VLADÖ MORAVA s. r. o. - znalecká a ekonomická kancelář ev. číslo koncese 380801-30415-00 Čechova 656, Přerov I - Město, 750 02 Přerov, IČO: 25875761
ADRESÁT:
JUDr. Tomáš Vrána Exekutorský úřad Přerov Komenského 38 750 02 Přerov Spis. zn.: Ex 55076/11-23
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1480-049/2012 ocenění rodinného domu č. p. 127 včetně příslušenství a pozemků v k. ú. Lutopecny
Počet listů:
14+3+foto
Počet předaných kopií:
1 paré
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1480-049/2012 ocenění rodinného domu č. p. 127 včetně příslušenství a pozemků v k. ú. Lutopecny
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Přerov, JUDr. Tomáš Vrána Komenského 38 750 02 Přerov
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny obvyklé pro účely exekučního řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 13. 2. 2012 znalecký posudek vypracovala: Ing. Monika Holečková Borůvková 767/17 779 00 Olomouc - Holice
V Olomouci, 15. 2. 2012
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 127 včetně příslušenství a pozemků v k. ú. Lutopecny 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti:
rodinný dům Lutopecny 127 767 01 Lutopecny Kraj: Zlínský Okres: Kroměříž Obec: Lutopecny Katastrální území: Lutopecny Počet obyvatel: 582 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. j) : ZC = Cp x 2,0 = 70 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 13. 2. 2012 za účasti Ing. Ladislava Orla. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Prohlídka a zaměření na místě samém dne 13. 2. 2012 Výpis z Katastru nemovitostí LV č. 67 v k. ú. Lutopecny Kopie katastrální mapy ze dne 10. 2. 2012 Informace podal povinný 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Lukáš Trávníček, Lutopecny 127, 767 01 Kroměříž 1, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Lukáš Trávníček, Lutopecny 127, 767 01 Kroměříž 1, vlastnictví: výhradní 6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaným objektem je částečně podsklepený, dvoupodlažní, řadový koncový rodinný dům č. p. 127 v k. ú. Lutopecny. Prohlídka proběhla za účasti povinného, který znalci podal veškeré informace o nemovitosti, jejím vnitřním vybavení a mírách viz. Posudek. Stáří domu je 52 let. Dům má základy kamenné s izolací, svislé konstrukce zděné, stropy dřevěné, krov dřevěný vázaný, krytina z pálené tašky, klempířské konstrukce z pozinku, vnitřní omítky vápenné, vnější omítky chybí, dveře dřevěné, okna špaletová, schody betonové, povrchy podlah z betonu, vytápění ústřední na plyn i TP, elektroinstalace světelná i motorová, plynová přípojka v domě - odpojena, zdrojem teplé vody je bojler, rozvody vody v kovu, dům je odkanalizován, vnitřní hygienické zařízení tvoří splachovací WC a vana, vybavení kuchyně je standardní - kombinovaný sporák. Příslušenství domu tvoří hospodářská budova a zemní sklep. Příslušenství je ve velmi špatném technickém stavu. Stáří příslušenství je 52 let.
-3-
7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. rodinný dům č. p. 127 1.2. hospodářská budova 1.3. zemní sklep 1.4. studna 2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky
-4-
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. rodinný dům č.p. 127 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:
§ 5, typ B zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 111
Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název
(9,00x11,00)÷2 9,00x11,00 9,00x11,00 9,00x11,00
I.PP I.NP II.NP zastřešení
Zastavěná. Konstr. výška plocha 49,50 m2 2,00 m 2 99,00 m 2,50 m 99,00 m2 2,50 m 99,00 m2 0,75 m
Obestavěný prostor: (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ I.PP I.NP II.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
PP NP NP Z
((9,00x11,00)÷2)x(2,00) (9,00x11,00)x(2,50) = (9,00x11,00)x(2,50) = (9,00x11,00)x(0,75) =
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Zdivo
kamené zděné tl. 45 cm -5-
Obestavěný prostor 99,00 m3 247,50 m3 247,50 m3 74,25 m3 668,25 m3
Hodnocení standardu S S
Část [%] 100 100
3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu
dřevěné krov dřevěný, vázaný pálená krytina pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky
železobetonové monolitické s běžným povrchem hladké plné dveře dřevěná špaletová betonová mazanina plynový kotel světelná, třífázová ocelové trubky, studená i teplá voda bojler zemní plyn kombinovaný sporák umyvadlo, vana, WC splachovací
Hodnocení standardu S S S S S S S C C C S S S S P N S C S S S -6-
Obj. podíl [%] 7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
S S S S S C C C S
100 100 100 100 100 100 100 100 100
S S S P N S C S S S S S S S C
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,54 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 0,00 0,00 0,00 2,40 3,30 5,20 2,20 0,51 6,78 4,10 0,00 3,00 1,80 0,50
22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů
S S S S C
2,80 0,50 5,10 0,40 3,60
100 100 100 100 100
1,00 1,00 1,00 1,00 0,00
2,80 0,50 5,10 0,40 0,00 91,79
Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 14, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 7,10 100,00 1,00 7,10 7,73 52 150 34,67 2. Zdivo S 22,30 100,00 1,00 22,30 24,29 52 80 65,00 3. Stropy S 8,40 100,00 1,00 8,40 9,15 52 80 65,00 4. Střecha S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,66 52 70 74,29 5. Krytina S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,49 52 52 100,00 6. Klempířské konstrukce S 0,80 100,00 1,00 0,80 0,87 52 52 100,00 7. Vnitřní omítky S 6,20 100,00 1,00 6,20 6,75 52 52 100,00 11. Schody S 2,40 100,00 1,00 2,40 2,61 52 80 65,00 12. Dveře S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,60 52 52 100,00 13. Okna S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,67 52 52 100,00 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,40 52 52 100,00 15. Podlahy ostatních místností P 1,10 100,00 0,46 0,51 0,56 52 52 100,00 16. Vytápění N 4,40 100,00 1,54 6,78 7,39 52 52 100,00 17. Elektroinstalace S 4,10 100,00 1,00 4,10 4,47 52 52 100,00 19. Rozvod vody S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,27 52 52 100,00 20. Zdroj teplé vody S 1,80 100,00 1,00 1,80 1,96 52 52 100,00 21. Instalace plynu S 0,50 100,00 1,00 0,50 0,54 52 52 100,00 22. Kanalizace S 2,80 100,00 1,00 2,80 3,05 52 52 100,00 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100,00 1,00 0,50 0,54 52 52 100,00 24. Vnitřní vybavení S 5,10 100,00 1,00 5,10 5,56 52 52 100,00 25. Záchod S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,44 52 52 100,00 Součet upravených objemových podílů: 91,79 Opotřebení:
Opot. z celku 2,6800 15,7885 5,9475 4,2048 3,4900 0,8700 6,7500 1,6965 3,6000 5,6700 2,4000 0,5600 7,3900 4,4700 3,2700 1,9600 0,5400 3,0500 0,5400 5,5600 0,4400 80,8773
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= x x x x
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 668,25 m3 x 3 177,90 Kč/m3
= =
3 177,90 2 123 631,68 Kč
Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 80,8773 % Úprava ceny za opotřebení
-
1 717 535,96 Kč
Rodinný dům č.p. 127 - zjištěná cena
=
406 095,72 Kč
-7-
1 975 0,9179 0,8500 2,1550 0,9570
1.2. hospodářská budova Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba § 7: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název I.NP zastřešení
Zastavěná. Konstr. výška plocha 28,00 m2 3,80 m 2 28,00 m 0,50 m
7,00x4,00 7,00x4,00
Obestavěný prostor: (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ I.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP (7,00x4,00)x(3,80) Z (7,00x4,00)x(0,50)
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny
zděné tl. 15 - 30 cm
vlnitý eternit
Hodnocení standardu S S -8-
Obj. podíl [%] 7,10 31,80
Část [%] 100 100
Obestavěný prostor 106,40 m3 14,00 m3 120,40 m3
= =
Hodnocení standardu S S C S S C C X C C C C
Koeficient 1,00 1,00
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Upravený obj. podíl 7,10 31,80
3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů
C S S C C X C C C C
19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
0,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00
0,00 7,30 8,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 54,30
Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 14, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 7,10 100,00 1,00 7,10 13,08 52 150 34,67 2. Obvodové stěny S 31,80 100,00 1,00 31,80 58,56 52 80 65,00 4. Krov S 7,30 100,00 1,00 7,30 13,44 52 70 74,29 5. Krytina S 8,10 100,00 1,00 8,10 14,92 52 52 100,00 Součet upravených objemových podílů: 54,30 Opotřebení:
Opot. z celku 4,5348 38,0640 9,9846 14,9200 67,5034
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= x x x x
1 250 0,5430 0,8500 2,1030 0,9570
Základní cena upravená: [Kč/m3] Plná cena: 120,40 m3 x 1 161,13 Kč/m3
= =
1 161,13 139 800,05 Kč
Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 67,5034 % Úprava ceny za opotřebení
-
94 369,79 Kč
Hospodářská budova - zjištěná cena
=
45 430,26 Kč
-9-
1.3. zemní sklep Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava § 10: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
15. Zemní sklep zděný nebo betonový 2,10x3,00x3,00 = 18,90 m3 obestavěného prostoru 242
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 18,90 m3 x 1 800 Kč / m3 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:
= x x x =
34 020 Kč 0,8500 2,3390 0,9570 64 728,48 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 52 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 8 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % x S ÷ PCŽ = 100 % x 52 ÷ 60 = 86,667 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 14 činit 85 %
-
55 019,21 Kč
Zemní sklep - zjištěná cena
=
9 709,27Kč
Ocenění: Základní cena dle přílohy č. 10: hloubka: 4,00 m x 1 950 Kč/m Základní cena celkem: Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena:
+ = x x x =
7 800 Kč 7 800 Kč 0,8500 2,3230 0,9570 14 739,23 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 52 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 48 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % x S ÷ PCŽ = 100 % x 52 ÷ 100 = 52,000 %
-
7 664,40 Kč
Studna - zjištěná cena
=
7 074,83 Kč
1.4. studna Zatřídění pro potřeby ocenění: Studna § 9 Typ studny: Hloubka studny: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
Kopaná 4,00 m 2222
- 10 -
2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - tabulka 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,9570 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava Upr. cena [Kč/m2] [%] [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 70 1,00 2,1550 0,9570 10,00 158,800 § 32 odstavec 2 70 0,40 2,1550 0,9570 10,00 63,520 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří § 32 odstavec 2 orná půda Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 2180 2181
Pozemky - zjištěná cena
Výměra [m2] 890,00
Jedn. cena [Kč/m2] 158,800
740,00
63,520
=
- 11 -
Cena [Kč] 141 332 47 004,80 188 336,80 188 336,80 Kč
C. Rekapitulace vyhláškových cen nemovitostí Výsledné vyhláškové ceny: 1. Ocenění staveb 1.1. rodinný dům č. p. 127 1.2. hospodářská budova 1.3. zemní sklep 1.4. studna
406 095,70 Kč 45 430,30 Kč 9 709,30 Kč 7 074,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
468 310,10 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky
188 336,80 Kč
2. Ocenění pozemků celkem 3. Věcná břemena 4. Práva a závady
= =
188 336,80 Kč 0,-- Kč 0,-- Kč
Celkem
656 646,90 Kč
Výsledná vyhlášková cena nemovitosti činí celkem
656 650,-- Kč
D. Porovnání 1) Dům rodinný, obytná plocha 208 m² Cena: 672 000,- Kč Rodinný dvougenerační dům na okraji obce. Dům je dispozičně řešen jako 2x 3+1. Nemovitost je v původním stavu, je dvoupodlažní s podkrovím. Dům má dřevěná okna a krytinu z pálené tašky, vytápění ústřední plynové. Stáří domu je 54 let. 2) Dům rodinný, obytná plocha 200 m² Cena: 774 000,- Kč Dvougenerační rodinný dům v centru obce s veškerou občanskou vybaveností. Dům je dispozičně řešen jako 4+2. Nemovitost je dvoupodlažní se samostatnými byty. Dům má dřevěná, zdvojená okna, vytápění ústřední plynové, v obci veškerá občanská vybavenost. Stáří domu je 50 let. 3) Dům rodinný, obytná plocha 210 m² Cena: 650 000,- Kč Řadový dvoupodlažní částečně podsklepený rodinný dům. Jedná se o zděný, částečně podsklepený objekt se sedlovou střechou, vytápění ústřední plynové, k domu náleží i hospodářská budova a sklad. Stáří domu je 50 let. - 12 -
4) Dům rodinný, obytná plocha 200 m² Cena: 700 000,- Kč Rodinný dům na okraji obce s velkým pozemkem, vhodným na výstavbu nového rodinného domu nebo chaty. Vytápění domu je ústřední plynové, dům je určen k celkové rekonstrukci. Plynový kotel. Stáří domu je 52 let. 5) Dům rodinný, obytná plocha 202 m² Cena: 699 000,- Kč Samostatně stojící rodinný dům 4+1 v centru obce. Zděný dvoupodlažní dům má sedlovou střechu, zastavěná plocha včetně nádvoří činí 890 m2, obytná je cca 202 m2. Nutné rekonstrukce. Stáří domu je 50 let.
E. Obvyklá cena Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje žádný závazný předpis, k dispozici je pouze doporučená odborná literatura, respektive znalecké standardy. V zákonu č. 120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst. 5 uvedeno: „Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu“ – dále odkaz na §2 odst. 1 zákona č.151/1997 Sb. Obvyklá cena je definována v § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Obvyklá cena (tržní, obecná) – je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. V současné době „ekonomické krize“ je obvyklá cena (hodnota) touto značně ovlivněna. Stanovení obvyklé ceny (hodnoty) je provedeno na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, avšak mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd.
- 13 -
Dále je potřeba postihnout veškeré právní vztahy, které jsou na nemovitosti vázány, tj. nemovitosti postavené na pozemcích jiných vlastníků či nemovitosti vlastněné podílově jsou obtížněji obchodovatelné. Obvyklá cena je u majetkového podílu velmi těžko stanovitelná, tudíž znalec při jejím vyčíslení vychází z obvyklé ceny celku a výše majetkového podílu. Metody použité při odborném odhadu obvyklé ceny: Cena zjištěná – (tzv. „administrativní cena“) – jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni ocenění. Touto metodou jsou oceněny všechny stavby hlavní, vedlejší a pozemky, kromě porostů (§41 a §42), neboť cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter (tyto objekty jsou však ve výsledné obvyklé ceně zohledněny) Porovnávací hodnota – (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) – v principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídající schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního a odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: -
nemovitost v centru obce
Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: -
nutná celková rekonstrukce
-
špatný technický stav nemovitosti i jejího příslušenství
Obvyklou cenu stanovuji na základě znalosti trhu s výše uvedenými nemovitostmi, se zvážením všech okolností, které mají na cenu vliv tj. jejich slabých i silných stránek. Rodinný dům se nachází v obci Lutopecny. V současnosti jsou nabízeny srovnatelné nemovitosti co do velikosti, vnitřního vybavení, technického stavu a stáří v cenách od 672 tis. do 774 tis. Kč. Byla použita internetová databáze, informace od realitních kanceláří v místě a vlastní databáze znalce. K přihlédnutím k výše uvedenému stanovuji
Obvyklá cena nemovitosti podle odhadu znalce = 650 000,--Kč V Olomouci, 15. 2. 2012
F. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.7.1998, č.j. Spr 2359/98 a ze dne 24.11.1999, č.j. Spr 2359/99 dne 28. 11. 2008, č.j. 4331/2008 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady movitostí a podniků. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1480-049/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1480-049/2012.
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 19 -
