2012

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: [email protected] zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 4840-986/2012

O ceně nemovitosti - rodinného domu č.p. 578, příslušející k části obce Vestec, na pozemku p.č. St. 811 (LV č. 1857), objektu bez čp/če - garáž, na pozemku p.č. St. 812 (LV č. 1857), v k.ú. Vestec u Prahy, obec Vestec, okres Praha-západ. Objednatel posudku:

JUDr. Tomáš Vrána soudní exekutor, Exekutorský úřad Přerov Komenského 38 750 02 Přerov IČ: 66246750 DIČ: CZ6205200980

Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení č.j. 103 Ex 14425/11-41

Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 7.5.2012 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 18 stran a 5 stran příloh. V Přerově, dne 21.5.2012

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4840-986/2012

A. 1.

NÁLEZ Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 24.4.2012 vydané Exekutorským úřadem Přerov, JUDr. Tomáš Vrána, č.j. 103 Ex 14425/11-41, byl přibrán znalecký ústav, a to k ocenění nemovitostí rodinného domu č.p. 578, příslušející k části obce Vestec, na pozemku p.č. St. 811 (LV č. 1857), objektu bez čp/če - garáž, na pozemku p.č. St. 812 (LV č. 1857), v k.ú. Vestec u Prahy, obec Vestec, okres Praha-západ. Zpracovateli se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Dále se zpracovateli ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství vedených nemovitostí, a stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 7.5.2012, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 5. části „Nález“ tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní).

stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.

2.

Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 7.5.2012 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Radka Mikuláše. Povinný se přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnil a nebyla pracovníkovi znaleckého ústavu umožněna prohlídka oceňovaných nemovitostí. Pro potřeby tohoto znaleckého posudku bylo provedeno ohledání a zaměření nemovitosti zvenčí. Některé prvky zejména vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby tohoto znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, jejich stav, stáří a další životnost je odhadnuta odborným odhadem zpracovatele.

3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 2062, pro k.ú. Vestec u Prahy, obec Vestec, okres Praha-západ, vyhotovený objednavatelem dne 21.4.2012, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí. Náhled katastrální mapy, pro k.ú. Vestec u Prahy, obec Vestec, okres Praha-západ, vyhotovená objednavatelem dne 21.4.2012, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí. Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www.realitycechy.cz, www.realitymorava.cz atd. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý.

stránka č. 3


4.

Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:

Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Středočeský Praha-západ Vestec Vestec u Prahy (781029)

List vlastnictví číslo: 2062 Vlastník: Mruvčinská Kresová Petra Antala Staška 2059/80b, Praha, Krč, 140 00

5. Celkový popis nemovitosti Jedná se o zděný, pravděpodobně nepodsklepený rodinný dům se dvěma nadzemními podlažími bez využitého podkroví pod valbovou střechou krytou taškou pálenou. Objekt je situovaný do nepravidelného tvaru a nachází se v zastavěné, okrajové části obce Vestec, jako samostatně stojící. Předmět ocenění se nachází na adrese Vestec 578, 252 42 Vestec při hlavní komunikaci procházející obcí. Parkování je možné ve vlastní garáži. Pozemky pod stavbou jsou ve vlastnictví jiného subjektu, proto nejsou předmětem ocenění. Přístup k objektu je po veřejné zpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 1037 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Středočeský kraj, Zborovská 81/11, Praha, Smíchov, 150 00 a přes pozemek p.č. 908/1 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Obec Vestec, Vestec 3, 252 42. V obci Vestec je možné napojení na tyto inženýrské sítě: elektro, hloubková kanalizace, obecní vodovod, plynové vedení. Vnitřní dispozice objektu nebyla zjištěna, neboť přes písemnou výzvu nebyl povinným předmět ocenění zpřístupněn. Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dl odborného odhadu zpracovatele 1 rok. V průběhu své životnosti objekt procházel běžnou údržbou prvků krátkodobých životností. Dle místního šetření a odborného odhadu zpracovatele je pro potřeby tohoto znaleckého posudku a určení indexu Iv (index konstrukce a vybavení) uvažováno se stářím objektu do 20 roků. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažován jako stavba ve výborném stavu Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní, které je tvořeno touto stavbou: Na pozemku p.č. St. 812 je situována přízemní, zděná garáž pod plochou střechou. Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou, Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele. stránka č. 4


6.

Obsah posudku

1) Objekty a) Rodinný dům č.p. 578 b) Objekt bez čp/če - garáž 2) Ocenění porovnávací metodou

stránka č. 5


B.

POSUDEK

Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Praha-západ Počet obyvatel: 2 001 – 5 000 obyvatel

Ocenění 1) Objekty 1.a) Vyhláška 387/2011 Sb. 1.a.1) Rodinný dům č.p. 578 – § 26a Podlaží: Název I.NP II.NP Součet:

Zastavěná plocha 6,83×5,80+14,80×7,02+7,30×1,25 6,83×5,80+15,25×7,02+7,30×1,25

= = =

152,64 m2 155,79 m2 308,43 m2

Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 6,83×5,80×2,80+14,80×7,02×6,65+7,02×0,45×3,32+7,3 0×1,25×6,65 = Zastřešení ((7,02×2,50)/6×(2×15,25+9,25))+7,30×1,25×2,50×0,50 = Obestavěný prostor – celkem: =

873,00 m3 127,67 m3 1 000,67 m3

Podlažnost:

308,43 / 152,64

= 2,02

Rodinný dům: typ B Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Vybavení: Název, popis 1. Základy – betonové s izolací 2. Zdivo – tvárnicové 3. Stropy 4. Střecha – valbová 5. Krytina – taška pálená 6. Klempířské konstrukce – měděné (žlaby) 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady

Obj. podíl 7,10 % 22,30 % 8,40 % 5,20 % 3,20 % 0,80 % 6,20 % 3,10 % 0,40 % 2,30 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní stránka č. 6


11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Název, popis Schody Dveře Okna – plastová zdvojená Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod – ano Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní

Obj. podíl 2,40 % 3,30 % 5,20 % 2,20 % 1,10 % 4,40 % 4,10 % 0,60 % 3,00 % 1,80 % 0,50 % 2,80 % 0,50 % 5,10 % 0,40 % 3,60 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Vestec Počet obyvatel: 2 137 Indexovaná prům. cena (IPC): 8 549,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí I. Stavba na cizím pozemku 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)

Ti 0,00 –0,05 0,00

3

Index trhu (IT = 1 +  Ti):

0,950

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 2 Význam lokality v obci, oblasti, III. Preferované okresu 3 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení prostředí 4 Dopravní spojení III. Výborná dostupnost centra obce, centrum obce, výborné dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí III. Výborné, privátní parkování nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti

Pi 0,00 0,10 0,00 0,02 0,02 0,00 0,00

stránka č. 7


8 Vlivy neuvedené

II. Bez dalších vlivů

0,00

8

Index polohy (IP = 1 +  Pi):

1,140

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost I. Hodnota větší než 2 5 Napojení na veřejné sítě V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn (přípojky) nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se I. Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) stavbou nebo do 300 m2 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 13 Stavebně-technický stav I. stavba ve výborném stavu * Kategorie stavby: A - stáří do 20 let včetně (nebo po celkové rekonstrukci) Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V14: 1,0

Vi B

0,00 0,00 0,00 0,00 0,08 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,01 0,00 1,25*

12

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V13):

1,338

i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I):

0,950 × 1,140 × 1,338 = 8 549,– × 1,449 =

1,449 12 387,50 Kč/m3

Určení porovnávací hodnoty (OP × CU):

1 000,67 × 12 387,50 =

12 395 799,63 Kč

Rodinný dům č.p. 578 – zjištěná cena:

12 395 799,63 Kč

stránka č. 8


1.a.2) Objekt bez čp/če - garáž – § 24 Podlaží: I.NP Zastavěná plocha:

6,50×4,83

Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 6,50×4,83×3,40

=

31,40 m2

=

106,74 m3

Zatřídění garáže Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm, montovaná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Krov: neumožňující zřízení podkroví Typ garáže: B Vybavení: Název, popis 1. Základy – betonové s izolací 2. Obvodové stěny – tvárnice 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce – plastové (žlaby) 7. Úprava povrchů 8. Dveře – dřevěné 9. Okna – plastová zdvojená 10. Vrata – roletová 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

Obj. podíl 6,20 % 30,10 % 26,20 % 0,00 % 5,70 % 2,90 % 4,80 % 2,70 % 1,40 % 6,80 % 7,20 % 6,00 %

Hodnocení Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 18, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Vestec Počet obyvatel: 2 137 Indexovaná prům. cena (IPC): 2 613,– Kč/m3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí I. Stavba na cizím pozemku 3 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)

Ti 0,00 –0,05 0,00

3

Index trhu (IT = 1 +  Ti):

0,950

i=1

stránka č. 9


Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 2 Význam lokality v obci, oblasti, III. Preferované okresu 3 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení prostředí 4 Dopravní spojení III. Výborná dostupnost centra obce, centrum obce, výborné dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí III. Výborné, privátní parkování nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu nemovitosti 8 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,10 0,00 0,02 0,02 0,00 0,00 0,00

8

Index polohy (IP = 1 +  Pi):

1,140

i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 18, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby II. Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1 Druh stavby II. Samostatně stojící 2 Konstrukce II. Obvod. zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm 3 Technické vybavení III. El.proud 230V/400 V nebo vrata s elektr. pohonem 4 Příslušenství - venk. úpravy III. Bez výrazného vlivu na cenu 5 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 6 Stavebně-technický stav II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou * Kategorie stavby: A - stáří do 20 let včetně (nebo po celkové rekonstrukci) Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V7: 1,0

Vi B

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,05*

5

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V6):

1,050

i=1

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU): Objekt bez čp/če - garáž – zjištěná cena:

0,950 × 1,140 × 1,050 = 2 613,– × 1,137 =

1,137 2 970,98 Kč/m3

106,74 × 2 970,98 =

317 122,41 Kč 317 122,41 Kč

Ceny objektů včetně opotřebení: a) Rodinný dům č.p. 578 b) Objekt bez čp/če - garáž Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:

12 395 799,63 Kč 317 122,41 Kč 12 712 922,04 Kč 12 712 920,– Kč

stránka č. 10


2) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil.

Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd.) 1) RD Herink, okres Praha-východ Prodej vily 5+kk, o výměře 256 m2, Herink, Praha východ, na pozemku 961 m2, jedná se o novostavbu luxusní vily, sestávající ze dvou podlaží, v prvním podlaží se nachází velkorysý obývací prostor se vstupem na terasu a kuchyňským koutem, WC, technická místnost a ze vstupní haly vchod do dvougaráže, v druhém podlaží se pak nacházejí čtyři prostorné pokoje s balkony, dvě koupelny, dům je napojen na vodovod, elektřinu, kanalizaci, v obývacím prostoru je umístěn krb, kuchyně v bílém lesku je plně vybavena Nabídková CENA: 11 950 000,- Kč

stránka č. 11


2) RD Horní Jirčany, okres Praha-západ Nadstandardní rodinná vila v Horních Jirčanech u Jesenice na Praze západ. Tato vila je situována v již stávající zástavbě v Horních Jirčanech. Dispozičně je řešena jako 7+1 o zastavěné ploše 211 m2. Užitná plocha vily je cca 250 m2. Zahrada u domu je o velikosti 892 m2. Velkou devizou této vily je její suterén cca 180 m2, kde se nachází dvojgaráž na dálkové ovládání a další místnosti včetně prádelny a místnost třeba pro fitness. Za vstupními dveřmi do vily se nachází zádveří, na které volně navazuje velmi prostorná hala. V její levé části je vstup do kuchyně s jídelními prostory. Kuchyňský kout disponuje vestavěnými značkovými spotřebiči. Na kuchyni volně navazuje obývací pokoj, ze kterého je i vstup na zastřešenou terasu. V pravé části za halou se nachází pracovna, šatní prostory, koupelna, a pokoje. Za halou proti zádveří je situováno schodiště jak ze suterénu, tak i do patra této vily. V patře mezi první velmi prostornou ložnicí a druhou ložnicí se nachází koupelna s výřivou vanou. Vedle druhé ložnice je umístěna šatní místnost. Vedle této šatní místnosti se nachází třetí rozlehlá ložnice o velikosti cca 50 m2. Podlahy ve všech místnostech jsou řešeny plovoucími podlahami. Celá vila je velmi precizně zpracována a nabízí dostatek komfortu, který majitel vyžaduje, nebo může vyžadovat. Dům-zdivo Durysol (Velox), tepel. izolace výborné, vše v mědi - okapy, hromosvod, elektrika, plyn. kotel 36 kw, střecha - Bramac, komín Schiedel jenom na plyn. Radon měřěn. Bazén - vyhřívaný, krytý, písk. filtr. a protiproud. Doprava do Prahy je podpořena čtyřmi autobusy PID. Zastávka autobusu je vzdálena cca 5 min. pěší chůze od domu. Veškerá občanská vybavenost je v nedaleké Jesenici, která je plnohodnotným zdrojem všech možných aktivit či potřeb. Nabídková CENA: 11 990 000,- Kč 3) RD Kunratice, okres Praha Rodinný dům o velikosti 5+2 s terasou a garáží, nacházející se v klidné části Kunratic, na Praze 4, v ulici Děbolínská. Dům z roku 1990 je postaven na rovinném pozemku o velikosti 343 m2 plus k domu náleží zahrada o velikosti 104 m2. Celková podlahová plocha domu je 331 m2, zastavěna plocha je 302 m2. Dům je velmi dobře dispozičně řešen tak, aby každý člen rodiny měl své soukromí a zároveň je zde prostorný obývací pokoj s kuchyní a s příjemným vstupem na zahradu, kde se může potkat celá rodina. V podkroví jsou dva samostatné pokoje, ve kterých najdete dostatek klidu a soukromí pro odpočinek. V domě jsou dvě koupelny a sauna. Vytápění je el. kotlem. Okna jsou dřevěná. Obvodové zdivo je ze siporexové tvárnice v tl. 400 mm. Druh střešní krytiny - taška Holand, střecha dvouplášťová. Vnitřní a venkovní omítky jsou hladké – štukové. Dobré spojení MHD ke stanici metra C, Chodov Nabídková CENA: 11 995 000,- Kč

Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu.

stránka č. 12


Kvantitativní porovnávací analýza: Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment). Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší porovnávané (než vzorek)

horší než nemovitosti cenu než nemovitosti lepší než nemovitosti cenu než nemovitosti

Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - možnost parkování ve vlastní garáži - dobrá dopravní dostupnost do správního centra oblasti města Prah - dobrá docházková vzdálenost k objektům občanské vybavenosti - atraktivní vyhledávaná lokalita vhodná k bydlení - možnost napojení na kompletní IS Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - objekt je situován při hlavním silničním tahu procházející obcí - předmětem ocenění jsou pouze objekty, bez pozemků, případný vydražitel nebude mít zajištěn přístup k nemovitostem - nebyla umožněna kompletní prohlídka oceňovaných nemovitostí - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění (jako celek) je obtížně obchodovatelný.

stránka č. 13


Seznam porovnávaných objektů: RD Herink, okres Praha-východ Výchozí cena (VC): 11 950 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,20 Ktechnického stavu: 1,10 Kpřístupu: 1,30 Jednotková cena (JC): 6 632 256,63 Kč Váha (V): 1,0 RD Horní Jirčany, okres Praha-západ Výchozí cena (VC): 11 990 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,20 Ktechnického stavu: 1,10 Kpřístupu: 1,30 Jednotková cena (JC): 6 654 456,65 Kč Váha (V): 1,0 RD Kunratice, okres Praha Výchozí cena (VC): 11 995 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,05 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,20 Ktechnického stavu: 1,10 Kpřístupu: 1,30 Jednotková cena (JC): 6 657 231,66 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kvybavení × Kobjektivizační × Kkonstrukce × Kpozemku × Ktechnického stavu × Kpřístupu) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena za celek: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: Množství: Porovnávací hodnota:

6 632 256,63 Kč 6 647 981,65 Kč 6 657 231,66 Kč

× =

6 650 000,– Kč 1,00 celek 6 650 000,– Kč stránka č. 14


C.

REKAPITULACE

Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za obtížně obchodovatelný. Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitostí (jako celku) tuto považujeme za obvyklou. REKAPITULACE Cena objektů podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Věcné břemeno Ostatní movité věci Práva a závady, které nezaniknou dražbou

12 712 920,– 6 650 000,– 0,– 0,– 0,–

Kč Kč Kč Kč Kč

stránka č. 15


Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění podle odborného odhadu činí

6 650 000,– Kč Cena slovy: šestmilionůšestsetpadesáttisíc Kč

Zpracovatelé posudku:

Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Radek Mikuláš Ondřej Mlčoch

Osoba oprávněná podávat vysvětlení:

Ing. Tomáš Vingrálek

V Přerově, dne 21.5.2012

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav

........................................ Ing. Tomáš Vingrálek jednatel

stránka č. 16


D.

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4840-986/2012 samostatné evidence znaleckého ústavu.

................................................... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: [email protected] www.posudek.com

stránka č. 17


E.

SEZNAM PŘÍLOH

Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy

stránka č. 18

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 21.04.2012 15:15:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 14425/11 pro Soudní exekutor Vrána Tomáš, JUDr.

Okres: CZ020A Praha-západ Kat.území: 781029 Vestec u Prahy

Obec: 513458 Vestec List vlastnictví: 2062

V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách A Vlastník, jiný oprávněný

(St. = stavební parcela) Identifikátor

Vlastnické právo Mruvčinská Kresová Petra, Antala Staška 2059/80b, Praha 4, Krč, 140 00 Praha 4

Podíl

725822/5546

B Nemovitosti Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy Vestec, č.p. 578 bez čp/če

Způsob využití Způsob ochrany rod.dům garáž

B1

Jiná práva - Bez zápisu

C

Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro

Na parcele St. 811, LV:1857 St. 812, LV:1857

Povinnost k

o Exekuční příkaz k prodeji

nemovitosti na základě Usnesení 20 Nc 1283/2009-13 povinný: Mruvčinský Richard Ing. r.č. 671216/0642 Stavba: Vestec, č.p. 578 Stavba: bez čp/če na parc. St. 812 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 103 Ex 20703/09-33

Z-28888/2011-210 Z-28888/2011-210 ze dne 14.12.2011. Z-28888/2011-210

o Exekuční příkaz k prodeji

nemovitosti na základě Usnesení 20 EXE 879/2011-27 povinný: Mruvčinský Richard Ing. r.č. 671216/0642 Stavba: bez čp/če na parc. St. 812 Stavba: Vestec, č.p. 578 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 103 Ex 14425/11-24

Z-28890/2011-210 Z-28890/2011-210 ze dne 14.12.2011. Z-28890/2011-210

o Zástavní právo exekutorské

na základě Usnesení č.j. 20Nc 1283/2009-13 ve výši 11.893,20.-Kč s příslušenstvím a dále dle exekučního příkazu č.j. 103 Ex 20703/09-35 D.A.S. pojišťovna právní Stavba: bez čp/če na parc. Z-502/2012-210 ochrany,a.s., Benešovská 2538/40, St. 812 Praha 10, Vinohrady, 101 00 Praha Stavba: Vestec, č.p. 578 Z-502/2012-210 101, RČ/IČO: 61860701 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 103 Ex 20703/09-35 ze dne 14.12.2011. Právní moc ke dni 27.12.2011. Z-502/2012-210 o Zástavní právo exekutorské na základě Usnesení č.j. 20EXE 879/2011-27 ve výši 2.279.-Kč s příslušenstvím a dále dle exekučního příkazu č.j. 103 Ex 14425/11-26 Česká průmyslová zdravotní Stavba: bez čp/če na parc. Z-503/2012-210 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-západ, kód: 210. strana 1


Okres: CZ020A Praha-západ

Obec: 513458 Vestec

Kat.území: 781029 Vestec u Prahy

List vlastnictví: 2062

V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách Typ vztahu Oprávnění pro

(St. = stavební parcela)

Povinnost k

pojišťovna, Jeremenkova 161/11, St. 812 Vítkovice, 703 00 Ostrava 3, Stavba: Vestec, č.p. 578 Z-503/2012-210 RČ/IČO: 47672234 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 103 Ex 14425/11-26 ze dne 14.12.2011. Právní moc ke dni 27.12.2011. Z-503/2012-210 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na základě usnesení 67EXE 4736/2011-13 Stavba: bez čp/če na parc. Z-1644/2012-210 St. 812 Stavba: Vestec, č.p. 578 Z-1644/2012-210 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 025 Ex 17347/11-11 ze dne 25.01.2012. Z-1644/2012-210 o Zástavní právo exekutorské na základě usnesení 67 EXE 4736/2011-13 ve výši 17.328,47 Kč s příslušenstvím a dále dle exekučního příkazu č.j. 025 EX 17347/11-12 Komerční banka, a.s., Na příkopě Stavba: bez čp/če na parc. Z-2410/2012-210 969/33, Praha 1, Staré Město, St. 812 114 07, RČ/IČO: 45317054 Stavba: Vestec, č.p. 578 Z-2410/2012-210 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 025 Ex 17347/11-12 ze dne 25.01.2012. Právní moc ke dni 01.02.2012. Z-2410/2012-210 D

Jiné zápisy - Bez zápisu

E

Nabývací tituly a jiné podklady zápisu

Listina o Ohlášení vlastníka pozemku-vlastníka stavby

práva ke dni 28.07.2011.

ze dne 28.04.2011. Právní účinky vkladu

Pro: Mruvčinská Kresová Petra, Antala Staška 2059/80b, Praha 4, Krč, 140 00 Praha 4 o Smlouva o zúžení SJM

ze dne 28.05.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 28.07.2011.

Pro: Mruvčinská Kresová Petra, Antala Staška 2059/80b, Praha 4, Krč, 140 00 Praha 4 F

V-6333/2011-210 RČ/IČO: 725822/5546

V-6333/2011-210 RČ/IČO: 725822/5546

Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-západ, kód: 210. strana 2


Okres: CZ020A Praha-západ Kat.území: 781029 Vestec u Prahy

Obec: 513458 Vestec List vlastnictví: 2062

V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách

(St. = stavební parcela)

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-západ, kód: 210. Vyhotovil:

Vyhotoveno:

21.04.2012

15:21:24

Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-západ, kód: 210. strana 3

2012

Recommend Documents