Znalecký posudek č. 3336/2012 o ceně obvyklé - bytové jednotky č. 1663/16 v domě č.p. 1662, 1663, 1664, 1665, 1666 a 1667 umístěném na pozemku parc. č. 1337/49, parc. č. 1337/50, parc. č. 1337/51, parc. č. 1337/52, parc. č. 1337/53 a parc. č. 1337/54 v kat. úz. Roudnice nad Labem, obec Roudnice nad Labem, okres Litoměřice včetně spoluvlastnického podílu 5448/391784 na společných částech domu a pozemku; ve SJM Miky Petra a Mikové Heleny.
Objednatel posudku:
JUDr. Ondřej Mareš Exekutorský úřad v Litoměřicích Novobranská 20 412 01 Litoměřice
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. 124 Ex 420/05-18 prodejem nemovitosti.
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 8.3.2012 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Holečkova 657 150 00 Praha 5 – Košíře
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
Posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 4 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 13.3.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 5679, vedené Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice, kat. úz. Roudnice nad Labem, obec Roudnice nad Labem.
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: bytová jednotka Na Urbance 1663 413 01 Roudnice nad Labem Region: Ústecký Okres: Litoměřice Katastrální území: Roudnice nad Labem 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 8.3.2012 bez přítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 27.2.2012, LV 5679, kat. úz. Roudnice nad Labem, Katastrální úřad pro Ústecký kraj, KP Litoměřice, vyhotoven dálkovým přístupem - kopie mapy katastrální ze dne 6.3.2012, mapový list č. Mělník 9-2/23, měřítko 1:1000, kat. úz. Roudnice nad Labem - kopie smlouvy o převodu jednotky v domě do vlastnictví člena družstva ze dne 31.5.1999, právní účinky vkladu ke dni 6.8.1999 - kopie kupní smlouvy ze dne 28.5.2004, právní účinky vkladu ke dni 9.7.2004 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 420/05-18 ze dne 21.7.2005 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 420/05-117 ze dne 28.2.2012 - fotodokumentace nemovitosti - informace od místního občana - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnictví k oceňované nemovitosti bylo doloženo nabývacími listinami, a je evidenčně vyznačeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví č. 5679, kat. úz. Roudnice nad Labem, obec Roudnice nad Labem, okres Litoměřice, ze dne 27.2.2012
2
oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem předmětu ocenění je: SJM Mika Petr a Miková Helena, Na Urbance 1663, 413 01 Roudnice nad Labem oddíl B - nemovitosti: - bytová jednotka č. 1663/16 v domě č.p. 1662, 1663, 1664, 1665, 1666 a 1667 (LV 5174, bytový dům) - na pozemku parc.č. 1337/49 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 197 m2 parc.č. 1337/50 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 197 m2 parc.č. 1337/51 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 198 m2 parc.č. 1337/52 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 197 m2 parc.č. 1337/53 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 197 m2 parc.č. 1337/54 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 201 m2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Litoměřicích, Nc-5246/2005-4 ze dne 08.06.2005.; uloženo na prac. Litoměřice - Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Litoměřice, 124 EX-420/2005-18 ze dne 03.08.2005. - Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Rokycany, 121 EX-1542/2005-11 ze dne 28.10.2005. oddíl D - jiné zápisy: bez zápisu oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Smlouva o převodu bytu a nebytového prostoru V4 2628/1999 ze dne 31.5.1999, právní účinky vkladu ke dni 6.8.1999. - Smlouva kupní ze dne 28.05.2004. Právní účinky vkladu práva ke dni 09.07.2004. 6. Dokumentace a skutečnost: Výkresová dokumentace k nemovitosti nebyla předložena. U výpočtů použitých ve znaleckém posudku vycházel znalec z výměr uvedených v kopii smlouvy o převodu jednotky. Majitel oceňovaných nemovitostí nekontaktoval znalce ani za účelem poskytnutí nutných informací, ačkoli k tomu byl v usnesení vyzván. 7. Celkový popis nemovitosti: Roudnice nad Labem leží v severozápadních Čechách v Ústeckém kraji a rozprostírá se na levém břehu řeky Labe, v úrodné Polabské nížině. Roudnice nad Labem je obec s rozšířenou občanskou vybaveností a dopravou zajišťovanou autobusy, vlaky a MHD. Oceňovaná bytová jednotka 2+1 je situována do 2. NP podsklepeného čtyřpodlažního bytového domu umístěného ve východní části širšího centra obce, napojeného na veškeré IS.
3
8. Obsah posudku: Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a1) Pozemky 9. Popis objektů a pozemků: Popis bytů oceněných porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka Oceňovaná bytová jednotka 2+1 je situována do 2. NP podsklepeného čtyřpodlažního bytového domu umístěného ve východní části širšího centra obce, napojeného na veškeré IS. Vzhledem k nesoučinnosti majitele bytové jednotky byly informace čerpány z dostupných dokumentů. Stáří nemovitosti bylo stanoveno odhadem. Popis příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a1) Pozemky Oceňované pozemky se nachází ve východní části širšího centra obce Roudnice nad Labem, okres Litoměřice. Pozemky jsou rovinné, přístupné ze severu z ulice Na Urbance, napojeny na veškeré IS, zastavěny bytovým domem.
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů:
Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka - § 25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Ústecký kraj - nad 10 000 do 50 000 obyvatel Stáří stavby: 35 roků 10 870,- Kč/m2 Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): Podlahové plochy bytu: kuchyň: pokoj: pokoj: předsíň:
= = = =
4
10,50 m2 20,61 m2 13,43 m2 4,44 m2
= =
2,10 m2 0,90 m2
Podlahová plocha bytu:
=
51,98 m2
Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí: balkon:
=
1,96 m2
Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí - celkem:
=
1,96 m2
koupelna: WC:
Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m a místností sklepů: sklep: =
2,50 m2
Podlahové plochy se zkoseným stopem a místností sklepů - celkem:
=
2,50 m2
Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha balkonů, teras a pavlačí: 1,96 m2 * 0,17 Započítaná podlahová plocha místností sklepů: 2,50 m2 * 0,80
= = =
51,98 m2 0,33 m2 2,00 m2
Podlahové plochy - celkem:
=
54,31 m2
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou
č.
Vi
IV II II II II
0,10 0,00 0,00 0,00 0,00
III III
0,00 0,00
III III II
0,00 0,00 1,05
č.
Pi
II II
0,01 0,02
III III III
0,00 0,00 0,05
III III
0,04 0,05
III
0,00
II
0,00
Koeficient pro stáří 35 let: 0,80 9
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V10 * 0,80 = 0,924 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - vyhledávané (např. láz. místa typu B, předměstí měst) 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí
5
10. Nezaměstnanost v obci a okolí - nižší než je průměr v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
III III II
0,04 0,00 0,00
12
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 1,210 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
č.
Ti
I
-0,10
II II
0,00 0,00
3
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,900 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,924 * 1,210 * 0,900 = 1,006 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 10 870,- Kč/m2 * 1,006 = 10 935,22 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 10 935,22 Kč/m2 * 54,31 m2 = 593 891,80 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem =
593 891,80 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 336 134,54 Kč Spoluvlastnický podíl: 5 448 / 391 784 Hodnota spoluvlast. podílu: 336 134,54 Kč * 5 448 / 391 784 =
+
4 674,16 Kč
Bytová jednotka - zjištěná cena
=
598 565,96 Kč
Bytová jednotka - cena po zaokrouhlení
=
598 570,- Kč
Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka
=
Cena bytů a nebytových prostor činí celkem
6
598 570,- Kč 598 570,- Kč
Porovnávací metoda a) Bytová jednotka a1) bytová jednotka Popis porovnávaných objektů: Jednotka: podlahová plocha Množství jednotek oceňované stavby: 54,48 První srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 2+1, v OV, o výměře 54 m2, v ulici Na Urbance, Roudnice nad Labem. Bytová jednotka je situována do 4.NP zatepleného cihlového domu. Jednotka je napojena na veškeré IS. Nemovitost je nabízena k prodeji od října 2010 prostřednictvím realitní kanceláře. Druhá srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 2+1, v OV, o výměře 55 m2, v ulici Třída T.G.Masaryka, Roudnice nad Labem. Jednotka je situována do 2.NP zatepleného cihlového domu. K bytu náleží dva sklepy. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Třetí srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 2+1, v OV, o výměře 50 m2, v Roudnici nad Labem. Jednotka je situována do 2. podlaží cihlového domu. Bytový dům je zateplen s novou fasádou, jednotka je po rekonstrukci interiéru. Nemovitost je nabízena k prodeji od října 2011. Čtvrtá srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 2+1, v OV, o výměře 60 m2, v ulici Dr. Slavíka, Roudnice nad Labem. Jednotka je situována do 1. podlaží cihlového domu ve staré zástavbě, má původní dřevěná okna, vlastní plynový kotel a náleží k ní dva sklepy. Nemovitost je nabízena k prodeji od listopadu 2011 prostřednictvím realitní kanceláře. Seznam porovnávaných objektů: Název BJ Na Urbance BJ T.G.Masaryka BJ Roudnice n.L. BJ Dr. Slavíka Součet:
Realizovaná cena 950 000,- Kč 899 000,- Kč 1 040 000,- Kč 970 000,- Kč
Km Kc
Kv K1 K2 K3
1,00 0,85 1,00 1,00 1,00 0,94 1,00 0,95
1,00 0,98 0,95 0,90
0,97 0,95 1,03 0,97 0,95 1,00 0,97 0,95 1,00 0,97 1,00 1,00
Množství [jedn]
Jedn. cena [Kč/jedn.]
54,00 14 193,23 55,00 14 761,09 50,00 17 116,31 60,00 13 407,83 59 478,46 Kč/jedn. /4 14 869,61 Kč/jedn. 13 407,83 Kč/jedn. 17 116,31 Kč/jedn.
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 14 869,61 Kč 54,48 á 14 869,61 Kč/
=
810 096,35 Kč
- výsledná cena
=
810 096,35 Kč
=
810 100,- Kč
Rekapitulace ocenění příslušenství bytů a nebytových prostor a) bytová jednotka Cena příslušenství bytů a nebytových prostor činí celkem
7
810 100,- Kč
Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemky - § 27 - § 32 Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 197,00 124,66 197,00 124,66 198,00 124,66 197,00 124,66 197,00 124,66 201,00 124,66
zastavěná plocha a nádvoří 1337/49 zastavěná plocha a nádvoří 1337/50 zastavěná plocha a nádvoří 1337/51 zastavěná plocha a nádvoří 1337/52 zastavěná plocha a nádvoří 1337/53 zastavěná plocha a nádvoří 1337/54 Součet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
* *
Pozemky - zjištěná cena
Cena [Kč] 24 558,02 24 558,02 24 682,68 24 558,02 24 558,02 25 056,66 147 971,42 1,0620 2,1390 336 134,54
= 336 134,54 Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky
=
Cena pozemků činí celkem
336 130,- Kč 336 130,- Kč
C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena celkem:
598 570,- Kč 598 570,- Kč
Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem:
810 100,- Kč 810 100,- Kč
Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům, vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Při stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti, bylo třeba vzít v úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalitě je vysoká 8
b) parametry povyšující cenu: rozšířená občanská vybavenost, klidná část obce, napojení na veškeré IS c) parametry ponižující cenu: ztížené parkování Na základě zjištěných hodnot výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši 810.000 Kč.
Obvyklá cena: 810 000,- Kč slovy: osm set deset tisíc Kč V Praze dne 13.3.2012 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3336/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 114/2012.
E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 9
