2012

Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1402 - 029 / 2012 Typ nemovitosti Účel ocenění

Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu stanovení obvyklé ceny pro exekuční řízení

Předmět ocenění Bytová jednotka č. 2259/26, LV č. 9287, s podílem na společných částech domu a pozemku 132/6903, na pozemcích: pozemek parc. č. 2867, LV č. 7059, pozemek parc. č. 2868, LV č. 7059, pozemek parc. č. 2869, LV č. 7059 a pozemek parc. č. 2870, LV č. 7059 Adresa Kraj

Hlavní město Praha

Katastrální území Část obce dle LV

Stodůlky Praha 13 - Stodůlky

Statutární PRAHA město Ulice Petržílkova

Počet obyvatel č. pop.

Objednatel Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Ondřej Hanák, Ph.D. Malátova č. pop. 645, č. o. 18 150 00 Praha 5 ČESKÁ REPUBLIKA Vlastnictví Bytová jednotka

2259, 2260, 2261 a 2262

Tel. E-mail IČ DIČ

234096721 43914624 CZ7305080244

Parv Maxim - Praha, Petržílkova 2259/28, RČ 870923/4369

Zpracováno pro

exekutora JUDr. Ondřej Hanák, Ph.D.

Vypracoval Licence číslo

Ing. Schejbal František Husova 485 332 03 Šťáhlavy email: [email protected]

0427

1233211

Počet stran textu 1 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podlahová plocha

Dne Ke dni Prohlídka dne

tel: 602 680282 377969424 Počet stran příloh

135.46 m2

07.03.2012 06.03.2012 06.03.2012

0

33 500 Kč/m2

4 537 900 Kč

4 500 000 Kč Čtyři miliony pět set tisíc Kč

Obvyklá cena - současný stav

Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kladné stránky nemovitosti: byt 1+4 (mezonetový), nadstandardní výměra bytu, dosažitelnost metra a autobusu MHD, dosažitelnost dálnice, umístění v hlavním městě, možnost parkování před domem, částečná rekonstrukce uvnitř bytu a obvodového pláště, možnost okamžitého bydlení, poptávka po obdobných nemovitostech, kompletní inženýrské sítě. Záporné stránky nemovitosti: nebyly sledovány. Podmínky platnosti ceny V zde stanovené ceně obvyklé nejsou uvažována omezení vlastnického práva zapsaná na LV.

-1-

Vyhodnocení rizik jednotka je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným ANO stavem) ANO k jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup jednotka je prosta věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy, např. - břemeno ANO doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva NE jednotka je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. V oddíle C - Omezení vlastnického práva předloženého LV je zapsáno nařízení exekuce, zástavní právo exekutorské a exekuční příkaz k prodeji. Dále je k nemovitosti zřízeno zástavní právo smluvní pro pohledávku 4 400 000,- Kč s příslušenstvím ve prospěch zástavního věřitele - Hypoteční banka, a. s. (IČO: 13584324), Radlická 333/150, 15 057 Praha. Zástavní právo vzniklo na základě smlouvy o zřízení zástavního práva podle občanského zákona ze dne 28.11.2008 (právní účinky nastaly ke dni 01.12.2008). Zde stanovená cena obvyklá je bez uvažování těchto omezení. ANO nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost ANO jednotka je určena výhradně k bydlení ANO jednotka je zkolaudována ANO jednotka je dokončena ANO jednotka je užívána v souladu s právním stavem ANO nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku zpracovatel ocenění byl jmenován usnesením č. j. 147 Ex 45/10-70 ze dne 05.03.2012 Exekutorského úřadu ANO Praha 5 - JUDr. Ondřej Hanák, Ph.D. Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Smlouva kupní ze dne 28.11.2008 zapsaná v KN pod č. j. V-64542/2008-101 (právní účinky vkladu práva ke dni 3.12.2008). Nabyvatelem je současný vlastník nemovitosti p. Maxim Parv. Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 7059 vyhotovený Exekutorským úřadem Praha 5 - JUDr. Ondřej Hanák, Ph.D dne 23.02.2012 (zapsána budova č. pop. 2259, 2260, 2261 a 2262). Výpis z katastru nemovitostí LV č. 9287 vyhotovený Exekutorským úřadem Praha 5 - JUDr. Ondřej Hanák, Ph.D dne 23.02.2012 (zapsána jednotka č. 2259/26). Výpis z katastru nemovitostí LV č. 12339 vyhotovený Exekutorským úřadem Praha 5 - JUDr. Ondřej Hanák, Ph.D dne 23.02.2012 (zapsán pozemky č. parc. 2867, 2868, 2869 a 2870). Snímek katastrální mapy předmětného území stažený ze serveru cuzk.cz. Umístění nemovitosti. Umístění nemovitosti v místě. Fotodokumentace pořízená znalcem při místním šetření. Místní šetření provedené znalcem dne 06.03.2012. Usnesení č. j. 147 Ex 45/0 vyhotovené Exekutorským úřadem Praha 5 - JUDr. Ondřej Hanák, Ph.D dne 05.03.2011, znalcem převzaté dne 06.03.2012. Datum předání kompletních podkladů 06.02.2012. Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 9287 vyhotovený Exekutorským úřadem Praha 5 - JUDr. Ondřej Hanák, Ph.D dne 23.02.2012 (zapsána jednotka č. 2259/26). Snímek katastrální mapy předmětného území stažený ze serveru cuzk.cz. Umístění nemovitosti. Umístění nemovitosti v místě. Fotodokumentace pořízená znalcem při místním šetření.

-2-

Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Oceňovaná nemovitost se nachází v Praze - hlavním městě ČR, v k. ú. Stodůlky. Město Praha je správním, průmyslovým, obchodním a centrem ČR. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost. Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba sídlištní zástavba Dům se nachází v Petržílkově ulici v městské části Praha 13, v jejím centru (opodál je radnice). Z hlediska města jako celku je nemovitost umístěna v okrajové jihozápadní části města. Oceňovaný byt se nachází v domě, který se skládá ze 4 sekcí č. pop. 2259, 2260, 2261 a 2262 a je umístěn na pozemcích č. parc. 2867, 2868, 2869 a 2870. Samotný byt se nachází v 8. a 9. NP bytového domu č. pop. 2259, byt je mezonetový. Dům je umístěn v sídlištní zástavbě podobných bytových domů a občanské vybavenosti. Dopravní dostupnost výborná - ve městě je autobusová, tramvajová doprava a metro. V docházkové vzdálenosti je zastávka metra (stanice Hůrka) cca 5 min. Občanská vybavenost a infrastruktura je úplná. Informace o nemovitosti Znalec na základě usnesení vydaného exekutorským úřadem provedl místní šetření dne 01.03.2012 v době kolem 8.00, 13.00 a 16.00 hod. Při zvonění nebyl na zvonek označený jménem Parv mu nebylo otevřeno. proto informoval zadavatele ocenění. S ním bylo dohodnuto místní šetření na den 06.03.2012 se srazem před vchodem do domu. Na místní šetření se za zadavatele dostavil. p. Mgr. Adam Kopecký. Po srazu bylo vstoupeno do domu (na zvonění na vchodový zvonek nikdo reagoval). Teprve při zazvonění na zvonek v chodbě asistentu exekutora otevřela znalci neznámá žena, která mluvila ruským jazykem. Tato umožnila znalci prohlídku nemovitosti. Znalec provedl prohlídku bytu, jeho zaměření a potřebnou fotodokumentaci. Z těchto získaných poznatků znalec získal informace pro vypracování posudku. Oceňovaný byt se nachází v 8. a 9. NP typového panelového bytového domu o čtyřech sekcích s 10 NP s plochou střechou. Stáří bytového domu nebylo dokladováno, dle odhadu znalce stáří činí cca 20 až 30 roků. V domě je nový výtah, k bytu náleží lodžie o výměře cca 6 m2, v bytě je zděná koupelna a samostatné WC (2*), osazeny jsou vstupní bezpečnostní dveře, kuchyňská linka, vestavěné skříně, v části nové štukové omítky, plovoucí podlaha a keramická dlažba, plastová okna a zasklená lodžie. Dům je po rekonstrukci střechy, společných rozvodů, oken a je částečně zateplen. Přístup a příjezd k nemovitostem Přímo z veřejné komunikace parc. č. 2780/122 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 9. NP Velikost bytu 4+1 Počet koupelen Vybavení koupelny vana, umývadlo

Počet NP domu celkem Výtah

10 Ano

1

Počet podlaží bytu Orientace oken

2 západ

Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně kuchyňská linka se sporákem

Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Ano

Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Počet samostatných WC

2

Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná

Ano

Technický stav Technický stav domu velmi dobrý - průměrný Technický stav budovy je velmi dobrý - průměrný. Bytový dům je starý cca 20-30 let. Na obvodových konstrukcích byly provedeny výše uvedené rekonstrukce. Technický stav jednotky velmi dobrý Technický stav budovy je velmi dobrý - průměrný. Jednotka prošla částečnou rekonstrukcí výše podrobně popsanou. Popis provedení budovy Konstrukce

Provedení

%

Konstrukce

dokonč

základy

z armovaného betonu

100

svislé nosné konstrukce krov

samonosný panelový systém plochá střecha

Provedení

%

dokonč

s izolací vodorovnou i svislou betonové montované

100

100

izolace proti zemní vlhkosti stropy

100

střešní krytina

těžké izolační pásy

100

-3-

100

obvodové stěny z

železobetonového sendvič. panelu v tl. do 30 cm

100

vnější úpravy povrchů

vnitřní úpr. stěn

vápenná omítka štuková, keramický obklad

100

schodiště

v části kontaktní zateplovací systém, povrchová úprav betonové

100

100

Popis provedení jednotky Konstrukce okna podlahy obytných místností vytápění rozvod vody zdroj teplé vody

Provedení plastová PVC, keramická dlažba, plovoucí dálkové studené a teplé dálkový ohřev

%

Konstrukce

dokonč

100 100 100 100 100

dveře podlahy nebytových místností elektro rozvod plynu

1.NP bytu - výčet místností pokoj předsíň

Provedení

%

dokonč

hladké lakované keramická dlažba

100 100

světelný rozvod je proveden

100 100

plocha koeficient KZp započit. plocha 2 17.20 m 1.0 17.20 m2 2 15.51 m 1.0 15.51 m2 32.71 m2

Součet ploch za podlaží 2.NP bytu - výčet místností pokoj předsíň koupelna WC obývací pokoj chodba chodba pokoj komora lodžie

plocha 17.30 21.10 7.40 1.95 26.43 2.54 5.01 13.84 3.72 6.91

Součet ploch za podlaží

-4-

32.71 m2

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

koeficient KZp započit. plocha 1.0 17.30 m2 1.0 21.10 m2 1.0 7.40 m2 1.0 1.95 m2 1.0 26.43 m2 1.0 2.54 m2 1.0 5.01 m2 1.0 13.84 m2 1.0 3.72 m2 0.5 3.46 m2

106.20 m2

102.75 m2

Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: www.sreality.cz, datum vložení inzerátu 08.03.2012 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 8.NP Počet NP domu celkem 10 Počet podlaží bytu 2 Velikost bytu 4+1 Výtah Ano Podlahová plocha 135.0 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

4 200 000 Kč 0 % 4 200 000 Kč

m2 31 100 Kč/m2 31 100 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Praha - Stodůlky, Petržílkově ulice, stejný dům. Mezonetový byt 1+4 v 9. NP s lodžií (6 m2), v panelovém domě. Byt je po částečné rekonstrukci (plovoucí a laminátové podlahy, zasklená lodžie, plastová okna, vnitřní dveře, vstupní bezpečnostní dveře, vestavěné skříně, nová kuchyňská linka, 2* koupelna - vana a SK).

2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: www.sreality.cz, datum vložení inzerátu 19.01.2012, datum změny inzerátu 08.03.2012 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 7 Počet podlaží bytu 2 Velikost bytu 3+1 Výtah Ano Podlahová plocha 105.0 m2 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

3 850 000 Kč 0 % 3 850 000 Kč

36 700 Kč/m2 36 700 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o atypický mezonetový byt po celkové rekonstrukci o velikosti 3+1/L, 105 m2, v těsné blízkosti metra Butovice, ulice Seydlerova Praha 5 Stodůlky. Mezonetový byt je umístněn ve 3. a 4. NP domu. V přízemí bytové jednotky orientované na jih je vybavená kuchyňská linka se zabudovanými spotřebiči včetně myčky a obývací pokoj o velikosti 50m2, koupelna se sprchovým koutem a WC, technická místnost (pračka, sušička). Schodiště vede do horního patra, kde jsou dvě ložnice orientovány na sever, koupelna se sprchovým koutem a WC, šatna. Na podlahách je dlažba a plovoucí podlahy.

-5-

3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: www.sreality.cz, datum vložení inzerátu 04.01.2012, datum změny inzerátu 23.02.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 8.NP Počet NP domu celkem 9 Počet podlaží bytu 2 Velikost bytu 3+1 Výtah Ano Podlahová plocha 86.0 m2 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

33 000 Kč/m2

2 840 000 Kč 0 % 2 840 000 Kč

33 000 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Praha 13 - Stodůlky, Dominova ulice. Byt 1+4 s lodžií (cca 7 m2). Umístěn je ve 3. NP panelového pětipodlažního domu, V bytě je nová kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči. Na podlahách jsou plovoucí podlahy, dlažba a koberce. Okna plastová s orientací na východ a západ. Koupelnové jádro je zděné s vanou a samostatným WC. K bytu patří sklepní kóje v suterénu domu.. Dostupnost metra, autobusová zastávka je ve vzdálenosti 200 m a metro 3 minuty chůze (stanice Hůrka). V okolí kompletní občanská vybavenost.

Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti

31 100 - 36 700 Kč/m2

2 840 000 - 4 200 000 Kč 33 500 Kč/m2

Obdobné nemovitosti jsou na trhu obchodovány v dané lokalitě a čase. Oceňovaná nemovitost je situována v sídlištní zóně v okrajové části města (centrum místní části). Z přístupných podkladů lze konstatovat, že v Praze existuje dostatečně velký trh s obdobně velkými byty, které se nabízejí - inzerují a obchodují na realitním trhu. Jedná se o byty především v panelových, ale i ve zděných bytových domech. V lokalitě je velmi dobrá občanská vybavenost a služby. Dopravní dostupnost a obslužnost je velmi dobrá - metro. Parkování osobních automobilů je možné na pozemku před domem. Jedná se o lokalitu vhodnou k trvalému bydlení. Časová a dopravní dostupnost lokality je dobrá. V optimální docházkové vzdálenosti se nachází kompletní občanská vybavenost. Vzhledem k účelu užívání a poloze lze nemovitost charakterizovat z hlediska prodeje za zajímavou se širším okruhem potencionálních kupujících. Obdobné nemovitosti se v daném regionu prodávají mezi 31 100,- až 36 700,- Kč/m2 podlahové plochy. Oceňovaná nemovitost je velmi dobře obchodovatelná na volném realitním trhu, současnou cenu obvyklou odhaduji na 4 500 000,- Kč. Odhadce se domnívá, že prodejnost existuje, poptávka je v souladu s nabídkou. Vypracoval Licence číslo 0427

Ing. Schejbal František Husova 485 332 03 Šťáhlavy

podpis

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni, ze dne 20.10.1992 pod č. j. Spr. 2808/92 a ze dne 25.03.1996 pod č. j. Spr. 161/96 pro základní obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady (nemovitostí), STAVEBNICTVÍ, stavby obytné, stavby dopravní, stavby inženýrské a stavby průmyslové a PROJEKTOVÁNÍ. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1402 – 029/ 2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhrada mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslem 015 – 2012.

-6-

Příloha č. 5: Fotodokumentace

Ložnice

WC

Koupelna

Kuchyně

Předsíň se schodištěm

Pokoj

-7-

Fotodokumentace

Vstupní dveře

Domovní chdoba

Komora (2. WC)

Obývací pokoj

Obývací pokoj

Pokoj

-8-