Znalecký posudek č. 332/27/2012 Nemovitosti- Spoluvlastnického podílu ve výši id. 3/4 na budově RŘD s provozovnou č.p. 430 na parc.st.č. 656 a pozemcích parc.st.č. 656 a parc.p.č.659/8 v k.ú. a obec Harrachov, zapsaných na LV č.211 vedeném Katastrálním úřadem pro Liberecký kraj, KP Jablonec nad Nisou.
Objednatel posudku:
Mgr. Martin Slavata Exekutorský úřad Táborská 527 293 05 Mladá Boleslav
Účel posudku:
Odhad tržní hodnoty nemovitosti(obvyklé ceny) Nařízení exekuce č.j.: 7EXE 690/2010-9 ze dne 9.6.2010 a dle usnesení pod č.j.:080 EX 1113/10-21, které vydal Soudní exekutor Mgr. Martin Slavata
Podle stavu ke dni 4.4.2012 posudek vypracoval: Bc. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov Posudek obsahuje 17 stran textu včetně titulního listu + přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Trutnově, 5.4.2012
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem je stanovit: a)obvyklou cenu spoluvlastnického podílu na nemovitostech a jejich příslušenství b)zjistit a ocenit cenu práv a závad s nemovitostmi spojených Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění.
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: id.3/4 RŘD č.p. 430 512 46 Harrachov 430 Region: Liberecký Okres: Semily Katastrální území: Harrachov 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 4. dubna od 11 hod za přítomnosti znalce .
-34. Podklady pro vypracování posudku: 1. Výpis z KN, LV č. 211 ze dne 14.2.2012 2. Kopie KM ze dne 30.3.2012 3. Usnesení o ustanovení znalce č.j.080 EX 1113/10-21 ze dne 24.2.2012, doručeného 21.3.2012 4. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 5. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 4.4.2012 za účasti znalce. Povinná, se ač řádně obeslána nedostavila, doručenku převzala fikcí, dle žádných stop ve sněhu se v bydlišti dlouhodobě nevyskytuje. Jelikož podklady získané na st,odboru MěÚ Harrachov umožňují ocenění bytu „z venku”, je tak učiněno. 6. Územně plánovací dokumentace 7. Fotodokumentace pořízená znalcem 8. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery
5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Jméno/název Lukešová Markéta Lukešová Pavlína
Adresa Harrachov 430, 512 46 Harrachov 430, 512 46
Podíl 1/4 3/4
Způsob ochrany nemovitosti Název rozsáhlé chráněné území Omezení vlastnického práva Typ Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Jablonec nad Nisou 6. Dokumentace a skutečnost: V archívu stavebního úřadu se dochovala dokumentace: - povolení užívání stavby RD o 2 b.j. (kolaudační rozhodnutí) na parc.č. 659/8, ze dne 1.9.1978 vydané ONV Semily -sdělení k ohlášení stavebních úprav spočívající ve zřízení denního baru s příslušenstvím v suterénu RD, ze dne 28.7.1994 vydané Odborem výstavby Harrachov -stavební povolení pro provedení a umístění dřevěné kolny na dřevo a nářadí na parc.st.č. 659/8, ze
-4dne 8.10.1984 -rozhodnutí- povolení změny užívání stavby v suterénu RD č.p. 430, ze dne 1.8.1995 Rodinný řadový dům s nebytovými prostorami, užívaný 34let, do dnešní podoby upraven před 17lety, kdy byly realizovány stavební úpravy spočívající ve zřízení denního baru v suterénu budovy. Budova obsahuje: 1. v suterénu -denní bar se vstupem a zádveřím, WC pro hosty, jídelna, přípravna a sklad 2. v 1NP byt obsahující kuchyň, obyvycí pokoj, ložnici, WC, spíž, sprchovací kout, hala 3. v 2NP byt obsahující kuchyň, obyvací pokoj, ložnici, koupelna a spíž. 4. půda pod sedlovou střechou 5. Na dvoře je jako příslušenství vedlejší stavba dř.kolny, dále přípojky sítí (veř. vodovod, kanalizace, plyn a rozvod NN) venkovní úpravy spočívající v dlažbě dvorku, a předložených schodů. Stavebně technický stav - budova je dlouhodobě neudržovaná, jsou patrné známky chátrání. Budova není užívána, v době šetření byly přístupy do RD pokryty vrstvou sněhu. 7. Celkový popis nemovitosti: Všeobecné místopisné údaje Harrachov (něm. Harrachsdorf) je město a významné horské letovisko v Krkonoších. Rozkládá se pod Čertovou horou v údolí říčky Mumlavy. Administrativně spadá pod Liberecký kraj, okres Semily. Území města přímo sousedí s Polskem s nímž je spojeno významnou silniční komunikací. Harrachovskou částí Nový Svět prochází významná a frekventovaná silnice I. třídy č. 10 Praha Harrachov. V lesích, 3 km severně nad Harrachovem je hraniční přechod Harrachov-Jakuszyce. V lokalitě „Na Mýtě“ při soutoku Jizery a Mumlavy se tato silnice křižuje se silnicí I. třídy č. 14 v trase Liberec- Jablonec nad Nisou- Tanvald Rokytnice nad Jizerou- Vrchlabí- Trutnov. Železniční dopravu reprezentuje železnice Tanvald-Harrachov dříve ozubnicová, znovu zprovozněna železniční trať do železniční stanice Szklarska Poręba Górna. Hromadnou dopravu zajišťují především autobusy. Na harrachovském autobusovém nádraží končí svou trasu mnoho dálkových i místních linek. Od nádraží (které se nachází v lesích,cca 4 km od centra města), přes Nový Svět a centrum Harrachova, do Rýžoviště jezdí v letní a v zimní sezóně městská autobusová linka Údaje o oceňovaném pozemku s budovou Nemovitost, budova řadového RD s 2byty 2+1, je situována ve stabilizované zástavbě obce části obce Hřebenka, ve výhodné poloze, přístupna z veřejné zpevněné komunikace. Území je plně zainvestováno, objekt napojen na el. síť, veř. vodovod, kanalizaci, plyn. Obsahuje dva byty s příslušenstvím v podílovém vlastnictví, spolu s nebytovým prostorem v suterénu, půdou , dvorkem a okrasnou zahradou. Příslušenstvím je vedlejší stavba dř.kolny, dále přípojky sítí (veř. vodovod, kanalizace, plyn a rozvod NN) a venkovní úpravy spočívající v dlažbě dvorku a předložených schodů. Stavebně technický stav - budova je dlouhodobě neudržovaná, jsou patrné známky chátrání. Budova není užívána, v době šetření byly přístupy do RD pokryty vrstvou sněhu. Součástí pozemků jsou okrasné a ovocné dřeviny. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy a rekreační domy. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu velmi dobrou, protože je v oblasti stabilizované s úplnou infrastrukturou. Souhrnná velikost pozemků je cca 374 m2
-5-
METODY OCENĚNÍ Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízenístaveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Metody aplikované v ocenění V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je řadový domek s nebytovým prostorem a s pozemky, u kterého je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitostí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), je použita metodu srovnávací.
-6-
8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a1) Budova RŘD č.p.430 s příslušenstvím b) Ocenění porovnávacím způsobem b1) Č.p.251 c) Pozemky c1) Parc.p.č. 656 a p.č. 659/8 9. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a1) Budova RŘD č.p.430 s příslušenstvím Rodinný řadový dům s nebytovými prostorami, užívaný 34let, do dnešní podoby upraven před 17lety, kdy byly realizovány stavební úpravy spočívající ve zřízení denního baru v suterénu budovy, je zděný dvoupodlažní se suterénem a neupraveným podkrovím. Vzhledem k neumožnění prohlídky předpokládám standardní příslušenství a vybavení. Budova obsahuje: 1. v suterénu -denní bar se vstupem a zádveřím, WC pro hosty, jídelna, přípravna a sklad 2. v 1NP byt obsahující kuchyň, obyvací pokoj, ložnici, WC, spíž, sprchovací kout, hala 3. v 2NP byt obsahující kuchyň, obyvací pokoj, ložnici, koupelna a spíž. 4. půda pod sedlovou střechou 5. Na dvoře je jako příslušenství vedlejší stavba dř.kolny, dále přípojky sítí (veř. vodovod, kanalizace, plyn a rozvod NN) venkovní úpravy spočívající v dlažbě dvorku, a předložených schodů. Stavebně technický stav - budova je dlouhodobě neudržovaná, jsou patrné známky chátrání. Budova není užívána, v době šetření byly přístupy do RD pokryty vrstvou sněhu. Započitatelná podlahová plocha bytu cca 82,4*2 = 164,8 m2, nebytového prostoru 82,4m2. Celková užitková plocha je 247,2m2.
b) Pozemky b1) Parc.p.č. 656 a p.č. 659/8 Pozemek parc.st.č. 656 o výměře139m2, je nepravidelného tvaru, je částečně zastavěný hlavní stavbou č.p. 430 o výměře 104m2. Parc.p.č. 659/8 o výměře 235m2 je zahrada ve funkčním celku. Součástí pozemků jsou porosty ovocných a okrasných dřevin a jsou obsaženy v jejich ceně. Přístup na pozemky je ze zp.veř.komunikace. Užívání je v souladu s právním stavem, obec nemá cenovou mapu pozemků, vycházím z databáze odhadců.
-7-
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
Věcná hodnota dle cenového předpisu 387/2011 Sb. a) Hlavní stavby a1) Budova RŘD č.p.430 s příslušenstvím - § 5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ D Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 1121 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1PP: 1NP: 2np:
7,55*13,65 7,55*13,65 7,55*13,65
Název podlaží 1PP: 1NP: 2np:
= = = Zastavěná plocha 103,06 m2 103,06 m2 103,06 m2
Obestavěný prostor: vrchní stavba: (7,55*13,65)*(7,70) zastřešení: (7,55*13,65)*(2,50/2) Obestavěný prostor – celkem:
103,06 m2 103,06 m2 103,06 m2 Konstrukční výška 2,40 m 2,50 m 2,50 m
= = =
793,54 m3 128,82 m3 922,36 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení
Provedení
1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce:
mělké založení bez izolace zděné tl. 45 cm hurdiskové krov dřevěný vázaný plechová pozinkovaná pozinkovaný plech
Hodnocení standardu P S S S S S
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
-87. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:
jednovrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky kámen běžné obklady dřevěné náplňové dřevěná špaletová PVC běžná keramická dlažba akumulační světelná není plastové trubky bojler plastové potrubí běžný elektrický sporák WC, umyvadla, vana standardní splachovací v koupelně chybí
S N S S S S S S S S P C S S C S S S S S
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy: P 2. Zdivo: S 3. Stropy: S 4. Střecha: S 5. Krytina: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Vnitřní omítky: S 8. Fasádní omítky: N 9. Vnější obklady: S 10. Vnitřní obklady: S 11. Schody: S 12. Dveře: S 13. Okna: S 14. Podlahy obytných místností: S 15. Podlahy ostatních místností: S 16. Vytápění: S 17. Elektroinstalace: P 18. Bleskosvod: C 19. Rozvod vody: S 20. Zdroj teplé vody: S 21. Instalace plynu: C 22. Kanalizace: S 23. Vybavení kuchyně: S 24. Vnitřní vybavení: S 25. Záchod: S 26. Ostatní: S Součet upravených objemových podílů:
Hodnota koeficientu vybavení K4:
Obj. podíl [%] 4,30 24,30 9,30 4,20 3,00 0,70 6,40 3,30 0,40 2,40 3,90 3,40 5,30 2,30 1,40 4,20 4,00 0,50 2,80 1,60 0,50 2,90 0,50 5,00 0,40 3,00
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient Upravený obj. podíl 0,46 1,98 1,00 24,30 1,00 9,30 1,00 4,20 1,00 3,00 1,00 0,70 1,00 6,40 1,54 5,08 1,00 0,40 1,00 2,40 1,00 3,90 1,00 3,40 1,00 5,30 1,00 2,30 1,00 1,40 1,00 4,20 0,46 1,84 0,00 0,00 1,00 2,80 1,00 1,60 0,00 0,00 1,00 2,90 1,00 0,50 1,00 5,00 1,00 0,40 1,00 3,00 96,30 0,9630
-9Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení
OP Část [%] [%] 4,30 100,0 24,30 100,0 9,30 100,0 4,20 100,0 3,00 100,0 0,70 100,0 6,40 100,0 3,30 100,0 0,40 100,0 2,40 100,0 3,90 100,0 3,40 100,0 5,30 100,0 2,30 100,0
1. Základy: P 2. Zdivo: S 3. Stropy: S 4. Střecha: S 5. Krytina: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Vnitřní omítky: S 8. Fasádní omítky: N 9. Vnější obklady: S 10. Vnitřní obklady: S 11. Schody: S 12. Dveře: S 13. Okna: S 14. Podlahy obytných S místností: 15. Podlahy ostatních S 1,40 místností: 16. Vytápění: S 4,20 17. Elektroinstalace: P 4,00 18. Bleskosvod: C 0,50 19. Rozvod vody: S 2,80 20. Zdroj teplé vody: S 1,60 21. Instalace plynu: C 0,50 22. Kanalizace: S 2,90 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 24. Vnitřní vybavení: S 5,00 25. Záchod: S 0,40 26. Ostatní: S 3,00 Součet upravených objemových podílů:
K 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z [%] [%] části celku 1,98 2,05 34 175 19,43 0,3983 24,30 25,23 34 140 24,29 6,1284 9,30 9,65 34 140 24,29 2,3440 4,20 4,36 34 110 30,91 1,3477 3,00 3,12 34 60 56,67 1,7681 0,70 0,73 34 55 61,82 0,4513 6,40 6,65 34 65 52,31 3,4786 5,08 5,28 34 45 75,56 3,9896 0,40 0,42 34 40 85,00 0,3570 2,40 2,49 34 40 85,00 2,1165 3,90 4,05 34 140 24,29 0,9837 3,40 3,53 34 65 52,31 1,8465 5,30 5,50 34 65 52,31 2,8771 2,30 2,39 34 47 72,34 1,7289
100,0 1,00 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
1,00 0,46 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
1,40
1,45
34
47
72,34
1,0489
4,20 4,36 34 1,84 1,91 34 0,00 0,00 2,80 2,91 34 1,60 1,66 34 0,00 0,00 2,90 3,01 34 0,50 0,52 34 5,00 5,19 34 0,40 0,42 34 3,00 3,12 34 96,30Opotřebení:
35 37
97,14 91,89 0,00 97,14 100,00 0,00 75,56 100,00 75,56 75,56 61,82
4,2353 1,7551 0,0000 2,8268 1,6600 0,0000 2,2744 0,5200 3,9216 0,3174 1,9288 50,3040
35 34 45 34 45 45 55
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
= * * *
1 900,- Kč/m3 0,9630 1,0000 2,1580
Základní cena upravená
=
3 948,49 Kč/m3
Plná cena:
922,36 m3 * 3 948,49 Kč/m3
=
3 641 929,24 Kč
Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 50,3040 % Úprava ceny za opotřebení
-
1 832 036,08 Kč
Budova RŘD č.p.430 s příslušenstvím - zjištěná cena
=
1 809 893,16 Kč
- 10 Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Budova RŘD č.p.430 s příslušenstvím
=
1 810 000,- Kč
Cena objektů činí celkem
1 810 000,- Kč
Metoda databáze cen pozemků a) Pozemky a1) Parc.p.č. 656 a p.č. 659/8
Pozemky oceněné zastavěná plocha a nádvoří 139 000,- Kč zahrada ve funkčním celku 235 000,- Kč
p.č.
656139 m2
á
1 000,- Kč/m2 =
p.č.
659/8235 m2
á
1 000,- Kč/m2 =
Pozemky - celkem Parc.p.č. 656 a p.č. 659/8 - výsledná cena
=
374 000,- Kč
=
374 000,- Kč
=
374 000,- Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Parc.p.č. 656 a p.č. 659/8 Cena pozemků činí celkem
374 000,- Kč
- 11 -
Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: RŘD č.p.430 2b.j. + bar s příslušenstvím a pozemky Adresa 51246 Harrachov 430 Popis: viz věcná hodnota
Druh nemovitosti Rodinné domy Stáří objektu 34 roků Počet nadz. podlaží 2 Výměra pozemku 374 m2 Garáž není Svislé konstrukce zděné Přípojky ano Příslušenství ano- dř.chata
Poloha řadový vnitřní Stav objektu před rekonstrukcí Počet podzemních podlaží 1 Zastavěná plocha 104 m2 Výtah ne Podkroví ne
Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Obestavěný prostor Zastavěná plocha podlaží celkem Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha Čistá užitná plocha
Zkratka OP ZP PP PUH PUČ
Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: korekce realitní inzerce Koeficient K2: technické nedostatky Koeficient K3: ekonomické nedostatky Index odlišnosti objektu oproti standardu IO:
Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Adresa
Název: RD 5apartmánů 512 46 Harrachov
Výměra 922,00 m3 310,80 m2 247,20 m2 247,20 m2 197,00 m2
* * *
1,00 1,00 1,00 1,00
- 12 -
Popis: 1. reprezentant
dům rodinný, 240 m2 Cena:5 775 000,- Kč Adresa: Nový Svět Datum vložení:25.11.2011 ID zakázky:153636 Budova:Cihlová Stav objektu:Velmi dobrý Poloha domu:V bloku Vlastnictví:Osobní Typ domu:Patrový Podlaží počet:3 Počet bytů:5 Plocha zastavěná:106 m2 Plocha užitná:240 m2 Plocha podlahová:180 m2 Plocha pozemku:280 m2 Popis: apartmánový dům v lokalitě Nového světa v Harrachově. Jedná se o dvojdomek s předzahrádkou a zazahrádkou, 180 m2 obytné plochy na celkové ploše parcely 280 m2. Dům má tři podlaží s 5 samostatnými apartmány, lyžárnou, kotelnou, dvěma sklady, půdou. Apartmány jsou vybaveny vším potřebným pro zimní dovolenou rekreantů. Parkování před domem Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu 35 roků Stav objektu Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží 2 Výměra pozemku 280 m Zastavěná plocha Garáž není Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky ano Příslušenství ano Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí
řadový vnitřní dobrý 1 106 m2 Podkroví
ne
5 775 000,- Kč
Koeficient K1:
korekce realitní inzerce
*
1,30
Koeficient K2:
technické nedostatky
*
1,15
ekonomické nedostatky
* /
1,10 1,64 3 521 341,46 Kč
Koeficient K3: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena: Výměry a jednotkové ceny
Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha: Objekt č.: 2 Adresa
Název: RD 2aparm+1 byt 512 46 Harrachov
1 360,00 m3 320,00 m2 240,00 m2 240,00 m2 180,00 m2
Jednotkové ceny (JCSi) 4 246,32 Kč/m3 18 046,88 Kč/m2 24 062,50 Kč/m2 24 062,50 Kč/m2 32 083,33 Kč/m2
Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 2 589,22 Kč/m3 11 004,19 Kč/m2 14 672,26 Kč/m2 14 672,26 Kč/m2 19 563,01 Kč/m2
- 13 -
Popis: 2. reprezentant
dům rodinný, 228 m2 Cena:4 290 000,- Kč Adresa: Nový Svět Datum vložení:03.01.2012 ID zakázky:N00094 Budova:Smíšená Stav objektu:Dobrý Poloha domu:Samostatný Vlastnictví:Osobní Typ domu:Patrový Podlaží počet:3 včetně 1 podzemního Podlaží umístění:Přízemí Plocha zastavěná:126 m2 Plocha užitná:228 m2 Plocha podlahová:228 m2 Plocha pozemku:366 m2 Lodžie:Ano Sklep:Ano Garáž:Ano Zařízeno:Ano Popis: Rodinný dům v klidné části obce, 5 min. od centra a 15 min. od sjezdovek. Samostatný byt 4+1, garáž s dílnou, sauna. Dva pokoje apartmánového typu a další čtyři pokoje s vlastním soc. zařízením umožňují využít dům k rekreaci, trvalému bydlení i k provozování např. penzionu rodinného typu. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha Stáří objektu 32 roků Stav objektu Počet nadz. podlaží 2 Počet podzemních podlaží Výměra pozemku 336 m2 Zastavěná plocha Garáž není Výtah ne Svislé konstrukce zděné Přípojky ano Příslušenství ano, sauna Požadovaná nebo kupní cena Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí
řadový krajový dobrý 1 126 m2 Podkroví
ne
4 290 000,- Kč
Koeficient K1:
korekce realitní inzerce
*
1,25
Koeficient K2:
technické nedostatky
*
1,10
ekonomické nedostatky
* /
1,08 1,49 2 879 194,63 Kč
Koeficient K3: Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena: Výměry a jednotkové ceny
Výměry objektu Obestavěný prostor: Zastavěná plocha podlaží celkem: Podlahová plocha podlaží celkem Hrubá užitná plocha: Čistá užitná plocha:
1 220,00 m3 370,00 m2 228,00 m2 228,00 m2 180,00 m2
Jednotkové ceny (JCSi) 3 516,39 Kč/m3 11 594,59 Kč/m2 18 815,79 Kč/m2 18 815,79 Kč/m2 23 833,33 Kč/m2
Přepočtené jedn. ceny (SJTCi) 2 360,- Kč/m3 7 781,61 Kč/m2 12 628,05 Kč/m2 12 628,05 Kč/m2 15 995,53 Kč/m2
- 14 -
Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo
Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. RD 5apartmánů 2 589,22 11 004,19 14 672,26 14 672,26 19 563,01 2. RD 2aparm+9byt 2 360,00 7 781,61 12 628,05 12 628,05 15 995,53 SJC – průměr 2 475,00 9 393,00 13 650,00 13 650,00 17 779,00 JCO = SJC * IO 2 475,00 9 393,00 13 650,00 13 650,00 17 779,00 Výměry oceňované stavby 922,00 310,80 247,20 247,20 197,00 CO: 2281950 2919344 3374280 3374280 3502463 Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: Cp = COprůměrná 3 090 463,- Kč RŘD č.p.430 2b.j. + bar s příslušenstvím a pozemky - výsledná cena=
3 090 463,- Kč
C. Rekapitulace Územní plán Pod pojmem územní plán nelze rozumět pouze "výkres", ale celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace završený schválenou obecně závaznou vyhláškou, jejíž součástí je hlavní výkres dokumentace, tzv. plán využití území. Celý tento proces je upraven zákonem č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu ve znění pozdějších předpisů. Stav územně plánovací dokumentace je jednou z podmínek, které ovlivňují obvyklou cenu nemovitosti. -Užívání je v souladu se schválenou Územně plánovací dokumentací.
Omezení vlastnických práv Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena zástavní práva. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva, mimo práva vyplívajícího přímo z Obč. zákona- spoluvlastnické.
- 15 Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. -RD není dlouhodobě užíván Exekuce Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce: -Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu právní povahy a není s ní v tomto posudku uvažováno. Jiné závady -nezjištěny
Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Hodnota závad váznoucích na oceňovaných nemovitostech je 0,-Kč
Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků:
1 810 000,- Kč 374 000,- Kč
Stanovená věcná hodnota celkem:
2 184 000,- Kč
Porovnávací cena: Porovnávací cena celkem:
3 090 000,- Kč
Zdůvodnění obvyklé ceny se zohledněním závad: Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou srovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými rodinnými domy s provozovnou na základě inzerovaných resp.realizovaných cen a nejlépe tak vystihuje současný stav na trhu nemovitostí. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. spoluvl. podílu id. 3/4 na nemovitostech řadového rodinného domu s provozovnou a s pozemky, předpokládaným ekonomicky a technicky zastaralým příslušenstvím na pěkném místě ve vyhledávané lokalitě v turisticky zajímavé obci, je poptávka srovnatelná s nabídkou. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že porovnávací cenu obtížně spoluvlastnický podíl na oceňované nemovitosti je za obchodovatelný.
- 16 Na základě porovnání všech důležitých parametrů uvažuji obvyklou cenu zjištěnou porovnávacím způsobem, upravenou o sníženou poptávku po spoluvlastnických podílech v tomto případě o - 30%. Výpočet spoluvlastnického podílu o velikosti id. 3/4 na nemovitostech: Předběžná srovnávací hodnota Srovnávací hodnota - cenová úroveň březen 2012 ve výši Srovnávací hodnota - podíl id. 3/4 na nemovitostech zapsaných na LV č.211
3 090 000,-Kč 3 090 000,-Kč
2 163 000,-Kč Srovnávací hodnota - podíl id. 3/4 na nemovitostech zapsaných na LV č. 211 (odhad 70% z vypočtené srovnávací hodnoty) 1 514 100,-Kč Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty - podíl id. 3/4 na nemovitostech zapsaných na LV č. 211 1 514 000,-Kč Závady na nemovitosti váznoucí – podíl id. 3/4 obvyklá cena 0,-Kč Obvyklá cena dle výpočtu srovnávací hodnoty - podíl id. 3/4 na nemovitostech zapsaných na LV č. 211 vč závad 1 514 000,-Kč, zaokrouhleno 1 510 000,-Kč
D. Závěr Odpověď na otázky dle usnesení č.j. 080 Ex 1113/10-21: Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a nákladové metody dle vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti – Spoluvlastnického podílu ve výši id. 3/4 na budově RŘD s provozovnou č.p. 430 na parc.st.č. 656 a pozemcích parc.st.č. 656 a parc.p.č.659/8 v k.ú. a obec Harrachov, zapsaných na LV č.211 vedeném Katastrálním úřadem pro Liberecký kraj, KP Jablonec nad Nisou; to vše se zohledněním závad;
ve výši: 1 510 000,-Kč slovy: jedenmilionpětsetdesettisíc Kč
Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou
- 17 V Trutnově, 5.4.2012 Bc. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov
E. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 332/27/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 27.
