2012

ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3690/2012 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastníci stavby:

Vlastníci pozemku:

Rodinný dům, 1/2 domu č.p. 84 Kraj Středočeský, okres Kladno, obec Černuc, k.ú. Černuc Černuc, 273 23 Josef Rajdl, Černuc 84, 273 23 Černuc, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1/2 Ing. Bohumila Šímová, Zenklova 1/35, 18000 Praha 8, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Josef Rajdl, Černuc 84, 273 23 Černuc, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1/2 Ing. Bohumila Šímová, Zenklova 1/35, 18000 Praha 8, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2

OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Novobranská 20, 41201 Litoměřice-Město

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ:

MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34, 190 15 Praha 9 Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu)

Současný stav 285 000 Kč

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

11

stran

V Praze, dne 12.11.2012

20.9.2012

Stav ke dni : Počet příloh: 24

MONTEKALA, spol. s r.o.

Budoucí stav 20.9.2012 Počet vyhotovení: 2

NÁLEZ Přehled podkladů: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 6.8.2012 LV č. 366 pro kat. úz. Černuc, Katastrální úřad pro Středočeský kraj, KP Slaný - snímek z katastrální ze dne 5.10.2011 pro kat. úz. Černuc - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 21/04-16/Va ze dne 13.2.2004 - usnesení o ustanovení znalce č. 124 Ex-5701/10-51 ze dne 4.10.2011 - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Vesnice Černuc spadá do okresu Kladno a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Slaný. Obec Černuc se rozkládá asi 21 km severně od Kladna a 13 km severovýchodně od města Slaný. Na území této středně velké vesnice žije trvale zhruba 960 obyvatel. V obci je základní škola nižšího stupně, mateřská škola, sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

bytová zóna ostatní / voda / / elektro

BUDOUCÍ STAV

průmyslová zóna Okolí : nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.

bytová zóna ostatní / voda / / elektro

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 1044 Středočeský kraj

průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II.,III.tř

Celkový popis: Samostatně stojící dům č.p. 84 je situován po pravé straně silnice č. 240 z Velvar na obec Bříza. Dům je dvoupodlažní s půdou a menším uzavřeným dvorem. Dům je ve špatném stavebně technickém stavu. Přístup a příjezd je zajištěn přes silnici ve vlastnictví Středočeského kraje a přes zpevněný chodník ve vlastnictví obce. Vstup do domu je přes uzamčený dvůr. Dům je napojen na el. rozvod, voda ze studny na dvoře. Obecní vodovod, kanalizace a plyn v komunikaci. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/2. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy

2

Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem Stavby dlouhou dobu neužívané

Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace Nemovitost situována v záplavovém území

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemek parc. č. St. 5 Porovnávací metoda Pozemek parc. č. St. 5 je rovinný, obdélníkového tvaru. Pozemek je z Základní popis oceňovaných pozemků větší části zastavěn domem č.p. 84 a vedlejšími stavbami. Menší nezastavěný dvorek je neudržovaný s náletem. Na dvorku polorozpadlá studna s ručním čerpadlem. Vjezdová a vstupní vrata na dvůr jsou dřevěná. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)

Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena 2 [ Kč ] [ Kč/m ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Pozemek, Miletice KRC: 1,00

KMP: 0,80

KPP: 1,00

KDD: 1,00

KMZ: 1,00

KIV: 0,80

KVP: 1,00

1 138 600 000 527,24 0,64 Parcela č.: Popis pozemku: Nabízíme Vám dva rovinaté stavební pozemky 2 x 1100 m2 v Mileticích u Velvar s výbornou dostupností do Prahy po D8 (sjezd na Novou Ves). Pozemky navazují na starou zástavbu obce a v současné době jsou využívány jako zahrada. Inženýrské sítě: elektřina na pozemku, voda a plyn u vedlejšího pozemku cca 30 m vzdálen. Na pozemku dle územního rozhodnutí je možné postavit dvoupodlažní dům (přízemí a patro) se sedlovou střechou. Oba pozemky mají společnou příjezdovou cestu + cca 79 m2 společných ploch pro vjezd. V současnost je pozemek veden v katastru jako jeden (2276 m2) a bude rozdělen dle přání zájemce. Každý pozemek je nabízen za částku 600.000,- Kč. Ke koupi je zabezpečen výhodný hypoteční servis. Lokalita: Pozemek, Černuc

3

KUV: 1,00

337,43

KRC: 1,00

KMP: 0,80

KPP: 1,20

KDD: 1,00

KMZ: 1,00

KIV: 0,80

KVP: 1,00

KUV: 1,00

3 037 911 100 300,00 0,77 Parcela č.: Popis pozemku: Dovolujeme si vám nabídnou parcelu 3037m2 na okraji obce Černuc, nyní je to vedeno jako sad, ale může se to bez problémů převést na stavební parcelu. Veškeré sítě jsou 20m od hranice pozemku. Cena je 300kč za m2. V obci je kompletní občanská vybavenost. Praha je vzdálena 30km. Lokalita: Pozemek, Velvary KRC: 0,95

KMP: 0,95

KPP: 1,10

KDD: 1,10

KMZ: 1,00

KIV: 0,90

KVP: 0,90

230,40

KUV: 0,90

710 802 300 1 130,00 0,80 Parcela č.: 899,58 Popis pozemku: Nabízíme k prodeji rovinatý stavební pozemek o rozloze 710 m2 na velmi klidném místě v zeleni ve Velvarech. Inženýrské sítě - elektřina, přípojka vody na pozemku, přípojka plynu v blízkosti pozemku. Město Velvary má velmi dobrou občanskou vybavenost (škola, školka, lékař, služby, obchody atd.) s výbornou dopravní obslužností a dostupnost Prahy autem je cca 20 minut Průměrná jednotková cena 489,14 Kč/m2 Druh pozemku

Parcela č.

zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků

5

Výměra [ m2 ] 293

Jednotková cena [ Kč/m2 ] 489

293

Hodnota pozemků celkem

Celková cena pozemku [Kč] 143 277 143 277

Výpočet věcné hodnoty stavby Dům č.p. 84 Popis: Samostatně stojící dům č.p. 84 je situován v centru obce na vlastním pozemku parc. č. St. 5 v kat. úz. Černuc, obec Černuc, okres Kladno. Dům je dvoupodlažní s půdou. Dům je dlouhodobě neužívaný a ve špatném stavebně technickém stavu. Základy domu jsou kamenné. svislé konstrukce zděné. Krov dřevěný, střecha sedlová, střešní krytina pálená taška. Venkovní omítky jsou opadané, částečně štukové. Vnitřní schodiště je cihelné s dřevěnými stupni. Okno do ulice je v 1.NP zazděné, vrata do garáže v domě jsou plechová. Ostatní okna a dveře nejsou osazena. Vstup do domu je přes uzamčený dvůr. Na dvoře se nachází polorozbořená studna s ručním čerpadlem. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:

§ 5, typ B zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 111

Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Výpočet jednotlivých ploch: 4

Název 1.NP 2.NP zastřešení

Plocha 8,6*18,4 8,6*18,4 8,6*18,4/2

= = =

[m2] 158,24 158,24 79,12

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška plocha 3,00 m 158,24 m2 2 3,00 m 158,24 m 4,00 m 79,12 m2

Název 1.NP 2.NP zastřešení Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor 1.NP (8,6*18,4)*(3,00) 2.NP (8,6*18,4)*(3,00) zastřešení (8,6*18,4/2)*(4,00)

= = =

[m3] 474,72 m3 474,72 m3 316,48 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1.NP 2.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP NP Z

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod

Hodnocení standardu S S S S S S S S S S S S S S S S S S 5

Obj. podíl [%] 7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Obestavěný prostor 474,72 m3 474,72 m3 316,48 m3 1 265,92 m3

Upravený obj. podíl 7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60

19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů

S S S S S S S S

3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60

100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60 100,00

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP):

= * * *

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 1 265,92 m3 * 3 617,71 Kč/m3

= =

3 617,71 4 579 731,44 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 92 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 8 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 92 / 100 = 92,000 %

-

4 213 352,92 Kč

Dům č.p. 84 - zjištěná cena

=

366 378,52 Kč

1 975,1,0000 0,8500 2,1550

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:

126,00 m2 1 265,92 m3 395,60 m2 126,00 m2

Popisy porovnatelných nemovitostí: Rodinný dům Prodej RD 4+1 s parcelou 474 m2 a garáží . Dům je určen k celkové rekonstrukci, voda ze studny (možno napojit na obecní vodovod), odpad žumpa, plyn na domě bez vnitřního rozvodu, elektro 220/380 V. Místnosti jsou prostorné, podlahy beton, okna dřevěná, střecha pálené tašky, 2 x funkční komín. Klidné místo ve středu obce Miletice u Velvar. Rodinný dům Ješín, 1 patrový RD s cihlovou přístavbou do L vhodný k totální rekonstrukci, přesto je suchý i přístavba(podřezaný před 15 lety). Parcela 245m2. Obecní voda, studna, el. v plánu byla stavba septiku. Dům je suchý a 7 místností umožňuje mnoho variant řešení budoucího bydlení

6

i 2 generačního. Případnou 3D studii pro rekonstrukci dle vašich požadavků vypracujeme. Pár metrů před domem končí asfaltová silnice - lze si proto vhodně zvolit parkovací stání nebo úpravu stodoly na garáž ap. Rodinný dům Nabízíme k prodeji rodinný dům v obci Uhy, o velikosti 4+1 na pozemku 295m2. K domu náleží stodola, chlívky, dílna. Dům se nachází cca. 100m od centra obce. Praha-Uhy 30km, Kladno-Uhy 20Km, Mělník-Uhy 18Km, Kralupy-Uhy 8Km. Teplická dálnice je vzdálena přibližně 5Km od obce. Nemovitost je určena k rekonstrukci. Rodinný dům Prodej rodinného domku 2+1 v Hospozíně, s poz. 196m2, po částečné rekonstrukci - nové podlahy, okna, štuky, rozvody vody, elektřny, plynu. Možnost rozšíření o půdní vestavbu. Vhodné pro bydlení i rekreaci. V obci MŠ, obecní úřad, pošta, dobré vlakové spojení.

Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům Lokalita Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Užitná plocha 185,00 m2

Výměra pozemku. 474 m2

Název: Rodinný dům Lokalita Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění


Výměra pozemku. 245 m2 7

Miletice koeficienty: 0,95 1,10 1,00 0,95 0,90 0,90 1,00 Upravená j. cena Celkový Kč/m2 koef. KC 0,80 2 130 Celková cena Jednotková cena 490 000 Kč 2 649 Kč/m2

Ješín koeficienty: 0,95 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 1,00 2 743 Celková cena Jednotková cena 495 000 Kč 2 750 Kč/m2







Uhy koeficienty: 0,95 1,10 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,94 6 061 Celková cena Jednotková cena 580 000 Kč 6 444 Kč/m2

Hospozín koeficienty: 0,95 1,05 0,95 0,90 0,90 1,05 1,00 Upravená j. cena Celkový Kč/m2 koef. KC 0,81 7 136 Celková cena Jednotková cena 850 000 Kč 8 854 Kč/m2

Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota

8

2 130 Kč/m2 4 518 Kč/m2 7 136 Kč/m2 4 518 Kč/m2 126,00 m2 569 268 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav 569 268 Kč 0 Kč 509 656 Kč 143 277 Kč

Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

Obvyklá cena

Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč

285 000 Kč

Minimální cena v rekonstrukci

x

Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí

Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: na realitním trhu se obdobné nemovitosti vyskytují zřídka, v našem případě bylo vycházeno z nabídek v okrese Kladno b) parametry povyšující cenu: nemovitost je dobře přístupná z veřejné komunikace, rovněž parkování je možné v garáži domu, nebo na pozemku, inženýrské sítě jsou v komunikaci c) parametry ponižující cenu: spoluvlastnický podíl 1/2, nemovitosti dlouhodobě neužívaná ve špatném stavu, nutnost vložení investic na celkovou rekonstrukci, nemovitosti s menším pozemkem Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitostí ve výši 285 000,- Kč. V Praze 12.11.2012 MONTEKALA s.r.o. Hálova 34 190 15 Praha 9 Znalecká doložka:

Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3690/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti.

9

B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 366/2012.

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Snímek katastrální mapy ze dne 5.10.2011 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 366 ze dne 6.8.2012

10

počet stran A4 příloze 1 1 1 21

11

2012

Recommend Documents