ZNALECKÝ POSUDEK þíslo 3720/2012 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastníci stavby:
Vlastníci pozemku:
Ostatní - rozšíĜené1/3 rodinného domu þ.p. 491 vþetnČ souþástí Kraj PlzeĖský, okres PlzeĖ-sever, obec NýĜany, k.ú. NýĜany Na Výhledech 491, 330 23 NýĜany Vladimír Vaniš, Jiráskova 166, 332 03 ŠĢáhlavy, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 Libuše Vanišová, Borská 1114/23, 301 00 PlzeĖ 3, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 Anna Zlámalová, Zahradní 385, 330 27 Vejprnice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 Vladimír Vaniš, Jiráskova 166, 332 03 ŠĢáhlavy, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 Libuše Vanišová, Borská 1114/23, 301 00 PlzeĖ 3, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 Anna Zlámalová, Zahradní 385, 330 27 Vejprnice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úĜad LitomČĜice, JUDr. OndĜej Mareš Novobranská 20, 41201 LitomČĜice-MČsto
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34, 190 15 Praha 9 Iý: telefon:
ÚýEL OCENċNÍ:
Exekuþní Ĝízení þ.j. 124 EX 4152/09-33 (ocenČní stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA 1/3 Datum místního šetĜení: Poþet stran:
13
e-mail:
stran
V Praze, dne 20.12.2012
Souþasný stav 314 430 Kþ 15.11.2012
Stav ke dni :
Poþet pĜíloh: 5
MONTEKALA, spol. s r.o.
Budoucí stav 15.11.2012 Poþet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol: Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 1/3 rodinného domu þ.p. 491 vþetnČ souþástí na pozemku þ. parc. 251 a 1/3 pozemku þ. parc. 251 v kat. úz. NýĜany, obec NýĜany, okres PlzeĖ-sever, vše zapsáno na LV þ. 2227. Úþelem tohoto ocenČní je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenČní pro potĜeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní pĜedpisy v oblasti cen, financování, úþetnictví a daní platné v dobČ zpracování. Tržní hodnota je urþena pro potĜeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v dobČ zpracování. PĜehled podkladĤ: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 2.10.2012 LV þ. 2227 pro kat. úz. NýĜany, Katastrální úĜad pro PlzeĖský kraj, KP PlzeĖ-sever - exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitosti þ. 124 Ex-4152/09-33 ze dne 29.5.2012 - usnesení o ustanovení znalce þ. 124 Ex-4152/09-67 ze dne 2.10.2012 - informace z realitního trhu - skuteþnosti zjištČné na místČ samém - fotodokumentace nemovitosti Místopis MČsto NýĜany patĜí do dĜívČjšího okresu PlzeĖ sever a náleží pod PlzeĖský kraj. NýĜany je také obcí s rozšíĜenou pĤsobností. Obec NýĜany se rozkládá asi 14 km západnČ od centra PlznČ. Na území tohoto menšího mČsta žije trvale zhruba 7000 obyvatel. NýĜany se dále dČlí na tĜi þásti, konkrétnČ to jsou: Doubrava, Kamenný Újezd a NýĜany. V obci je základní obþanská vybavenost. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veĜejný vodovod. MČstem prochází železnice a je zde i železniþní stanice. SOUýASNÝ STAV Okolí: PĜípojky: veĜ. / vl.
BUDOUCÍ STAV
: bytová zóna
prĤmyslová zóna Okolí :
ostatní
nákupní zóna : /
voda : /
kanalizace : /
plyn PĜípojky: : /
elektro
telefon veĜ / vl.
bytová zóna
prĤmyslová zóna
ostatní
nákupní zóna
/
voda
/
kanalizace
/
plyn
/
elektro
telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pČšky):
MHD : železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): : dálnice/silnice I. tĜ Poloha v obci: okrajová þást - zástavba RD : zpevnČná komunikace
nezpevnČná komunikace PĜístup k pozemku PĜístup pĜes pozemky: 252/1 bez LV
autobus
silnice II.,III.tĜ
Celkový popis: OceĖovaný soubor nemovitostí je situován v okrajové þásti obce NýĜany, kat. úz. NýĜany, okres PlzeĖ-sever. Okolní zástavba je smíšená, pĜístup k nemovitostem je po zpevnČné komunikaci. Soubor nemovitostí sestává s rodinného domu þ.p. 491, na nČj navazující bývalý výrobní objekt, pĜístĜeškĤ, zpevnČných ploch, plechová vrata a oplocení. PĜedmČtem ocenČní je spoluvlastnický podíl 1/3.
2
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: : Nemovitost je ĜádnČ zapsána v katastru
Nemovitost není ĜádnČ zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí
Stav stavby umožĖuje podpis zástavní
Stav stavby neumožĖuje podpis zástavní smlouvy (vznikla vČc) smlouvy
Skuteþné užívání stavby není v rozporu s její
Skuteþné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací : PĜístup k nemovitosti pĜímo z veĜejné
Není zajištČn pĜístup k nemovitosti pĜímo z komunikace je zajištČn veĜejné komunikace Rizika spojená s umístČním nemovitosti: nejsou
Nemovitost není situována v záplavovém
Nemovitost situována v záplavovém území území VČcná bĜemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou
OBSAH 1. OcenČní staveb nákladovou metodou 1.1 1.2
Rodinný dĤm þ.p. 491 Stavba (bývalá výrobna)
2. OcenČní pozemkĤ 2.1
Pozemky
3. Porovnávací ocenČní 3.1
Rodinný dĤm s výrobnou
OCENċNÍ 1. OcenČní staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dĤm þ.p. 491 Popis: DĤm þ.p. 491 se nachází na pozemku parc. þ. 251 v kat. úz. NýĜany, obec NýĜany, okres PlzeĖ-sever. Na dĤm navazuje stavba výrobny. VnitĜní vybavení domu ani dispoziþní Ĝešení nabylo možné zjistit. DĤm je pravdČpodobnČ nepodsklepený, jednopodlažní s podkrovím. Základy domu jsou betonové, svislé konstrukce a stropy jsou zdČné. Bleskosvod je osazen. Krov dĜevČný, stĜecha sedlová s polovalbou. Krytina stĜechy je pálená taška. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Venkovní omítky jsou štukové. DveĜe vstupní sjou dĜevČné. Okna plastová. Napojeno na kanalizaci, vodovod a el. síĢ. Plyn v ulici. ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní: Rodinný dĤm, rekreaþní chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:
§ 5, typ A zdČná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 3
1.nadz. podlaží má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou stĜechou s jedním nadzemním podlažím 111
Podkroví: StĜecha: Poþet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních dČl CZ-CC: Výpoþet jednotlivých ploch: Plocha Název 6,5*11,0 1.NP podkroví 6,5*11,0
= =
[m2] 71,50 71,50
ZastavČné plochy a výšky podlaží: ZastavČná. Konstr. výška plocha 3,00 m 71,50 m2 2 3,00 m 71,50 m
Název 1.NP podkroví ObestavČný prostor: Výpoþet jednotlivých výmČr: Název ObestavČný prostor 1.NP (6,5*11,0)*(3,00)+14,3+35,75 podkroví (6,5*11,0)*(3,00)/2
= =
[m3] 264,55 m3 107,25 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastĜešení) Název
Typ
1.NP podkroví ObestavČný prostor - celkem:
NP Z
Výpoþet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. StĜecha 5. Krytina 6. KlempíĜské konstrukce 7. VnitĜní omítky 8. Fasádní omítky 9. VnČjší obklady 10. VnitĜní obklady 11. Schody 12. DveĜe 13. Okna 14. Podlahy obytných místností
Hodnocení standardu S S S S S S S S S S S S N S 4
Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20
ýást [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00
ObestavČný prostor 264,55 m3 107,25 m3 371,80 m3
Upravený obj. podíl 8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 8,01 2,20
15. Podlahy ostatních místností 16. VytápČní 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchynČ 24. VnitĜní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Souþet upravených objemových podílĤ
S S S S S S S S S S S C
1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
OcenČní: Základní cena (dle pĜíl. þ. 6): [Kþ/m3] Koeficient využití podkroví (dle pĜíl. þ. 6):
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00
1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 0,00 99,41
= *
2 290,1, 0900 0,9941 1,0000 2,1550
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpoþtu): Polohový koeficient K5 (pĜíl. þ. 14 - dle významu obce): Koeficient zmČny cen staveb Ki (pĜíl. þ. 38 - dle SKP):
* * *
Základní cena upravená [Kþ/m3] Plná cena: 371,80 m3 * 5 347,36 Kþ/m3
= =
5 347,36 1 988 148,45 Kþ
Výpoþet opotĜebení lineární metodou: StáĜí (S): 80 rokĤ PĜedpokládaná další životnost (PDŽ): 70 rokĤ PĜedpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 rokĤ OpotĜebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 150 = 53,333 %
-
1 060 339,21 Kþ
Rodinný dĤm þ.p. 491 - zjištČná cena
=
927 809,24 Kþ
1.2 Stavba (bývalá výrobna) Popis: Stavba je umístČna za domem þ.p. 491 na terasovitém pozemku parc. þ. 251. Stavba je dvoupodlažní s plochou stĜechou. Základy jsou betonové, svislé konstrukce jsou z cihelného zdiva. Stropy jsou dĜevČné. Krytina stĜechy jsou hliníkové šablony a pozink. plech. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Fasádní omítky jsou vápenné opadané. Okna dĜevČná, dveĜe dĜevČné. Dle sdČlení se jedná o bývalý areál pohĜební služby. ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní: Budova § 3 Svislá nosná konstrukce Kód klasifikace stavebních dČl CZ-CC:
F. budovy budovy pro služby zdČná 123
ZastavČné plochy a výšky podlaží: Název
ZastavČná. 5
Konstr.
Souþin
plocha 99,63 m2 99,63 m2 199,26
1.NP 2.NP Souþet
výška 4,00 m 4,00 m
398,52 398,52 797,04
PVP = 797,04 / 199,26 = 4,00 m PZP = 199,26 / 2 = 99,63 m2
PrĤmČrná výška podlaží: PrĤmČrná zastavČná plocha podlaží: ObestavČný prostor: Výpoþet jednotlivých výmČr: ObestavČný prostor Název (99,63)*(4,00) 1.NP 2.NP (99,63)*(4,00)
= =
[m3] 398,52 m3 398,52 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastĜešení) Název
Typ
1.NP 2.NP ObestavČný prostor - celkem:
NP NP
Výpoþet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy vþetnČ zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, stĜecha 5. Krytiny stĜech 6. KlempíĜské konstrukce 7. Úprava vnitĜních povrchĤ 8. Úprava vnČjších povrchĤ 9. VnitĜní obklady keramické 10. Schody 11. DveĜe 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. VytápČní 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. VnitĜní vodovod 19. VnitĜní kanalizace 20. VnitĜní plynovod 21. OhĜev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. VnitĜní hygienické vybavení
Hodnocení standardu S S S S S S S S S S S X S S S S S S S S S X S 6
Obj. podíl [%] 8,20 17,40 9,30 7,30 2,10 0,60 6,90 3,30 1,80 2,90 3,10 0,00 5,20 3,20 4,20 5,70 0,30 3,20 3,10 0,20 1,70 0,00 3,00
ýást [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
ObestavČný prostor 398,52 m3 398,52 m3 797,04 m3
Upravený obj. podíl 8,20 17,40 9,30 7,30 2,10 0,60 6,90 3,30 1,80 2,90 3,10 0,00 5,20 3,20 4,20 5,70 0,30 3,20 3,10 0,20 1,70 0,00 3,00
24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalaþní pref. jádra Souþet upravených objemových podílĤ
S S X
1,40 5,90 0,00
100 100 100
1,00 1,00 1,00
1,40 5,90 0,00 100,00
OcenČní: Základní cena (dle pĜíl. þ. 2) [Kþ/m3] Koeficient konstrukce K1 (dle pĜíl. þ. 4) Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpoþtu) Polohový koeficient K5 (pĜíl. þ. 14 - dle významu obce) Koeficient zmČny cen staveb Ki (pĜíl. þ. 38 - dle SKP)
= * * * * * *
Základní cena upravená [Kþ/m3] Plná cena: 797,04 m3 * 4 614,97 Kþ/m3
= =
4 614,97 3 678 315,69 Kþ
Výpoþet opotĜebení lineární metodou: StáĜí (S): 80 rokĤ PĜedpokládaná další životnost (PDŽ): 20 rokĤ PĜedpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 rokĤ OpotĜebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,000 %
-
2 942 652,55 Kþ
Stavba (bývalá výrobna) - zjištČná cena
=
735 663,14 Kþ
2 807,0,9390 0,9862 0,8250 1,0000 1,0000 2,1520
2. OcenČní pozemkĤ 2.1 Pozemek Porovnávací metoda Základní popis oceĖovaných pozemkĤ PĜehled srovnatelných pozemkĤ: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavČní - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
VýmČra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena 2 [ Kþ ] [ Kþ/m ] [ KC ] [ Kþ/m2 ] Lokalita: Pozemek, NýĜany KRC: 0,95
KMP: 0,95
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
626 690 000 1 102,24 0,90 Parcela þ.: Popis pozemku: pozemek pro stavbu RD v NýĜanech, obdélník cca 22x25 m, výborná dostupnost do PlznČ, klidné bydlení na kraji mČsta. pozemek s veškerými sítČmi v nové zástavbČ RD Lokalita: Pozemek, NýĜany KRC: 0,95
KMP: 0,90
Parcela þ.:
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
708 7
777 000
KIV: 1,00
1 097,46
KUV: 1,00
994,77
KVP: 1,00
KUV: 1,00
0,85
938,33
Popis pozemku: Nabízíme k prodeji kompletnČ zasíĢovaný stavební pozemek. Parcela se nachází na okraji obce v klidné zástavbČ rodinných domĤ se zpevnČnou pĜíjezdovou cestou, která bude po dokonþení staveb vyasfaltována na úþet mČsta. Pozemek je obdélníkového tvaru s veškerými sítČmi na hranici pozemku a s pČkným výhledem do okolí a vlastní pĜíjezdovou cestou. V okolí je dobrá obþanská vybavenost vþetnČ školy a školky, nČkolika supermarketĤ, blízkého nájezdu na dálnici a mnoha obchodĤ, vzdálenost k pĜíjezdu na dálnici cca 3 km. Jedná se o jedno z nejhezþích míst pro stavbu domu v NýĜanech, vzhledem k lokalitČ a cenČ za m2 rozhodnČ doporuþujeme Vaší pozornosti.Plocha vlastního pozemku je 626 m (22,8 x 27,45 m) a pĜíjezdová cesta je 27,43 x 3 m) celkem tedy 708 m2. Lokalita: Pozemek, NýĜany KRC: 0,95
KMP: 0,80
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 1,00
2 910 2 764 500 950,00 0,76 Parcela þ.: 722,00 Popis pozemku: Nabízíme stavební pozemek s územním rozhodnutím o umístČní stavby na slunném, rovinatém místČ. Pozemek se nachází v klidné þásti NýĜan, v místČ nové zástavby rodinných domĤ s výhledem do okolí. Plyn na pozemku, pĜívod el. energie je ve výstavbČ, u hranice pozemku je voda i kanalizace. V obci veškerá kvalitní obþanská vybavenost, základní škola, školka, obchod, lékaĜ, pošta. Velice dobrá dopravní obslužnost v návaznosti i na D5. Doporuþujeme prohlídku na místČ. PrĤmČrná jednotková cena 885,03 Kþ/m2 Druh pozemku
Parcela þ.
zastavČná plocha a nádvoĜí Celková výmČra pozemkĤ
251
VýmČra [ m2 ] 413
Jednotková cena [ Kþ/m2 ] 885
413
Hodnota pozemkĤ celkem
Celková cena pozemku [Kþ] 365 505 365 505
3. Porovnávací ocenČní 3.1 Rodinný dĤm s výrobnou OceĖovaná nemovitost Užitná plocha: ObestavČný prostor: ZastavČná plocha: Plocha pozemku:
311,00 m2 1 168,84 m3 342,26 m2 413,00 m2
Popisy porovnatelných nemovitostí: Výroba Naše spoleþnost Vám zprostĜedkuje prodej multifunkþního výrobního areálu se dvČma velkými byty, s prodejnou a výrobní halou s variabilním využitím vhodné pro výrobu, prodej þi skladovaní v klidné þásti mČsta NýĜany. PĜi prohlídce lze jednat o cenČ. Na pozemku oploceného areálu o celkové ploše 1861 m2 se nachází dvČ budovy. První - patrová budova s proskleným pĜízemím, sprchama, WC a podlahovým topením o ploše 285 m2, mĤže sloužit jako prodejna, kanceláĜe a skladovací prostory. V prvním patĜe, také o ploše 285 m2, rozdČleném na dvČ poloviny, je v každé polovinČ samostatná koupelna a WC. Toto první
8
patro mĤže sloužit buć jako jeden þi dva samostatné byty þi luxusní kanceláĜe. DĤm je bývalá zemČdČlská usedlost pĜestavená do objektu splĖující požadavky spojené s možností stĜedního podnikání a má platné stavební povolení. Díky tomuto platnému povolení lze bez úĜedních zbyteþností dotvoĜit areál k obrazu svému (byty þi luxusní kanceláĜe). Druhý samostatný objekt je bývalá zámeþnická dílna o užitné ploše 200 m2. Zavedeny všechny sítČ. Výroba Nabízíme k prodeji zajímavý, velký cihlový rodinný dĤm o vnitĜní dispozici 1x 3+1, 2x 1+1 v obci ZbĤch vzdálené od PlznČ 15 km. Jedná se o patrový zþásti podsklepený objekt, v pĜízemí tohoto domu je velká prodejna, kanceláĜ a dílna, kterou je možné využít k podnikatelské þinnosti. U domu je k dispozici garáž na jeden automobil. Tento objekt využívá obecní vodovodní Ĝád. DĤm je napojen na obecní hloubkovou kanalizaci. Plynová pĜípojka je zavedena do domu a vytápČní je tak zde Ĝešeno plynovým kotlem, voda se ohĜívá elektrickým bojlerem . V prvním patĜe domu kam se dostaneme bytová jednotka s kuchyní, tĜemi dalšími pokoji, koupelnou a WC. Dále jsou zde umístČné ještČ dva byty o velikosti 1+1. V obci je základní škola, mateĜská školka, lékaĜ, pošta. Dopravní obslužnost v podobČ autobusového a vlakového spojení þiní objekt zajímavým i z tohoto pohledu. Výroba ExklusivnČ nabízíme komerþní objekt pro podnikání, nacházející se v jihoþeské obci Hlasivo, zastavČná plocha je 327 m2, objekt byl þásteþnČ zrekonstruován v roce 1999(truhláĜská, zámeþnická dílna,sklady, soc.zázemí).Objekt suchý, v dobrém stavu, je pĜízemní (þásteþnČ podsklepený). PĜípojka vody,kanalizace, elektĜina,topení lokální. ýást objektu zdivo smíšené, nová dostavba cihlová. Vhodné pro podnikání(výroba, sklady). K objektu patĜí zahrada o 498 m2, která pĜiléhá ze dvou stran k obecní cestČ, pozemek k prodeji je 825m2. Srovnatelné nemovitosti Název: Výroba Lokalita Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenČní
Užitná plocha 770,00 m2
VýmČra pozemku. 1 861 m2
Název: Výroba Lokalita Použité K1 Redukce pramene ceny
PlzeĖská,
NýĜany koeficienty: 0,95 1,00 1,00 1,10 1,05 1,00 1,00 Upravená j. cena Celkový Kþ/m2 koef. KC 1,10 625 Celková cena Jednotková cena 439 000 Kþ 570 Kþ/m2
ZbĤch koeficienty: 0,95 9
K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenČní
Užitná plocha 800,00 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
VýmČra pozemku. 1 300 m2
Název: Výroba Lokalita Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenČní
Užitná plocha 250,00 m2
VýmČra pozemku. 643 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kþ/m2 0,95 3 919 Celková cena Jednotková cena 3 300 000 Kþ 4 125 Kþ/m2
Hlasivo koeficienty: 0,95 1,00 1,20 1,00 1,00 1,00 1,00 Upravená j. cena Celkový Kþ/m2 koef. KC 1,14 4 555 Celková cena Jednotková cena 999 000 Kþ 3 996 Kþ/m2
Výpoþet porovnávací hodnoty nemovitosti na základČ užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí PrĤmČrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Stanovená jednotková cena oceĖované nemovitosti Celková užitná plocha oceĖované nemovitosti Výsledná porovnávací hodnota
10
625 Kþ/m2 3 033 Kþ/m2 4 555 Kþ/m2 3 033 Kþ/m2 311,00 m2 943 263 Kþ
REKAPITULACE OCENċNÍ
1. OcenČní staveb nákladovou metodou 1.1 1.2
Rodinný dĤm þ.p. 491 Stavba (bývalá výrobna)
927 809,00Kþ 735 663,00Kþ 1 663 472,00Kþ
2. OcenČní pozemkĤ 2.1
365 500,00Kþ
3. Porovnávací ocenČní 3.1
Rodinný dĤm s výrobnou
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota VČcná hodnota Hodnota pozemku
943 263,00Kþ Souþasný stav 943 300 Kþ 0 Kþ 2 028 977 Kþ 365 505 Kþ
Obvyklá cena 1/3 nemovitostí
Budoucí stav 0 Kþ 0 Kþ 0 Kþ 0 Kþ
314 430 Kþ
Minimální cena v rekonstrukci
x
KomentáĜ ke stanovení obvyklé ceny
PĜi stanovení výsledné obecné ceny je nutno pĜihlédnout nejenom k výsledkĤm jednotlivých oceĖovacích metod, ale zároveĖ ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektĤm vztaženým k oceĖovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako napĜ. lokalita, pozice majetku v zónČ, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodáĜská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceĖovaného souboru nemovitostí - bylo tĜeba vzít úvahu tyto základní skuteþnosti a ovlivĖující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je na realitním trhu na stĜední úrovni b) parametry povyšující cenu: klidná þást obce, možnost využití k bydlení i podnikání, v dosahu dálnice D5 a okresního mČsta PlzeĖ, dobrá dostupnost nemovitosti c) parametry ponižující cenu: spoluvlastnický podíl, investice na rekonstrukci a modernizaci nemovitostí Na základČ zjištČných hodnot, výše uvedených skuteþností v místČ a po zvážení všech aspektĤ stanovuji obvyklou cenu 1/3 nemovitostí ve výši 314 430,- Kþ. V Praze 20.12.2012 MONTEKALA, spol. s r.o. Znalecká doložka:
Znalecký posudek byl vypracován spoleþností s ruþením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost pĜi Ministerstvu spravedlnosti ýeské republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona þíslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumoþnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky þíslo 37/1967 Sb., ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ do prvního oddílu seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnČní pro oceĖování nemovitostí, motorových vozidel a jiných vČcí movitých, majetkových práv, cenných papírĤ, podnikĤ, ostatního majetku a pro úþetnictví. 11
Znalecký úkon je zapsán pod poĜadovým þíslem 3720/2012 znaleckého deníku. OdpovČdná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spoleþnosti. B plus B, spol. s r.o., Holeþkova 657,150 00 Praha 5 - KošíĜe, IýO: 61056049, pĜedmČt podnikání: OceĖování majetku pro vČci movité, vČci nemovité, nehmotný majetek, finanþní majetek a podnik na základČ koncesní listiny vydané živnostenským odborem úĜadu mČstské þásti Praha 5 pod þ.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a pĜedala podklady pod poĜ. þ. 417/2012.
SEZNAM PODKLADģ A PěÍLOH Podklady a pĜílohy Mapa oblasti Výpis z katastru nemovitostí pro LV þ. 2227 ze dne 2.10.2012
12
poþet stran A4 pĜíloze 1 4
13