2012

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

732/260/2012

o obvyklé ceně nemovitosti - podílu ve výši id. 1/2 na rodinném domě v části obce Alšovice č.p. 61, stojícím na pozemku parc.č. St. 254, na jiné stavbě bez čp/če, stojící na pozemku parc.č. St. 519, a na pozemcích parc.č. St. 254, St. 519, 829, 839/14, 866 a 868/3 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Alšovice, obec Pěnčín, okres Jablonec nad Nisou.

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Praha 10 Na Zátorce 590/12 160 00 Praha 6

Účel posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti o aktualizaci posudku č. 571/210/2011 vydané Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 9.8.2012.

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 11.9.2012 posudek vypracovala: Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8 Posudek obsahuje včetně titulního listu 29 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze dne 29.9.2012

Znalecký posudek č. 732/260/2012

Stanovení obvyklé ceny

OBSAH A.

Nález .......................................................................................................................................................... 3

1.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 3 1.1.

Znalecký úkol ..................................................................................................................................... 3

1.2.

Informace o nemovitosti..................................................................................................................... 3

1.3.

Prohlídka a zaměření nemovitosti ..................................................................................................... 3

1.4.

Podklady pro vypracování posudku ................................................................................................... 4

1.5.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 5

1.6.

Vlastnické a evidenční údaje ............................................................................................................. 5

1.7.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 6

1.8.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitého majetku ............................................................................ 7

1.9.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 7

2.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 7 2.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 7

2.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 7

2.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 8

2.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 8

3.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI ............................................................................................................ 9 3.1.

Poloha a vnější vlivy .......................................................................................................................... 9

3.2.

Rodinný dům s příslušenstvím........................................................................................................... 9

3.3.

Pozemky .......................................................................................................................................... 12

3.4.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 15

B.

Posudek ................................................................................................................................................... 16

4.

OCENĚNÍ ................................................................................................................................................. 16 4.1.

Srovnávací způsob ocenění vč.vyhodnocení .................................................................................. 16

4.2.

Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování ................................................................. 21

C.

Závěr ........................................................................................................................................................ 28

D.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 28

E.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 29

Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 [email protected] tel. 604555649

Stránka 2 z 29



A. Nález 1. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 1.1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: I. stanovit obvyklou cenu nemovitosti uvedených v exekučním příkazu č.j.: 167 EX 19216/10-27, tedy podílu ve výši id. 1/2 na rodinném domě v části obce Alšovice č.p. 61, stojícím na pozemku parc.č. St. 254, na jiné stavbě bez čp/če, stojící na pozemku parc.č. St. 519, a na pozemcích parc.č. St. 254, St. 519, 829, 839/14, 866 a 868/3 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Alšovice, obec Pěnčín, okres Jablonec nad Nisou, zapsané na listu vlastnictví č. 627 u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Jablonec nad Nisou. Jedná se o aktualizaci posudku č. 571/210/2011 ze dne 10.11.2011. II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Znalec ocení nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku (§ 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb., exekuční řád).

1.2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Kraj: Obec: Katastrální území:

Rodinný dům č.p. 61, jiná stavba bez čp/če, pozemky a příslušenství – podíl id. 1/2 Liberecký Pěnčín Alšovice

Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukční provedení a popis technického vybavení je detailně proveden níže v části 3 – Celkový popis nemovitosti.

1.3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno při místním šetření konaném dne 29.10.2011 za přítomnosti povinné paní Petrové Boženy a dalších členů rodiny, a 11.9.2012 bez přítomnosti povinné, ale za přítomnosti pana Davida Bartela – manžel paní Novákové (spoluvlastník nemovitosti). Místní šetření tak mohlo být provedeno v plném rozsahu, kromě suterénu, který byl přístupný dveřmi pod schodištěm, které však byly zatlučené a nebyla tak možnost zhlédnout prostory suterénu. Doporučený dopis s kontaktováním povinného byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že je adresát na uvedené adrese neznámý dne 15.8.2012. Žádnou další adresu jsem pro opětovné kontaktování povinného neobdržela. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření a dále z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření 11.9.2012.


Stránka 3 z 29



1.4. Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalkyní opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, list vlastnictví číslo 627 ze dne 9.8.2012, katastrální území Alšovice, obec Pěnčín, okres Jablonec nad Nisou; – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce pro Soudní exekutor Ivanko Igor JUDr. – viz.příloha Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, list vlastnictví číslo 627 ze dne 20.10.2011, katastrální území Alšovice, obec Pěnčín, okres Jablonec nad Nisou; – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce pro Soudní exekutor Ivanko Igor JUDr. – viz.příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č.j.: 167 EX 19216/10-27 ze dne 20.10.2011 Žádost o aktualizaci posudku č. 571/210/2011 ze dne 9.8.2012, Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 627 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, katastrální území Alšovice – dálkový náhled viz.příloha Usnesení o příklepu 90 EX-534/09-22, 17.8.2011 nabylo právní moci Znalecký posudek č. 3611/213/2010 ze dne 25.11.2010 vypracovaný znalcem Ing.Zdeněk Miller Informace získané při místním šetření Kupní smlouva, podepsaná dne 22.10.2008, V-6087/8, kupní cena 1.600.000,- Kč Mapa oblasti – viz.příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz.příloha Záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti Vyjádření z městského úřadu Železný Brod ohledně stavební dokumentace Databáze realizovaných nemovitostí www.reality.cz, www.sreality.cz, www.realitymix.centrum.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Kolektiv autorů – Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 [email protected] tel. 604555649

Stránka 4 z 29



Zbyněk Zazvonil – Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objekt – báze II. Pololetí 2010, Porings, s.r.o. Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2012 Odborný čtvrtletník „ Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2012 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o.s., ročníky 2010 až 2012 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Financování developerských projektů (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Trend Report 2006, 2008, 2010

1.5. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

1.6. Vlastnické a evidenční údaje Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že oceňovaná nemovitost je ve vlastnictví: * LV č.627 pro k.ú. Alšovice, obec Pěnčín, okres Jablonec nad Nisou ALV:

Nováková Žaneta, Metelkova 474/7, Liberec – Liberec II- Nové Město, 460 01 Liberec 1; identifikátor: 735324/2578, podíl: ½


Stránka 5 z 29


BLV:

FLV:


Petrová Barbora, 8. Března 21/13, Liberec – Liberec V-Kristiánov, 460 05 Liberec 5; identifikátor: 896001/2666, podíl: ½ Stavby: Alšovice, č.p. 61 ; způsob využití – rodinný dům; na parc.č. St. 254 bez čp/če ; způsob využití – jiná stavba; na parc.č. St. 519 Pozemky: Druh pozemku: Způsob ochrany: parc.č. St. 254 zastavěná plocha a nádvoří parc.č. St. 519 zastavěná plocha a nádvoří parc.č. 829 trvalý travní porost zemědělský půdní fond parc.č. 839/14 orná půda zemědělský půdní fond parc.č. 866 zahrada zemědělský půdní fond parc.č. 868/3 trvalý travní porost zemědělský půdní fond Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: 2 parc.č. 829 83424 1077 m 2 parc.č. 839/14 84068 29 m 2 parc.č. 866 85041 783 m 2 parc.č. 868/3 85041 190 m

Výměra: 2 152 m 2 45 m 2 1077 m 2 29 m 2 783 m 2 190 m

1.7. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 627 ze dne 9.8.2012 váznou na oceňované nemovitosti zástavní práva – viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob.


Stránka 6 z 29



Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí č. LV č. 627 ze dne 20.10.2011 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno.

1.8. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitého majetku Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitosti.

1.9. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití staveb a z fyzicky zaměřených výměr dle zák. 183/2006 Sb. ve smyslu zák. § 3 odst. 2 zák. č. 151/97 Sb.. Nebyla předložena žádná výkresová dokumentace, bylo tedy přistoupeno k zaměření nemovitosti, výšky změřeny či částečně odhadnuty. Jiná stavba bez čp/če (kůlna) nebyla zpřístupněna. Měření bylo provedeno laserovým měřidlem vzdáleností Leica DISTO. Zakreslení stavby č.p. 61 v katastrální mapě není v souladu se skutečným stavem. Zakreslen je vstup v jihozápadní části a přístavek v severozápadní části, které neexistují. Jedná se aktualizaci znaleckého posudku č. 571/210/2011 ze dne 10.11.2011 o nové skutečnosti podle stavu ke dni místního šetření ze dne 11.9.2012.

2. METODY OCENĚNÍ 2.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

2.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.


Stránka 7 z 29



2.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitosti se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitostí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které je oceňovaná nemovitost srovnávána. U rezidenčních nemovitostí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

2.4. Metody aplikované v ocenění V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný rodinný dům s pozemky, u kterého je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitostí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání vypočtena taktéž hodnota porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Ocenění je provedeno dvěma způsoby: pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., 460/2009 Sb., 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.


Stránka 8 z 29



3. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI 3.1. Poloha a vnější vlivy Oceňovaná nemovitost se nachází v okrese Jablonec nad Nisou v obci Pěnčín, v části obce Alšovice mezi městy Jablonec nad Nisou (cca. 7 km) a Železným Brodem (cca. 4,5 km), ve vzdálenosti cca. 90 km (vzdušnou čarou) od Hlavního města Prahy. Obec je lokalitou bydlení i rekreace, leží v podhůří Jizerských hor v poměrně členité z velké části zalesněné krajině, průmysl je zde především dřevozpracující a sklářský. Nemovitost se nalézá přibližně uprostřed mezi obcí Pěnčín a částí obce Alšovice v zatáčce hlavní příjezdové komunikace (parc.č. 2183) spojující obce Pěnčín a Těpeře. Jedná se o tradiční lokalitu bydlení, převažuje zde rozptýlená zástavba původních RD. V obci je k dispozici pouze základní občanská vybavenost (obchod s potravinami, hostinec, restaurace, MŠ, ZŠ), veškerá je k dispozici v rámci nedalekého Jablonce nad Nisou. Parkovací možnosti jsou ve vedlejší ulici u domu nebo na vlastním pozemku, přístup je po zpevněné veřejné komunikaci parc.č. 2129/2. Obslužnost osobní i veřejnou dopravou je průměrná po silnici II. třídy č. 287, přímo k nemovitosti vede silnice III. třídy, asi 4 km od obce vede hlavní silnice č. I/10. V obci je zastávka autobusů, které zajišťují spojení do okolních obcí a měst (především Jablonec nad Nisou a Železný Brod), nevýhodou je však nízká intenzita spojů a absence nočních linek. Nejbližší železniční zastávka je v Železném Brodu. Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod a kanalizace.

3.2. Rodinný dům s příslušenstvím Jedná se o samostatně stojící rodinný dům nepravidelného tvaru na mírně svažitém pozemku parc.č. St. 254 v zastavěné části obce. Objekt s pozemky a jinou stavbou bez čp/če tvoří jednotný funkční celek - je to jakoby „ostrůvek“, který je ze všech stran obklopen zpevněnými veřejnými komunikacemi. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy obdobného charakteru, zejména venkovského typu. Objekt je poměrně členitý, skládá se z obytného přízemí a podkroví, provedeno je i částečné podsklepení. Příslušenstvím je jiná stavba bez čp/če (kůlna), venkovní úpravy a studna. Ke dni místního šetření je objekt neobydlený, interiér domu byl oproti původnímu znaleckému posudku značně poškozen (nepřizpůsobivý občané). Přístup k objektu je možný přes pozemek parc.č. 866, který tvoří zahradu okolo domu, a který ze své jižní, východní a západní strany sousedí s hlavní komunikací parc.č. 2183 (vlastník: Liberecký kraj) a ze severní strany s ostatní komunikací parc.č. 2129/2 (vlastník: obec Pěnčín). Kvalitu pohledových horizontů hodnotím jako dobrou, výhled není omezen okolní zástavbou rodinných domů. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu cca. 101 let (posudek v r. 2011 – 100 let) Počet podlaží: částečně 1PP, 1NP a stavebně upravené podkroví Základy: kamenné bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: smíšené zdivo převážně z pálených plných cihel v kombinaci s kamenem (břidlice), v části nový pórobeton Stropy: v 1PP zděné klenuté, v 1NP dřevěné trámové s přiznanými trámy či s rovným podhledem s obkladem ze dřeva či omítnuté, v podkroví stropy částečně zkosené, obklad z polystyrenových desek je opadaný Střecha: polovalbová s vikýřem, konstrukce dřevěný Krytina střechy: eternitové šablony Klempířské konstrukce: pouze částečné podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování střešních prostupů z pozinkovaného částečně zkorodovaného plechu Vnější povrchy: převážně hrubá jádrová omítka okolo okenních otvorů nezačištěná, stěny částečně bez omítky Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 [email protected] tel. 604555649

Stránka 9 z 29



Vstupní dveře do objektu: dřevěné do kovových zárubní Vrata: nejsou Okna: převážně původní dřevěná okna se zdvojeným zasklením, částečně novější dřevěná okna Bleskosvod: není proveden POPIS INTERIÉRU Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápeno-cementové omítky Obklady: keramické v koupelně, na WC a v kuchyni za kuchyňskou linkou; dřevěný obklad v chodbě byl odstraněn, v jedné obytné místnosti a v kuchyni jsou stropy podbité dřevem; v podkroví je opadaný obklad stropu polystyrénem Schody: konstrukce betonová s dřevěnou nášlapnou vrstvou Dveře: dřevěné plné - původní, pouze 1 dveře v objektu novější, na některých místech nejsou dveře osazeny, zárubně jsou kovové a dřevěné; nově některé dveře chybí Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: původní podlahy z PVC, laminátové plovoucí z velké části vytrhané (odstraněné), koberce (částečně odstraněny) a keramické dlažby Vytápění: lokální na tuhá paliva – pouze jedny kamna; el. přímotopy byly odstraněny Ohřev teplé vody: el.bojler v koupelně Vnitřní vodovod: je proveden pouze rozvod studené vody Hygienické vybavení: vana, umyvadlo, samostatné WC Vnitřní kanalizace: z kuchyně, koupelny a WC do veřejného řádu Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: kompletní rozvod světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: kuchyňská linka byla odstraněna Údržba: zanedbaná Informativní odhad obestavěného prostoru rodinného domu Podlaží

Výpočet

1.PP 1.NP

6*4 4*7,7+7,8*12-3*2,5 4*7,7+7,8*12-3*2,5 - nadezdívka

podkroví

Konstrukční výška 2,3 m 3,3 m 1 m

Zastavěná plocha

Obestavěný prostor 2

24,00 m 2 116,90 m 2 116,90 m

(8,8*7,7+7,8*9,5)*3,5*0,5 - polovalbová střecha s vikýřem (odhad)

248 m

Obestavěný prostor Zastavěná plocha 1.NP Zastavěná plocha všech podlaží

3

55 m 3 386 m 3 117 m 3

806 m

3

2

117 m 2 258 m

Dispoziční řešení Objekt se skládá z jedné bytové jednotky s nevalnou dispozicí 5+1, má dva vstupy, z čehož jeden z nich vede přímo do kuchyně a druhý do chodby. Z kuchyně vedou dveře do koupelny, dále do stavebně neupravené chodby, na kterou navazuje stavebně neupravená místnost a další dveře vedou na chodbu. Dveře do koupelny nejsou osazeny. Z chodby je vstup do dvou pokojů, WC a ke schodišti do sklepa (nebylo zpřístupněno). Z chodby také vede schodiště do podkroví. V podkroví je nad schodištěm chodba, ze které vedou dveře do třech pokojů a do komory. Ze schodiště je přístupný ještě malý výklenek, který slouží k uskladnění nepotřebných věcí. Sklep se pravděpodobně skládá pouze z jedné sklepní místnosti ve špatném stavu – dle sdělení povinné.


Stránka 10 z 29



Výměry místností RD dle místního šetření Podlaží

Místnost

1.PP sklep - nebyl zpřístupněn, výměra je odhadnuta Započitatelná plocha 1.PP kuchyně koupelna chodba pokoj pokoj 1.NP WC schodiště stavebně neupravená místnost (dříve nezpřístupněna) stavebně neupravená chodba (dříve nezpřísupněna) Započitatelná plocha 1.NP pokoj pokoj podkroví komora chodba pokoj Započitatelná plocha podkroví Celková započitatelná plocha

Podlahová plocha

Zohledněno

15,00

50%

14,06 9 9,72 17,08 27 1,3 4,08

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

5,88

50%

2,94 m

2

0,99

50%

0,50 m

2

21 44,24 1,92 6,84 8,05

100% 100% 100% 100% 100%

Započitatelná plocha 7,50 7,50 14,06 9,00 9,72 17,08 27,00 1,30 4,08

85,68 21,00 44,24 1,92 6,84 8,05

2

m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m

2

m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2

82,05 m

175,23 m

2

Stáří a stavebně technický stav Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca. 101 lety, je převážně v původním nevalném až špatném stavu bez provedené celkové rekonstrukce, vybavení je vzhledem k dnešním nárokům na bydlení podstandardní. Nevyhovuje vytápění (pouze jedny lokální kamna na TP), podlahy, okna, dveře, úpravy vnitřních povrchů, stav sociálního zařízení. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou převážně v ucházejícím stavu pro svoji funkčnost, prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou z velké části na konci své životnosti. Ve špatném stavu jsou střešní krytina, klempířské konstrukce, fasáda, vnitřní omítky, obklady a podlahy. Dalším nedostatkem jsou částečně chybějící eternitové tašky a fasáda. V objektu je celkově zvýšená vlhkost, v kuchyni je na stropě patrná mapa od vlhkosti. Objekt sice byl od r. 2008 částečně zrekonstruován, bylo stavebně upraveno podkroví, provedena nová koupelna, WC, podlahy, kuchyně, některé podlahy a dveře. Stavební práce byly provedeny nekvalitně, a velká část těchto konstrukcí byla následně mezi mnou provedenými místními šetřeními odstraněna (plovoucí podlaha, obklad stěny, koberce, kuchyňská linka). Objekt je bez viditelných statických poruch. Příslušenství -

Venkovní úpravy a) Přípojky inženýrských sítí – elektřina, kanalizace, vodovod b) Oplocení – provizorní ve špatném stavu kombinované - dřevěné (maximální výška 0,7 m), ocelové sloupky s drátěnou výplní c) Vstupní branka – kovová s drátěnou výplní d) Zpevněné plochy – plocha u vstupních vchodů je částečně zpevněná betonovou dlažbou e) Venkovní schodiště – betonové se zděnou podezdívkou


Stránka 11 z 29


-


Jiná stavba bez čp/če (kůlna) – objekt stojí v severovýchodní části pozemku parc.č. 866. Jedná se o kůlnu, která však nebyla zpřístupněna, dle obyvatel domu je užívána pro uskladnění dřeva a přebytečných věcí. Stavba je postavena z plných pálených cihel, střecha sedlová s vikýřem, střešní krytina eternitová – částečně porostlá mechem, klempířské konstrukce – podokapní žlaby a dešťové svody chybí, okna jsou původní dřevěná nebo úplně chybí, vstupní dveře jsou plechové a nachází se v přístavbě, která je tvořena z plných pálených cihel bez omítnutí, pultové střechy z dřevěných trámů a vlnitých desek. Objekt má 1.NP a půdu v původní staré části. Stáří je zřejmě obdobné jako u RD 100 let, přístavba byla provedena odhadem před 61-ti lety, stavebně technický stav je špatný. Stavba je staticky porušena, nad jedním z otvorů ve stěně se vyskytují praskliny – je zřejmě porušen překlad. Doporučuji zpracovat statický posudek. Informativní odhad obestavěného prostoru jiné stavby bez čp/če - kůlna Konstrukční Zastavěná Obestavěný Podlaží Výpočet výška plocha prostor 2 3 5*8,6 - původní část 2,5 m 43 m 108 m 1.NP 2 3 4,7*3 - přístavba 2,2 m 14,10 m 31 m podkroví

5*8,6 - sedlová střecha

Obestavěný prostor -

3 m

43,00 m

2

65 m

3

203 m

3

Studna – kopaná, ruční čerpadlo, neužívá se, hloubka a stáří je neznámé – odhaduji 61 let, hl. 8 m

3.3. Pozemky Předmětem ocenění je také podíl id. 1/2 na pozemcích parc.č. St. 254, St. 519, 829, 839/14, 866 a 868/3, které jsou zapsané na LV č. 627 ze dne 20.10.2011 pro k.ú. Alšovice, okres Jablonec nad Nisou. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Obvyklá cena trvalých porostů je podle názoru zpracovatele ocenění zanedbatelná. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládám nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Parkování je možné zcela bez problémů, v dostatečné kapacitě, jak na vlastním přilehlém pozemku, tak na okolních veřejných prostranstvích. Pozemky parc.č. St. 254, 866, St. 519 a 868/3 tvoří společně jednotný funkční celek, jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci parc.č. 2183 a 2129/2. Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Oplocení pozemků je provizorní tvořené kombinací dřeva a ocelových sloupků s drátěnou výplní. Pozemky parc.č. 839/14 a 829 jsou samostatné, nachází se severně od objektu v docházkové vzdálenosti. Sousední parcely: parc.č. St. 254: 866 parc.č. St. 519: 866, 868/3 parc.č. 829: 794/4, 798/3, 828/1, 839/7, 2134/2 parc.č. 839/14: 839/2, 839/3, 839/10, 2183 parc.č. 866: St. 254, St. 519, 868/3, 2129/2, 2183 parc.č. 868/3: St. 519, 866, 2129/2, 2183 Pozemky v jednotném funkčním celku se stavbami Pozemek parc.č. St. 254 2 Pozemek s výměrou 152 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je mírně svažitý, má nepravidelný tvar a je převážně zastavěn rodinným domem č.p. 61, zbylá část pozemku je převážně zatravněna. Pozemek je napojen na elektřinu, vodovod a kanalizaci.


Stránka 12 z 29



U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí pouze částečně v souladu se skutečným stavem, v katastrální mapě jsou zakresleny původní přístavby RD, které již neexistují.

Pozemek parc.č. St. 519 2 Pozemek s výměrou 45 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je rovinatý až mírně svažitý pravidelného obdélníkového tvaru a je z celé své plochy zastavěn jinou stavbou bez čp/če – kůlna. Pozemek není napojen na inženýrské sítě. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

Pozemek parc.č. 866 2 Pozemek s výměrou 783 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zahrada, je převážně mírně svažitý přibližně trojúhelníkového tvaru. Pozemek je neudržovaný, z převažující části zatravněn, část pozemku je zpevněna betonovou dlažbou a část je zastavěna přístavbou kůlny. Na pozemku se nachází zakrslé keře a několik listnatých stromů. Pozemek sousedí s veřejnými zpevněnými komunikacemi – na severu s parc.č. 2129/2, na jihu a západu s komunikací parc.č. 2183. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.


Stránka 13 z 29



Pozemek parc.č. 868/3 2 Pozemek s výměrou 190 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako trvalý travní porost, je rovinatý až mírně svažitý, protáhlého přibližně obdélníkového tvaru. Pozemek má travnatý povrch a není udržovaný. Pozemek východní stranou sousedí s komunikací parc.č. 2183. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

Ostatní pozemky Pozemek parc.č. 829 2 Pozemek s výměrou 1077 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako trvalý travní porost, je převážně mírně až středně svažitý protáhlého obdélníkového tvaru. Pozemek má travnatý povrch, je částečně zarostlý náletovými dřevinami a trvalými porosty – jehličnaté a listnaté stromy. Přístup na pozemek je po zpevněné komunikaci. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

Pozemek parc.č. 839/14 2 Pozemek s výměrou 29 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako orná půda, je mírně až středně svažitý trojúhelníkového tvaru. Pozemek má travnatý povrch a tvoří mez mezi nezpevněnou štěrkovou cestou a zahradou u rodinného domu č.p. 213. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.


Stránka 14 z 29



3.4. Shrnutí Adresa: okres Jablonec nad Nisou, obec Pěnčín, část obce Alšovice č.p. 61 Nemovitost: Dispozice: Podlažnost: Obestavěný prostor: Započitatelná plocha: Ostatní pozemky:

zděný RD s pozemky a příslušenstvím a ostatní pozemky - podíl id. 1/2 5+1 sklep + 1NP + podkroví 3 806 m 2 175,23 m 2 1 106 m

Stav: Vybavení: Příslušenství: Výměra pozemků: Zast. plocha 1.NP:

nevalný až špatný podstandardní kůlna, studna 2 1 170 m 2 117 m

Povyšující faktory o Klidná lokalita o Hezká příroda v okolí obce Ponižující faktory o Nevalný až špatný stav nemovitosti – nekvalitně provedené stavební úpravy a odstraněné či znehodnocené některé konstrukce v interiéru o Vytápění - pouze jedny kamna na tuhá paliva v domě o V domě jsou jen rozvody studené vody o Dům nevhodný k rekreaci – pozemek ze všech stran obklopen zpevněnou komunikací


Stránka 15 z 29



B. Posudek 4. OCENĚNÍ 4.1. Srovnávací způsob ocenění vč.vyhodnocení Srovnávací kritéria Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl v umístění nemovitostí především z hlediska občanské vybavenosti, dopravní dostupnosti, možnosti dalšího rozvoje a atraktivitě okolí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících k rodinnému domu. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitosti, stáří, provedené rekonstrukce materiálové provedení nosných konstrukcí. K 4 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard vybavení nemovitosti. K 5 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,7 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 6 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem.

Reprezentanti – srovnávané nemovitosti Reprezentant č. 1 Adresa: obec Huť Jednogenerační rodinný dům, dispozičně 4+1, s rozsáhlými okolními pozemky o celkové

Popis: výměře 4737 m2. Dům je v původním udržovaném stavu, topení na TP a elektrokotel, vlastní studna. K objektu náleží samostatná garáž s dílnou.

Objekt: Dispozice: Podlažnost:

Stav: Vybavení: Příslušenství:

zděný RD 4+1 1NP + 2NP + půda

nevalný podstandardní studna, garáž s dílnou

Fotodokumentace:

Pozemek: Započitatelná plocha: Nabídková cena: 2

Cena Kč/m ZP:


2

2 Zastavěná plocha: 128 m 3 Obestavěný prostor: - m zdroj: www.sreality.cz

4 737 m 2 150 m 1 400 000 Kč 9 333 Kč/m

2

datum: 10.9.2012

Stránka 16 z 29



Reprezentant č. 2 Adresa: obec Zděný RD 4+1 na zast. ploše 204 m2 se zahradou 589 m2. Dům je v původním stavu - nutná rekonstrukce. V přízemí se nachází kuchyně, pokoj, 2 technické místnosti momentálně využity jako sklad na dřevo a uhlí, sociální zařízení, garáž. Patro má 2 pokoje a 2 komory. Popis: Půdu lze využít i jako další ubytovací místnosti po přestavbě. Střecha nová ze šindelu (2008), trámy dobré, nové rozvody vody a elektr. z r. 2001. Topení lokální-kamna na tuhá paliva. Odpad-septik s odtokem. Na zahradě vlastní studna.



zděný RD 3+1/G sklep + 1NP + podkroví/půda

nevalný podstandardní studna

Fotodokumentace:

2

Pozemek: Započitatelná plocha:

Zastavěná plocha: Obestavěný prostor:

793 m 2 137 m 1 240 000 Kč

Nabídková cena: 2

Cena Kč/m ZP:

9 084 Kč/m

2

122 m 3 - m

zdroj: www.sreality.cz 2

datum: 27.9.2012

Reprezentant č. 3 Adresa: obec Jistebsko Rodinný dům v původním stavu, patrový se šesti místnostmi a komorami, suché WC, vlastní

Popis: studna, plyn je vzdálen 20 m. Zahrada je mírně svažitá s ovocnými stromy a smrky, z části se jedná o stavební pozemky.



zděný RD 5+1 1NP + půda

špatný podstandardní studna

Fotodokumentace:

2

Pozemek: Započitatelná plocha:


3 778 m 2 106 m 799 000 Kč

Nabídková cena: 2

Cena Kč/m ZP:

7 556 Kč/m

2

141 m 3 - m


datum: 1.10.2012

Reprezentant č. 4 Adresa: obec Bratříkov Rodinný dům, dílna, stodola a garáž na vlastním pozemku o výměře 790 m². Nemovitosti jsou situovány u vedlejší silnice. Rodinný dům je patrová budova se sklepem. V přízemí se nachází obývací pokoj a kuchyně, chodba. V patře je ložnice a 3 mansardy. V suterénu je dílna a Popis: sklad, vstup na pozemek. Vedle domu stojí dílna, stodola a garáž. Pozemek je svažitý. Dům je vhodný k rekonstrukci. Voda vlastní ze studny, obecní voda na hranici pozemku. Topení lokální na tuhá paliva. Elektřina 220/380 V.

Objekt:


zděný RD

Stav:

nevalný

Stránka 17 z 29


Dispozice: Podlažnost:


Vybavení: Příslušenství:

2+1 1PP + 1NP + podkroví/půda

podstandardní studna, stodola, garáž

Fotodokumentace:

2


Cena Kč/m ZP:

10 132 Kč/m

2


790 m 2 114 m 1 150 000 Kč

85 m 3 - m


datum: 30.8.2012

Reprezentant č. 5 Adresa: obec Alšovice Dvougenerační RD s podlahovou plochou 225 m2, plocha zahrady 1338 m2. Vytápění krbovými kamny a ústředním topením. Obytné první nadzemní podlaží a podkroví. Velká Popis: pochozí půda s možností vestavby. Součástí nemovitosti je bývalá hospodářská budova se dvěma garážemi a místností v patře.



zděný RD 2x 3+1 sklep+1NP+podkroví+půda

nevalný podstandardní hospodářská budova

Fotodokumentace:


Cena Kč/m ZP:

2


1 679 m 2 225 m 1 990 000 Kč 8 844 Kč/m

2

195 m 3 - m


datum: 27.9.2012

V obci a okolí je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitostech. V inzerci se vyskytuje poměrně velké množství obdobných nemovitostí ve středním či nevalném stavu, standardně i podstandardně vybavených s obdobnou velikostí, větší i menší. Obchodovatelnost obdobných nemovitostí, u kterých je předpokladem užívání nutnost dodatečně vložených prostředků, je poměrně obtížná. Obchodovatelnost dále výrazně snižuje skutečnost, že objekt není vhodný k rekreaci. Z výše uvedeného je zřejmé, že je poměrně obtížné zobchodovat nemovitost v krátkém čase a za dobrou cenu. Srovnávací hodnota je stanovena s velikou obezřetností se zohledněním všech hodnototvorných faktorů. Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitostech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitosti. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu odhaduji na 80 % obvyklé ceny, vzhledem k tomu, že spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných


Stránka 18 z 29



komplikací při užívání s dalším spoluvlastníkem. Nemovitost má ke dni ocenění celkem 2 spoluvlastníky, nelze jednoduchou stavební úpravou rozdělit v poměru dle výše oceňovaného spoluvlastnického podílu. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitostech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Obvyklou cenou se pro účely zákona o oceňování nemovitostí rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku. Městský soud v Praze v usnesení ze dne 18.2.2009 č. j. 16 Co 53/2009-75 rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/08-100 tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitosti a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %." Znalci postupují při oceňování spoluvlastnických podílů oběma způsoby, tedy cenu z důvodu spoluvlastnictví snižují o cca 10 až 25 %, i vypočítávají bez snížení jako podíl z ceny celé nemovitosti. Ostatní pozemky Obdobné pozemky se prakticky neobchodují, u těchto pozemků není možné nalézt statisticky významný soubor obdobných pozemků na místním (regionálním) realitním trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů, domnívám se, že není vhodné pro ocenění použít klasickou metodu komparativní. Domnívám se, že v takovém případě je vhodné pro ocenění použít metodu vycházející ze státem shromažďovaných informací, tedy metodou předepsanou Zákonem o oceňování a jeho prováděcí vyhláškou. 2 Dle aktuální oceňovací vyhlášky je cena zjištěná pro pozemek parc.č. 829 ve výši 1 Kč/m (vyhl. 387/2011 Sb. § 32 odstavec 3), tj. 1077 Kč + porosty 5239,03 Kč, celkem tedy 6316,03 Kč. 2 Cena zjištěná pro pozemek parc.č. 839/14 je ve výši 1 Kč/m (vyhl. 387/2011 Sb. § 32 odstavec 3), tj. 29 Kč. Obvyklá cena ostatních pozemků je tedy celkem 6 345,03 Kč jako celek, podíl id. 1/2 je 3.172,52 Kč. Obvyklá cena podílu id. 1/2 na těchto pozemcích je zohledněna níže v tabulce srovnání reprezentantů. Tabulka srovnání reprezentantů Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty

R.

nabídková 2 cena v Kč/m

Poloha

Pozemek

Stav

Vybavení

Zdroj

Ostatní

1. 2. 3. 4. 5.

9 333 9 084 7 556 10 132 8 844

1,05 1,00 1,00 1,02 1,00

0,90 1,02 0,85 1,02 0,95

0,90 0,90 1,00 0,95 0,90

0,90 0,95 1,05 0,95 0,90

0,85 0,85 0,90 0,80 0,85

1,00 1,00 1,05 0,95 1,10

2

Průměrná přepočtená nabídková cena Kč/m započitatelné plochy 2

Měrná jednotka - m započitatelné plochy Předběžná srovnávací hodnota - RD s pozemky a příslušenstvím

přepočtená NC v 2 Kč/m 6 073 6 734 6 372 7 230 6 363 6 555 175,23 1 148 525

Srovnávací hodnota - podíl id. 1/2 na LV č. 627, k.ú. Alšovice Srovnávací hodnota - podíl id. 1/2 na LV č. 627, k.ú. Alšovice (odhad 80% z vypočtené srovnávací hodnoty) Pozemky parc.č. 829, 894/14 - podíl id. 1/2

459 410

Předběžná hodnota - LV č. 627, k.ú. Alšovice

462 583

Srovnávací hodnota - podíl id. 1/2 na LV č. 627, k.ú. Alšovice

460 000


574 263

3 173

Stránka 19 z 29



Vyhodnocení srovnávací hodnoty Nabídka nemovitostí v části obce Alšovice a okolí do 1 km na serveru www.sreality.cz: bylo nalezeno celkem 18 nemovitostí s nabídkovou cenou od 690.000 Kč do 8.490.000 Kč. Nabídka nemovitostí v obci Pěnčín na serveru www.reality.cz: bylo nalezeno celkem 19 nemovitostí s nabídkovou cenou od 690.000 Kč do 3.750.000 Kč. Do 10 km od obce, tedy v okolních obcích, je v nabídce na tomto serveru celkem 38 nemovitostí s nabídkovou cenou od 590.000 Kč do 2.690.000 Kč. Ve stanovené srovnávací hodnotě nemovitosti je také zohledněn fakt, že je posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňovaná nemovitost by měla být rychle obchodovatelná za stanovenou cenu, při exekuční dražbě nemovitosti daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovitosti v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Změna obvyklé ceny nemovitosti oproti původnímu znaleckému posudku je způsobena skutečností, že interiér objektu je v současnosti ve výrazně horším stavu; nemovitost se za vyvolávací cenu stanovenou na základě původního znaleckého posudku č. 571/210/2011 nepodařilo zobchodovat . Z výše uvedené tabulky je zřejmé, že cenový rozptyl nabízených nemovitostí souvisí s jednotlivými odlišnostmi konkrétních nemovitostí a to zejména s rozdíly v poloze, velikosti pozemku, stavu, vybavení a příslušenství. Vzhledem k tomu, že v průběhu inzerování prodeje nemovitosti se ceny oproti prvotní nabídce běžně snižují o cca. 5% až 20%, indikuji dle této metody obvyklou cenu nemovitosti ve výši 460.000,- Kč. Dle usnesení o příklepu 90 EX-534/09-22 (právní moci nabylo dne 17.8.2011) byla kupní cena za podíl id. 1/2 na nemovitosti za nejvyšší podání ve výši 180.000,- Kč. Dle Kupní smlouvy ze dne 22.10.2008 (právní účinky vkladu práva ke dni 11.12.2008 ; V-6087/2008-504) byla kupní cena za nemovitost ve výši 1.600.000,- Kč. Jednalo se o kupní cenu před úplným vypuknutím finanční krize, obvyklá cena nemovitosti se i přes investice do nemovitosti nezvýšila především z důvodu nekvalitně (neodborně) provedených stavebních úprav.


Stránka 20 z 29



4.2. Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování A. Nález 1. Informace o nemovitosti – viz.výše 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti – viz.výše 3. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rodinný dům č.p. 61 b) Vedlejší stavby b1) Jiná stavba bez čp/če (kůlna) c) Studny c1) Studna d) Porosty d1) Trvalé porosty e) Pozemky e1) Pozemky

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

a) Porovnávací hodnota a1) Rodinný dům č.p. 61 - § 26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Liberecký kraj - do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 101 roků 3 Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 4 307,- Kč/m Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 1.NP: podkroví: Název podlaží 1.PP: 1.NP: podkroví:

6*4 4*7,7+7,8*12-3*2,5 4*7,7+7,8*12-3*2,5

= = = Zastavěná plocha 2 24,00 m 2 116,90 m 2 116,90 m

Obestavěný prostor: 1.PP: (6*4)*(2,3) 1.NP: (4*7,7+7,8*12-3*2,5)*(3,30) podkroví: (4*7,7+7,8*12-3*2,5)*(1)+(8,8*7,7+7,8*9,5)*3,5*0,5 Obestavěný prostor – celkem:


2

24,00 m 2 116,90 m 2 116,90 m Konstrukční výška 2,30 m 3,30 m 2,30 m

= = = =

3

55,20 m 3 385,77 m 3 365,16 m 3 806,13 m

Stránka 21 z 29



Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost

ZP1 = 116,90 m 2 ZP = 257,80 m

2

ZP / ZP1 = 2,21

Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - Lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav)

Koeficient pro stáří 101 let:

č.

Vi

I

typ A

III I

0,00 -0,08

II I IV

0,00 0,00 0,04

I II

-0,08 -0,05

I III II

0,00 0,00 0,00

III III IV

0,01 0,00 0,65

0,60 12

Index vybavení IV = (1 +  Vi ) * V13 * 0,60 = 0,328 i=1

Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport v obci - základní škola 6. Zdravotní zařízení v obci - pouze ordinace praktického lékaře 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních rodinných domech (RD) nebo v okolí - sociálně nepřizpůsobivý občané 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - nižší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů

č.

Pi

I II II II II II II I

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,40

III III II

0,06 0,00 0,00

11

Index polohy IP = (1 +  Pi ) = 0,660 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti a nařízené exekuce

č.

Ti

I

-0,10

II I

0,00 -0,05

3

Index trhu IT = (1 +  Ti ) = 0,850 i=1


Stránka 22 z 29



Celkový index I = IV * IP * IT = 0,328 * 0,660 * 0,850 = 0,184 Ocenění: 3 3 Cena upravená CU = IPC * I = 4 307,- Kč/m * 0,184 = 792,49 Kč/m Cena zjištěná porovnávacím způsobem 3 3 CP = CU * OP = 792,49 Kč/m * 806,13 m = 638 849,96 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

Úprava ceny vlastnickým podílem: Rodinný dům č.p. 61 - zjištěná cena

* =

638 849,96 Kč 638 849,96 Kč 1/2 319 424,98 Kč

b) Vedlejší stavby b1) Jiná stavba bez čp/če (kůlna) - § 7 Hlavní část: Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Kód CZ - CC:

typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží 1274

Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: podkroví:

5*8,6 5*8,6

2

= =

Název podlaží 1.NP: podkroví:

Zastavěná plocha 2 43,00 m 2 43,00 m

Obestavěný prostor: Hlavní část: 1.NP: (5*8,6)*(2,50) podkroví: (5*8,6)*(3,00)*0,5 Přístavba: 1.NP: (4,7*3)*(2,20) Obestavěný prostor – celkem:

43,00 m 2 43,00 m Konstrukční výška 2,50 m 3,00 m

3

= =

107,50 m 3 64,50 m

= =

31,02 m 3 203,02 m

3

Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře


Hodnocení standardu S S S S P S C S S S

Obj. podíl [%] 6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 1,90 4,90 3,80 3,10

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00

Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 6,20 30,40 19,30 10,80 3,17 0,95 0,00 4,90 3,80 3,10

Stránka 23 z 29



10. Okna

C S S C

11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů: Hodnota koeficientu vybavení K4:

1,00 1,00 6,80 4,90

50,00 50,00 100,00 100,00

0,00 1,00 1,00 0,00

0,00 0,50 6,80 0,00 89,92 0,8992

Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 8): Koeficient vybavení stavby K4 (dle provedení a vybavení stavby): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):

= * * * * *

1 250,- Kč/m 1,1200 0,8992 0,8500 2,1030 1,8720

Základní cena upravená

=

4 212,58 Kč/m

3

Plná cena:

203,02 m * 4 212,58 Kč/m

3

=

855 237,99 Kč

-

615 879,20 Kč

Přístavba: 855 237,99 Kč * 31,02 m / 203,02 m = 130 674,23 Kč Stáří (S): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 80 = 75,000 %

-

Úprava ceny vlastnickým podílem: Jiná stavba bez čp/če (kůlna) - zjištěná cena

* =

98 005,67 Kč 141 353,12 Kč 1/2 70 676,56 Kč

+ + + =

9 750,- Kč 11 430,- Kč 2 054,- Kč 23 234,- Kč

3

3

Výpočet opotřebení lineární metodou Obestavěný prostor: Původní část: Přístavba: Celkem:

3

172,00 m 3 31,02 m 3 203,02 m 3

3

Původní část: 855 237,99 Kč * 172,00 m / 203,02 m = 724 563,76 Kč Stáří (S): 101 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 101 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 101 / 101 = 100,000 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. činit 85 % 3

3

c) Studny c1) Studna - § 9 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Hloubka studny: Ruční čerpadlo: Kód CZ - CC: Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: prvních 5,00 m hloubky: další hloubka: ruční čerpadlo: Základní cena celkem


Kopaná 8,00 m 1 ks 2222

5,00 m 3,00 m 1 ks

* * *

1 950,- Kč/m 3 810,- Kč/m 2 054,- Kč/ks

Stránka 24 z 29



Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Plná cena

* * * =

0,8500 2,3230 1,8720 85 881,17 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 61 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 39 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 61 / 100 = 61,000 %

-

Úprava ceny vlastnickým podílem: Studna - zjištěná cena

* =

52 387,51 Kč 33 493,66 Kč 1/2 16 746,83 Kč

d) Porosty d1) Trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku [Kč]: 2 Celková výměra pozemku [m ]: 2 Celková pokryvná plocha porostů [m ]: Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: Cena porostů je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu:

* =

197 202,71 1170 60 10 112,96 0,065 657,34

Nelesní porosty: § 39. jedle bělokorá Stáří S = 40 roků relativní výšková bonita: 3 2 2 Cena nelesního porostu (příl. č. 30) 80 m * 19,20 Kč/m = Součinitel srovnávací bonity * Podíl skupiny dřevin v nelesním porostu * Koeficient prodejnosti Kp (dle příl. č. 39) * Koeficient polohy K5 (příl. č. 14) * Koeficient typu zeleně KZ: * Koeficient pokryvnosti KPD: * Koeficient sadovnického významu Ksv (dle příl. č. 37) * jedle bělokorá - celkem = kaštanovník jedlý Stáří S = 40 roků relativní výšková bonita: 4 2 2 Cena nelesního porostu (příl. č. 30) 200 m * 14,10 Kč/m = Součinitel srovnávací bonity * Podíl skupiny dřevin v nelesním porostu * Koeficient prodejnosti Kp (dle příl. č. 39) * Koeficient polohy K5 (příl. č. 14) * * Koeficient typu zeleně KZ: * Koeficient pokryvnosti KPD: Koeficient sadovnického významu Ksv (dle příl. č. 37) * kaštanovník jedlý - celkem = jírovec maďál Stáří S = 5 roků relativní výšková bonita: 9 2 2 Cena nelesního porostu (příl. č. 30) 600 m * 13,90 Kč/m = Součinitel srovnávací bonity *


srovnávací bonita: 03 1 536,- Kč 1,30 100,00 % 1,00 0,850 0,150 1,000 3,00 763,78 Kč srovnávací bonita: 07 2 820,- Kč 0,60 100,00 % 1,00 0,850 0,150 1,000 3,00 647,19 Kč srovnávací bonita: 09 8 340,- Kč 1,20

Stránka 25 z 29



Podíl skupiny dřevin v nelesním porostu Koeficient prodejnosti Kp (dle příl. č. 39) Koeficient polohy K5 (příl. č. 14) Koeficient typu zeleně KZ: Koeficient pokryvnosti KPD: Koeficient sadovnického významu Ksv (dle příl. č. 37) jírovec maďál - celkem

* * * * * * =

100,00 % 1,00 0,850 0,150 1,000 3,00 3 828,06 Kč

Celkem - nelesní porosty dle § 39

=

5 239,03 Kč

Úprava ceny vlastnickým podílem:

5 896,37 Kč 1/2

*

Trvalé porosty - zjištěná cena

=

2 948,19 Kč

e) Pozemky e1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2: Název

Parcelní číslo

Výměra 2 [m ] 152,00 45,00

zastavěná plocha a nádvoří St. 254 zastavěná plocha a nádvoří St. 519 Součet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 83,39 83,39 * *

Cena [Kč] 12 675,28 3 752,55 16 427,83 1,8720 2,1550 66 272,49

Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. 2 Základní cena = 83,85 Kč/m . Název

Parcelní číslo

Výměra 2 [m ] 783,00

zahrada 866 Součet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 83,39 * * *

Cena [Kč] 65 294,37 65 294,37 0,4000 1,8720 2,1550 105 363,17

Jiný pozemek který tvoří funkční celek se stavbou a stavebními pozemky, oceněný dle § 32 odst. 2. 2 Základní cena = 83,85 Kč/m . Název

Parcelní číslo

Výměra 2 [m ] 190,00

trvalý travní porost 868/3 Součet Úprava ceny dle § 32 odst. 2: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Pozemek oceněný dle § 32 odst. 2 - celkem


Jedn. cena 2 [Kč/m ] 83,39 * * *

Cena [Kč] 15 844,10 15 844,10 0,4000 1,8720 2,1550 25 567,05

Stránka 26 z 29



Pozemky oceněné dle § 32 odst. 3. Název

Parcelní číslo Výměra JC Přiráž- ka Sráž- Koef. 2 2 [Kč/m ] [%] [m ] ka [%] 839/14 29 1,95 80 0 0,25 829 1077 1,95 80 0 0,25

orná půda trvalý travní porost Součet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Pozemky oceněné dle § 32 odst. 3 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:

UC

1,00 1,00

*

*

Pozemky - zjištěná cena

2

Cena [Kč]

[Kč/m ]

=

29,1 077,1 106,1,0000 1 106,198 308,71 Kč 1/2 99 154,36 Kč

C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Rodinný dům č.p. 61 b) Jiná stavba bez čp/če (kůlna) c) Studna d) Trvalé porosty e) Pozemky

= = = = =

319 424,98 Kč 70 676,56 Kč 16 746,83 Kč 2 948,19 Kč 99 154,36 Kč

Výsledná cena nemovitosti činí celkem

508 950,92 Kč

Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí

508 950,- Kč

slovy: Pětsetosmtisícdevětsetpadesát Kč


Stránka 27 z 29



C. Závěr Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

460 000 Kč 508 950 Kč

Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti – podílu ve výši id. 1/2 na rodinném domě v části obce Alšovice č.p. 61, stojícím na pozemku parc.č. St. 254, jiné stavbě bez čp/če, stojící na pozemku parc.č. St. 519, a na pozemcích parc.č. St. 254, St. 519, 829, 839/14, 866 a 868/3 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Alšovice, obec Pěnčín, okres Jablonec nad Nisou; podle stavu ke dni 11.9.2012, ve výši:

460 000,- KČ slovy: Čtyřistašedesáttisíc korun českých

V Praze dne 29.9.2012 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 732/260/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 260 - 2012.


Stránka 28 z 29



E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV č. 627 ze dne 9.8.2012 Katastrální mapa – dálkový náhled Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti ze dne 11.9.2012


Stránka 29 z 29

Výpis z katastru nemovitostí LV č. 627

Katastrální mapa – dálkový náhled Rodinný dům č.p. .p. 61 na pozemku parc.č. parc.č St. 254, jiná stavba bez čp/če e na pozemku parc. parc.č. St. 519 a pozemky parc.č.. St. 254, St. 519, 839/14, 866 a 868/3

Pozemek parc.č. 829

Mapa oblasti

Letecká fotomapa – 1) rodinný dům na pozemku pč. St. 254, jiná stavba bez čp/če na pozemku pč. St. 519 a pozemky pč. 866 a 868/3 3) pozemek pč. 839/14

Letecká fotomapa – 2) pozemek pč. 829

Umístění nemovitosti v rámci části obce „Alšovice“

Umístění nemovitosti v rámci obce „Pěnčín“

Umístění nemovitosti v rámci regionu

Fotodokumentace nemovitosti

Rodinný dům č.p. 61

Jiná stavba bez čp/če - kůlna

Kuchyně v 1.NP

Koupelna v 1.NP

Místnost stavebně neupravená

Pokoj v 1.NP

Chodba se schodištěm do podkroví

WC

Místnost v podkroví


Chodba se schodištěm – podkroví


Pozemek parc.č. 839/14

Pozemek parc.č. 829

2012

Recommend Documents