2012

ZNALECKÝ POSUDEK č. 519/007/2012 o ceně nemovitosti: Spoluvlastnický podíl ve výši 2/3 na bytové jednotce číslo 89/3 (LV 349) v domě s byty č.p. 89 (LV 341), podíl ve výši 452/7969 na pozemku pod budovou p.č. 40 a podíl ve stejné výši na společných částech tohoto domu s byty v katastrálním území Lesov, části obce Lesov, obci Sadov, okrese Karlovy Vary, kraji Karlovarském

Objednatel znaleckého posudku:

Mgr. Marcela Petrošová, soudní exekutor Exekutorského úřadu Břeclav U Tržiště 9 690 02 Břeclav

Účel znaleckého posudku:

Odhad obvyklé (tržní) ceny nemovitosti za účelem získání cenového podkladu pro exekuční řízení ve věci 160 EX 613/11 - 17

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 9.4.2012 znalecký posudek vypracoval: Ing. Pavel Bělík Havlíčkova 3199/55 430 03 Chomutov telefon: 776554844 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a včetně 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Chomutově, 11.4.2012

A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je jedním znaleckým posudkem:  stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 160 EX 613/11-17 ze dne 15.9.2011, resp. spoluvlastnického podílu povinné o velikosti id. 2/3 nemovitostí,  stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených (např. věcná břemena, práva z nájemních smluv, nikoliv případné další exekuce váznoucí na nemovitostech, závadami nejsou práva, která váznou na nemovitosti za účelem zajištění pohledávek věřitelů např. zástavní právo).

2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti:

Spoluvlastnický podíl ve výši 2/3 na bytové jednotce číslo 89/3 (LV 349) v domě s byty č.p. 89 (LV 341), podíl ve výši 452/7969 na pozemku pod budovou p.č. 40 a podíl ve stejné výši na společných částech tohoto domu s byty Adresa nemovitosti: Lesov 89 360 01 Sadov Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Sadov Katastrální území: Lesov Počet obyvatel: 1 187 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 36,3864 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. f) : ZC = Cp * 3,0 = 109,16 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 9.4.2012 za přítomnosti paní Květy Vrobelové.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí na vlastnictví bytu pro k.ú. 745880 Lesov, obec 555533 Sadov, okres CZ0412 Karlovy Vary, list vlastnictví č. 349 prokazující stav evidovaný k datu 9.3.2012, vyhotovený dálkovým přístupem dne 9.3.2012. Výpis z katastru nemovitostí na vlastnictví domu s byty pro k.ú. 745880 Lesov, obec 555533 Sadov, okres CZ0412 Karlovy Vary, list vlastnictví č. 341 prokazující stav evidovaný k datu 9.3.2012, vyhotovený dálkovým přístupem dne 9.3.2012. Snímek katastrální mapy pro k.ú. Lesov pořízený z http://sgi.nahlizenidokn.cuzk.cz. Nabývací doklad - Usnesení Okresního soudu v Karlových Varech o schválení dědické dohody 30 D-718/2007-24 ze dne 3.12.2007 s právní mocí ke dni 1.1.2008. Původní nabývací doklad - Smlouva o převodu jednotky ze dne 26.6.2000. -2-

Usnesení č.j. 160 EX 613/11-70 ze dne 13.3.2012, kterým Mgr. Marcela Petrošová, soudní exekutor Exekutorského úřadu Břeclav ustanovil znalce z oboru ekonomika - ceny a odhady nemovitostí k podání znaleckého posudku. Exekuční příkaz Soudního exekutora Mgr. Marcely Petrošové na nařízení exekuce prodejem nemovitosti povinného č.j. 160 EX 613/11-17 ze dne 15.9.2011 s nabytím právní moci dne 16.9.2011. Místní šetření dne 9.4.2012. Informace podané majitelkou nemovitosti při místním šetření. Informace z realitního trhu.  Územní plán sídelního útvaru Sadov, část Horní Lesov.

5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby:

pan Petr Vrobel, Odborů 584, 363 01 Ostrov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 paní Květa Vrobelová, Lesov 89, 360 01 Sadov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2 / 3 Vlastníci pozemku: pan Petr Vrobel, Odborů 584, 363 01 Ostrov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 paní Květa Vrobelová, Lesov 89, 360 01 Sadov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2 / 3 LV č. 349 pro k.ú. Lesov.

6. Dokumentace a skutečnost Podklady uvedené v části A.4 tohoto znaleckého posudku byly shledány jako postačující. Byla provedena fyzická prohlídka nemovitosti a po doplnění podkladů pro kvantifikaci jednotlivých složek ceny a dle zjištěných skutečností je provedeno ocenění.

7. Celkový popis nemovitosti Lesov je částí obce Sadov a leží v okrese Karlovy Vary v Karlovarském kraji. Nachází se ve zvlněné krajině podhůří Krušných hor v nadmořské výšce kolem 410 metrů, cca 500 m východně od Sadova, cca 5 km jihozápadně od Ostrova či 5,5 km severovýchodně od okresního města Karlovy Vary. Jedná se o malou osadu lokálního významu. Jsou zde dvě živořící porcelánky CONCORDIA a SCHNEIDER (dnešní vývojový závod společnosti Thun 1794 a.s.). Lesovem prochází klikatá silnice III. třídy, která spojuje Ostrov s Karlovými Vary. Spojení do těchto měst je zajištěno linkovým autobusem 10x denně. V Lesově není žádná infrastruktura, vše je v blízkém Sadově, Ostrově, nebo Karlových Varech. Územní plán je zpracován. Obec Sadov se skládá z pěti částí, jsou to Sadov, Bor, Lesov, Podlesí a Stráň. V Sadově žije trvale 1187 obyvatel a je zde úřad, pošta, lékař, základní škola, mateřská školka, kulturní dům, obchod, restaurace a sportovní areál TJ Sokol Sadov. Oceňovaná nemovitost se nachází v katastrálním území Lesov, v severním sektoru části obce Lesov, na mírném vršku uprostřed lesíka na samotě. Lokalita je ze severovýchodu vymezena areálem porcelánky CONCORDIA, z jihozápadu 100 m vzdálenou satelitní čtvrtí nových rodinných domů v zahradách. Dům s byty je osazen uprostřed mýtiny obklopené různými škaredými -3-

hospodářskými stavbami, garážemi a kolnami. Příjezd z hlavní silnice zajišťuje úzká svažitá záplatovaná komunikace končící štěrkovou smyčkou okolo domu. Podle schváleného územního plánu sídelního útvaru Sadov, část Horní Lesov se nemovitost nachází v zastavěném území, v zóně území bydlení čistého (Bč) obklopeného plochami zeleně sídelní s vysokou zelení. Relativně blízko je území průmyslové výroby (Vp). Okolí není moc upravené, zatížení hlukem od dopravy je minimální. Výhodou je poloha v zeleni. Nevýhodou je chybějící infrastruktura v místě a zhoršená dopravní dostupnost. Vzdálenost do městských správních center je příznivá, ale nezbytné je vlastnit dopravní prostředek. Lokalitu hodnotím pro bydlení jako průměrnou až zhoršenou. Jedná se o spoluvlastnický podíl id. 2/3 na bytové jednotce, která je ve vlastnictví podle zákona č. 72/1994 Sb. v platném znění. Bytová jednotka číslo 89/3 se nachází v 1.NP domu s byty č.p. 89. Součástí bytu je spoluvlastnický podíl ve výši 678/7969 na pozemku pod budovou p.č. 40 a podíl ve stejné výši na společných částech tohoto domu s byty v části obce Lesov, katastrálním území Lesov, obci Sadov. Žádné příslušenství sloužící výhradně společnému užívání není mimo stavbu domu. Bytová jednotka je umístěna v zděném cihlovém domě z 30. let minulého století, který má 1 podzemní podlaží, 3 nadzemní podlaží, je rozdělen na 14 bytových jednotek a nemá žádné nebytové prostory. Dům má dva vchody a je bez výtahu. V 1.PP jsou společné sklepní prostory, v 1.NP jsou vchody a čtyři bytové jednotky, ve 2.NP a 3.NP je v každém podlaží umístěno vždy pět bytových jednotek. Netypový zděný dům se sedlovou střechou je osazen na rovinném pozemku a je připojen na veřejný vodovod a rozvod elektřiny. Odkanalizován je do septiku. Cihlový dům s byty je starý 80 let. Technický stav odpovídá stáří a zlepšující se údržbě. V poslední době byla opravena střešní krytina a vyměněny vchodové dveře. Společné prostory jsou čisté a udržované. Budova zatím nemá zateplenou fasádu ani vyměněna všechna okna a náklady na vytápění jsou zvýšené. Technický stav budovy hodnotím jako průměrný. Oceňovaný byt č. 3 o velikosti 2+1 a započitatelné podlahové ploše 62,94 m2 se nachází v 1. NP shora uvedeného domu. Byt je běžně užíván majitelkou k trvalému bydlení. V Bytě je nový elektrokotel etážového vytápění a elektrický boler, jinak je vše starší a běžně udržované.

8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění administrativní cenou 1. Ocenění staveb 1.1. Spoluvlastnický podíl ve výši 2/3 na bytové jednotce číslo 89/3 b) Ocenění "cenou obvyklou c) Práva a závady spojená s nemovitostí d) Ostatní omezení vlastnického práva

-4-

B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění staveb 1.1. Spoluvlastnický podíl ve výši 2/3 na bytové jednotce číslo 89/3 Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek p.č. 40 Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - tabulka 1: 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -7 % Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,6530 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1390 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava Upr. cena [Kč/m2] [%] [Kč/m2] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 109,16 1,00 2,1390 0,6530 -7,00 141,798 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo 40

Výměra [m2] 329,00

Jedn. cena [Kč/m2] 141,798

Cena [Kč] 46 651,54 46 651,54

Pozemek p.č. 40 - zjištěná cena

=

46 651,54 Kč

Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek p.č. 40

=

46 651,54 Kč 46 651,54 Kč

Cena příslušenství - celkem:

=

46 651,54 Kč

Vlastní ocenění jednotky:

-5-

Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19):

Bytový prostor § 25 porovnávací metoda Karlovarský kraj, do 2 000 obyvatel 80 let 12 419,- Kč/m2

Podlahové plochy bytu: pokoj: pokoj: kuchyně: chodba: koupelna s WC: komora: Započítaná podlahová plocha bytu: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklepní kóje: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: Podlahové plochy - celkem:

=

20,00 m2 16,00 m2 14,00 m2 8,00 m2 3,80 m2 0,60 m2 62,40 m2

=

5,40 m2 5,40 m2

2

5,40 m * 0,10

= = =

62,40 m2 0,54 m2 62,94 m2

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Okna jen na sever nebo bez výhledu - Okna bez výhledu. 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové - Etážové s elektrokotlem. 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu - Studený přízemní byt s malými okny. 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 80 let: 0,70 9

Index vybavení IV = (1 +  Vi) * V10 * 0,70 = 0,583 i=1

-6-

č. IV

Vi 0,10

II

0,00

II II I

0,00 0,00 -0,01

III

0,00

II

-0,01

III

0,00

I

-0,10

III

0,85

Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti - samoty, osady mimo souvisle zast. území obce (odlehlá poloha) 3. Okolní zástavba a životní prostředí - s negativními vlivy na okolí (např. výrobní objekty, sousedství dálnic, železnic, skládek, lomů, objektů zeměděl. výroby) 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport - základní škola a sportovní zařízení 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - nižší než je průměr v kraji - 9,6% je méně než (80,+9,6+12,3)/2=9,97 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - Nehezká odlehlá lokalita. v sousedství výrobního závodu. Neupravené okolí.

č. I I

Pi 0,00 -0,01

I

-0,05

II

0,00

III I II II III

0,03 -0,03 0,00 0,00 0,06

III I

0,00 -0,10

č. I

Ti -0,10

II

0,00

I

-0,04

11

Index polohy IP = (1 +  Pi) = 0,900 i=1

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Oceňuje se většinový spoluvlastnický podíl ve výši id. 2/3 z bytu. 3

Index trhu IT = (1 +  Ti) = 0,860 i=1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,583 * 0,900 * 0,860 = 0,451 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 12 419,- Kč/m2 * 0,451 = 5 600,97 Kč/m2 CP = CU * PP = 5 600,97 Kč/m2 * 62,94 m2 = 352 525,05 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

352 525,05 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: 46 651,54 Kč Spoluvlastnický podíl: 678 / 7 969 Hodnota spoluvlastnického podílu: 46 651,54 Kč * 678 / 7 969 = 3 969,10 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +

3 969,10 Kč

-7-

= Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem

*

Spoluvlastnický podíl ve výši 2/3 na bytové jednotce číslo 89/3 -= zjištěná cena

-8-

356 494,15 Kč

2/3 237 662,77 Kč

C. Rekapitulace a) Ocenění administrativní cenou 1. Ocenění staveb 1.1. Spoluvlastnický podíl ve výši 2/3 na bytové jednotce číslo 89/3

237 662,80 Kč

1. Ocenění staveb celkem

237 662,80 Kč

Celkem

237 662,80 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

237 663,- Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

237 660,- Kč

slovy: Dvěstětřicetsedmtisícšestsetšedesát Kč

b) Ocenění "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Zdůvodnění obvyklé ceny: V Lesově a okolí se v současnosti byty vyskytují, prodávají či pronajímají málo. V poslední době došlo několika ojedinělým prodejům v cenovém rozpětí od 300 do 700 tis. Kč dle velikosti, polohy, stavu domu a bytu. Po zvážení všech výše uvedených skutečností, bych v tomto případě odhadl obvyklou cenu současnou celého bytu u spodní hranice rozpětí na částku 350 000,- Kč za předpokladu, že by byl byt volný a prázdný. Tato částka se blíží i k výše výpočtem zjištěné administrativní ceně. Na porovnání uvádím podobný prodaný byt (průměrný technický stav, etážové topení) v osobním vlastnictví o velikosti 2+1 a podlahové ploše 53 m2 se sklepem 16 m2 v cihlové bytovce s podílem na zahradě před domem v nedaleké obci Hájek, který se prodal v 07/2011 za cenu 380 000,- Kč. Vzhledem k tomu, že se jedná o spoluvlastnický podíl ve výši id. 2/3 na obsazeném bytě, je podle mého názoru prodejnost radikálně snížena o 60 až 70%. Výhodou je, že se jedná o podíl většinový. (350000*2/3*0,40) -9-

Na základě výše uvedených skutečností odhaduji obvyklou (tržní) cenu oceňované nemovitosti (resp. spoluvlastnického podílu povinné o velikosti id 2/3 nemovitostí) na částku 90 000,- Kč. slovy: Devadesáttisíc Kč

c) Práva a závady spojená s nemovitostí: Na nemovitosti neváznou žádná práva a závady s výjimkou těch, která zaniknou dražbou. Závadami nejsou práva, která váznou na nemovitosti za účelem zajištění pohledávek věřitelů - např. zástavní právo. Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou: jednalo by se o věcná břemena a práva z nájemních smluv. Žádná jsem nezjistil.

d) Ostatní omezení vlastnického práva: Na LV 349 pro k.ú. Lesov jsou zapsány 2 nařízení exekuce a 2 exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, které dražbou zaniknou. Dále je zde zapsáno zástavní právo exekutorské na pohledávku. Při stanovení obvyklé ceny není s nimi uvažováno. V Chomutově, 11.4.2012 Ing. Pavel Bělík Havlíčkova 3199/55 430 03 Chomutov telefon: 776554844 e-mail: [email protected]

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 3.11.2005, č.j. Spr 5731/2005 z oboru - ekonomika, odvětví - ceny a odhady, specializace - oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 519/007/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2022.

E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: 1. Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Lesov, LV č. 349 ze dne 9.3.2012 2 2. Snímek katastrální mapy 1 3. Fotodokumentace nemovitosti 1 4. Mapa oblasti 1 - 10 -

příloha č. 1

- 11 -

příloha č. 1

- 12 -

příloha č. 2 - Snímek z katastrální mapy pro k.ú. Lesov

- 13 -

příloha č. 3 - Fotodokumentace

vstup do bytu

předsíň

kuchyně

obývací pokoj

ložnice

koupelna - 14 -

příloha č. 4 - Mapa oblasti

- 15 -