2012

ZNALECKÝ POSUDEK číslo ZU-250/2012 NEMOVITOST: Katastrální údaje : Adresa nemovitosti: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:

Rodinný dům, Rodinný dům s dílnou Kraj Středočeský, okres Praha-východ, obec Bašť, k.ú. Bašť Hlavní 117, 250 65 Bašť pan Daniel Šarvaš, Hlavní 117, 25065 Bašť, vlastnictví: výhradní pan Daniel Šarvaš, Hlavní 117, 25065 Bašť, vlastnictví: výhradní

OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

Dražbyprost s.r.o., Dražební kancelář, IČ 28741552 Mírové nám. 2/5, 400 01 Ústí nad Labem

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

KOPPREA - znalecký ústav spol. s r.o. U Svobodárny 12, 190 00 Praha 9 IČ: 45808830 telefon: 284 810 705 DIČ: CZ45808830 fax: 284 811 511

ÚČEL OCENĚNÍ:

podklad pro dražbu (ocenění stávajícího stavu)

Současný stav 2 900 000 Kč

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

12

stran

V Praze, dne 29.4.2012

e-mail: [email protected]

25.4.2012

Stav ke dni : Počet příloh: 5

Budoucí stav 25.4.2012 Počet vyhotovení: 2

KOPPREA - znalecký ústav spol. s r.o. NÁLEZ

Místopis Obec Bašť má 1.414 obyv. a leží cca 2km SZ od obce Líbeznice, ve které je příslušný stavební úřad, cca 5,5km od nájezdu na dálnici D8 (na 1.km), okraj hl.m.Prahy je cca 7km. V obci je PIDbus, železnice je v Měšicích cca 3,2km, k metru C je to cca 10km. V obci je základní vybavenost, další je v Líbeznici, kompletní potom v hl.m.Praze. Nemovitost leží v nárožní poloze ulice Hlavní (hlavní průjezdní komunice) a ul. K Beckovu,

přímo proti budově obecního úřadu, u kterého je zastávka bus-PID.

SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

BUDOUCÍ STAV

 bytová zóna  průmyslová zóna Okolí :  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn Přípojky:  /  elektro  telefon veř / vl.

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum - smíšená zástavba  zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 567/1 Obec Bašť 542/21 Obec Bašť 567/4 Husák Josef

 autobus  silnice II.,III.tř

Silné stránky Poloha v centru obce, krátký dojezd do hl.m.Prahy, napojení na všechny IS, novostavba autodílny Slabé stránky RD se zhoršenou údržbou, vlivem provozního objektu (autodílny) omezený okruh zájemců, vstup z ul. K Beckovu je přes pozemek soukromého vlastníka. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti:  Nemovitost je řádně zapsána v katastru  Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav stavby umožňuje podpis zástavní  Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání stavby není v rozporu s její  Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovitosti přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Na pozemku p.č. St.156 je kromě RD postavena nově také autodílna, která byla povolena stav.úřadem v 04/2010, dosud nebyla kolaudována, ale již je pravděpodobně užívána. V r. 1992 byla povolena přístavba a rekonstrukce RD, z dokumentace vyplývá též vestavba dvou podkrovních pokojů do severní části. Vzhledem ke střešním oknům je pravděpodobně vybudováno podkroví v celé délce RD. Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou  Nemovitost není situována v záplavovém  Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení:  Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např přípojky inženýrských sítí)  Zástavní právo  Exekuce Komentář: Na LV 367 je vyznačeno -2-

- zástavní právo smluvní pro Raiffeisenbank a.s. - V-6935/2008 - zástavní právo soudcovské - Z-7430/2012 - nepravomocný exekuční příkaz - Z-6510/2012 Podrobněji viz přílohy. Ostatní rizika: nejsou 6

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stanovení a zdůvodnění Téměř rovinné pozemky v centru obce, částečně zastavěné RD a dílnou. jednotkové ceny pozemků: V obci jsou nabízeny pozemky k výstavbě RD s výměrami od cca 480m2, při dostupnosti většiny IS v cenách od 1.500,- Kč/m2 do 2.500,- Kč/m2. Vzhledem k stávající zástavbě stanovuji obvyklou cenu oceňovaných pozemků na 1.500,- Kč/m2. Druh pozemku

Parcela č.

zastavěná plocha a St.156 nádvoří zahrada 542/10 Celková výměra pozemků

Výměra [ m2 ] 708

Jednotková cena [ Kč/m2 ] 1 500

574 1 282

1 500 Hodnota pozemků celkem

Celková cena pozemku [Kč] 1 062 000 861 000 1 923 000

Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům č.p. 117 s dílnou Věcná hodnota tle THU RD č.p. 117, původní stáří odhadem 1920, v r.1992 provedena přístavba a v dalším období pravděpodobně vestavba podkrovních místností do celé délky domu, nebo 2/3 v jižní části (jednoduché okno v severním štítu?), nebo menší část (okna jen příprava?). Osazení oken a dveří nesouhlasí se stavební dokumentací dohledanou na stavebním úřadě, lze předpokládat jinou dispozici. Dle dokumentace má být v přístavbě kuchyň, zádveří, WC, vodárna, šatna, spíž, v 1.NP původní části 3 pokoje, spíž, předsíň, koupelna, kotelna, sklad paliva. V podkroví má být schodiště s chodbou, 2 pokoje a půda. Dům je pravděpodobně z cihelného zdiva tl.45cm, přístavba tl.30cm (s dodatečným zateplením, bez konečné povrchové úpravy). Omítky původní části štukové, poškozené, střecha sedlová s -3-

polovalbou, na přístavbě pultová, krytina pálená tašková, pravděpodobně nestejného stáří. Okna dřevěná špaletová, ve střeše zdvojená, vnější dveře palubkové a náplňové, vše zvýšené opotřebení. Autodílna - novostavba z r.2010 (povoleno), přízemní s pultovou střechou, obsahující prostor autodílny a ve snížené části kancelář a sklad. Krytina z profilovaného plechu, okna asi hliníková s dvojskly, vrata asi roletová s elektrickým pohonem. Zdivo ze z cihelných tvárnic, dosud bez vnější omítky. Nemovitost je oplocena, s vjezdovými vraty z ulice Hlavní i K Beckovu. Pozemek je částečně zpevněný, je zde studna. V oplocení je HUP a skříň elektro, v ulici je veřejný vodovod i kanalizace - lze předpokládat napojení. Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška plocha

Název

153,88 m2

3,00 m

79,80 m2

2,50 m

148,61 m2

4,50 m

Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor (6,0x21,0+3,40x8,20)x(3,00) 6,0x21,0x3,50÷2

= =

[m3] 461,64 m3 220,50 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

Obestavěný prostor - celkem:

Ocenění 154 682,14 4 200 100,00 2 864 988

Zastavěná plocha [m2] Obestavěný prostor [m3] Jednotková cena (JC) [Kč/m3] Rozestavěnost % Reprodukční hodnota (RC) Kč Stáří roků Další životnost roků Opotřebení % Věcná hodnota (VH) Kč

38 65,00 1 002 746

-4-

Obestavěný prostor 461,64 m3 220,50 m3 682,14 m3

Výpočet porovnávací hodnoty Pro porovnávací hodnotu je použita užitná plocha 1.NP RD v plné (vypočtené) hodnotě, plocha podkroví je redukována na 50% (nejistota provedení) a plocha autodílny na 50%. Vzhledem k nejistotě skutečného stavu vybavenosti RD a dokončenosti dílny, jsou korekce provedeny výraznější.

Užitná Pozeme Požadovaná Jednotková Koefici plocha k cena cena ent celkový Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Kč Kč/m2 KC Bašť, P-V, Hlavní 170,00 859 3 750 000 22 059 0,55 Nabízíme k prodeji zachovalý zděný RD v klidné části obce Bašt (6 km za hranicí Prahy). 5+1/L/T/Garáž o celkové užitné ploše 170 m2 a pozemku o celkové výměře 859 m2. Dům je z 80% podsklepen, v roce 2006 nově zateplen, v roce 2008 rekonstrukce kuchyně vč. nové kuchyňské linky. Do domu zaveden obecní vodovod, kanalizace, elktřina, plynová přípojka přímo na pozemku. Velmi dobrá dostupnost do Prahy. Lokalita

Redukce pramene ceny - nabídka ČMR; Velikosti objektu - menší; Poloha - mírně horší; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - menší; Panenské Břežany, P- 280,00 696 6 500 000 23 214 0,57 V, Strmá Nabízíme zajímavý možno i dvougenerační dům 9+1, na Praze-východ. Dům je světlý, prostorný, zařízený. Nachází se v klidné části obce v okolí zeleň a lesy. Výhled na panorama hor. Spojení do Prahy bus před domem, délka 15min, autem 10min Metro C. V místě škola, školka, obchod s potravinami, 3 x restaurace. Možnost rekonstrukce půdních prostor v domě. V domě jsou k dispozici 2xkoupelna s vanou, 1x sprchový kout, 3x WC. Ekologické vytápění pomocí krbu na dřevo a tuhá paliva, plyn a elektrika. Veškeré připojení ing.sítí, též vlastní studna. Velký venkovní bazén, terasa na grilování a krytý altán. Velice zajímavé řešení prostoru. Redukce pramene ceny - nabídka Princ reality; Velikosti objektu - větší; Poloha - mírně horší; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - menší; Zdiby, P-V, 170,00 1 265 5 650 000 33 235 0,51 Klíčanská Prodej RD 3+1, o CP 100 m2, na pozemku 1290 m2. Dům má 2 půdy a je částečně podsklepený. Zařízeno starším nábytkem, ledničkou, pračkou. Koupelna s vanou, WC samostatně. K domu patří zahrada 961 m2, domek pro hosty 40 m2, velká kůlna a sklep. IS + vlastní vrtaná studna, možnost napojení na veřejný vodovod. Veškerá občanská vybavenost v místě. Výborná dostupnost do Prahy! -5-

Upravená cena

Foto Kč/m2 12 189

13 157

17 104

Redukce pramene ceny - nabídka M+M reality; Velikosti objektu - menší; Poloha - lepší; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - mírně lepší; Vliv pozemku - srovnatelný; Zdiby-Veltěž, P-V, 156,00 842 2 999 000 19 224 0,73 Ke Koupališti PRAHA VÝCHOD - ZDIBY - VELTĚŽ. Exkluzivní nabídka rodinného domu s dispozicí 4+1 na pozemku o celkové rozloze 842 m2. Dům je určen k rekonstrukci. V přízemí se nacházejí 4 obytné místnosti, kuchyň, koupelna, toaleta, spíž. K domu přiléhá přístavba sloužící pro skladování. Dům napojen na obecní vodovod, kanalizaci. Přípojka plynu a vlastní studna na pozemku. V obci veškerá občanská vybavenost Redukce pramene ceny - nabídka MAXIMA reality; Velikosti objektu menší; Poloha - lepší; Provedení a vybavení - horší; Celkový stav - horší; Vliv pozemku - menší; Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota

KUPNÍ CENA

14 050

14 125 Kč/m2 207,00 m2 2 923 875 Kč

VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY

0 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav 2 923 875 Kč 0 Kč 4 516 996 Kč 2 900 000 Kč 1 923 000 Kč

Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota

Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku Minimální cena v rekonstrukci

Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč

x

Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy

Koncesní listina:

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 367 ze dne 29.4.2012 Snímek katastrální mapy - nahlížení -6-

počet stran A4 v příloze: 2 1

Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

1 1

-7-

-8-

-9-

- 10 -

Pohled od JV

Pohled od SV-1

Pohled od SV-2

- 11 -

Umístění nemovitosti

Širší vztahy

- 12 -