-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 809-336/2012 o odhadu ceny obvyklé rodinného domu č.p. 73 na pozemku parc.č. st. 71, včetně pozemků a příslušenství, v k.ú. Rejvíz, obci Zlaté Hory, okresu Jeseník (LV č. 33)
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní 23 738 01 Frýdek-Místek
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 143 EX 351/11
Podle stavu ke dni 21.10.2012 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 18 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 22.10.2012
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: rodinný dům č.p. 73 Adresa nemovitosti: Rejvíz Okres: Jeseník Obec: Zlaté Hory Katastrální území: Rejvíz 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 21.10.2012. Znalci nebyl umožněn přístup do nemovitosti. Znalec si prohlédl pouze exteriér. (Znalec stanovil dopisem ze dne 24.8.2012 termín prohlídky na 5.9.2012. Povinný požádal o odklad prohlídky. Do 19.10. znalci neoznámil náhradní termín konání prohlídky). 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 33 pro k.ú. Rejvíz ze dne 23.8.2012. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 351/11-097 o ustanovení znalce. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitostí je v KN na LV č. 33 zapsán: SJM Kovács Viliam Mgr. a Kovácsová Olga, Holčovická 73, 747 81 Otice Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní. Nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zástavní právo exekutorské blíže viz LV v příloze
-36. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v Rejvízu, oddělené části obce Zlaté Hory. Nemovitost se nachází uprostřed osady Rejvíz, při místní komunikaci č. 453, po její pravé straně ve směru z Rejvízu do Jeseníku. Nemovitost je situována v sousedství restaurace Na Paloučku. Nemovitost se nachází v zástavbě rodinných domů, objektů k rekreaci a občanské vybavenosti. Nemovitost je tvořena rodinným domem č.p. 73 na pozemku p.č. st. 71, pozemky p.č. st. 71 a p.č. 83/3 a příslušenstvím, které jsou ve funkčním celku. Příslušenství nemovitosti tvoří zpevněné plochy před domem, vedlejší stavba – kolna a trvalé porosty. Nemovitost je situována ve vyhledávané turistické oblasti Jeseníků, oceňovaný objekt je vhodnější využívat k rekreaci než k trvalému bydlení. Pozitiva oceňované nemovitosti: - umístění v klidné, vyhledávané lokalitě k rekreaci - atraktivita objektu Negativa: - Horší technický stav vyžadující další investice
7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Výpis z Katastru nemovitostí - Výřez z katastrální mapy
-4-
B. Posudek
II) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku.
Popis 1) Rodinný dům č.p. 73 Oceňovaný rodinný dům je nepodsklepený, má jedno nadzemní podlaží a obytné podkroví pod sedlovou střechou. Základy objektu kamenné, nosné konstrukce dřevěné roubené. Krov střechy dřevěný sedlový, krytina střechy osinkocementové šablony a živičná lepenka. Dveře dřevěné, okna dřevěná dvojitá. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Zastavěná plocha objektu činí 162 m2. Znalci nebyl umožněn vstup do nemovitosti, znalec pro další ocenění předpokládá podstandardní vybavení – vytápění lokální na tuhá paliva, podstandardní hygienické vybavení. Technický stav objektu je horší. Objekt bude vyžadovat opravy a údržbu. Opotřebení stavby znalec stanovuje odborným odhadem na 80%. Příslušenství nemovitosti je standardního rozsahu a provedení a sestává ze zpevněných ploch (chodník k domu), vedlejší stavby – hospodářské budovy (dřevěná stavba s pultovou střechou, krytina lepenka). Na zahradě se nachází trvalé porosty, převážně okrasné stromy a keře. 2) Pozemky Výčet pozemků: Parc.č. st. 71 zastavěná plocha a nádvoří Parc.č. 83/3 zahrada
o výměře 162 m2 o výměře 643 m2
Pozemky jsou ve funkčním celku s rodinným domem. Pozemky jsou rovinaté. Celková výměra činí 805 m2.
-5-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se přímo v této lokalitě (Rejvíz) běžně neobchoduje s rodinnými domy ani rekreačními objekty. V širším okolí (ve Zlatých Horách a blízkém okolí) se nabízí obdobné nemovitosti v rozmezí cca 500 tis. až 1 000 tis. Kč především dle technického stavu, dále umístěním v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitostí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 2 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: oceňovaná srov. 1 Rejvíz Supíkovice ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku zastavěná plocha prodejní/nabídkovácena celkem EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce korekce pro typ trans. datum nabídky/prodeje korekce pro datum nabídky FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu korekce pro tech. Stav funkční využití nemovitosti korekce pro funkční využítí lokalita/přístupnost korekce pro lokalitu vzhled a atraktivita objektu korekce pro atraktivitu korekce pro velikost pozemku Indikovaná hodnota nemovitosti
805 160
srov. 3 Ondřejovice
1279 213
121 121
767 90
1 148 000
719 000
580 000
nabídka
694 111
srov. 2 Zlaté Hory
nabídka
nabídka
0,9 X.2012 1,00
0,9 IX.2012 1,00
0,9 X.2012 1,00
lepší 0,85 srov. 1,00 horší 1,10 lepší 0,85 0,90
lepší 0,90 horší 1,10 horší 1,05 srov. 1,00 1,15
lepší 0,90 horší 1,10 horší 1,05 horší 1,05 1,00
739 022
773 560
569 750
Cena nemovitosti zjištěna srovnáním (orientační):
694 111 Kč
-6Po provedené celkové analýze nemovitosti, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na umístění ve vyhledávané lokalitě, stav domu, velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši 700 000 ,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu staveb, tak i příslušenství a pozemků.
Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem
700 000,- Kč
Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti: rodinného domu č.p. 73 situovaného na pozemku parc.č. st. 71, pozemků p.č. st. 71 a p.č. 83/3 a příslušenství sestávajícího z venkovních úprav, vedlejší stavby a trvalých porostů, v k.ú. Rejvíz, obci Zlaté Hory, okresu Jeseník (LV č. 33), je stanovena ke dni 21.10.2012. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovitosti k datu ocenění ve výši 700 000,- Kč.
-7-
V. Rekapitulace Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovitosti:
Cena obvyklá -
700 000,- Kč
Slovy: sedmsettisíc Kč
Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovitosti z dražby.
V Ostravě, 22.10.2012
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 809-336/2012 znaleckého deníku.
-8Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Příloha č. 2: Srovnávané nemovitosti Příloha č. 3: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 33 Příloha č. 4: Výřez katastrální mapy Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti
