaměření Byla provedena dne 20.1.2012 za účasti zástupce vlastníka p. Rudolfa Lněničky a zástupce nájemce Ing. Miroslava Dostála.
2. Podklady pro oceňování výpis z katastru nemovitostí list vlastnictví 3016 pro okres Náchod, obec Jaroměř, kat. území Josefov u Jaroměře, který vyhotovil dálkovým přístupem soudní exekutor Mgr. Ivana Pýchová dne 16.12.2011 pod č.j. 082 EX 187/11, internetově získaný snímek katastrální mapy, část projektové dokumentace na akci „Továrna na zpracování ovoce „Reneta“ v Josefově, majitel P.T. K. Hornych v Jaroměři“, kterou vypracoval p. Oldřich Střihavka v březnu 1945, část projektové dokumentace na akci „Sklad „Reneta“, Jaroměř II“, kterou vypracoval OSP Náchod v prosinci 1968, část projektové dokumentace na akci „Sociální zařízení, sklad Reneta, Jaroměř II“, kterou vypracoval OSP Náchod v dubnu 1980 a ověřil Městský národní výbor v Jaroměři, odbor výstavby dne 17.3.1981, část projektové dokumentace „Přístavba VO skladu „Reneta“, kterou vypracoval REDOS v.d., Hradec Králové v červnu 1990, Kolaudační rozhodnutí č. 138/91 na stavbu „Přístavba skladu potravin Reneta v Jaroměři – Josefově, ul. Dr. Tyrše 284“, které vydal Městský úřad, odbor výstavby, Jaroměř dne 3.12.1991 pod č.j. Výst.959/138/91-Kř/Ma, Část projektové dokumentace na akci „Stavební úpravy a změna užívání, Josefov č.p. 284“, kterou vypracoval Ing. Josef Hauck, Česká Skalice v červenci 2001, prohlídka nemovitosti a její zaměření dne 20.1.2012, údaje sdělené p. Rudolfem Lněničkou a Ing. Miroslavem Dostálem dne 20.1.2012, zákon č. 151 ze dne 17.června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) a související předpisy, vyhláška č. 3 ze dne 3. ledna 2008 o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů.
3. Porovnání předložené dokumentace se skutečností Byla předložena projektová dokumentace uvedená v bodě 2 posudku. Všechny projektové dokumentace odpovídají, až na nepodstatné odchylky od dispozičního řešení, skutečnosti. Ověřitelné údaje uvedené v podkladech z katastru nemovitostí odpovídají skutečnosti.
4. Stručný popis nemovitosti Předmětem ocenění je výrobní objekt s kancelářskými a skladovými prostory a prostory šaten a hygienických zařízení na okraji zastavěné části města Jaroměř. V minulosti byl provozován jako sklad ovoce, zeleniny a potravin, v současné době v něm probíhá výroba (míchání přípravků a jejich plnění do maloobsahových obalů) drogistických přípravků – odlakovače, laky na vlasy, laky na nehty, vody po holení apod. Původní část byla postavena v době výstavby pevnosti Josefov, tj. koncem 18. století. Ve 2. polovině 20. století byly prováděny stavební úpravy a přístavby. Na pozemku parc. č. 351 je postavena část stavby – kovového přístřešku, který zasahuje svou větší zastavěnou plochou na sousední pozemek parc. č. 354/4, který není ve vlastnictví povinného a není vedený v katastru nemovitostí. Společně s objektem výroby jsou užívány stavby charakteru inženýrských staveb a venkovních úprav. K oceňované nemovitosti náležejí pozemky v kultuře zastavěná plocha a nádvoří. Součástí oceňovaných pozemků jsou trvalé porosty.
2
ZNALECKÝ POSUDEK č. 945/2012
II. NÁLEZ 1. Stavby Oceňovanou stavbou je výrobní objekt. Doklady o době pořízení nebyly předloženy ani zjištěny. Podle druhu použitých konstrukčních prvků a stupně jejich opotřebení jsem odborným odhadem určil, že původní objekt byl pořízen koncem 18. století při výstavbě pevnosti Josefov. V letech 1968 a 1981 byly provedeny stavební úpravy – zřízení šaten a hygienických zařízení pro zaměstnance. V roce 1991 byla dokončena přístavba objektu halového typu s kovovou nosnou konstrukcí. V roce 2001 byly v souvislosti se změnou charakteru výroby provedeny drobné stavební úpravy a změna užívání stavby. Protože je objekt proveden ze dvou podstatně odličných konstrukčních systémů, je provedeno dílčí ocenění obou částí samostatně. ZDĚNÁ KONSTRUKCE Stavba je založena na kamenných a cihelných základových pasech bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé nosné a obvodové konstrukce jsou zděné z plných cihel na tl. 50 až 400 cm. Stropy jsou z cihelných kleneb a dřevěné trámové. Nosnou konstrukci střechy tvoří dřevěný vázaný krov sedlového tvaru. Střešní krytina je z hliníkových plechových šablon. Klempířské konstrukce jsou úplné – žlaby, svody, parapety, střecha – z ocelového pozinkovaného plechu opatřeného nátěrem. Vnější i vnitřní povrchy stěn jsou opatřeny omítkami. Vnitřní keramické obklady jsou v hygienických zařízeních běžného provedení a rozsahu. Schody jsou kamenné, kovové a dřevěné. Dveře jsou dřevěné hladké plné a prosklené a ocelové plechové. Vrata jsou dřevěná truhlřsky zpracovaná. Okna dřevěná zdvojená. Podlahy jsou z betonové mazaniny, keramické dlažby, textilní, prkenné a z PVC. Vytápění je ústřední s kotlem na plynná paliva. Elektroinstalace je světelná i motorová. Bleskosvod je osazen. V objektu je proveden rozvod studené i teplé vody. Všechny zařizovací předměty jsou odkanalizovány. Je proveden rozvod zemního plynu. Pro ohřev teplé užitkové vody slouží elektrické bojlery. Z vnitřního hygienického vybavení jsou osazena umyvadla, splachovací záchody a sprchové kouty. V objektu je nákladní výtah. Z ostatního vybavení jsou osazeny rozvody domácího telefonu, odvětrání prostor jednotlivými malými ventilátory, požární hydranty, mříže, elektronické zabezpečení. Jiné konstrukční prvky a vybavení se ve stavbě nevyskytují. 3
V objektu nejsou žádné volné vnitřní prostory větší než 400 m . Svým charakterem se jedná o budovu pro průmysl s konstrukcí zděnou – typ L. KOVOVÁ KONSTRUKCE Stavba je založena na betonových základových patkách a pasech s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé nosné konstrukce jsou z ocvelových tyčových prvků obvodové konstrukce jsou zděné na tl. 40 cm. Stropy jsou z ocelových válcovaných profilů a profilovaných ocelových plechů. Nosnou konstrukci střechy tvoří kovové příhradové vazníky sedlového tvaru. Střešní krytina je z ocelového pozinkovaného plechu. Klempířské konstrukce jsou úplné – žlaby, svody, parapety, střecha – z ocelového pozinkovaného plechu opatřeného nátěrem. Vnější i vnitřní povrchy stěn jsou opatřeny omítkami a keramickými obklady. Vnitřní keramické obklady jsou ve výrobních prostorách a v hygienických zařízeních běžného provedení a rozsahu. Schody jsou kovové. Dveře jsou dřevěné hladké plné a prosklené a ocelové plechové. Vrata jsou ocelová plechová. Okna plastová se zasklením dvojsklem. Podlahy jsou z plastbetonu a keramické a čedičové dlažby. Vytápění je ústřední s kotlem na plynná paliva. Elektroinstalace je světelná i motorová. Bleskosvod je osazen. V objektu je proveden rozvod studené i teplé vody. Všechny zařizovací předměty jsou odkanalizovány. Pro ohřev teplé užitkové vody slouží elektrické bojlery. Z vnitřního hygienického vybavení jsou osazena umyvadla a splachovací záchody. V objektu je nákladní výtah. Z ostatního vybavení jsou osazeny rozvody domácího telefonu, odvětrání prostor jednotlivými malými ventilátory, požární hydranty, mříže, elektronické zabezpečení. Jiné konstrukční prvky a vybavení se ve stavbě nevyskytují. 3
V objektu nejsou žádné volné vnitřní prostory větší než 400 m . Svým charakterem se jedná o budovu pro průmysl s konstrukcí kovovou – typ L.
3
ZNALECKÝ POSUDEK č. 945/2012 Město Jaroměř se nachází cca 20 km severně od Hradce Králové. Mají 12 739 obyvatel. Součástí města jsou stavebně s ním srostlé části Semonice, Jezbiny, Josefov a její místně odloučená část Starý Ples. Nachází se na rozcestí železničních tratí Hradec – Králové Liberec a Jaroměř – Náchod, resp. Trutnov. Dále obcí procházejí také linky autobusové dopravy. Ve městě je městský úřad s rozšířenou působností, stavební úřad, finanční úřad, pošta , banky, policie, pojišťovny apod. Síť obchodů a služeb je kompletní, pohostinská zařízení, divadla. Školy jsou základní a střední. Ke sportovnímu vyžití je k dispozici několik venkovních sportovišť a krytých tělocvičen včetně sportovní haly a zimního stadionu. Pro zdravotnickou péči jsou k dipozici ambulance praktických lékařů i specialistů. V okolí oceňované nemovitosti převažují objekty pro bydlení a služby, v těsném sousedství jsou pevnostní objekty. V okolí jsou konfliktní skupiny obyvatel. Podle předložené nájemní smlouvy činí měsíční nájemné za oceňovanou nemovitost 19 000,- Kč.
2. Pozemky K oceňované nemovitosti náležejí tyto pozemky: o
parc. číslo 351 – zastavěná plocha a nádvoří, výměra 2 574 m
2
o
parc. číslo 354/3 – zastavěná plocha a nádvoří, výměra 487 m
2
Pozemky se nacházejí na okraji zastavěné části města Jaroměř s počtem obyvatel 12 739 osob – její místní části Josefov. Z hlediska účelu užití stavby na nich zřízené se jedná o nevýhodnou polohu na území obce. Nacházejí se v Městské památkové rezervaci Josefov a v chráněné oblasti přirozené akumulace vod. Stavba na pozemcích je napojena na veřejný rozvod plynu.
3. Trvalé porosty Součástí pozemků oceňované nemovitosti jsou trvalé porosty zanedbatelného rozsahu, které nemají vliv na cenu obvyklou nemovitosti.
III. OCENĚNÍ STAVBY 1. Kombinace nákladového a výnosového způsobu (§ 22) A. NÁKLADOVÝ ZPŮSOB 1.1 Budova a hala (§ 3) ZDĚNÁ KONSTRUKCE Výpočet obestavěného prostoru a/ spodní stavba: b/ vrchní stavba: c/ zastřešení:
(7,85 * 10,75 + 4,65 * 9,60 + 3,50 * 6,50 + 7,85 * 7,55) * 3,00 = 633,14 m3 843,50 * 3,10 + 663,10 * 4,50 + 79,50 * 2,40 + 437,90 * 2,90 = 7 059,51 m3 4,62 * 1,00 * 0,5 * 9,57 + 4,82 * 1,00 * 0,5 * 9,70 + 19,67 * 2,40 * 0,5 * 20,21 + 11,50 * 1,30 * 0,5 * 6,25 = 569,24 m3 obestavěný prostor celkem 633,14 + 7 059,51 + 569,24 = 8 261,89 m3 Výpočet základní ceny upravené SKP 46.21.13.1..1 ZC = 2 786,- Kč/m3 OP 4
ZNALECKÝ POSUDEK č. 945/2012 K1 = 0,939 K2:
zastavěná plocha PP
211,05 m2
zastavěná plocha 1.NP 843,50 m2 zastavěná plocha 2.NP 663,10 m2 zastavěná plocha 3.NP 517,40 m2 průměrná zast. plocha (211,05 + 843,50 + 663,10 + 517,40) / 4 = 558,76 m2 K2 = 0,92 + 6,60 / 558,76 = 0,932 K3:
výška PP
3,00 m
výška 1.NP výška 2.NP výška 3.NP průměrná výška podlaží
4,90 m 3,40 m 4,30 m 3.00 / 2 235.05 * 211.05 + 4,90 / 2 235,05 * 843,50 + 3,40 / 2 235,05 * 663,10 + 4,30 / 2 2350,05 * 517,40 = 4,14 m K3 = 2,10 : 4,14 + 0,30 = 0,807 K4:
nadstandardní vybavení
6. klempířské konstrukce
0,006
23. vnitřní hygienická vybavení celkem
0,029 0,035
podstandardní vybavení
1. základy 14. povrchy podlah (30 %) celkem
0,083 0,0087 0,0917
chybějící konstrukce
25. ostatní (20 %)
0,0104 0,0104
celkem konstrukce navíc 20. vnitřní plynovodnejsou 20 000/(8 261,89 * 2 786 * 0,939 * 0,932 * 0,807 * 1,00 * 2,123) celkem
0,0006 0,0006
n = + 0,035 – 0,0917 - 1,852 * 0,0104 + 1,852 * 0,0006 = - 0,075 K4 = 1 - (0,54 * 0,075) = 0,960 K5 = 1,00 Ki = 2,123 Kp = 0,564 ZCU = 2 786 * 0,939 * 0,932 * 0,807 * 0,960 * 1,00 * 2,123 * 0,564 = 2 261,70 Kč/m3 OP Cena stavby bez opotřebení 8 261,89 * 2 261,70 = 18 685 980,- Kč Výpočet opotřebení stáří stavby 220 roků předpokládaná celková životnost 300 roků roční opotřebení 100 / 300 = 0,33 % celkové opotřebení 0,33 * 220 = 73,33 % zbývá 100 – 73,33 = 26,67 % Cena stavby po odpočtu opotřebení 18 685 980 * 0,2667 = 4 982 928,- Kč
5
ZNALECKÝ POSUDEK č. 945/2012 KOVOVÁ KONSTRUKCE Výpočet obestavěného prostoru a/ spodní stavba: b/ vrchní stavba: c/ zastřešení:
0 m3 75,33 * 4,75 + 310,69 * 9,50 = 3 309,37 m3 10,83 * 1,68 * 0,5 * 6,96 + 15,55 * 1,42 * 0,5 * 19,95 + 2,80 * 2,80 * 6,60 + 3,50 * 3,50 * 2,20 = 362,27 m3 obestavěný prostor celkem 3 309,37 + 362,27 = 3 671,64 m3 Výpočet základní ceny upravené SKP 46.21.13.1..1 ZC = 2 786,- Kč/m3 OP K1 = 1,032 K2:
zastavěná plocha 1.NP 386,02 m2 zastavěná plocha 2.NP 310,69 m2 průměrná zast. plocha (386,02 + 310,69) / 2 = 348,36 m2 K2 = 0,92 + 6,60 / 348,36 = 0,939
K3:
výška 1.NP
5,00 m
výška 2.NP 3,15 m průměrná výška podlaží 5.00 / 696,71 * 386,02 + 3,15 / 696,71 * 310,69 = 4,18 m K3 = 2,10 : 4,18 + 0,30 = 0,802 K4:
nadstandardní vybavení
6. klempířské konstrukce
0,006
9. vnitřní keramické obklady 14. povrchy podlah celkem
0,008 0,029 0,043
podstandardní vybavení
není
chybějící konstrukce
25. ostatní (20 %) celkem
konstrukce navíc
0,0104 0,0104
nejsou
n = + 0,043 - 1,852 * 0,0104 = + 0,024 K4 = 1 + (0,54 * 0,024) = 1,013 K5 = 1,00 Ki = 2,123 Kp = 0,564 ZCU = 2 786 * 1,032 * 0,939 * 0,802 * 1,013 * 1,00 * 2,123 * 0,564 = 2 626,30 Kč/m3 OP Cena stavby bez opotřebení 3 671,64 * 2 626,30 = 9 642 717,- Kč Výpočet opotřebení stáří stavby 2012 – 1991 = 21 rok předpokládaná celková životnost 80 roků roční opotřebení 100 / 80 = 1,25 % celkové opotřebení 1,25 * 21 = 26,25 % zbývá 100 – 26,25 = 73,75 %
6
ZNALECKÝ POSUDEK č. 945/2012 Cena stavby po odpočtu opotřebení 9 642 717 * 0,7375 = 7 111 504,- Kč
Budovy a haly celkem: 4 982 928 + 7 111 504 = 12 094 432,- Kč
POZEMKY 2. Stavební pozemek neuvedený v cenové mapě stavebních pozemků (§ 28) o
parc. číslo 351 – zastavěná plocha a nádvoří, výměra 2 574 m
základní cena
2
Cp = 35 + (12 739 - 1000) * 0,007 414 * 1,00 = 122,- Kč/m2
úpravy ceny pozemku: 1.2.4 výhodnost polohy pozemku na území obce srážka upravená základní cena pozemku 122 * 0,90 = 109,80 Kč/m 2 2.9.1 ochranné pásmo srážka 2.11 možnost napojení na veřejný rozvod plynu přirážka celkem přirážka
10 % 3% 10 % 7%
Ki = 2,123 Kp = 0,564 upravená základní cena pozemku celková cena o
109,80 * 1,07 * 2,123 * 0,564 = 140,70 Kč/m2 2 574 * 140,70 = 362 194,- Kč
parc. číslo 354/3 – zastavěná plocha a nádvoří, výměra 487 m
základní cena
2
Cp = 35 + (12 739 - 1000) * 0,007 414 * 1,00 = 122,- Kč/m2
úpravy ceny pozemku: 1.2.4 výhodnost polohy pozemku na území obce srážka upravená základní cena pozemku 122 * 0,90 = 109,80 Kč/m 2 2.9.1 ochranné pásmo srážka 2.11 možnost napojení na veřejný rozvod plynu přirážka celkem přirážka
10 % 3% 10 % 7%
Ki = 2,123 Kp = 0,564 upravená základní cena pozemku celková cena
109,80 * 1,07 * 2,123 * 0,564 = 140,70 Kč/m 2 487 * 140,70 = 68 527,- Kč
Stavební pozemek neuvedený v cenové mapě stavebních pozemků celkem: 362 194 + 68 527 = 430 721,- Kč
Cena staveb a pozemků zjištěná věcnou metodou celkem: 12 094 432 + 430 721 = 12 525 153,- Kč B. VÝNOSOVÝ ZPŮSOB roční nájemné cena pozemků
19 000 * 12 =
7
228 000,- Kč 430 721,- Kč
ZNALECKÝ POSUDEK č. 945/2012 cena pozemku upravená podle odst. (4) upravené roční nájemné míra kapitalizace
430 721 * 0,05 = 228 000 * 0,60 – 21 536 =
21 536,- Kč 115 264,- Kč 10 %
Cena stavby zjištěná výnosovým způsobem 115 264 / 10 * 100 = 1 152 640,- Kč
Cena staveb a pozemků zjištěná výnosovou metodou celkem: 1 152 640+ 430 721 = 1 583 361,- Kč C. KOMBINACE NÁKLADOVÉHO A VÝNOSOVÉHO ZPŮSOBU Cena zjištěná nákladovým způsobem 12 094 432 / 0,564 = 21 444 028,- Kč Cena zjištěná výnosovým způsobem 1 583 361,- Kč Analýza rozvoje nemovitosti Nemovitost se nachází v lokalitě obce, kde se nepředpokládají budoucí změny v charakteru okolní zástavby v návaznosti na územní plán. Rovněž se v okolí nepředpokládá realizace staveb s výrazným dopadem na její výnosnost nebo prodejnost. Stávající využití stavby neodpovídá jejímu nejlepšímu využití. Její stavebně technické parametry neodpovídají požadavkům na současný účel využití nemovitosti. Protože přístavby objektu negativně ovlivnily její charakter ve vztahu k tomu, že se nachází v Městské památkové rezervaci, je snahou uvést stavbu do její původní podoby. Na základě uvedených skutečností a předpokladů jsem stavbu zařadil do skupiny D. Cena stavby zjištěná kombinací nákladového a výnosového způsobu /1 583 361 – 21 444 028/ = 19 860 667,- Kč 1 583 361 + 0,10 * 19 860 667 = 3 569 428,- Kč
Budovy a haly celkem: 3 569 428,- Kč
OBVYKLÁ CENA Hodnota nemovitosti porovnávací metodou by měla být stanovena na základě porovnání a vyhodnocení realizovaných prodejů nemovitostí obdobného charakteru v daném čase a místě. V této oblasti však nejsou dostupné žádné informace. V dané lokalitě nejsou zpracována žádná cenová mapa, směrné ceny, ani nebyly zjištěny žádné nabídkové a poptávkové ceny realitních kanceláří. Jako pomůcku pro stanovení obvyklé ceny jsem použil ocenění staveb kombinací nákladového a výnosového způsobu. Na základě výše uvedených skutečností a zjištění stanovuji obvyklou cenu oceňované nemovitosti takto:
1. Stavby a stavební pozemky Stavby a stavební pozemky celkem: 3 500 000,- Kč
8
ZNALECKÝ POSUDEK č. 945/2012
CELKOVÁ REKAPITULACE 1
stavby a stavební pozemky celkem
Cena oceňované nemovitosti celkem
3 500 000,- Kč 3 500 000,- Kč
3 500 000,- Kč
Slovy: tři miliony pětset tisíc korun Přílohy: Příloha č. 1 výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 2 snímek katastrální mapy Příloha č. 3 fotodokumentace
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 23.9.1994, č.j. Spr. 2151/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 945 znaleckého deníku. Znalečné s náhradou nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu 120100008.
Ing. Stanislav Čermák
9
