2012

ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku

ZNALECKÝ POSUDEK č. 558/6008/2012 o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 1377 s příslušenstvím a s pozemky čís. parcel 1597/1, 1597/2 a 1598 k.ú. Teplice, v ul. Elišky Krásnohorské v Teplicích, okres Teplice, Ústecký kraj

________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail [email protected], http://www.eniconsult.cz

ID (Surveyor´s Report): 558/6008/2012

LV no.: 6925

Name of subject / Předmět ocenění: Rodinný dům č.p. 1377 s příslušenstvím a s pozemky čís. parcel 1597/1, 1597/2 a 1598 k.ú. Teplice v ul. Elišky Krásnohorské v Teplicích, okres Teplice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Elišky Krásnohorské 1377/10, 415 01 Teplice 1 Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota:

10 030 400 Kč

Market value Tržní hodnota

6 700 000 Kč

Yield value: Výnosová hodnota:

3 416 000 Kč

Common price Obvyklá cena

6 700 000 Kč

Comparative value: Porovnávací hodnota:

6 730 000 Kč

Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):

Number of properties: Počet objektů:

1

LAND / POZEMEK

Main building: Hlavní stavba:

Rodinný dům

Čísla parcel Parcel of land nr.

Appurtenances: Příslušenství:

přípojky IS, zpevněné plochy, oplocení, venkovní bazén

Size: Velikost

Location in the town: Poloha v obci:

vilová čtvrť Šanov

Type: Druh

Infrastructure: Infrastruktura

úplná občanská vybavenost

Unit price: Jednotková cena

MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém:

zděný

nestanoveno Kč

1597/1, 1597/2, 1598 797 m2 Zastavěná plocha a nádvoří, zahrada, ostatní plocha/jiná plocha 2 300 Kč/m2

LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost:

m2

Built-up area: Zastavěná plocha:

198 m2

Office area: Kancelářské plochy:

m2

Floor area: Podlahová plocha:

410 m2

Storage area: Skladové plochy:

m2

Other and manufacturing: Ostatní

m2

Income: Příjem:

Kč

Cost: Náklady:

Kč

Capitalization rate: Kapitalizační míra:

%

Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení:

2 030 m3 16 341 Kč/m2 1908 45 %

-2-

Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví jsou nemovitosti ve vlastnictví Petry Suljovik´, Elišky Krásnohorské 1377/10, Teplice, 415 01 Teplice 1. Restricting conditions / omezující podmínky: Stanovená obvyklá cena nezohledňuje zástavní práva smluvní evidovaná na listu vlastnictví. Pozn.: K datu 15.11.2012 jsou oceňované nemovitosti omezeny změnou právního vztahu Z-14319/2012 (oprávněný: Okresní správa sociálního zabezpečení Teplice). Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 6925 je evidováno věcné břemeno (podle listiny) zřizování a provozování zařízení distribuční soustavy, oprávnění pro ČEZ Distribuce, a.s. IČ 24729035 na základě Smlouvy o zřízení věcného břemene – úplatné ze dne 29.8.2008, právní účinky vkladu práva ke dni 18.11.2008 (věcné břemeno bez vlivu na obvyklou cenu). Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 6925 jsou evidována zástavní práva smluvní - oprávnění pro BTF Projekt, a.s. IČ 29035945 na základě Smlouvy o zřízení zásatvního práva podle obč.z. ze dne 20.10.2011, právní účinky vkladu práva ke dni 24.10.2011 - oprávnění pro BTF Projekt, a.s. IČ 29035945 na základě Smlouvy o zřízení zásatvního práva podle obč.z. ze dne 1.12.2011, právní účinky vkladu práva ke dni 4.1.2012 - oprávnění pro BTF Projekt, a.s. IČ 29035945 na základě Smlouvy o zřízení zásatvního práva podle obč.z. ze dne 24.2.2012, právní účinky vkladu práva ke dni 2.4.2012 Legal and structural state / stavebně právní stav: Stavba č.p. 1377 k.ú. Teplice je v katastru nemovitostí evidována se způsobem využití bydlení, což je v souladu se skutečným užíváním. Jedná se o dvougenerační rodinný dům se 2 samostatnými byty. Zakreslení rodinného domu v katastrální mapě skutečnému stavu ne zcela odpovídá (není zakreslena terasa na severní straně). Weak points / slabé stránky: - krov rodinného domu je původní, vykazuje opotřebení z důvodu někdejšího silného zatékání Strong points / silné stránky: - Representativní bydlení (vila) ve vyhledávané čtvrti Šanov, celkový dojem velmi dobrý - Rodinný dům celkově modernizován (v období let 2000 – 2003) - Nadstandardní venkovní úpravy (pořízeny v období let 2005 – 2006) - Velmi dobrá lokalita pro bydlení i k sezónnímu pronajímání lázeňským hostům Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 6925, pro k.ú. Teplice a obec Teplice, prokazující stav k datu 22.10.2012 b/ údaje z www.cuzk.cz c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka: Prohlídka nemovitostí byla na základě oznámení společnosti Dražbyprost s.r.o. ze dne 29.10.2012 svolána na 13.11.2012, 10:00 h. Prohlídka rodinného domu proběhla ve sjednaném čase za účasti majitelky Petry Suljovik´, avšak majitelka si nepřála prohlídku všech částí rodinného domu.

-3-

IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Kód obce : Název obce : Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : Název okresu : Název kraje : Poloha v obci :

766003 Teplice 567442 Teplice 51 146 01.01.2011 CZ0426 Teplice Ústecký Zastavěné území obce, vilová čtvrť Šanov

Infrastruktura: Statutární město Teplice je se svými 51 146 obyvateli významným okresním městem Ústeckého kraje. Teplice jsou především lázeňským městem s bohatou historií. Léčebné procedury zajišťují příliv zahraniční klientely, v posledních letech převážně arabské a ruské (léčí se zde poruchy pohybového aparátu, revmatismus, dětská obrna, oběhový systém). Nejen díky lázeňství se město může pochlubit mnohými stavbami architektonické hodnoty (mj. zámek) a oddechovými zónami (několik rozsáhlých parků). V současnosti město disponuje úplnou občanskou vybaveností mj. Magistrát, úřady, střední školy, gymnázium, nemocnice, lékařské ordinace, supermarkety, stadión, aquacentrum, obchody, služby, nádraží autobusové i železniční dopravy. Výhodou je dobré silniční spojení do Ústí nad Labem a do Prahy, také na novou dálnici do Drážďan. Property Location / poloha nemovitosti: Oceňovaný celek je situován v klidné čtvrti Šanov, v zástavbě vil z počátku minulého století. Jde o velmi dobré místo pro bydlení, jde o spodní řadu domů na jižním svahu, nad areálem aquacentra. Lokalita je velmi klidná a přitom dobře dostupná pěší chůzí do centra Statutárního města Teplice (přes lázeňskou čtvrť). Hodnocená lokalita v rámci města patří mezi nejvyhledávanější. V blízkosti je i zastávka trolejbusové dopravy. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 1377 Rodinný dům č.p. 1377 je stavba situovaná na pozemku čís. parcely 1598 k.ú. Teplice. Rodinný dům je převážně podsklepený, má 2 nadzemní podlaží a půdní prostor v nepravidelné střeše. Rodinný dům je užíván pro dvougenerační bydlení (suterén se saunou a koupelnou a 2 garážemi, 2 oddělené byty o velikosti 1+3 event. 1+4, terasa). Podle sdělení majitelky byl dům v sezóně pronajímán lázeňským hostům. Dispoziční řešení: PP : 2 garáže, chodba se schodištěm, koupelna, záchod, sauna, sklad 1.NP : zádveří, chodba se schodištěm, schodiště, byt o velikosti 1+3 (vybudovaný z původního 1+4) 2.NP : chodba se schodištěm, byt 1+3 event. 1+4 (odhadkyně do bytu nevpuštěna) , terasa s východem do zahrady půdní prostor Konstrukční řešení a vybavení: Rodinný dům je zděný z cihel, strop nad suterénem je nespalný, výše jsou stropy dřevěné. Krov je původní dřevěný nepravidelného tvaru vč. věže, střešní krytina je tašková, klempířské prvky jsou titanzinkové. Schodiště jsou kamenná s keramickým obkladem. Venkovní omítky jsou strukturované, stavba není zateplena, na objektu jsou četné štukové ozdoby. Nášlapné vrstvy jsou keramické a laminátové plovoucí. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. Dveře jsou dřevěné plné, vchodové dveře jsou plastové s prosklením. Vnitřní omítky jsou štukové. Dům má vnitřní rozvod elektrického proudu, vody, kanalizace a plynu. Kuchyně v bytě v 1.NP je vybavena kuchyňskou linkou, el. varnou deskou a odsavačem par. Sanitární vybavení je velmi dobré (vana, splachovací záchody, umývadla, sprchové kouty, sauna). Vytápění je etážové s plynovými kotli, které zajišťují i ohřev vody. Odhadkyni nebyl umožněn vstup do všech částí rodinného domu. Součástí celku jsou nadstandardní venkovní úpravy mj. kamenné zídky, kamenné oplocení s kovanými plotovými poli, kovaná brána s pohonem, zpevněné plochy, venkovní bazén, venkovní krb. Stáří a stavební stav: Podle informace od majitelky rodinný dům pochází z r. 1908. Nebyly zjištěny žádné statické ani jiné vážné stavební závady, rodinný dům byl v období let 2000 – 2003 celkově modernizován mj. střešní krytina, fasáda, klempířské prvky, plastová okna, interiér kompletně vč. vnitřních instalací, nášlapných vrstev a také zvelebení suterénu. Celkový dojem z rodinného domu je velmi dobrý, nicméně vybavení rodinného domu je pouze standardní, neodpovídá dnešním požadavkům na bydlení z pohledu zamezení tepelným ztrátám, mj. objekt není zateplený, chybí moderní technologie vytápění a ohřevu vody. V období let 2005 – 2006 byly pořízeny nadstandardní venkovní úpravy.

-4-

POZEMKY: K OCEŇOVANÉMU RODINNÉMU DOMU NÁLEŽÍ POZEMKY ČÍS. PARCEL 1597/1, 1597/2 A 1598 K.Ú. TEPLICE. JSOU TVOŘENY ZASTAVĚNOU PLOCHOU RODINNÝM DOMEM A ZPEVNĚNÝM NÁDVOŘÍM. STAVEBNÍ PARCELA Č. 1598 K.Ú. TEPLICE MÁ PŘÍPOJKU ELEKTŘINY, VODY, KANALIZACE A PLYNU. OCEŇOVANÝ CELEK JE PŘÍSTUPNÝ ZE ZPEVNĚNÉ KOMUNIKACE A CHODNÍKU NA PARCELE ČÍS. 4457 K.Ú. TEPLICE (V KN JAKO OST.PLOCHA/OST.KOMUNIKACE VE VLASTNICTVÍ MĚSTA TEPLICE). PŘÍSTUP I PŘÍJEZD K NEMOVITOSTEM JE PRÁVNĚ I FYZICKY ZAJIŠTĚN. VÝMĚRA POZEMKŮ JE PATRNÁ Z LISTU VLASTNICTVÍ V PŘÍLOZE, TVAR POZEMKŮ Z KOPIE KATASTRÁLNÍ MAPY V PŘÍLOZE.

HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) rodinného domu č.p. 1377 s příslušenstvím a s pozemky čís. parcely 1597/1, 1597/2 a 1598 k.ú. Teplice v obci Teplice okres Teplice, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 6925 pro k.ú. Teplice obec Teplice u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Teplice, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 13. listopadu 2012 (po zaokrouhlení)

6.700.000,- Kč Slovy: Šestmiliónůsedmsettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Právní a skutečný stav nemovitostí není zcela v souladu, v katastrální mapě není zakreslena veranda rodinného domu. Vlastnictví nemovitostí je omezeno zástavními právy. Tyto právní vady nejsou ve stanovené obvyklé ceně zohledněny. Pozn. K datu 15.11.2012 bylo dálkovým přístupem do katastru nemovitostí zjištěno, že oceňované nemovitosti jsou omezeny změnou právního vztahu Z-14319/2012 (oprávněný: Okresní správa sociálního zabezpečení Teplice). Uvedené zjištění není v obvyklé ceně nemovitostí zohledněno. V souvislosti s oceňovanými nemovitostmi nebyla zjištěna žádná jiná ocenitelná práva nebo závady.

ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 558/6008/2012. Vypracovala : Ing. Jana Königová

Ing. Vladimír Hůda jednatel

V Mostě, dne 18.11.2012 -5-