2012

Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. Typ nemovitosti Účel ocenění

395 / 156 / 2012

Rodinný dům bez nebytových prostor s garáží mimo dům v současném stavu exekuční řízení

Předmět ocenění Budova RD č.p. dosud nepřiděleno , LV č. 138 na pozemku parc.č. St. 346 pozemek parc.č. St. 346, LV č. 138 pozemek parc.č. St. 221, LV č. 138 pozemek parc.č. 3642/1, LV č. 138 pozemek PK 3642/2, LV č. 138 pozemek PK 3642/4, LV č. 138 pozemek PK 3642/5, LV č. 138 Adresa Kraj Jihočeský kraj Kat. území Svatý Jan nad Malší Část obce dle LV Svatý Jan nad Malší

Obec Ulice

Svatý Jan nad Malší Svatý Jan nad Malší

Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov JUDr. Marek Frank Radniční č.p. 28 381 01 Český Krumlov ČESKÁ REPUBLIKA Vlastnictví Budova RD č.p. dosud nepřiděleno pozemek parc.č. St. 346 pozemek parc.č. St. 221 pozemek parc.č. 3642/1 pozemek PK 3642/2 pozemek PK 3642/4 pozemek PK 3642/5 exekutora

Vypracoval Licence číslo

Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov email: [email protected]

0845

Tel. E-mail IČ DIČ

Koclíř Ing. Pavel - České Budějovice, REPUBLIKA, RČ 640623/1623 Koclíř Ing. Pavel - České Budějovice, REPUBLIKA, RČ 640623/1623 Koclíř Ing. Pavel - České Budějovice, REPUBLIKA, RČ 640623/1623 Koclíř Ing. Pavel - České Budějovice, REPUBLIKA, RČ 640623/1623 Koclíř Ing. Pavel - České Budějovice, REPUBLIKA, RČ 640623/1623 Koclíř Ing. Pavel - České Budějovice, REPUBLIKA, RČ 640623/1623 Koclíř Ing. Pavel - České Budějovice, REPUBLIKA, RČ 640623/1623

Zpracováno pro

Počet obyvatel 507 č.p. dosud nepřiděleno

Nerudova 987/10, ČESKÁ Nerudova 987/10, ČESKÁ Nerudova 987/10, ČESKÁ Nerudova 987/10, ČESKÁ Nerudova 987/10, ČESKÁ Nerudova 987/10, ČESKÁ Nerudova 987/10, ČESKÁ

tel: 733 698996

-1-

380 711 410

Dne Ke dni Prohlídka dne

22.8.2012 12.8.2012 12.8.2012

Počet stran textu 8 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha Garáže samostatné Samostatné pozemky

Počet stran příloh

124.5 m2 2 x 3383 m2

10

22 000 Kč/m2 50 Kč/m2

2 739 000 Kč 100 000 Kč 169 000 Kč

3 000 000 Kč Tři miliony Kč

Obvyklá cena - současný stav Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti nebyl umožněn vstup do nemovitosti.

Vyhodnocení rizik nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným NE stavem) Původní RD č.p. 93 je přestavěn na prostornou garáž a skladovací prostory!!! ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, ANO např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. – ANO břemeno vedení IS, ochranná pásma NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. Zástavní práva smluvní. Exekuční řízení. ANO stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům NE stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční Původní stavba je zkolaudovaná a je jí přiděleno č.p. 93, ale již to není RD, ale garáž. Novostavba RD ještě není zkolaudována a nemá přiděleno č.p. Stavebně je již dokončena. nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného ANO povodňového plánu NE stavba je dokončena Stavebně je nemovitost dokončena. Chybí pouze venkovní úpravy. ANO zpracovatel ocenění je odhadcem exekutora

REET: Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nebyl předložen nabývací titul. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nebyl předložen nabývací titul.

-2-

ANO

Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 138, vyhotovil dálkový přístup pro exekutora 20.7.2012. Snímek kat. mapy pro k.ú. Svatý Jan nad Malší, vyhotovil dálkový přístup do KN 12.8.2012. Místní šetření s pořízením fotodokumentace a zaměřením nemovitosti, vyhotovil zpracovatel odhadu 12.8.2012. Informace z realitní kanceláře STING na www.sreality.cz včetně fotodokumentace. Datum předání kompletních podkladů 12.8.2012. Nebyl umožněn vstup do nemovitosti. Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 138, vyhotovil dálkový přístup pro exekutora 20.7.2012. Snímek kat. mapy pro k.ú. Svatý Jan nad Malší, vyhotovil dálkový přístup do KN 12.8.2012.

-3-

Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Svatý Jan nad Malší patří územě do okresu České Budějovice a náleží pod Jihočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Trhové Sviny. Obec Svatý Jan nad Malší se rozkládá asi devatenáct kilometrů jižně od Českých Budějovic a jedenáct kilometrů západně od města Trhové Sviny. Na území této menší vesnice žije trvale zhruba 490 obyvatel. Svatý Jan nad Malší se dále dělí na tři části, konkrétně to jsou: Chlum, Sedlce a Svatý Jan nad Malší. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci centrální část obce Okolní zástavba zástavba RD Občanská vybavenost : základní škola nižšího stupně a mateřská škola. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště a sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Svatý Jan nad Malší má ordinaci jeden praktický lékař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat kanalizaci i veřejný vodovod. Informace o nemovitosti Oceňovanou nemovitostí je rozestavěný rodinný dům. Novostavba, která není zkolaudovaná a dále bývalý rodinný dům č.p. 93, který je nyný přestavěn na prostornou garáž a skladovací protory, které tvoří s novým rodinným domem funkční celek. Dále k oceňovaným nemovitostem patří samostatně stojící garáž ve zhoršeném technickém stavu. Rozestavěný rodinný dům je dle dostupných informací uvnitř stavebně dokončen. Chybí pouze venkovní úpravy včetně vybudování příjezdové komunikace po pozemcích, které jsou součástí oceňovaných nemovitostí. Novostavba rodinného domu, nepodsklepená, s jedním nadzemním podlažím a s využitelným podkrovím.Rodinný dům je postaven na půdoryse ve tvaru obdelníku se sedlovou střechou. Rodinný dům je pravděpodobně napojen na rozvod el. energie, na obecní vodovod a na obecní kanalizaci. V přízemí domu se nachází prostorná kuchyně spojená s obývací místností, sociální zařízení, koupelna se sprchovým koutem a jedna ložnice , v patře se nachází tři ložnice , sociální zařízení a koupelna s rohovou vanou. Vytápění domu je zajištěno elektřinou, případně lokálně na tuhá paliva. Základy - z prostého betonu B15, výškově odstupňované podle úrovně původního terénu a úrovně podlah.Svislé nosné konstrukce nadzemní nosné zdivo je z cihelného zdiva v tl. do 45 cm.Vodorovné nosné konstrukce - strop nad 1.NP je keramický. Nosnou konstrukci střechy tvoří dřevěný sedlový krov. Střešní krytina betonové tašky. Okna plastová s dvojsklem. Omítky - vnitřní omítky jsou dvouvrstvé štukové. Venkovní omítky - kontaktní zateplovací systém. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník parc.č. 4620/1 Česká republika

Způsob využití pozemku ostatní plocha

Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 0

Počet NP

Počet koupelen Vybavení koupelny sprchový kout, umyvadlo

1

Počet podkroví

2

1

0 m2

Zastavěná plocha 1.NP

Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně kuchyňská linka, varná deska sklokeramická, trouba, trouba s mikrovlným ohřevem, digestoř, myčka nádobí, lednice s mrazákem

vana, WC, umyvadlo Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Ano

Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Počet bytových jednotek

1

RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.

Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Příslušenství Stavba garáž

Ne

Ano Výměra [m2] Stáří [roků] 20.0 70

Popis zděná garáž s pultovou střechou

Technický stav Budova RD

Stav výborný Stáří roků Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby Samostatné garáže Garáž je samostatně stojící stavba

Počet garážových stání

-4-

2

odhadem 1 1 % nevykazuje

Plocha

69.2 m2

Garáž je zkolaudována

Ne

Datum kolaudace

Popis provedení garáže Konstrukce svislé nosné konstrukce krov vrata vytápění

Provedení

%

Konstrukce

dokonč

zděné

100

stropy

sedlový chybí chybí

100 0 100

střešní krytina podlahy elektro

%

Provedení

dokonč

dřevěné trámové s podhledem betonové tašky betonová mazanina světelný rozvod

100 100 100 100

Popis garáže Původní rodinný dům č.p. 93 byl přestavěn na rozlehlou garáž. Přestavba nebyla dokončena. U nemovitosti chybí vrata a vnitřní vybvaení včetně finálního povrchu podlahy. Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 1 891 m2 Cena pozemků Samostatné pozemky Výměra 3 383 m2 Cena pozemků Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do žumpy Kanalizace do vlastní ČOV Dálkové vytápění

napojeno není není není

100 Kč/m2

Cena celkem

189 000 Kč

50 Kč/m2

Cena celkem

169 000 Kč

Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn

napojeno napojeno není není

není

Popis provedení budovy Konstrukce

Provedení

%

základy

z prostého betonu

100

svislé nosné konstrukce krov obvodové stěny z

zděné

vnitřní úpr. stěn okna podlahy obytných místn. vytápění rozvod vody zdroj teplé vody

Konstrukce

dokonč

%

Provedení

dokonč

s izolací vodorovnou i svislou keramické

100

100

izolace proti zemní vlhkosti stropy

sedlový cihelného zdiva v tl. do 45 cm vápenná omítka štuková plastová s dvojsklem keramické

100 100

střešní krytina vnější úpr. povrchů

100 100

100 100 100

ústřední s elektrokotlem studené a teplé bojler

100 100 100

schodiště dveře podlahy nebytových místn. elektro rozvod plynu

betonové tašky kontaktní zateplovací systém dřevěné hladké dýhované keramická dlažba světelný a motorový rozvod není

100 0

100

100 100 100

Mimořádná výbava Krb vnitřní 1.NP - výčet místností kuchyně s jídel. koutem a obývací pokoj, koupelna WC, ložnice

plocha koeficient KZp započit. plocha 44.25 m2 1.0 44.25 m2 2 18.00 m 1.0 18.00 m2 62.25 m2

Součet ploch za podlaží 1.Podkroví - výčet místností koupelna, WC, pokoj, pokoj,pokoj

62.25 m2

plocha koeficient KZp započit. plocha 62.25 m2 1.0 62.25 m2 62.25 m2

Součet ploch za podlaží

-5-

62.25 m2

Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet, datum změny inzerátu 20.8.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 300.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

5 900 000 Kč 10 % 5 310 000 Kč

150.0 m2 1875.0 m2 19 700 Kč/m2 17 700 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou V roce 2001 zrekonstruovaný rodinný dům se zastavěnou plochou 150m2 a zahradou 1725m2, na okraji obce Svatý Jan nad Malší vzdálené 5km od Velešína. Z domu, který obklopuje udržovaná zahrada, je nádherný výhled na Kleť a Kraví horu. Římovská přehradní nádrž je vzdálena 2km. Dům s podlahovou plochou 300m2 je částečně podsklepen, má dvě nadzemní podlaží a podkroví. V 1.NP se nachází byt 2+1, v 2.NP a podkroví druhý byt 4+1. V každém podlaží je koupelna s WC a sprchovým koutem. Celý objekt je velmi vkusně zařízen. Vytápění domu je realizováno novým kotlem na uhlí s automatickým zásobníkem, voda a kanalizace obecní. Zahrada i skleník jsou zavlažovány automaticky kombinací trysek a kapénkovou závlahou. Voda do závlahy a bazénu je čerpána z 30m vrtu. V zahradě je umístěn i částečně zapuštěný bazén a zahradní pergola. V obci škola, školka, pošta, obchod, 2x pohostinství a zastávka autobusu. Lokalita umožňuje klidné bydlení s možností denního dojíždějí do Č.Budějovic.

2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet, datum změny inzerátu 20.8.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 124.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

3 600 000 Kč 25 % 2 700 000 Kč

83.0 m2 19000.0 m2 29 000 Kč/m2 21 800 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Dvoupodlažní ,samostatně stojící rodinný dům o dispozici 5+1 s terasou v přízemí a velkou stavební parcelou pro další dům na krásném slunném místě s pěkným výhledem v obci 20 km od Českých Budějovic. Jedná se o novostavbu rodinného domu z roku 2011 stojícího v místě s maximálním klidem a soukromím. Dům je postaven z kvalitních stavebních materiálů, kompletně je zateplen. Na podlaze v celém domě kvalitní dlažba, vše v nadstandardním provedení. K domu náleží prostorná dvojgaráž a celkem 1900 m2 pozemku . V přízemí domu se nachází prostorná kuchyně spojená s obývací místností, sociální zařízení, koupelna se sprchovým koutem a jedna ložnice , v patře se nachází tři ložnice , sociální zařízení a koupelna s rohovou vanou.Ve vstupní části domu nábytek vyhotovený na míru. Dům stojí na klidném slunném místě s krásným výhledem do okolní přírody. Vytápění domu je zajištěno elektřinou, případně lokálně na tuhá paliva.

-6-

3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: internet, datum změny inzerátu 26.6.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 2 Podlahová plocha 180.0 m Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena

106.0 m2 416.0 m2 14 400 Kč/m2

2 600 000 Kč 5 % 2 470 000 Kč

13 700 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům v Ločenicích 19km od Českých Budějovic. V technickém podlaží je garáž pro dvě za sebou stojicí auta, prádelna, kotelna s kotlem na tuhá paliva nebo elektřinu, sklad. V 1. a 2. patře jsou byty 3+1. Na zahradě o rozměrech 312 m2 je posezení s krbem kryté pergolou. Před domem je studna s užitkovou vodou napojenou do domu (wc, myčka, koupelna). V obci je pošta, restaurace, samoobsluha, školka, lékař 2x týdně.

Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti

13 700 - 21 800 Kč/m2

2 470 000 - 5 310 000 Kč 22 000 Kč/m2

Obvyklou cenu rozestavěné nemovitosti bez č.p./č.e. postavený na pozemku p.č. St. 346, vše zapsáno na LV č. 138 v katastrálním území Svatý Jan nad Malší včetně pozemků p.č. St. 221, p.č. 3642/1 a (PK) p.č. 3642/2 a pozemku (PK) p.č. 3642/4 a (PK) p.č. 3642/5, vše zapsané na LV č. 138, v katastrálním území Svatý Jan nad Malší a včetně samostatné garáže bez č.p. /č.e. nezapsané v KN a dále včetně bývalého rodinného domu č.p. 93, který je nyní přestavěn na prostornou garáž odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí včetně rozloh pozemků, občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti za předpokladu nadhodnocení nabízených nemovitostí o cca 10-20% na 22.000 Kč/m2 užitné plochy, tj. ve výši 3.000 mil. Kč. Nebyl umožněn vstup do nemovitosti. Vypracoval Licence číslo 0845

Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní 603 381 01 Český Krumlov

podpis

-7-

Obvyklá cena jednotlivých práv a závad Seznam oceněných položek (exekuční řízení se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad)

Povinný ve lhůtě stanovené v příslušném usnesením znalci nesdělil žádné informace dle čl. V. předmětného usnesení, při místním šetření nebyla tato práva a závady zjištěny a z aktuálního LV také žádná práva a závady nevyplývají. Výslednou hodnotu práv a závad odhaduji na 0 Kč

0,- Kč.

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 15.12.2010 č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 395/156/2012 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle účetního dokladu : faktura č. 2012099.

V Českém Krumlově dne 22.8.2012. Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní 603 38101 Český Krumlov

-8-

Fotodokumentace

obývací pokoj 2.NP

pokoj

pokoj

koupelna

pokoj

koupelna

-9-

Fotodokumentace

kuchyně

ložnice

schodiště

chodba

bývalý RD č.p. 93 - garáž

pozemky

- 10 -

Fotodokumentace - mapy

Obec Svatý Jan nad Malší

Svatý Jan nad Malší č.p. 93 -umístění nemovitosti v obci

- 11 -

- 12 -

- 13 -

- 14 -

- 15 -

- 16 -

- 17 -

- 18 -