ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 208/5658/2012 o obvyklé ceně budovy č.p. 128 s příslušenstvím a pozemkem čís. parcely 102, k.ú. Terezín, v ulici 28. října v Terezíně, okres Litoměřice, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 208/5658/2012
LV no.: 38
Name of subject / Předmět ocenění: Budova č.p. 128 s příslušenstvím a pozemkem čís. parcely 102, k.ú. Terezín, v ulici 28. října v Terezíně, okres Litoměřice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: 28. října 128, 411 55 Terezín Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota:
2.482.000 Kč
Market value Tržní hodnota
1.300.000 Kč
nebyla stanovena Kč
Common price Obvyklá cena
1.300.000 Kč
Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů:
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
1.328.000 Kč 2 (budova č.p. 128, vedlejší stavby na nádvoří)
nestanoveno Kč
LAND / POZEMEK
Main building: Hlavní stavba:
budova č.p. 128
Čísla parcel Parcel of land nr.
Appurtenances: Příslušenství:
Size: vedlejší stavby, přípojky IS a další Velikost venkovní úpravy
Location in the town: Poloha v obci:
centrum města Terezín
Type: Druh
Infrastructure: Infrastruktura:
úplná, odpovídající velikosti města
Unit price: Jednotková cena
102 596 m2
zastavěná plocha a nádvoří
500 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
m2
Resident area: Bytové plochy:
m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Výnosy:
Kč
zděný
Built-up area: Zastavěná plocha:
cca 225 m2
Floor area: Podlahová plocha:
m2
Built-up space: Obestavěný prostor:
cca 2 600 m3
Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear: Znehodnocení:
1839 odhadem 80 %
Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra:
-2-
Kč %
Property right / vlastnické právo: Nemovitosti evidované na listu vlastnictví č. 38 jsou ve vlastnictví společnosti HYPOINVEST CS, s.r.o., IČ 65409876, sídlo Ocelářská 1354/65, 190 00 Praha 9 - Libeň. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 38 je vlastnické právo k nemovitostem omezeno následujícími omezeními: - zástavním právem smluvním - dle úvěrové smlouvy číslo 0327466179 ve výši 1.700.000,- Kč a na budoucí pohledávky do výše 1.700.000,- Kč, vzniklé do 30.6.2028, oprávnění pro společnost Česká spořitelna, a.s. (IČ 45244782), - zástavním právem smluvním - dle úvěrové smlouvy číslo 0009504459 ve výši 2.000.000,- Kč a na budoucí pohledávky do výše 2.000.000,- Kč, vzniklé do 20.11.2018, oprávnění pro společnost Česká spořitelna, a.s. (IČ 45244782). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 38. Podle listu vlastnictví č. 38 je budova nemovitou kulturní památkou. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 38 není vlastnické právo k nemovitostem omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 38 je vlastnické právo k nemovitostem omezeno těmito zástavními právy: - zástavním právem smluvním - dle úvěrové smlouvy číslo 0327466179 ve výši 1.700.000,- Kč a na budoucí pohledávky do výše 1.700.000,- Kč, vzniklé do 30.6.2028, oprávnění pro společnost Česká spořitelna, a.s. (IČ 45244782), - zástavním právem smluvním - dle úvěrové smlouvy číslo 0009504459 ve výši 2.000.000,- Kč a na budoucí pohledávky do výše 2.000.000,- Kč, vzniklé do 20.11.2018, oprávnění pro společnost Česká spořitelna, a.s. (IČ 45244782). Legal and structural state / stavebně právní stav: Budova č.p. 38 je v katastru nemovitostí evidována se způsobem využití k bydlení. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě není budova v současné době užívána. Weak points / slabé stránky: - nemovitosti nejsou delší dobu užívané, tím dochází k zhoršování jejich stavebně technického stavu Strong points / silné stránky: - nemovitosti vhodné k bydlení i ke komerčnímu využití - nemovitosti jsou situované v centru města Terezín Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 38 pro k.ú. a obec Terezín, prokazující stav evidovaný k datu 11.4.2012, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Terezín, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ dokumenty z archivu stavebního úřadu d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitostí byla na základě oznámení společností EURODRAŽBY.CZ a.s. ze dne 24.4.2012 svolána na 9.5.2012, 11:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitostí nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky nemovitostí. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle § 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů.
-3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:
766470 Terezín 565717 Terezín 3 064 01.01.2011 CZ0423 Litoměřice Ústecký Centrum města
Infrastructure / infrastruktura: Město Terezín má 3 064 obyvatel (podle Malého lexikonu obcí ČR 2011 ČSÚ), nachází se v Ústeckém kraji, v okrese Litoměřice, přibližně 3 km jižně od města Litoměřice a přibližně 65 km severozápadně od centra hlavního města Prahy. Město má dostatečnou občanskou vybavenost (městský úřad, pošta, základní škola, mateřská škola, ordinace lékaře, kulturní zařízení, obchody, restaurace a ostatní služby). Po dopravní stránce je město Terezín dobře dostupné silniční dopravou, městem prochází silniční komunikace II/608, v blízkosti města leží silniční komunikace I/15 a dálnice D8 (E55) Praha – Ústí nad Labem – SRN. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovitosti se nacházejí v centru města v ulici 28. října, z níž jsou přístupné. V lokalitě je rozvod elektrického proudu, pitné vody, kanalizace a zemního plynu. Short description property / stručný popis majetku: Budova č.p. 128: Budova č.p. 128 je řadová stavba situovaná na pozemku čís. parcely 102, k.ú. Terezín. Dispoziční řešení: Budova má jedno podzemní (suterén) a 2 nadzemní podlaží (přízemí a patro). Z důvodu neumožnění provedení prohlídky nebyla zjištěna vnitřní dispozice domu, podle dostupných údajů byly prostory v přízemí domu užívány ke komerčním účelům, prostory v patře byly užívány k bydlení. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné, střešní konstrukce je sedlového tvaru s krytinou z pálených tašek, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, okna jsou dřevěná s izolačními dvojskly, vnější povrchy tvoří hladká fasádní omítka. Konstrukční řešení a vybavení vnitřních prostor domu nebylo z důvodu neumožnění provedení prohlídky zjištěno. Stáří a stavební stav: Podle dokumentů z archivu Městského úřadu Terezín pochází budova z roku 1839, její stáří ke dni ocenění tedy činí
173 roků. Z exteriéru budovy je zřejmé, že budova je delší dobu neužívaná, např. okna v přízemí jsou poničená vandalismem, vchod do budovy z ulice je zazděný apod. Stavebně technický stav budovy lze hodnotit jako zhoršený, např. fasádní omítka je poničená, na obvodových stěnách je patrné vzlínání zemní vlhkosti apod. Další stavby: Podle ortofoto mapy z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí tvoří příslušenství budovy č.p. 128 pravděpodobně vedlejší stavby umístěné na nádvoří a venkovní úpravy (přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy apod.). Vzhledem k neumožnění prohlídky nemovitostí nejsou tyto stavby samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny jako příslušenství. Pozemek: Pozemek čís. parcely 102, k.ú. Terezín, o výměře 596 m2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek zastavěný budovou č.p. 128 a pravděpodobně vedlejšími stavbami, nezastavěná část tvoří nádvoří. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v příloze. -4-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) budovy č.p. 128 s příslušenstvím a pozemkem čís. parcely 102, k.ú. Terezín, v ulici 28. října v Terezíně, okres Litoměřice, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 9. května 2012
1.300.000,- Kč Slovy: Jedenmiliontřistatisíc Kč
Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 38 je vlastnické právo k nemovitostem omezeno následujícími omezeními: - zástavním právem smluvním - dle úvěrové smlouvy číslo 0327466179 ve výši 1.700.000,- Kč a na budoucí pohledávky do výše 1.700.000,- Kč, vzniklé do 30.6.2028, oprávnění pro společnost Česká spořitelna, a.s. (IČ 45244782), - zástavním právem smluvním - dle úvěrové smlouvy číslo 0009504459 ve výši 2.000.000,- Kč a na budoucí pohledávky do výše 2.000.000,- Kč, vzniklé do 20.11.2018, oprávnění pro společnost Česká spořitelna, a.s. (IČ 45244782). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 38. Jiná rizika v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 208/5658/2012.
Vypracoval: Ing. Milan Hnitka
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 16. května 2012
-5-
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
ID (Surveyor´s Report):
208/5658/2012
LV no.:
38
Wear
Time price "TIA"
Comments
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
%
Kč
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no. Pol.č.
Name of "the tangible investment asset" - TIA
Build-up space
Unit price
Built-up area
Název HIM
Obestavěný prostor stavby
Jednotková cena
Zastavěná ploha
m
1
budova č.p. 128
3
Kč/m
2600
3
m
2
Unit price
Starting price
Jednotková cena Výchozí cena Kč/m
2
Kč
4 200
10 920 000
80,0
obestavěný prostor určen odhadem
2 184 000
2 3
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
2 184 000
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
Komentář
m2
Kč/m2
Kč
1
zastavěná plocha a nádvoří
102
596
500
298 000
2 3
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
298 000
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
2 482 000 Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no. Pol.č.
Name
Area for lease
Lease price per sq. m.
Gross yield
Costs total
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Název
Pronajímatelná plocha
Cena za pronájem m2
Hrubý výnos
Náklady celkem
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
Kč/year/rok
Kč
Kč
%
Kč
m
2
2
Kč/m /year/rok
1 #### 3
Total / Celkem
0
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Name
Realized price
Date of sale
Built-up space
Pol.č.
Název
Realizovaná cena
Datum prodeje
Obestavěný prostor m3
Kč
1 2 3
řadový dům Terezín řadový dům Terezín řadový dům Terezín
3 000 000,00 2 390 000,00 2 500 000,00
IV-10 V-12 V-12
Land area
Price of land
Plocha pozemků Cena pozemků m2
2500 3300 2500
Kč/m2
526 278 400
Total price of lands
Total price of buildings built-up space
Celková cena za pozemky
Celková cena obestavěného prostoru
mil. Kč
500 500 500
263 000 139 000 200 000
Rate of price adjustment
Price of buildings
Koeficient Cena za objekty cenové úpravy
Comments
Komentář
Kč/m3
mil. Kč
2 737 000,00 2 251 000,00 2 300 000,00
0,50 0,40 0,40
Cost Value - Věcná hodnota
2,482
mil.Kč
Yield value - Výnosová hodnota
0,000
mil.Kč
Comparative value - Porovnávací hodnota
1,328
mil.Kč
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
1,300
mil.Kč
1) z vlastní databáze 2) nabídka realitní kanceláře GLOBAL REALITY, Hradec Králové 3) nabídka realitní kanceláře A-FACTUM, s.r.o., Litoměřice
547 prodej 1) 273 nabídka 2) 368 nabídka 3)
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 11.04.2012 15:55:02 Okres: CZ0423 Litoměřice
Obec: 565717 Terezín
Kat.území: 766470 Terezín
List vlastnictví: 38
V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě A Vlastník, jiný oprávněný
Identifikátor
Vlastnické právo HYPOINVEST CS, s.r.o., Ocelářská 1354/65, Praha 9, Libeň, 190 00 Praha 9 B Nemovitosti Pozemky Parcela
Výměra[m2] Druh pozemku
102
65409876
Způsob využití
596 zastavěná plocha a nádvoří
Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy Terezín, č.p. 128
Způsob využití Způsob ochrany bydlení nemovitá kulturní památka
B1
Jiná práva - Bez zápisu
C
Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro
Podíl
Způsob ochrany nemovitá kulturní památka
Na parcele 102
Povinnost k
o Zástavní právo smluvní
dle úvěrové smlouvy číslo 0327466179 ve výši 1.700.000,-Kč a na budoucí pohledávky do výše 1.700.000,-Kč, vzniklé do 30.6.2028 Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova Stavba: Terezín, č.p. 128 V-5992/2008-506 1929/62, Praha 4, Krč, 140 00 Praha Parcela: 102 V-5992/2008-506 4, RČ/IČO: 45244782 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 25.07.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 06.08.2008. V-5992/2008-506 o Zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo 0009504459 ve výši 2.000.000,-Kč a na budoucí pohledávky do výše 2.000.000,-Kč, vzniklé do 20.11.2018 Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova Stavba: Terezín, č.p. 128 V-9384/2008-506 1929/62, Praha 4, Krč, 140 00 Praha Parcela: 102 V-9384/2008-506 4, RČ/IČO: 45244782 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 05.12.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 08.12.2008. V-9384/2008-506 D
Jiné zápisy - Bez zápisu
E
Nabývací tituly a jiné podklady zápisu
Listina o Smlouva kupní
ze dne 06.08.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 07.08.2008.
Pro: HYPOINVEST CS, s.r.o., Ocelářská 1354/65, Praha 9, Libeň, 190 00 Praha 9 F
V-5994/2008-506 RČ/IČO: 65409876
Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice, kód: 506. strana 1
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 11.04.2012 15:55:02 Okres: CZ0423 Litoměřice Kat.území: 766470 Terezín
Obec: 565717 Terezín List vlastnictví: 38
V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice, kód: 506. 11.04.2012
16:01:47
Vyhotovil:
Vyhotoveno:
Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno dálkovým přístupem
Řízení PÚ: .................
Podpis, razítko:
Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice, kód: 506. strana 2
Budova č.p. 128 v ulici 28. října v Terezíně
Severovýchodní pohled
Severozápadní pohled
Pohled oknem v přízemí
Pohled oknem v přízemí
Pohled průjezdem na nádvoří
