ZNALECKÝ POSUDEK č. 1900 - 100/2012 o ceně nemovitostí – rod. domu č.pop.2 v části obce Malé na pozemku parcelní číslo st. 71 včetně pozemků parcelních čísel st. 71 a 2444/6 v katastrálním území Panská Lhota, obec Brtnice, okres Jihlava
Objednatel posudku: Exekutorský úřad Brno-Město Minská 54, 616 00 Brno, soudní exekutor JUDr.Karel Urban, dle Usnesení o ustanovení znalce č.j.97EX 5832/08-166 ze dne 16.8.2012 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty) nemovitostí povinné Miluše Korduliakové, včetně jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených pro účely exekuce dle usnesení o nařízení exekuce vydaného Okres. soudem v Jihlavě na návrh oprávněného Home Credit a.s. (Exekuční příkaz č.j. 97EX 5832/08-13) Dle obecných zásad pro zjištění tržní hodnoty (obvyklé ceny) nemovitostí podle stavu ke dni 17.9.2012 s využitím metodiky a programového systému ACONS znalecký posudek vypracoval : Ing. Jaroslav Krátký Stará cesta 5210/4 586 01 Jihlava
Zpracováno znalcem na základě dohody s firmou zpracovatele J-Realita, spol. s r.o., Jihlava, IČ 18199356 v rámci interní evidence akcí této firmy zpracovatele přiděleno posudku Evidenční číslo: 162/2012
Posudek obsahuje včetně titulního listu 12 stran textu a 6 listů příloh, objednateli se předává ve 3 vyhotoveních k čj. 97EX 5832/08 V Jihlavě 27.9.2012
2
Odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty) nemovitostí jako podklad pro provedení exekuce pro Exekutorský úřad Brno - město Předmět ocenění: RD č.pop.2 (část obce Malé) na pozemku parc.č.st.71, včetně pozemků parc.č.st.71 a 2444/6 v k.ú.Panská Lhota, obec Brtnice, okres Jihlava, tj. nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí KÚ pro Vysočinu, KP Jihlava na LV č.219 pro katastrální území Panská Lhota Ulice: (část obce) Malé Obec : Brtnice Okres: Jihlava Kraj: Kraj Vysočina Katastrální území: Panská Lhota
č.p. 2 PSČ 588 32
Identifikační kód: 717614
Vlastník stavby: Korduliaková Miluše (r.č.676126/1155) bytem Malé 2, 588 32 Brtnice Vlastník pozemků: Korduliaková Miluše (r.č.676126/1155) bytem Malé 2, 588 32 Brtnice Prohlídka nemovitostí byla provedena osobně znalcem dne 17.9.2012 za přítomnosti majitelky Miluše Korduliakové a pracovníka firmy zpracovatele. Objednavatel:
Exekutorský úřad Brno-Město Minská 54, 616 00 Brno, soudní exekutor JUDr. Karel Urban, dle Usnesení o ustanov. znalce č.j.97EX 5832/08-167 ze dne 16.8.2012
Vypracováno ke dni: 17.9.2012 Vypracoval:
Ing.Jaroslav Krátký Stará cesta 5210/4 586 01 Jihlava, licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0287
verze ACONS 10.27, platná od 1.1.2012 V Jihlavě, dne 27.9.2012
3
Obsah Znalecký úkol ............................................................................................................................. 3 Podklady pro ocenění: ................................................................................................................ 4 A. Místopis, vstupní údaje:......................................................................................................... 4 B. Metody zjištění hodnoty ........................................................................................................ 5 C. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav.................................. 6 Pozemky ..................................................................................................................................... 7 E. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací ............................................................ 9 Rekapitulace ............................................................................................................................. 10 Znalecká doložka Přílohová část (dle samostatného rozpisu příloh provedeného závěrem posudku)
Znalecký úkol: Dle uvedeného Usnesení o ustanovení znalce je úkolem znalce podat znal. posudek ve věci: - ocenění předmětných nemovitostí (citovaných na titulních listech této zprávy) - ocenění práv a závad s nemovitostmi spojených - ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou Soudní exekutor JUDr. Karel Urban ustanovil znalce v návaznosti na jeho pověření k provedení exekuce na základě usnesení Okresního soudu v Jihlavě ze dne 19.8.2008 č.j. 2 Nc 6912/2008-5, kterým byla nařízena exekuce podle pravomocného a vykonatelného rozhodčího nálezu JUDr. Radim Kuchta č.j.H 168/2006 ze dne 29.2.2008, k uspokojení pohledávky. Ocenění je proto provedeno v souladu s §336 OSŘ dle zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku, tj. cenou obvyklou definovanou v odst.1. §2 zákona č.151/1997 Sb. Dále je v návaznosti na znalecký úkol provedeno ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, toto je provedeno v příloze č.1 tohoto posudku - zařazené v průběžném číslování stran této studie na straně č.12.
4
Podklady pro ocenění: 1. Základní podklady - výpis z kat.nemovitostí pro k.ú. Panská Lhota, obec Brtnice, list vlastnictví č. 219, vyhotovený dálkovým přístupem pro účel provedení exekuce dne 8.8.2012
2. Situační podklady - kopie katastrální mapy k.ú.Panská Lhota vyhotovená internetovou aplikací ČÚZK „nahlížení do katastru“
3. Ostatní podklady - skutečnosti a výměry zjištěné při místním šetření s podrobným zaměřením provedeným osobně znalcem včetně pořízené fotodokumentace ze dne 17.9.2012
Úvod Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
A. Místopis, vstupní údaje: Všeobecné místopisné údaje Město Brtnice je menším městem situovaným cca 15 km jihovýchodně od Jihlavy, má 3756 obyvatel. Předmětem ocenění je samostatný rodinný dům Malé 2 s pozemky parc.č.st.71 a 2444/6 v k.ú. Panská Lhota, obec Brtnice. Nemovitosti (rod.dům s pozemky) jsou situovány v samostatné stavebně nesrostlé části města, vesnici Malé (k.ú.Panská Lhota) vzdálené od Brtnice cca 4 km, jsou umístěny přibližně ve středu této vesnice, okolní zástavbu tvoří rodinné domy a vesnické usedlosti, poblíž je rybník (požární nádrž). Jedná se o dobrou polohu v klidné obci, ovšem vzdálenější od větších měst, resp. s horší dostupností regionálního centra.
Údaje o oceňovaném objektu Hlavní stavbu tvoří nepodsklepený objekt staršího rodinného domu s jedním nadzemním podlažím, obsahuje jednu bytovou jednotku 2+1 včetně příslušenství. Navazuje stodola se zemním sklepem, dále malý dvorek a zadní zahrádka, celková výměra pozemků činí 347 m2. Dům je napojen na elektropřípojku, veřejný vodovod, kanalizace je svedena do vlastní žumpy, přípojka zemního plynu ve vesnici není. Příjezd k domu je ze zpevněné komunikace procházející obcí (parc.č.2830/1 ve vlastnictví města Brtnice – LV č.10001).
5
Dům byl postavený dle informací vlastníka kolem roku 1900. Po zakoupení stávajícím vlastníkem v roce 2002 bylo započato s jeho opravami (zřízení koupelny, topení apod.) před pěti roky byla provedena částečná oprava krovu a výměna střešní krytiny (avšak za již použité starší tašky). Tyto opravy, resp. zahájené rekonstrukční práce prováděné většinou neodborně svépomocí uživateli domu a s použitím starších prvků a materiálů, však nejsou dokončeny, jak je patrno i z fotodokumentace. Celkový technický stav je tak pouze průměrný až zhoršený, přičemž ve špatném stavu je i neupravené okolí místy zanesené nepořádkem či pozůstatky z již dlouhodoběji zahájených oprav.
Údaje o vlivech na obvyklou cenu – popis rizik Dle předloženého LV vázne u oceňovaných nemovitostí zástavní právo pro firmu LARA – SH s.r.o., dále zástavní práva exekutorská a u oceňovaných nemovitostí byly podány exekuční příkazy k prodeji nemovitostí, resp. nařízeny exekuce (viz poznámky v části C LV v příloze tohoto posudku). S ohledem na účel tohoto posudku zpracovávaného pro exekuční řízení vyvolané nesplacenými pohledávkami (dluhy) majitele nemovitostí není při odhadu obvyklé ceny nemovitostí nutno tyto pohledávky zohledňovat. U nemovitostí nejsou patrny žádné výrazné kladné stránky, uvést lze pouze situování v klidné malé vesnici s pěknou okolní přírodou Vysočiny nedaleko údolí řeky Jihlavy, přitom do 20 km od Jihlavy. Ze slabších (negativních) stránek je nutno zmínit jen malý dvorek a zahrádku (resp. neexistující větší zahrádku u domu, přičemž malý volný pozemek svažité zahrádky jihozápadně nad domem je v souč.době znehodnocen mj. nánosem z pozůstatků stavebních prací i neprovedenými terénními úpravami apod.). Výraznou negativní roli zde hraje jen průměrný technický stav RD i veškerého příslušenství, jak je komentováno výše, i když umožňuje trvalé bydlení, ke kterému je domek majitelkou užíván. Konkrétní situování při dané dispozici a stavu okolních pozemků pak nezajišťuje ani pro trvalé bydlení potřebné výraznější soukromí při užívání celé usedlosti.
B. Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito (s ohledem na charakter nemovitostí, u kterých není v dané lokalitě předpoklad pronájmu – obdobné vesnické usedlosti či jejich části se zde běžně trvaleji nepronajímají, přičemž zde navíc při stávajícím stavu nemovitostí nelze jejich pronájem předpokládat) kombinace metod : nákladové a srovnávací.
6
C. Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav V tomto případě je výchozí cena stanovena na základě zjištěné zastavěné plochy jednotlivých podlaží, která je násobena agregovanými cenami jednotlivých vybraných položek (obvodové stěny, fasáda, vnitřní nosné zdivo, resp. nosná konstrukce, stopy, podlahy a vybavení a dále krov a střešní krytina). K výchozí ceně je možno připočítat konkrétní vybavení, pokud se v oceňované budově nebo hale vyskytuje, např. výtah, kotelna, venk. schodiště, rampa, balkony, světlíky a další, pokud nejsou započtena ve výchozí ceně). Výchozí cena je stanovena ke konkrétnímu datu a index, vyjadřující tuto skutečnost je pravidelně upravován na základě údajů Českého statistického úřadu. Od této výchozí ceny bylo odečteno přiměřené opotřebení. Pro tento odpočet se používá nejčastěji buď lineární metoda, nebo pro stavby, které jsou starší než jedna polovina plánované životnosti bodová metoda. Její podstata spočívá v tom, že jsou odborně posuzovány vybrané konstrukce a údržba a bodový součet vyjadřuje procento opotřebení.
1.Budovy: Výčet budov 1.1. Rodinný dům č.p.2
Popis, výměry, výpočet ceny: 1.1. Rodinný dům č.pop.2 Samostatný zděný objekt postavený na pozemku parc.č.st.71. Obvodové zdivo zděné v tl.70 cm bez izolací proti zemní vlhkosti, u přistavěné verandy dřevěná konstrukce. Stropy s rovnými podhledy. Krov sedlový, krytina střechy z tašek. Žlaby a svody z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky štukové, venkovní omítky břízolitové. Vnitřní obklady keramické u kuchyně a koupelny. Dveře dřevěné, okna dřevěná zdvojená. Povrchy podlah betonové s PVC a z teracové a ker.dlažby. Vytápění ústřední kotlem na TP. Elektroinstalace světelná a motorová. Rozvody vody studené a teplé, zdroj teplé vody boiler. Vybavení soc.zařízení vanou a umyvadlem, WC standardní splachovací. Vybavení kuchyně sporákem plynovým na PB. 1.nadzemní podlaží o zastavěné ploše 13,30*6,80+1,70*8,00 = 104 m2 Výpočet obestavěného prostoru: Op : 13,30*6,80*(3,60+6,90)/2+1,70*8,00*(2,00+2,60)/2 Celkový obestavěný prostor
m3 m3
506.09 506.09
Při celkové výměře obestavěného prostoru 506,09 m3 a věcné ceně vycházející dle dále dokladovaného výpočtu bez opotřebení 2,106.716,- Kč činí pak informativně jednotková cena cca 4.160,- Kč/m3, což se jeví jako objektivní vzhledem k členitosti a velikosti objektu, jak je vše popsáno v předchozí části. Počet nadzemních podlaží: 1 Dispoziční uspořádání : 1.NP - vstupní veranda, kuchyně, koupelna, WC, pokoj, pokoj, samostatně přístupná kotelna. Celková výměra podlahových ploch činí 74,19 m2 Technický stav : Dům byl postavený dle zjištěných informací kolem roku 1900, prováděny byly jen drobné opravy. Po zakoupení stávajícím vlastníkem v roce 2002 byly zahájeny vnitřní opravy a modernizace (novější kuch.linka, nové rozvody vody, elektřiny, topení, apod.), provedena byla oprava krovu a výměna střešní krytiny (avšak za již použité starší tašky).
7
Vzhledem k těmto úpravám, které však jsou prováděny výše popsaným způsobem bez úplnéího dokončení, začištění, osazení koncových prvků apod., je možno celk.technický stav u všech konstrukcí jen jako průměrný, u krovu a střeš. krytiny jako výborný, i když i zde ještě existují některé nedodělky.. obvodové stěny tech. stav průměrný 3 body stropy tech. stav průměrný 3 body krov tech. stav výborný 1 bod krytina tech. stav výborný 1 bod údržba tech. stav průměrný 3 body -------------------------------------------------------------------------------------celkem 11 bodů Tomuto zjištěnému technickému stavu vzhledem ke stáří a plánované životnosti, odpovídá podle metodiky A-Consult plus spol.s r.o. stanovené procento opotřebení 60.0% Stáří budovy: 2012 - 1900 = 112 roků Výpočet ceny Výchozí hodnota části konstrukcí Podlaží Výchozí cena 1.nadzemního podlaží (104 m2) Výchozí cena k 1.1.2000 Stavební index Opravný index místa
Kč
213 282.00
Kč Kč %
1 181 894.40 1 395 176.40 151.00 1.00
Výchozí cena budovy CÚ 2012 Rok uvedení do provozu Opotřebení
Kč %
2 106 716.36 1900 60.00
Cena k roku 2012 Zaokrouhlení Cena zaokrouhlená
Kč Kč Kč
842 686.55 13.45 842 700.00
Rekapitulace 1.1. RD č.p.2 1. Budovy
Kč Kč
842 700.00 842 700.00
Kč Kč
842 700.00 842 700.00
Rekapitulace nákladových cen 1. Budovy 1. Budovy Stavby celkem
D. Pozemky Použitá metodika Zjištění hodnoty pozemků v souladu s tržním stavem se provádí ve smyslu Metodického návodu zpracovaného znaleckým ústavem A-Consult plus spol. s r.o. Tento metodický pokyn také obsahuje jednotný postup spolupracujících odhadců pro vypracování cenových map zastavěných pozemků. Pro ocenění pozemků v místech, kde jsou cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR se vychází z těchto cen, je-li jejich cena odlišná od Metodického návodu firmy stanovují se ceny variantně. Pro ocenění pozemků běžně zastavěných se využívá Metoda srovnávací hodnoty.
8
Dle výpisu z katastru nemovitostí Město : Brtnice Katastrální území: Panská Lhota Vlastník stavby:
Korduliaková Miluše, bytem Malé 2, 588 32 Brtnice Vlastník pozemku: dtto vlastník stavby Parcela č. Výměra m2 Druh St.71 213 zastavěná plocha a nádvoří 2444/6 134 zahrada Výměra pozemků celkem
m2
347.00
Pokud jde o město Brtnice, doposud pro ně nebyla vypracována cenová mapa pozemků. Spolupracujícími odhadci byl vypracován přehled směrných cen pozemků v regionu, který je postupně aktualizován s ohledem na realizované konkrétní převody pozemků a další nové informace o vývoji tržních cen pozemků v daném regionu. Pro stanovení směrné ceny pozemku je přihlédnuto k těmto informacím a zkušenostem ostatních odhadců vyplývajících z evidence realizovaných převodů. Zejména je však přihlédnuto k evidenci a zkušenostem vlastní realitní kanceláře, která již více let působí v regionu a zajišťuje vedle běžné zprostředkovatelské činnosti i běžné převody a prodeje nemovitostí i samostatných stavebních pozemků, a to i zastavěných stavebních pozemků pro jejich majetkoprávní vypořádání. Dle těchto zkušeností lze konstatovat, že ceny obdobných stavebních pozemků pro bydlení se v dané stavebně nesrostlé části obce, vesnici Malé, resp. ve srovnatelných lokalitách, pohybují v rozpětí minimálně 70,- Kč/m2 až cca 150,- Kč/m2. Vzhledem k jen menší výměře pozemků, ovšem s horší možností napojení na inženýrské sítě, je uvažováno v průměru s reálnou (dosažitelnou) cenou pozemků jen ve spodní polovině uvedeného rozpětí, tj. cca 100,-Kč/m2. S touto cenou je pak možno uvažovat jako s cenou obvyklou u celé výměry oceňovaných pozemků. Výpočet ceny Výměra pozemku Směrná cena pozemku Výchozí cena pozemku Pozemky celkem (po zaokrouhlení)
m2 Kč/m2 Kč
347.00 100.00 34 700.00
Kč
34 700.00
E. Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti.
9
U nemovitostí uvedeného typu, t.j. Rodinný dům bez nebytových (provozních) prostor dokončený, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí poptávka odpovídá nabídce. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitostí, jejich technickému stavu, vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňované nemovitosti jsou obchodovatelné. Jedná se o rodinný dům situovaný v samostatné, stavebně nesrostlé části města Brtnice, vesnici Malé cca 19 km od Jihlavy. Obytná část obsahuje jednu bytovou jednotku 2+1 vč. příslušenství v pouze průměrném techn.stavu, navazuje jen malá neudržovaná předzahrádka, celk.výměra pozemků 347 m2. Jako podklady pro porovnání byly použity údaje z vlastní databáze, databáze spolupracujících odhadců, spolupracujících realitních kanceláří apod. Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, či ve srovnatelných lokalitách, například tyto nemovitosti : - Realizován byl například prodej obdobného menšího RD situovaného na okraji střediskové obce Stonařov za cenu 480.000,- Kč. Jednalo se o přízemní zděný RD, který obsahoval jednu bytovou jednotku 2+1 včetně příslušenství, navazovala kolna a zahrada, celk.výměra pozemků činila 523 m2. Dům byl rovněž v průměrném technickém stavu, při srovnání je u oceňovaných nemovitostí s již zahájenými opravami uvažováno s cenou obdobnou, případně jen o málo vyšší, tj. v rozpětí od 480.000,-Kč do 500.000,-Kč. - Za cenu 720.000,-Kč byl prodaný obdobný menší RD situovaný v obci Hladov cca 20 km od Jihlavy. Jednalo se o samostatný přízemní RD obsahující jednu bytovou jednotku 3+1 včetně příslušenství (celková podl.plocha cca 80 m2), navazovala stodola a zahrada, celk. výměra pozemků činila 526 m2. Dům byl v původním stavu, ovšem udržovaný. Po srovnání je potom možno u oceňovaných nemovitostí s průměrným techn.stavem a o málo menší výměry uvažovat s kupní cenou o čtvrtinu až pětinu nižší, tj. kolem 550.000,-Kč až 600.000,-Kč. . -
Na okraji města Brtnice při ulici Rokštejnská je v současnosti nabízen k prodeji obdobný zděný RD. Jedná se o menší řadový krajový přízemní objekt obsahující jednu bytovou jednotku 1+1 včetně příslušenství (celková podl.plocha 76 m2), navazuje dvorek a malá zahrádka, celková výměra pozemků činí 436 m2. Dům je jen po drobných opravách (avšak má již např.nová plastová okna). Nabídková cena činí 650.000,-Kč, za tuto cenu se však nenašel vážnější zájemce, jako objektivní je nutno uvažovat s cenou alespoň o 10 % nižší, tj. maximálně kolem 580.000,-Kč, potom při srovnání by se mohlo u oceňovaných nemovitostí lépe situovaných jako samostatný RD s volným okolím, ovšem umístěných v hůře dostupné lokalitě, i když územně náležící k městě Brtnice, uvažovat maximálně s cenou obdobnou, případně ještě poněkud nižší, tj. cca 550.000,- Kč až 570.000,-Kč.
Z výše uvedených skutečností doložených konkrétním srovnáním realizovaných prodejů i dalších nemovitostí i ze zkušeností a dalších archivovaných údajů vlastní realitní kanceláře, spolupracujících realitních kanceláří a odhadců nemovitostí o konkrétních realizovaných převodech i v jiných lokalitách regionu vyplývá, že odhadovaná tržní hodnota oceňovaných nemovitostí stanovená metodou porovnávací, resp. konkrétní sjednávaná tržní cena v případě realizace prodeje obdobných nemovitostí (ve srovnatelném technickém stavu), by se mohla pohybovat u oceňovaných nemovitostí v kat. úz. Panská Lhota v rozpětí alespoň od cca 480.000,- Kč až do maximálně cca 600.000,- Kč. S přihlédnutím k dobrému situování ve středu klidné malé vesnice cca 20 km od Jihlavy, ovšem i k jen průměrnému techn.stavu a dalším zde převažujícím negativním faktorům (včetně např. i vlastního exekučního řízení u nemovitostí, které má rovněž určitý negativní vliv na investory alespoň z psychologického hlediska), i k současné stále ještě patrné stagnaci cen na trhu nemovitostí, by se při běžné době zprostředkování konkrétně sjednaná kupní cena měla pohybovat jen ve spodní polovině, či při spodní hranici, uvedeného rozpětí. Z uvedených důvodů odhaduji reálně dosažitelnou tržní cenu v případě realizace konkrétního prodeje oceňovaných nemovitostí ve výši …....cca 500.000,- Kč.
Uvedené hodnotě cca 500.000,- Kč s ohledem na výše uvedené skutečnosti a zdůvodnění odpovídá i cena obvyklá obdobných nemovitostí v daném čase a místě.
10
Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (dokončené stavby) (pro účel exekučního řízení) Typ č. 1.1.1. Rodinný dům bez nebytových (provozních) prostor dokončený Město: Brtnice Okres: Jihlava Kat. území: Panská Lhota
ulice : č.p. 2 (část obce Malé)
Nákladová cena staveb po opotřebení 1. Budovy 1.1. Rodinný dům č.pop.2 1. Budovy
Kč Kč
842 700.00 842 700.00
Pozemky Celkem
Kč Kč
34 700.00 877 400.00
Srovnávací hodnota
Kč
500 000.00
Rizika – nejsou známa výraznější rizika ve vazbě na tržní hodnotu nemovitostí. U oceň. nemovitostí váznou zástavní právo smluvní a zástavní práva exekutorská, je nařízena exekuce (viz komentář u popisu rizik úvodem).
Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny : Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností a zdůvodnění zejména podrobně rozepsaných v části E. posudku odhaduji obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí zapsaných na LV č. 219 pro k.ú. Panská Lhota, město Brtnice, ve stávajícím stavu ve výši
500.000,- Kč slovy : Pětsettisíckorunčeských///////////////////// Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu.
Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. V Jihlavě, 27.9.2012
11
Vypracoval: Ing. Jaroslav Krátký Stará cesta 5210/4 586 01 Jihlava
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 30.4.1987, č.j. Spr. 2331/87 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, rozšířeným jmenovacím dekretem ze dne 2.6.1992 pro základní obor stavebnictví, odvětví stavební různá, spec. pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1900-100/2012 znaleckého deníku. Znalečné s náhradou nákladů účtováno na základě dohody prostřednictvím zpracovatelské firmy znalce J-Realita, spol. s r.o., IČ: 18199356, Jihlava, Matky Boží 11 (účtováno pod č.akce: pos 162/2012).
Razítko:
Podpis znalce:
Přílohy: -
Jako první samostatná příloha (příloha č.1) je připojeno dle požadavku objednatele ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených ….….strana 12 (1 list)
Další přílohy : − výpis z katastru nemovitostí LV č.219 pro k.ú.Panská Lhota − snímek kat.mapy k.ú.Panská Lhota s vyznačením nemovitostí − kopie mapy okolí s komunikačním napojením obce − fotodokumentace
2 listy 1 list 1 list 1 list
12
Příloha č.1
Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Analýza: Dle zadaného znaleckého úkolu specifikovaného v Usnesení o ustanovení znalce je nutno provést i ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených. Na základě předložených listin i místního šetření lze konstatovat, že: na předmětných nemovitostech neváznou žádná věcná břemena. Žádná práva či závady s nemovitostmi spojené, které by měly být předmětem samostatného ocenění v této části studie, nebyly u předmětných nemovitostí zjištěny. Dle předlož.výpisu z KN (LV č.219) zde váznou (evidenčně jako omezení vlastnického práva) zástavní právo smluvní, zástavní práva exekutorská a nařízení exekuce, resp. Exekuční příkazy k prodeji nemovitostí, jak je patrné ze zápisu v části C LV č.219 připojeného v příloze posudku. Veškerá tato evidovaná omezení nemají s ohledem na účel posudku vliv na obvyklou cenu, resp.tržní hodnotu nemovitostí, nejedná se o ocenitelná práva a závady spojené s nemovitostmi ve smyslu znaleckého úkolu a účelu posudku, jehož zpracování vyplývá právě z důvodu těchto citovaných skutečností a pro související účely. Z uvedených důvodů (protože se v současné době jedná o „závady“, které však dražbou zaniknou) nebyla znalcem ani zjišťována výše na nemovitostech váznoucích pohledávek zajišťovaných uvedeným zástavním právem apod. Na nemovitostech neváznou v tomto smyslu žádná další omezení vlastnického práva či jiné závady, resp. znalci není existence žádných dalších omezení známa.
Práva a závady s nemovitostmi spojené - ocenění a závěr
Na základě provedené analýzy je nutno konstatovat, že ve smyslu požadavku daného znal. úkolem nejsou s nemovitostmi spojena žádná další práva či závady, které by mohly být předmětem ocenění, resp. cena (hodnota) dalších práv či závad spojených s oceňov.nemovitostmi je nulová. Cena práv
s nemovitostmi spojených činí
celkem:
0,- Kč.
Cena závad
s nemovitostmi spojených činí
celkem:
0,- Kč.
(nebyly zjištěny žádné závady, které prodejem nemovitostí v předmětné dražbě nezaniknou)
V Jihlavě dne 27.9.2012
Zpracováno jako příloha znaleckého posudku ev.č. 162/12 (poř. č.1900-100/2012 znaleckého deníku)
Vypracoval v rámci zpracovatelské společnosti J-Realita, spol. s r.o., Jihlava, Matky Boží 11: Ing. Jaroslav Krátký odhadce nemovitostí, soudní znalec
Následují další přílohy, jak je rozepsáno na straně 11