ZNALECKÝ POSUDEK 3086-302/2012 O ceně budovy prádelny bez čp/če v Ostravě, ul.Vršovců, včetně příslušenství a pozemku p.č.st.1534, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 311 m2, vše zapsáno na LV č.1527 pro k.ú. Mariánské Hory
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr.Ing. Radim Opletal Pavelčákova 14, 772 00 Olomouc
Účel posudku: ocenění se provádí za účelem dražby, č.sp. 057 EX 409/10-162 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 20.9.2012 znalecký posudek vypracoval: Ing._ Jan Šíma Kmochova 986/2, 779 00 Olomouc telefon: 602719124 e-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje včetně titulního listu 21 stran textu a 11 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Olomouci, 20.9.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny budovy prádelny bez čp/če v Ostravě, ul.Vršovců, včetně příslušenství a pozemku p.č.st.1534, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 311 m2, vše zapsáno na LV č.1527 pro k.ú. Mariánské Hory
2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: Základní cena podle §28 odst. 1 písm. c) :
Budova prádelny bez č.p., č.e. Vršovců 702 00 Ostrava Moravskoslezský Ostrava-město Ostrava Mariánské Hory 303 609 1 100,- Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 20.9.2012 za přítomnosti znalce a povinného.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.1527 pro k.ú. Mariánské Hory - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby:
Pan Eduard Vlček, Turgeněvova 270/14, 71600 Ostrava, vlastnictví: výhradní
Vlastník pozemku:
Pan Eduard Vlček, Turgeněvova 270/14, 71600 Ostrava, vlastnictví: výhradní
odpovídají skutečnosti -2-
6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici
7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící, přízemní objekt, částečně pod úrovní terénu. Je železobetonový, má plochou střechu, krytina z živičných pásů, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, bleskosvod není instalován. Fasáda je vápenná hladká. Okna jsou plastová a ze sklobetonu. Vrata jsou plechová a plastová rolovací. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené, podlahy z dlažeb. Vytápění je ústřední, zdrojem je zbytkové teplo, stejně jako ohřev teplé vody. WC je splachovací, koupelna se sprchovým koutem. Kuchyňka je jen s minimálním vybavením. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod a kanalizaci, a na plyn. Stáří domu je dle sdělení vlastníka cca 30 let, stav je průměrný. Objekt je využíván jako komerční prádelna. Přístup k objektu je přes pozemky ve vlastnictví Města Ostravy. Oceňuje se pouze budova. Neoceňuje se technologie prádelny, jako věci movité.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Budova prádelny
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
-3-
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Budova prádelny Popis: Výnos uvažován bez pronájmu technologie prádelny.
Nákladové ocenění staveb pro zjištění nákladů a odpisů Budova prádelny Zatřídění pro potřeby ocenění:
Budova § 3 Svislá nosná konstrukce Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
F. budovy budovy pro služby monolitická betonová plošná 123
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. plocha 311,00 m2 311,00
Název přízemí Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
Konstr. Součin výška 3,65 m 1 135,15 1 135,15
PVP = 1 135,15 / 311,00 = 3,65 m PZP = 311,00 / 1 = 311,00 m2
-4-
Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název obestavěný prostor
Obestavěný prostor 311,0*3,95
=
[m3] 1 228,45 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
obestavěný prostor Obestavěný prostor - celkem:
NP
Obestavěný prostor 1 228,45 m3 1 228,45 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Provedení
Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra 27. Vrata 28. Kuchyňka
betonové pasy izolované monolit železobetonové monolitické plochá živičné, svařované, vícevrstvé pozinkovaný plech jednovrstvé vápenné omítky standardní běžné obklady standardní plastová luxfery běžná keramická dlažba ústřední světelná třífázová standardní standardní rozvod zemního plynu zbytkové teplo z technologie WC, umyvadla, sprchové kouty
-5-
Hodnocení standardu S S S S S S P S S C S X N P S S S C S S S S X S C C X A A
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 20 80 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K 4:
Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací S 2. Svislé konstrukce S 3. Stropy S 4. Krov, střecha S 5. Krytiny střech S 6. Klempířské konstrukce S 7. Úprava vnitřních povrchů P 8. Úprava vnějších povrchů S 9. Vnitřní obklady keramické S 10. Schody C 11. Dveře S 12. Vrata X 13. Okna N 13. Okna P 14. Povrchy podlah S 15. Vytápění S 16. Elektroinstalace S 17. Bleskosvod C 18. Vnitřní vodovod S 19. Vnitřní kanalizace S 20. Vnitřní plynovod S 21. Ohřev teplé vody S 22. Vybavení kuchyní X 23. Vnitřní hygienické vybavení S 24. Výtahy C 25. Ostatní C 26. Instalační pref. jádra X 27. Vrata A 28. Kuchyňka A Součet upravených objemových podílů
Obj. podíl [%] 8,20 17,40 9,30 7,30 2,10 0,60 6,90 3,30 1,80 2,90 3,10 0,00 5,20 5,20 3,20 4,20 5,70 0,30 3,20 3,10 0,20 1,70 0,00 3,00 1,40 5,90 0,00 0,96 0,12
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 20 80 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,54 0,46 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 8,20 17,40 9,30 7,30 2,10 0,60 3,17 3,30 1,80 0,00 3,10 0,00 1,60 1,91 3,20 4,20 5,70 0,00 3,20 3,10 0,20 1,70 0,00 3,00 0,00 0,00 0,00 0,96 0,12 85,16
Ocenění:
Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3] Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP) Základní cena upravená
[Kč/m3] -6-
= * * * * * *
2 807,1,1320 0,9412 0,8753 0,8516 1,2000 2,1520
=
5 756,88
Plná cena:
1 228,45 m3 * 5 756,88 Kč/m3
=
7 072 039,24 Kč
Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 80 = 37,500 %
-
2 652 014,71 Kč
Budova prádelny - zjištěná cena
=
4 420 024,52 Kč
=
4 420 024,52 Kč 4 420 024,52 Kč
=
4 420 024,52Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou:
Rekapitulace nákladových cen - stavby:
Budova prádelny
Nákladové ceny - celkem:
Ocenění výnosovým způsobem:
Zatřídění pro potřeby ocenění:
Druh objektu: Míra kapitalizace (dle příl. č. 16):
Ostatní nemovitosti 8,00 %
Výnosy z pronajímaných prostor:
Název budova prádelny Výnosy celkem
Plocha [m2] 250,00
Nájemné [Kč/m2] 800,-
-7-
Výnos [Kč] 200 000,200 000,-
Ocenění:
Celkové výnosy z pronajímaných prostor:
=
200 000,- Kč
Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: Cena stavebního pozemku: 149 280,- Kč Výměra stavebního pozemku: 311 m2 Skutečně zastavěná plocha: 311 m2 Cena skutečně zastavěné plochy: 149 280,- Kč Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku:
-
7 464,- Kč
Odpočet nákladů procentem ze zjištěného nájemného: 200 000,00 * 40 % = 80 000,00 Odpočet nákladů procentem z nájemného: Roční nájemné upravené dle § 23 odst. 4: Míra kapitalizace 8,00 %
= /
80 000,- Kč 112 536,- Kč 8,00 %
Cena stanovená výnosovým způsobem
=
1 406 700,- Kč
Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování:
D) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti
Skupina:
Zdůvodnění zatřídění do skupiny D): okraj sídlištní zástavby, bez předpokládaného rozvojového potenciálu Ocenění nákladovým způsobem CN = 4 420 024,52 Ocenění výnosovým způsobem CV = 1 406 700,00 Rozdíl R = 3 013 324,52 Výpočet dle přílohy 17 tab. 2, skupiny D): CV + 0.10 R Cena stanovená kombinací výnosového a nákladového způsobu
-8-
=
1 708 032,45 Kč
=
1 708 032,45 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Ocenění: Ostatní stavební pozemek: Typ
Název
§ 27 cenová mapa zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo st.1534
Výměra [m2] 311,00
Jedn. cena [Kč/m2] 480,00
Cena [Kč] 149 280,149 280,-
Pozemek - zjištěná cena
=
-9-
149 280,- Kč
C. Rekapitulace
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Budova prádelny
1 708 032,50 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 708 032,50 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
149 280,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
149 280,- Kč 1 857 312,50 Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
1 857 312,50 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Budova prádelny
1 708 032,50 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 708 032,50 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek
149 280,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
149 280,- Kč 1 857 312,50 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 857 312,50 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: slovy: Jedenmilionosmsetpadesátsedmtisíctřistadeset Kč
- 10 -
1 857 310,- Kč
Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 1.850.000,- Kč - AB - CREDIT a.s., Na Pankráci 1658/121, Praha 4, Nusle, 140 21, Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši 10.280,90 Kč s příslušenstvím - Dalkia Česká republika, a.s., 28.října 3337/7, Moravská Ostrava, 709 74, Nařízení exekuce 53Nc-12434/2009-10 ze dne 22.12.2009, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 678.267,64 Kč s příslušenstvím - AB - CREDIT a.s., Na Pankráci 1658/121, Praha 4, Nusle, 140 21, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 057EX-409/2010-34 ze dne 30.7.2010, Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši 298.489,- Kč - Okresní správa sociálního zabezpečení Ostrava, Zelená 3158/34a, Moravská Ostrava, 702 00 Ostrava 2, Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši 58.878,- Kč Okresní správa sociálního zabezpečení Ostrava, Zelená 3158/34a, Moravská Ostrava, 702 00 Ostrava 2, Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši 493.210,- Kč - Okresní správa sociálního zabezpečení Ostrava, Zelená 3158/34a, Moravská Ostrava, 702 00 Ostrava 2, Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši 320.672,- Kč - Okresní správa sociálního zabezpečení Ostrava, Zelená 3158/34a, Moravská Ostrava, 702 00 Ostrava 2, Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši 257.577,- Kč - Okresní správa sociálního zabezpečení Ostrava, Zelená 3158/34a, Moravská Ostrava, 702 00 Ostrava 2, Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši 181.411,- Kč - Okresní správa sociálního zabezpečení Ostrava, Zelená 3158/34a, Moravská Ostrava, 702 00 Ostrava 2, Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši 892.229,- Kč s příslušenstvím - Okresní správa sociálního zabezpečení Ostrava, Zelená 3158/34a, Moravská Ostrava, 702 00 Ostrava 2, Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávky ve výši 257.295,- Kč s příslušenstvím - Finanční úřad Ostrava I, Jurečkova 940/2, Moravská Ostrava, 700 39 Ostrava 39, Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši 149.056,- Kč - Finanční úřad Ostrava I, Jurečkova 940/2, Moravská Ostrava, 700 39 Ostrava 39, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 065EX-02664/2011-009 ze dne 6.10.2011, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 024EX-4112/2008-93 ze dne 7.11.2011, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 9.518,21 Kč s příslušenstvím - Severomoravská plynárenská, a.s., Plynární 2748/6, Moravská Ostrava, 702 72, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 164EX-1498/2011-31 ze dne 19.1.2012, Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši 557.129,94 Kč s příslušenstvím - Okresní správa sociálního zabezpečení Ostrava, Zelená 3158/34a, Moravská Ostrava, 702 00 Ostrava 2, Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši 55.333,- Kč - Okresní správa sociálního zabezpečení Ostrava, Zelená 3158/34a, Moravská Ostrava, 702 00 Ostrava 2, Nařízení exekuce 92EXE-14369/2011-12 ze dne 3.11.2011, Nařízení exekuce 51EXE-10196/2012-9 ze dne 19.1.2012, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 103EX-412/2012-14 ze dne 6.3.2012, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 6.418,- Kč s příslušenstvím - Česká pojišťovna a.s., Spálená 75/16, Praha 1, Nové Město, 113 04, Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávky ve výši 66.213,- Kč s příslušenstvím - Finanční úřad Ostrava I, Jurečkova 940/2, Moravská Ostrava, 700 39 Ostrava 39, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 26.412,- Kč s příslušenstvím - Slavia pojišťovna a.s., Revoluční 655/1, Praha 1, Staré Město, 110 00 Praha 1, Zástavní právo soudcovské k zajištění pohledávky ve výši 1.191.966,12 Kč částečně zastaveno pro částku 219.472,31 Kč Okresní správa sociálního zabezpečení Ostrava, Zelená 3158/34a, Moravská Ostrava, 702 00 Ostrava 2, Nařízení exekuce 91EXE-15251/2011-9 ze dne 7.12.2011, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 167EX-25149/2011-19 ze dne 22.5.2012, Nařízení exekuce 91EXE-11083/2012-11 ze dne 2.3.2012, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 032EX-212/2012-21 ze dne 28.5.2012, - 11 -
Nařízení exekuce 90EXE-12896/2012-9 ze dne 22.6.2012, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 110.798,- Kč s příslušenstvím - Česká průmyslová zdravotní pojišťovna, Jeremenkova 161/11, Vítkovice, 703 00 Ostrava 3. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.
Porovnání s obdobnými nemovitostmi :
Pronájem vytápěných skladových prostor o výměrách 200 - 400 m2 nacházející se v oploceném a střeženém areálu v Ostravě, na ul.Nákladní. Přístup do areálu nepřetržitě 24 hodin denně, vjezd kamiónu až k budově, podél celé budovy přístupová zastřešená rampa o velikosti 74 m2, výška stropů 3,5 m, v budově sociální zázemí včetně sprch, toalet a šaten, kancelářské, skladové nebo archívní prostory, celkem o velikosti cca 200 m2. Celý objekt zabezpečen elektronickým zabezpečením vyvedeným na pult ochrany. Požadovaná cena 960,- Kč/m2 a rok.
- 12 -
objekt bývalé herny a pivnice na ulici Přemyslovců, Ostrava - Mariánské Hory. Nabízený objekt je jednopodlažní budova postavená z cihel s přístavbou postavenou jako dřevostavba. Na objektu byla provedena rekonstrukce střechy - IPA - mírný sklon, objekt má plastová okna a je zateplen polystyrénem. Rozvody vody jsou v plastu a elektrorozvody v mědi. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě (voda, odpad, plyn, el.). K vytápění objektu slouží plynová gamata a ohřev vody je zajištěn přes el. bojler. Budova stojí na samostatném pozemku o celkové rozloze 227 m2. Za stavbou je menší zahrádka (přístupná pouze přes objekt). Nemovitost je vhodná k různým druhům podnikatelské činnosti. Ulice je v samotném srdci Mariánských Hor, má dostatečný průchod lidí a je dobře dostupná i MHD. Požadovaná cena 1.900.000,- Kč včetně provize RK.
objekt Zelená, Moravská Ostrava v polyfunkčním domě, který je určen k provozování baru a herny. K provozovně je vypracovaná hluková studie k provozování herny. Provozovna se skládá z herny (74,90m2) baru(7,56m2) skladu, WC celková plocha 110m2. Požadovaná cena 1.400.000,Kč včetně provize, včetně právního servisu.
- 13 -
komerční objekt Ostrava - Přívoz, ul. Podkovářská. Objekt je v původním, ale zachovalém stavu (nutná rekonstrukce). Stropy a podlahy jsou železobeton, obvodové zdivo je pálená cihla. Objekt je celopodsklepený s výškou stropu cca 4 m (bez prosaku vody). Dům má dvě patra spojené s centrálním schodištěm. Zastavěná plocha objektu je 124 m2, celková velikost pozemku je 600 m2. Příjezd z městské komunikace. Objekt má svůj přívod elektřiny 220/380 W. Na pozemku voda, plyn, kanalizace. Požadovaná cena 1.390.000,- Kč včetně provize, včetně právního servisu.
Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.800.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč
Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.800.000,- Kč. Slovy: Jedenmilionosmsettisíc Kč
V Olomouci, 20.9.2012 Ing._ Jan Šíma Kmochova 986/2 779 00 Olomouc telefon: 602719124 e-mail:
[email protected]
- 14 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3086-302/2012 znaleckého deníku.
- 15 -
E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.1527 ze dne 22.8.2012 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
- 16 -
počet stran A4 v příloze: 10 1 3 2
Fotodokumentace nemovitosti
- 17 -
- 18 -
- 19 -
Mapa oblasti
- 20 -
- 21 -