ZNALECKÝ POSUDEK č. 1442-63/2012 o ceně nemovitostí – obvyklé (tržní) ceně bytu č. 529/2 v bytovém domě č.p. 529 na pozemku parc.č. 528/5, 528/16, ul. Ryskova č.or. 4, katastrální území Vítkovice, obec Ostrava, okres Ostrava - město, kraj Moravskoslezský.
Objednatel posudku:
Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5 400 01 Ústí nad Labem Č.j. 234/012
Účel posudku:
Zjištění ceny jako podklad pro nedobrovolnou dražbu
Posudek vypracoval:
Ing. Radka Honková znalec, bytem Zahradní 36, Opava 746 01
Datum místního šetření:
17.7.2012
Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 20.7.2012 Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění. Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb., ve znění vyhlášky č. 364/2010 Sb., ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb.
Tento posudek obsahuje 15 stran včetně příloh a předává se ve 2 vyhotoveních.
V Opavě 20.7.2012
2
1.
NÁLEZ - podklady pro vypracování posudku
Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:
1.1
Objednávka
Objednávka na vyhotovení znaleckého posudku – provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby, vyhotovena objednatelem Dražbyprost s.r.o., se sídlem Mírové náměstí 2/5, 400 01 Ústí nad Labem, pod č.j. 234/012, ze dne 22.6.2012.
1.2
Výpis z katastru nemovitostí
Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 13.3.2012, vlastnictví bytu a nebytového prostoru, vyhotoven Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, číslo LV 1850, pro katastrální území Vítkovice, obec Ostrava, okres Ostrava - město.
1.3
Výpis z katastru nemovitostí
Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 13.3.2011, vlastnictví domu s byty a nebytovými prostory, vyhotoven Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, číslo LV 1578, pro katastrální území Vítkovice, obec Ostrava, okres Ostrava – město.
1.4
Kopie katastrální mapy
Kopie katastrální mapy vyhotovena dne 20.7.2012, v měřítku 1 : 1000, pro katastrální území Vítkovice.
1.5
Situace Situační mapa vyhotovená dne 13.7.2012.
1.6
Dohoda
Dohoda spoluvlastníků budovy o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy a o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy podle § 5 odst. 2 Zákona o vlastnictví bytů (vznik bytového vlastnictví), uzavřená dne 14.6.2004, právní účinky vkladu práva ke dni 14.6.2004.
1.7
Místní šetření
Místní šetření spojené s prohlídkou nemovitosti bylo provedeno dne 17.7.2012 za účasti znalce. Oceňovaný byt nebyl vlastníkem zpřístupněn.
1.8
Použité předpisy
Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., a zákona č. 257/2004 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb., účinné od 1.1.2012.
3
2. 2.1
POPIS Popis situace
Předmětem ocenění je stanovení ceny obvyklé (tržní) bytu číslo 529/2 nacházejícího se v bytovém domě číslo popisné 529, na ulici Ryskova číslo orientační 4, část obce Vítkovice, katastrální území Vítkovice, obec Ostrava, okres Ostrava - město, kraj Moravskoslezský. Bytový dům je umístěn jako samostatně stojící v zástavbě bytových domů na pozemcích parc.č. číslo 528/5 a 528/16 zastavěná plocha a nádvoří. Jedná se o pozoruhodný obytný komplex hutnické kolonie tzv. „Josefinská kolonie“, jejíž největší část, 70 přízemních domků se 4 byty, zahrádkou a hospodářským přístavkem, vznikla po roce 1907. V těsném sousedství se nachází průmyslový areál „Vítkovické železárny“ a železniční nádraží. V okolí kolonie se vyskytují konfliktní skupiny obyvatel. Bytový dům je přístupný ze zpevněné místní komunikace, v místě je možnost napojení na veškeré přípojky inženýrských sítí. S pozemkem zastavěným bytovým domem tvoří funkční celek pozemek parc.č. 528/13 zahrada. Uvedené pozemky jsou ve vlastnictví Statutárního města Ostravy, Prokešovo náměstí 1803/8, Ostrava, 729 30 Moravská Ostrava.
2.2
Popis města
Statutární město Ostrava má ke dni ocenění 303 609 trvale žijících obyvatel. Leží v údolí Moravské brány, přibližně 360km východně od hlavního města Prahy, 10km jižně od státní hranice s Polskem a 60km severozápadně od hranice se Slovenskou republikou. Moravská brána je průchozím místem mezi horstvy Jeseníků a Beskyd, průměrná nadmořská výška města se pohybuje 227m, rozloha představuje 21422ha. Z hlediska územně správního uspořádání se Ostrava člení na 23 městských obvodů s 39 katastrálními územími. Město Ostrava bylo založeno v roce 1267, jméno dostalo podle řeky Ostravice, která město rozděluje na moravskou a slezskou část. Na jednoho obyvatele města připadá 30m2 zeleně. Nachází se zde více než 130 významných krajinných prvků, 3 přírodní rezervace, 4přírodní památky. Charakter života města Ostravy předurčuje jeho výhodná dopravní poloha, blízkost mezinárodního letiště Mošnov, městská doprava, zdravotnictví, školství, výstavnictví. Nachází se zde magistrát města, krajská nemocnice, fakultní nemocnice, policie, banky, pojišťovny, katastrální a finanční úřad, poštovní úřady, úřad práce, krajský soud apod. Město nabízí bohaté kulturní zázemí s divadly, koncerty, festivaly, výstavami, desítkami klubů a galerií, dále sportovní areály, bazény, hřiště, kurty, kryté bazény, zimní i atletický stadion, víceúčelová hala ČEZ Aréna, městský stadion. Město Ostrava má 5 vlakových nádraží, buduje se dálnice D 47, městskou hromadnou dopravu zajišťuje téměř 90 městských autobusových, trolejbusových a tramvajových linek.
Městský obvod Vítkovice Vítkovice jsou bývalé město, od listopadu 1990 městský obvod Statutárního města Ostravy. Městský obvod Vítkovice leží na levém břehu řeky Ostravice na východě moravské části města, má rozlohu 648,2 ha. Obvod zahrnuje celé katastrální území historického města Vítkovic a východní část historické obce Zábřeh nad Odrou. Nejstarší zmínka o Vítkovicích je z roku 1357. Vítkovice jsou známy především jako průmyslové centrum. Výhodou při vzniku průmyslu byla výhodná poloha poblíž bohatých ostravských ložisek uhlí, beskydských zdrojů železné rudy a vody z Ostravice.
4
2.3
3.
Fotodokumentace
POSUDEK – ocenění podle oceňovacího předpisu
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění, a podle vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb., ve znění vyhlášky č. 364/2010 Sb., ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb.
3.1 3.1.1
Byt ve vícebytovém domě ( § 25 ) Popis domu
Bytový dům, ve kterém se oceňovaný byt nachází, má celkem 4 byty každý přístupný samostatným vchodem z ulice Erbenova a z ulice Ryskova. Dům je částečně podsklepený, má jedno nadzemní podlaží, obytné podkroví, polovalbovou střechu. Nosná konstrukce
5 domu je zděná z režného neomítnutého zdiva, krytina je plechová, dům je napojen na veškeré přípojky inženýrských sítí. Společné části domu: Základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, průčelí, střecha, ploty, zpevněné plochy a chodníky, budovy určené k chovu domácího zvířectva, které nepodléhají evidenci v katastru nemovitostí, vstupní schodiště, vstupní vrata, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, rozvody kanalizace, elektřiny, plynu, domovní elektroinstalace, rozvody telekomunikací, rozvody vody od hlavních uzávěrů (mimo rozvodů v jednotkách, které jsou součástí jednotek), komínová tělesa, hromosvodové tyče a vedení.
3.1.2
Popis bytu a příslušenství
Oceňovaný byt číslo 529/2 je umístěn v 1.nadze,mním podlaží a v obyvatelném podkroví domu. Byt je velikosti 3+1, o celkové podlahové ploše s příslušenstvím 99,20 m2. Součástí bytu jsou veškeré vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, odpadní potrubí, ústředního topení, plynu, elektroinstalace, kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích armatur. K vlastnictví dále patří podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř bytu, vstupní dveře a vnější okna, vstupní venkovní schody, zasklené závětří z ocelových profilů. Dispoziční uspořádání bytu č. 529/2 1.PP Místnost
1.NP Místnost
Sklep
Výměra (m2) 7,50
3.1.3
Stáří a technický stav
Pokoj Kuchyň Koupelna WC Schodiště
Výměra (m2) 21,00 11,00 7,50 1,20 4,00
Podkroví Místnost Šatna Pokoj Komora Pokoj
Výměra (m2) 11,00 11,00 4,00 21,00
Hutnická kolonie s přízemními domky se 4 byty, zahrádkou a hospodářským přístavkem, vznikla v letech 1907 až 1920. V době ocenění se dům nachází v původním udržovaném stavu. Technický stav oceňovaného bytu je průměrný, odpovídá konstrukčnímu provedení, stáří a prováděné údržbě.
3.1.4
Výpočet výměr pro ocenění
Podlahová plocha bytu č. 529/2 Spoluvlastnický podíl na společných částech domu č.p. 529
3.1.5
99,20 m2 9920/39980
Způsob ocenění
Byt je ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů v budově typu K (dům vícebytový netypový). Ocenění bytu včetně jeho příslušenství, které je stavebně součástí stavby a podílu na společných částech domu, se provede porovnávacím způsobem podle § 25 vyhlášky č. 3/2008 Sb., (oceňovací vyhláška), v aktuálním znění. V této ceně bytu je zahrnuto standardní vybavení budovy, ve které se byt nachází.
6
Výpočet ceny bytu porovnávacím způsobem
3.1.6
Ocenění bytu v budovách typu J, K podle § 26a a příloh č. 19 a 18a vyhlášky č. 3/2008 Sb., (oceňovací vyhláška), v aktuálním znění Obec
Ostrava
Položka příl. č. 19:
Malý lexikon obcí ČR
2010
Počet obyvatel obce
Ostrava 11 303 609 Moravskoslezský
Kraj Základní cena
příloha č.19, tab.1
Kč / m2
ZC
21 367,00
Výpočet koeficientu cenového porovnání I podle § 25 odst. 2 Znak č.
Název znaku
Popis kvalitativního pásma
Číslo kval. pásma
Doporučená hodnota
Použitá hodnota
Index trhu IT - příloha č. 18a, tabulka č. 1 1
Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi
Nabídka odpovídá poptávce
2
Vlastnictví nemovitostí
3
Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)
Součet resp. koeficient 0,950
III.
0
0,00
Stavba na cizím pozemku
I.
-0,05
-0,05
Bez vlivu
II.
0,00
-0,050
0,00
Index polohy IP - příloha č. 18a, tabulka č. 6 (pro stavby určené k trvalému bydlení a byty města vyjmenovaná v tabulce č.1 v příloze č. 19 nebo 20a.) 1
Poloha nemovitosti
V souvisle zastavěném území
III.
2
Místní obliba v obci nebo v oblasti
Bez vlivu
II.
3
Okolní zástavba a životní prostředí
4
Dopravní spojení
6
Obyvatelstvo
7
Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti
8
Vlivy neuvedené
Převažující objekty pro bydlení Dobrá dostupnost centra měst, dobré parkovací možnosti Konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních rodinných domech (RD) nebo v okolí
0
0
pro
0,00 0,00
III.
0
0,00
IV.
0,03
0,03
I.*
bez vlivu
III.
Bez dalších vlivů
II.*
-0,01až 0,40 0 0
0,790
-0,24
0,00 0,00
Index konstrukce a vybavení IV - příloha č. 19, tabulka č. 2
-0,210 0,622
1
Typ stavby
Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná
IV.
0,1
0,10
2
Společné části domu
Žádné z dále uvedených
I.
-0,01
-0,01
7
3
Příslušenství domu
4
Umístění bytu v domě
5
6
Orientace obyt. místností ke světovým stranám Základní příslušenství bytu (koupelna nebo koupelnový, popřípadě sprchový kout a splachovací záchod)
Příslušenství zvyšující cenu bytu (např. venkovní parkovací stání,..) Ostatní podlaží nevyjmenované
III.
0,1
0,10
II.
0
0,00
Ostatní světové strany - s výhledem
III.
0,03
0,03
Příslušenství úplné standardní provedení
III.
0
0,00
7
Další vybavení bytu a Standardní vybavení prostory užívané spolu s balkon nebo lodžie, komora bytem nebo sklepní kóje (sklep)
III.
0
0,00
8
Vytápění bytu
Dálkové, ústřední, etážové
III.
0
0,00
9
Kriterium jinde neuvedené
Bez vlivu na cenu
III.
0
0,00
0,220
10
Stavebně- technický stav
Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav)
III.
0,85
0,85
0,510
s
Koeficient stáří ev. rekonstrukce -s-
Stavba starší než 80 let
E
0,6
0,6
Koeficient cenového porovnání I podle § 25 odst. 2
Základní cena upravená
ZCU
I = IT×IP×IV =ZC × I
Kč/m2
Výměra Cena bytu
9 978,39 PP po krácení (m2)
Výměra bytu Pokoj 1 Pokoj 2 Pokoj 3 Kuchyň Koupelna WC Komora Schodiště Šatna Sklepní místnost
0,467
21,00 11,00 21,00 11,00 7,50 1,20 4,00 4,00 11,00 7,50
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
celkem včetně příslušenství
m2 bez pozemku
Cena bytu č. 529/2 zaokrouhleno
Cena bytu č. 529/2 zjištěná …….........................................
21,00 11,00 21,00 11,00 7,50 1,20 4,00 4,00 11,00 7,50 Kč
99,20 989 856,19
Kč
990 000,00
990 000,00 Kč
8
4. 4.1
POSUDEK II – ocenění porovnávacím způsobem Metoda ocenění
Ocenění nemovitostí cenovým porovnáním (komparací), vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Porovnání cen se provádí na základě údajů nalezených v inzerci na internetových stránkách, skutečných prodejů, údajů poskytnutých realitními kancelářemi, vlastní databází atd. Poptávka po nemovitostech uvedeného typu, uvedené velikosti, vybavení, zjištěnému technickému stavu, v daném městě a místní lokalitě, je u srovnatelných nemovitostí v souladu s nabídkou. S přihlédnutím ke stavu nemovitosti, jejímu umístění a způsobu využití, mám za to, že oceňovaná nemovitost je běžně obchodovatelná.
4.2
Srovnávací nemovitosti
Podle těchto podkladů byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti : 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: SReality, datum vložení inzerátu 18.7.2012 Konstrukční provedení Stavba panelová Počet PP 1 Počet NP 6 Umístění bytu 3 podlaží Katastrální území Velikost bytu 3+1 Podlahová plocha bytu 90 m2 Vlastnictví 1 100 000 Kč 20 % 880 000 Kč
Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
Vítkovice družstevní 12 220 Kč/m2 9 780 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt, ul. Závodní, Ostrava - Vítkovice Byt atypický, kvalitní bydlení v prvorepublikovém stylu, velké pokoje. Dům je po revitalizaci, s výtahem, zateplená fasáda. Byt prošel rekonstrukcí - plastová okna, nové rozvody topení, vody, plovoucí podlahy ve stylu ladícím s bytem. Balkon do parku, ústřední vytápění. Před domem dobré parkování. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: SReality, datum vložení inzerátu 16.7.2012 Konstrukční provedení Stavba cihlová Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Katastrální území Velikost bytu 2+1 Podlahová plocha bytu 72m2 Vlastnictví 1 090 000 Kč 25 % 817 500 Kč
Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
Vítkovice osobní 15 140 Kč/m2 11 350 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Část domu - byt, ul. Sirotčí, Ostrava - Vítkovice Dům je velice dobře dopravně dostupný, řadový, koncový, částečně podsklepený. Zahrada 144 m2, střecha polovalbová plech. Byt po rekonstrukci – plastová okna, koupelna, dveře, podlahy, nové rozvody instalací. V podkroví možnost vybudování pokojů. 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: SReality, datum vložení inzerátu 6.6.2012 Konstrukční provedení Stavba cihlová Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Katastrální území Velikost bytu 2+1 Podlahová plocha bytu 92m2 Vlastnictví Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
1 390 000 Kč 25 % 1 042 500 Kč
Vítkovice osobní 15 110 Kč/m2 11 330 Kč/m2
9 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Část domu - byt, ul. Meziuliční, Ostrava - Vítkovice Dům koncový řadový částečně podsklepený, zahrada 396m2. Střecha polovalbová, krytina plech. Voda a kanalizace obecní. Topení plynové - Wafky, nové rozvody. Možnost krbových kamen. Nové rozvody vody a odpadů v plastu, elektřina v mědi. Parkety, dlažba, lino. Koupelna s vanou i sprchovým masážním boxem. Komora. Půda nabízí další vybudování pokojů.
Vyhodnocení vzhledem ke srovnatelným nemovitostem
4.3
Oceňovaný byt je srovnatelný s uvedenými obdobnými byty ve Statutárním městě Ostrava, městský obvod Vítkovice. Umístěním se řadí do střední cenové kategorie s ohledem na srovnatelné ceny, konstrukční uspořádání, stáří, velikost a vybavení. Na základě výše uvedených srovnání, skutečností a zavedených předpokladů je odhadnuta srovnatelná hodnota nemovitostí ve výši: Zjištění obvyklé ceny porovnávacím způsobem Rozpětí nabídkových redukovaných cen Kč za m2 Podlahová plocha bytu č. 529/2 Stanovená cena za m2 podlahové plochy bytu č. 529/2
9 780 – 11 330 Kč/m2 99,20 m2 10 000,00 Kč
992 000,00 Kč
Celková cena bytu č. 529/2
5.
REKAPITULACE Rekapitulace, odvození obvyklé (tržní) ceny Způsob ocenění
Cena
Cena nemovitostí podle vyhl. č. 3/2008 Sb., ve znění vyhl. č. 387/2011 Sb.
990 000,00 Kč
Cena nemovitostí zjištěná porovnávacím způsobem
992 000,00 Kč
Cena bytu č. 529/2 obvyklá (tržní)
990 000,00 Kč
Cena nemovitostí obvyklá zjištěná ke dni odhadu slovy:
990 000,00 Kč
devět set devadesát tisíc korun českých
V Opavě dne 20.7.2012 Ing. Radka Honková Zahradní 36 746 01 Opava
10
Seznam příloh: 1. Výpis z katastru nemovitostí 2. Kopie katastrální mapy 3. Situační mapa
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999 č.j. 1361/99 pro základní obor Ekonomika a stavebnictví pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís. 1442 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís. 63/2012. Podpis znalce
