Znalecký posudek þ. 3505/2012 o cenČ nemovitosti - 1/36 domu þ.p. 98 umístČného na pozemku parc. þ. St. 110 a 1/36 pozemku tvoĜeného parcelami parc. þ. St. 110 a parc. þ. 93/3 v kat. úz. ZvolenČves, obec ZvolenČves, okres Kladno, ve vlastnictví Reisové Anny.
Objednatel posudku:
JUDr. OndĜej Mareš Exekutorský úĜad v LitomČĜicích Novobranská 20 412 01 LitomČĜice
Úþel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce þ.j. Ex 4421/10-40 prodejem nemovitosti.
Dle zákona þ. 151/1997 Sb. o oceĖování majetku ve znČní zákona þ. 121/2000 Sb., þ. 237/2004 Sb. a þ. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí ýeské republiky þ. 540/2002 Sb. ve znČní vyhlášky þ. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 24.5.2012 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Holeþkova 657 150 00 Praha 5 – KošíĜe
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
Posudek obsahuje 13 stran textu vþetnČ titulního listu a 23 stran pĜíloh. Objednateli se pĜedává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 27.6.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místČ a þase nemovitosti zapsané na LV þ. 115, vedené Katastrálním úĜadem pro StĜedoþeský kraj, Katastrální pracovištČ Slaný, kat. úz. ZvolenČves, obec ZvolenČves.
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: dĤm ZvolenČves 98 273 25 ZvolenČves Region: StĜedoþeský Okres: Kladno Katastrální území: ZvolenČves 3. Prohlídka a zamČĜení nemovitosti: Prohlídka a zamČĜení nemovitosti bylo provedeno dne 24.5.2012 bez pĜítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 3.5.2012, LV 115, kat. úz. ZvolenČves, Katastrální úĜad pro StĜedoþeský kraj, KP Slaný - kopie mapy katastrální ze dne 9.5.2012, mČĜítko 1:2880, kat. úz. ZvolenČves - exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 4421/10-40 ze dne 9.2.2012 - usnesení o ustanovení znalce þ.j. 124 EX 4421/10-50 ze dne 3.5.2012 - fotodokumentace nemovitosti - informace z KN - informace z realitního trhu - skuteþnosti zjištČné na místČ samém 5. Vlastnické a evidenþní údaje: Vlastnictví k oceĖovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je evidenþnČ vyznaþeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví þ. 115, kat. úz. ZvolenČves, obec ZvolenČves, okres Kladno, ze dne 3.5.2012 oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem pĜedmČtu ocenČní je: ýerná JiĜina, TrpomČchy 36, 274 01 Slaný 1 Dono Milan, TrpomČchy 36, 274 01 Slaný 1 Holá Albína, NámČstí Republiky 14, 289 03 MČstec Králové Holub František, ZvolenČves 135, 273 25 ZvolenČves 2
1/9 1/36 1/9 1/36
Kopecká Emilia, Celné 62, 561 66 TČchonín Pešta Jaroslav, ZvolenČves 98, 273 25 ZvolenČves Pokutová Zlata, Ouvalova 393/10, Slaný, 274 01 Slaný 1 Raisová Margita, Brod nad Tichou 13, 348 15 Planá u Mariánských Lázní Reisová Anna, Velvarská 1456, Švermov, 273 09 Kladno 7 Tirpáková Veronika, Kostelec 34, 349 01 StĜíbro Valušová Marcela, TrpomČchy 38, 274 01 Slaný 1 Živþicová ZdeĖka, Pražská 536, Slaný, 274 01 Slaný 1
1/9 1/9 1/9 1/9 1/36 1/9 1/36 1/9
oddíl B - nemovitosti: stavba urþená k bydlení þ.p. 98 umístČná na pozemku parc. þ. St. 110 pozemek parc. þ. St. 110 - zastavČná plocha a nádvoĜí o výmČĜe 144 m2 pozemek parc. þ. 93/3 - zahrada o výmČĜe 331 m2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Usnesení soudu o naĜízení exekuce (Okresní soud v TachovČ) Nc-3943/2005-9 ze dne 04.01.2006.; uloženo na prac. Tachov - Usnesení soudu o naĜízení exekuce (Okresní soud v TachovČ) 11Nc-4322/2006-8 ze dne 15.12.2006.; uloženo na prac. Tachov - Usnesení soudu o naĜízení exekuce (Okresní soud v TachovČ) 11 Nc-3461/2007-2 ze dne 31.07.2007.; uloženo na prac. Tachov - Usnesení soudu o naĜízení exekuce (Okresní soud v TachovČ) 11 Nc-1949/2008-3 ze dne 01.02.2008.; uloženo na prac. Tachov - Usnesení soudu o naĜízení exekuce (Okresní soud v TachovČ) 11 Nc-2227/2009 ze dne 12.02.2009.; uloženo na prac. Tachov - Exekuþní pĜíkaz Exekutorský úĜad Klatovy, 120 EX-8183/2007-10 ze dne 21.07.2009. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce (Okresní soud v TachovČ) 11 Nc-4340/2009-5 ze dne 26.06.2009.; uloženo na prac. Tachov - Exekuþní pĜíkaz Exekutorský úĜad PlzeĖ-mČsto, 094 EX-09260/2009-007 ze dne 26.08.2009. - Exekuþní pĜíkaz Exekutorský úĜad Brno-venkov, 137Ex-169/2007-18 ze dne 09.10.2009. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce Okresní soud v KladnČ, 59 EXE-646/2010-24 ze dne 29.07.2010.; uloženo na prac. Slaný - Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitých vČcí Exekutorský úĜad Praha 6, 025 Ex-21052/2009-11 ze dne 06.10.2010. - Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úĜad Praha 6, 025 Ex-21052/2009-10 ze dne 06.10.2010. Právní moc ke dni 13.10.2010. - Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitých vČcí Exekutorský úĜad Praha 10, 167EXZ-2556/2006-85 ze dne 15.11.2010. - Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitých vČcí Exekutorský úĜad LitomČĜice, 124 EX-8929/2010-17 ze dne 17.01.2011. Právní moc ke dni 31.01.2011. - VyrozumČní soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení Exekutorský úĜad LitomČĜice, 124 EX-8929/2010-37 ze dne 22.03.2011. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce (Okresní soud v TachovČ) 11 EXE-894/2011-13 ze dne 25.01.2011.; uloženo na prac. Tachov - Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitých vČcí Exekutorský úĜad Jeseník, 014 EX-93913/2010-11 ze dne 28.02.2011.
3
- Usnesení soudu o naĜízení exekuce OS Kladno, 58 EXE 1127/2010-30 ze dne 27.12.2010.; uloženo na prac. Kladno - Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitých vČcí Exekutorský úĜad PlzeĖ - sever, 121 EX-1886/2011-12 ze dne 05.05.2011. - Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úĜad Jeseník, 014 EX-93913/2010-12 ze dne 28.02.2011. Právní moc ke dni 22.03.2011. - Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitých vČcí Exekutorský úĜad Šumperk, 139 EX-08152/2011-012 ze dne 13.06.2011. Právní moc ke dni 21.11.2011. - VyrozumČní soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení Exekutorský úĜad Šumperk, 139 EX-08152/2011-038 ze dne 22.12.2011. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce þj. 54 EXE 674/2011-13 ze dne 27.05.2011.; uloženo na prac. Kladno - Usnesení soudu o naĜízení exekuce þj. 57 EXE 781/2011-8 ze dne 15.06.2011.; uloženo na prac. Kladno - Usnesení soudu o naĜízení exekuce þj. 53 EXE 828/2011-13 ze dne 21.06.2011.; uloženo na prac. Kladno - Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úĜad HavlíþkĤv Brod, 050 EX-1490/2010-33 ze dne 10.01.2011. Právní moc ke dni 14.01.2011. - Usnesení soudu þíslo deníku 2126/1927 - Usnesení soudu o naĜízení exekuce þ.j. 55 EXE 983/2011-15 ze dne 15.07.2011.; uloženo na prac. Kladno - Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitých vČcí Exekutorský úĜad Klatovy, 120 EX-8183/2007-10 ze dne 21.07.2009. - Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitých vČcí Exekutorský úĜad Praha - východ, 081 EX19220/2011-013HeD ze dne 01.07.2011. - Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitých vČcí Exekutorský úĜad Praha 3, 144 EX-8480/2011-24 ze dne 02.08.2011. - Usnesení soudního exekutora o naĜízení dražebního jednání Exekutorský úĜad LitomČĜice, 124 EX-8929/2010-88 ze dne 05.09.2011. - Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úĜad Praha 3, 144 EX-8480/2011-23 ze dne 02.08.2011. Právní moc ke dni 24.08.2011. - VyrozumČní soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení Exekutorský úĜad Praha 3, 144 EX-8480/2011-33 ze dne 06.09.2011. - Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitých vČcí Exekutorský úĜad HavlíþkĤv Brod, 050 EX1490/2010-44 ze dne 14.09.2011. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce þ.j. 58 EXE 1149/2011-16 ze dne 27.09.2011.; uloženo na prac. Kladno - Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitých vČcí Exekutorský úĜad Brno - venkov, 137 Ex-3680/200939 ze dne 24.09.2011. - Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úĜad Brno - venkov, 137Ex-3680/2009-38 ze dne 24.09.2011. Právní moc ke dni 27.09.2011. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce OS Kladno, 31 EXE 747/2011-12 ze dne 25.10.2011.; uloženo na prac. Kladno - Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitých vČcí Exekutorský úĜad Klatovy, 120 EX-35061/2011-10 ze dne 11.11.2011. - Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úĜad LitomČĜice, 124 EX-8929/2010-16 ze dne 17.01.2011. Právní moc ke dni 31.01.2011. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce þ.j. 59 EXE 1274/2011-8 ze dne 04.10.2011.; uloženo na prac. Kladno
4
- Usnesení soudu o naĜízení exekuce þ.j. 54 EXE 1537/2011-9 ze dne 25.11.2011.; uloženo na prac. Kladno - Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úĜad Klatovy, 120 EX-35061/2011-9 ze dne 11.11.2011. Právní moc ke dni 25.11.2011. - Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitých vČcí Exekutorský úĜad Praha - východ, 081 EX44112/2011-015JH ze dne 09.12.2011. - Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitých vČcí Exekutorský úĜad Praha - východ, 081 EX44112/2011-015JH ze dne 09.12.2011. - Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úĜad Praha 10, 167 EX-2556/2006-123 ze dne 24.11.2011. Právní moc ke dni 28.11.2011. - Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úĜad Praha 10, 167 EX-2556/2006-123 ze dne 24.11.2011. Právní moc ke dni 28.11.2011. - Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úĜad Praha 10, 167 EX-2556/2006-123 ze dne 24.11.2011. Právní moc ke dni 28.11.2011. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce þ.j. 53 EXE 566/2011-13 ze dne 10.05.2011.; uloženo na prac. Kladno - VyrozumČní soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení þj. 53 EXE 566/2011-13 ze dne 10.05.2011. Právní moc ke dni 13.07.2011.; uloženo na prac. Kladno - Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úĜad Šumperk, 139 EX-08152/2011-011 ze dne 13.06.2011. Právní moc ke dni 21.11.2011. - VyrozumČní soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení Exekutorský úĜad Šumperk, 139 EX-08152/2011-038 ze dne 22.12.2011. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce þ.j. 54 EXE 1519/2011-11 ze dne 15.11.2011.; uloženo na prac. Kladno - Usnesení soudu o naĜízení exekuce þ.j. 55 EXE 23/2012-14 ze dne 10.01.2012.; uloženo na prac. Kladno - Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitých vČcí Exekutorský úĜad LitomČĜice, 124 EX-4421/2010-40 ze dne 09.02.2012. - Usnesení soudu o naĜízení exekuce þ.j. 53 EXE 490/2010-14 ze dne 25.06.2010. Právní moc ke dni 23.02.2011.; uloženo na prac. Kladno - Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitých vČcí Exekutorský úĜad Praha 1, 099EX-68/2012-12 ze dne 14.02.2012. - Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úĜad Praha 10, 003 EX-14717/2011-10 ze dne 18.01.2012. Právní moc ke dni 02.02.2012. - Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úĜad PlzeĖ - mČsto, 108 EX-04396/2011-006 ze dne 19.07.2011. Právní moc ke dni 04.08.2011. - Rozhodnutí správce danČ o zĜízení zástavního práva Finanþní úĜad ve Slaném 22251/2012/031922204487 ze dne 13.03.2012. - Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úĜad Praha 3, 091 EX-07850/2011-012 ze dne 21.02.2012. Právní moc ke dni 05.03.2012. - Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úĜad Praha-východ, 081 EX-19220/2011-012HeD ze dne 01.07.2011. Právní moc ke dni 27.07.2011. - VyrozumČní soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení Exekutorský úĜad Praha-východ, 081 EX-19220/2011-054Mna ze dne 05.04.2012. oddíl D - jiné zápisy: - Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úĜad PlzeĖ - sever, 121 EX-1886/2011-11 ze dne 05.05.2011. - Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úĜad Praha-východ, 081 EX-33181/2011-020Mna ze dne 06.12.2011.
5
- Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úĜad Praha - východ, 081 EX-44112/2011-014JH ze dne 09.12.2011. - Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úĜad Praha - východ, 081 EX-44112/2011-014JH ze dne 09.12.2011. - Exekuþní pĜíkaz o zĜízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úĜad LitomČĜice, 124 EX-4421/2010-39 ze dne 09.02.2012. oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Usnesení soudu o schválení dČdické dohody Okresní soud v KladnČ, 31 D-370/2008-36 ze dne 29.09.2008. Právní moc ke dni 28.10.2008. - Usnesení soudu o dČdictví Okresní soud v KladnČ, 32 D-516/2010-127 ze dne 30.05.2011. Právní moc ke dni 29.06.2011.
6. Dokumentace a skuteþnost: Vzhledem k tomu, že vlastníkem nebyla pĜedložena stavební dokumentace, byly veškeré výpoþty uskuteþnČny z namČĜených hodnot a zjištČných skuteþností pĜi místním šetĜení. ZastavČná a užitná plocha byla vypoþtena pouze orientaþnČ, proto nemusí vypoþtené celkové plochy odpovídat pĜesnČ skuteþnosti. SouþasnČ byl posouzen stavebnČ-technický stav jednotlivých konstrukþních prvkĤ, charakter jejich údržby a stanovena jejich pĜedpokládaná další životnost a stupeĖ opotĜebení. Majitel oceĖovaných nemovitostí nekontaktoval znalce ani za úþelem poskytnutí nutných informací, aþkoli k tomu byl v usnesení vyzván. 7. Celkový popis nemovitosti: Vesnice ZvolenČves leží na území okresu Kladno a náleží pod StĜedoþeský kraj. PĜíslušnou obcí s rozšíĜenou pĤsobností je mČsto Slaný. Obec ZvolenČves se rozkládá asi 12 km severovýchodnČ od Kladna a 8 km východnČ od mČsta Slaný. Pro školní dČti zde obec zĜídila základní školu vyššího stupnČ a menší dČti mají k dispozici mateĜskou školku. Pro využití volného þasu je v obci k dispozici sportovní hĜištČ a další sportovištČ. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hĜbitov. V obci ZvolenČves má ordinaci jeden praktický lékaĜ a jeden zubaĜ. Z další obþanské vybavenosti je zde rovnČž poštovní úĜad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veĜejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniþní zastávka. OceĖovaná nemovitost - dĤm þ.p. 98 se nachází v intravilánu obce ZvolenČves, kat. úz. ZvolenČves, okres Kladno. DĤm je samostatnČ stojící nad úrovní zpevnČné komunikace. Dispozice ani vybavení domu nebylo možné zjistit. DĤm je pravdČpodobnČ nepodsklepený, jednopodlažní s pĤdou, napojen na veškeré inženýrské sítČ. StáĜí domu je cca 90 let. 8. Obsah posudku: a) OcenČní porovnávacím zpĤsobem a1) DĤm þ.p. 98 b) Pozemky b1) Pozemky
6
9. Popis objektĤ a pozemkĤ: a) OcenČní porovnávacím zpĤsobem a1) DĤm þ.p. 98 OceĖovaná nemovitost - dĤm þ.p. 98 se nachází v intravilánu obce ZvolenČves, kat. úz. ZvolenČves, okres Kladno. DĤm je samostatnČ stojící nad úrovní zpevnČné komunikace. Dispozice ani vybavení domu nebylo možné zjistit. DĤm je pravdČpodobnČ nepodsklepený, jednopodlažní s pĤdou. DĤm má obdélníkový pĤdorys, základy jsou kamenné, svislé konstrukce pravdČpodobnČ smíšené, krovy a stropy dĜevČné. StĜecha sedlová, krytina stĜechy pálená taška. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Fasádní omítky jsou štukové. Okna plastová, dveĜe dĜevČné. DĤm je napojen na veškeré inženýrské sítČ. Vzhledem k nesouþinnosti majitele bylo stáĜí a užitná plocha stanovena odhadem. b) Pozemky b1) Pozemky OceĖované pozemky se nachází v intravilánu obce ZvolenČves, kat. úz. ZvolenČves, okres Kladno. Pozemky tvoĜí celek témČĜ obdélníkového tvaru, jsou s terénní nerovností, nad úrovní vozovky, pĜístupné z jihovýchodu po zpevnČné komunikaci. Na pozemku parc. þ. St. 110 se nachází oceĖovaný dĤm a zpevnČná pĜíjezdová plocha. Vstupní vrata jsou plechová, pozemek je oplocen drátČným pletivem v kovových rámech. Zbytek pozemku (pĜedzahrádka) je zatravnČn. Za pozemkem parc.þ. St. 110 se nachází pozemek parc. þ. 93/3 jež je v KN veden jako zahrada. Tento pozemek je obdélníkového tvaru, svažitý jihovýchodním smČrem a stojí na nČm stavba (kĤlna), pravdČpodobnČ dĜevČné konstrukce se sedlovou stĜechou.
B. Posudek VýmČry, hodnocení a ocenČní objektĤ:
Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Porovnávací hodnota a1) DĤm þ.p. 98 - § 26a ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní: Typ objektu: Rodinný dĤm Poloha objektu: StĜedoþeský kraj - do 2 000 obyvatel StáĜí stavby: 90 rokĤ Indexovaná prĤmČrná cena IPC (pĜíloha þ. 20a): 4 819,- Kþ/m3 ZastavČné plochy a výšky podlaží: Název podlaží 1.NP:
ZastavČná plocha 55,00 m2
7
Konstrukþní výška 2,10 m
ObestavČný prostor: 1.NP+pĤda: (55,00)*(3,70)+82,50
=
286,00 m3
ObestavČný prostor – celkem:
=
286,00 m3
Podlažnost: ZastavČná plocha prvního nadzemního podlaží: ZastavČná plocha všech podlaží: Podlažnost
ZP1 = 55,00 m2 ZP = 55,00 m2
ZP / ZP1 = 1,00
Výpoþet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavČné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou stĜechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dĤm 2. Provedení obvodových stČn - Na bázi dĜevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. TloušĢka obvod. stČn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota 1 5. Napojení na sítČ (pĜípojky) - PĜípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. ZpĤsob vytápČní stavby - ÚstĜední, etážové, dálkové 7. Zákl. pĜíslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvoĜící pĜíslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavČné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkþním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. StavebnČ - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou – (pĜedpoklad provedení menších stavebních úprav)
þ.
Vi
I
typ A
III I
0,00 -0,08
II III V
0,00 0,02 0,08
III III I III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
II III III
0,00 0,00 0,85
þ.
Pi
I II II III
0,00 0,00 0,00 0,03
III III
0,03 0,03
II II II III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Koeficient pro stáĜí 90 let: 0,60 12
Index vybavení IV = (1 + ¦ Vi ) * V13 * 0,60 = 0,520 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez vČtšího významu 2. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce 3. Okolní zástavba a životní prostĜedí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchodĤ nebo služeb, pohostinské a kulturní zaĜízení 5. Školství a sport v obci - základní škola a sportovní zaĜízení 6. Zdravotní zaĜízení v obci - ordinace praktického a odborného lékaĜe a další zaĜízení 7. VeĜejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. NezamČstnanost v obci a okolí - prĤmČrná nezamČstnanost 10. ZmČny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivĤ
8
11
Index polohy IP = (1 + ¦ Pi ) = 1,090 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílþím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahĤ na prodejnost - negativní - PĜedmČtem ocenČní je spoluvlastnický podíl 1/9.
þ.
Ti
III
0,00
II I
0,00 -0,05
3
Index trhu IT = (1 + ¦ Ti ) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,520 * 1,090 * 0,950 = 0,538 OcenČní: Cena upravená CU = IPC * I = 4 819,- Kþ/m3 * 0,538 = 2 592,62 Kþ/m3 Cena zjištČná porovnávacím zpĤsobem CP = CU * OP = 2 592,62 Kþ/m3 * 286,00 m3 = 741 489,32 Kþ Cena stanovená porovnávacím zpĤsobem = Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
741 489,32 Kþ 741 489,32 Kþ 1 / 36
DĤm þ.p. 98 - zjištČná cena
=
20 596,93 Kþ
=
20 600,- Kþ
Rekapitulace ocenČní objektĤ vþetnČ opotĜebení a) DĤm þ.p. 98 Cena objektĤ þiní celkem
20 600,- Kþ
Porovnávací metoda a) DĤm þ.p. 98 a1) dĤm þ.p. 98 Popis porovnávaných objektĤ: Jednotka: podlahová plocha Množství jednotek oceĖované stavby: 130,00 První srovnávaná nemovitost - rodinný dĤm ve ZvolenČvsi, okres Kladno. SamostatnČ stojící, starší, jednopodlažní dĤm na pozemku o výmČĜe 299 m2 je þásteþnČ podsklepený, má novou stĜechu, napojen na veškeré IS. Nemovitost je nabízena k prodeji prostĜednictvím realitní kanceláĜe. Druhá srovnávaná nemovitost - rodinný dĤm ve ZvolenČvsi, okres Kladno. SamostatnČ stojící dĤm na pozemku o výmČĜe 601 m2 je v dobrém udržovaném stavu, s možností napojení na veškeré IS, náleží k nČmu garáž a malý sklep. Nemovitost je nabízena k prodeji prostĜednictvím realitní kanceláĜe. 9
TĜetí srovnávaná nemovitost - rodinný dĤm v centru ZvolenČvsi, okres Kladno. SamostatnČ stojící dĤm na pozemku o výmČĜe 400 m2 je jednopodlažní, nepodsklepený, ze smíšeného zdiva, po þásteþné vnitĜní rekonstrukci, napojen na veškeré IS. Nemovitost je nabízena k prodeji prostĜednictvím realitní kanceláĜe. ýtvrtá srovnávaná nemovitost - rodinný dĤm ve SlatinČ, okres Kladno. SamostatnČ stojící, celopodsklepený dĤm na pozemku o výmČĜe 1.521 m2 je pĜed rekonstrukcí, napojen na elektrorozvod, plyn pĜiveden na hranici pozemku. Nemovitost je nabízena k prodeji prostĜednictvím realitní kanceláĜe. Seznam porovnávaných objektĤ: Název RD ZvolenČves RD ZvolenČves RD ZvolenČves RD Slatina Souþet:
Realizovaná cena 1 199 000,- Kþ 1 990 000,- Kþ 960 000,- Kþ 1 290 000,- Kþ
Km Kc
Kv K1 K2 K3
1,00 1,00 1,00 1,00
1,00 0,97 1,00 0,80 0,90 0,97 0,80 0,80 1,00 0,97 1,00 0,80 0,80 0,97 1,00 0,80
1,00 1,00 1,00 1,00
Množství [jedn]
Jedn. cena [Kþ/jedn.]
140,00 6 645,89 220,00 5 053,88 140,00 5 321,14 120,00 6 673,60 23 694,50 Kþ/jedn. /4 5 923,63 Kþ/jedn. 5 053,88 Kþ/jedn. 6 673,60 Kþ/jedn.
PrĤmČrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 5 923,63 Kþ 130,00 á 5 923,63 Kþ/
=
770 071,90 Kþ
DĤm þ.p. 98 - výsledná cena
=
770 071,90 Kþ
=
770 070,- Kþ
Rekapitulace ocenČní objektĤ vþetnČ opotĜebení a) DĤm þ.p. 98 Cena objektĤ þiní celkem
770 070,- Kþ
Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemek ocenČný dle § 28 odst. 1 a 2: Název zastavČná plocha a nádvoĜí Souþet Úprava ceny – pĜíloha þ. 21:
Jedn. cena VýmČra 2 [Kþ/m2] [m ] 144,00 35,00
Parcelní þíslo St. 110
10
Cena [Kþ] 5 040,5 040,-
2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisouþet Koeficient prodejnosti Kp (pĜíl. þ. 39 - dle obce a úþelu užití): Koeficient zmČny cen staveb Ki (pĜíl. þ. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek ocenČný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
10 % 10 % + * *
504,5 544,1,9000 2,1550 22 699,91
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy ocenČný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 35,- Kþ/m2. Název
Jedn. cena VýmČra [Kþ/m2] [m2] 331,00 35,00
Parcelní þíslo
zahrada 93/3 Souþet Úprava ceny - pĜíloha þ. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisouþet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (pĜíl. þ. 39 - dle obce a úþelu užití): Koeficient zmČny cen staveb Ki (pĜíl. þ. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek ocenČný dle § 28 odst. 5 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:
Cena [Kþ] 11 585,11 585,-
10 % 10 % + * * * *
Pozemky - zjištČná cena
=
1 158,50 12 743,50 0,4000 1,9000 2,1550 20 871,30 43 571,21 Kþ 1 / 36 1 210,31 Kþ
Rekapitulace ocenČní pozemkĤ a) Pozemky
=
Cena pozemkĤ þiní celkem
1 210,- Kþ 1 210,- Kþ
C. Rekapitulace Administrativní cena 1/36 nemovitosti: Administrativní cena objektĤ: Administrativní cena pozemkĤ: Administrativní cena celkem:
20 600,- Kþ 1 210,- Kþ 21 810,- Kþ
Porovnávací cena: Porovnávací cena objektĤ: Porovnávací cena celkem:
770 070,- Kþ 770 070,- Kþ
Stanovisko znalce: PĜi stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno pĜihlédnout nejenom k výsledkĤm jednotlivých oceĖovacích metod, ale zároveĖ ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektĤm, vztaženým k oceĖovanému majetku. V užité argumentaci nelze
11
pominout žádné relevantní faktory, jako napĜ. lokalita, pozice majetku v zónČ, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodáĜská situace. PĜi stanovení obvyklé ceny oceĖované nemovitosti, bylo tĜeba vzít v úvahu tyto základní skuteþnosti a ovlivĖující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalitČ je stĜední b) parametry povyšující cenu: klidná þást obce, možnost pĤdní vestavby, možnost parkování na pozemku c) parametry ponižující cenu: spoluvlastnický podíl, pĜedpoklad vložení investic do modernizace a þásteþné rekonstrukce Na základČ zjištČných hodnot výše uvedených skuteþností v místČ a po zvážení všech aspektĤ stanovuji obvyklou cenu 1/36 nemovitosti ve výši 21.000 Kþ.
Obvyklá cena 1/36 nemovitosti: 21 000,- Kþ slovy: dvacet jedna tisíc Kþ V Praze dne 27.6.2012
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spoleþností s ruþením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost pĜi Ministerstvu spravedlnosti ýeské republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona þíslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumoþnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky þíslo 37/1967 Sb., ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ do prvního oddílu seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnČní pro oceĖování nemovitostí, motorových vozidel a jiných vČcí movitých, majetkových práv, cenných papírĤ, podnikĤ, ostatního majetku a pro úþetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod poĜadovým þíslem 3505/2012 znaleckého deníku. OdpovČdná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spoleþnosti.
12
Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se spoleþností B plus B, spol. s r.o., Holeþkova 657,150 00 Praha 5 - KošíĜe, IýO: 61056049, pĜedmČt podnikání: OceĖování majetku pro vČci movité, vČci nemovité, nehmotný majetek, finanþní majetek a podnik na základČ koncesní listiny vydané živnostenským odborem úĜadu mČstské þásti Praha 5 pod þ.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která souþasnČ zajistila a zpracovala podklady pod poĜ. þ. 227/2012.
E. Seznam pĜíloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí.
13
