2012

DODATEK Č. 1 KE ZNALECKÉMU POSUDKU Č.

712/233/2012

o obvyklé ceně nemovitosti - rodinného domu Brandýs nad Labem č.p. 261, stojícího na pozemku parc.č. St. 76/2, a pozemků parc.č. St. 76/2 a 2039 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Brandýs nad Labem, obec Brandýs nad Labem, okres Praha východ.

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Praha 10 Na Zátorce 590/12 160 00 Praha 6

Účel posudku:

Dodatek č. 1 ke znaleckému posudku je vypracován na základě žádosti o doplnění znaleckého posudku č.j. 167 EX 11507/12-124 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 4.12.2012.

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 11.9.2012 dodatek č. 1 ke znaleckému posudku vypracovala: Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8 Dodatek č. 1 ke znaleckému posudku obsahuje včetně titulního listu 27 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze dne 11.12.2012

Dodatek č. 1 ke znaleckému posudku č. 712/233/2012

Stanovení obvyklé ceny

OBSAH A.

Nález .......................................................................................................................................................... 3

1.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 3 1.1.

Znalecký úkol ..................................................................................................................................... 3

1.2.

Informace o nemovitosti..................................................................................................................... 3

1.3.

Prohlídka nemovitosti ........................................................................................................................ 3

1.4.

Podklady pro vypracování posudku ................................................................................................... 4

1.5.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 5

1.6.

Vlastnické a evidenční údaje ............................................................................................................. 6

1.7.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 6

1.8.

Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku ...................................................................................... 7

1.9.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 8

2.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 8 2.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 8

2.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 8

2.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 8

2.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 8

3.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI ............................................................................................................ 9 3.1.

Poloha a vnější vlivy .......................................................................................................................... 9

3.2.

Rodinný dům s příslušenstvím......................................................................................................... 10

3.3.

Pozemky .......................................................................................................................................... 13

3.4.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 15

B.

Posudek ................................................................................................................................................... 16

4.

STANOVENÍ HODNOTY ......................................................................................................................... 16 4.1.

Srovnávací metoda .......................................................................................................................... 16

4.2.

Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování ................................................................. 20

C.

Závěr ........................................................................................................................................................ 26

D.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 26

E.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 27

Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 [email protected] tel. 604555649

Stránka 2 z 27



A. Nález 1. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 1.1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: I. stanovit obvyklou cenu pouze nemovitostí uvedených v žádosti o doplnění znaleckého posudku č.j. 167 EX 11507/12-124, tedy rodinného domu Brandýs nad Labem č.p. 261, stojícího na pozemku parc.č. St. 76/2, a pozemků parc.č. St. 76/2 a 2039 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Brandýs nad Labem, obec Brandýs nad Labem, okres Praha - východ, zapsané na listu vlastnictví č. 4444 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Praha-východ. II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Znalec ocení nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku (§ 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb., exekuční řád). Jedná se o Dodatek č.1 ke znaleckému posudku č. 712/233/2012 ze dne 13.9.2012, který byl zpracován na základě žádosti o doplnění znaleckého posudku ze dne 4.1.22012 pro Exekutorský úřad Prahy 10, Na Zátorce 590/12, Praha 6, 160 00 (čj. 167 EX 11507/12-124). Dodatek č. 1 ke znaleckému posudku se vztahuje pouze na stavbu Brandýs nad Labem č.p. 261 na pozemku parc. č. St. 76/2, a dále na pozemky parc. č. St. 76/2 a 2039 s příslušenstvím, vše zapsané na LV 4444 v k.ú. Brandýs nad Labem, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Prah-východ. Dále se zde vyjadřuji k tomu, že od roku 2007 došlo k podstatné změně nemovitosti, která odůvodňuje změnu výsledné ceny nemovitosti určené v roce 2007 částkou 17.294.430 Kč, a uvádím v čem tyto změny spočívají.

1.2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Rodinný dům č.p. 261 s pozemky a příslušenstvím Středočeský Praha-východ Brandýs nad Labem – Stará Boleslav Brandýs nad Labem

Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukční provedení a popis technického vybavení je detailně proveden níže v části 3 – Celkový popis nemovitosti.

1.3. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena nejprve dne 29.8.2012 bez přítomnosti vlastníka nemovitosti a následně opakovně dne 11.9.2012 již za přítomnosti vlastníka nemovitosti pana Zdeňka Voňavky a paní Michaly Černé. Místní šetření tak mohlo být provedeno v plném rozsahu, povinným byla poskytnuta stavební dokumentace k nemovitosti. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) na základě informací zjištěných při místním šetření a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření.


Stránka 3 z 27



1.4. Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalkyní opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 4444 ze dne 13.8.2012, k.ú. Brandýs nad Labem, obec Brandýs nad Labem, okres Praha-východ; – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce pro Soudní exekutor Ivanko Igor JUDr. Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 4444 ze dne 4.12.2012, k.ú. Brandýs nad Labem, obec Brandýs nad Labem, okres Praha-východ; – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce pro Soudní exekutor Ivanko Igor JUDr. – viz.příloha Žádost o doplněné znaleckého posudku ze dne 4.12.2012, č.j. 167 EX 11507/12-124, soudní exekutor JUDr. Igor Ivanko, v.r. Usnesení Krajského soudu v Praze ze dne 19.11.2012, č.j. 20Co 578/2012-86 Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č.j.: 167 EX 11507/12-92 ze dne 13.8.2012 Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 4444 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, katastrální území Brandýs nad Labem – dálkový náhled - viz.příloha Stavební povolení ze dne 26.10.1992 (RD), č.j. výst.327-5114/92 Rozhodnutí měnící termín dokončení stavby ze dne 10.11.1994 (RD), č.j. výst- 327-3976/94 Stavební povolední ze dne 11.8.1986 Znalecký posudek č. 1646-37/07 ze dne 17.5.2007, znalec: Blanka Buriánová, Dolní Břežany Znalecký posudek č. 210/09 ze dne 21.9.2009, znalec: Zdeněk Vašíček, Hranice Výzva k odstranění závad a rozhodnutí o přerušení kolaudačního řízení ze dne 23.11.2000, č.j.: Výst. 5429/00-přer/JJ Geometrické plán ze dne 6.9.1999, číslo 307/1999 Stavební plány (řezy, půdorysy, pohledy, situace) měřítko 1:50 Měření objemové aktivity radonu ze dne 8.8.1994 a opatření proti pronikání radonu Dokumentace týkající se: tlakové zkoušky ÚT, zkoušky vodotěsnosti a neprodyšnosti, Dokumentace týkající se: zpráva o pravidelné revizi elektrického zařízení, elektroinstalace (výpis materiálů, prováděcí projekt – z března 1993, vyhotoveno panem Svatoplukem Nedzdelským), projektová dokumentace k elektroinstalaci – měřítko 1:50, kupní smlouva o dodávce lektřiny ze dne 9.5.1996 Geodetické zaměření (měřítko 1:500, 1:200) z května 1994 vyhotoveno: M. Mrázem Dokumentace k zdravotně technické instalaci a přípojce plynu - září 1992, vyhotoveno: Ing. Janem Maurerem Dokumentace k ústřednímu vytápění - září 1992, vyhotovil: Radoslav Duchoň Informace získané při místním šetření Informace sdělené vlastníkem nemovitosti Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 [email protected] tel. 604555649

Stránka 4 z 27



Mapa oblasti – viz.příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz.příloha Záznam z prohlídky nemovitosti Databáze realizovaných obchodů s nemovitostmi www.reality.cz, www.sreality.cz, www.realitymix.centrum.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Kolektiv autorů – Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Zbyněk Zazvonil – Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objekt – báze II. Pololetí 2010, Porings, s.r.o. Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2012 Odborný čtvrtletník „ Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2012 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o.s., ročníky 2010 až 2012 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Financování developerských projektů (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) – Trend Report 2006, 2008, 2010

1.5. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost.


Stránka 5 z 27



Věcná omezení: S výslednou hodnotou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné hodnoty zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

1.6. Vlastnické a evidenční údaje Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že oceňovaná nemovitost je ve vlastnictví: * LV č. 4444 pro k.ú. Brandýs nad Labem, obec Brandýs nad Labem–Stará Boleslav, okres Praha-východ ALV: BLV:

Voňavka Zdeněk, Maiselova 41/21, Praha 1, Josefov 110 00 Praha 1; identifikátor: 610519/0641 Stavby: Brandýs nad Labem, č.p. 261; způsob využití – rodinný dům; na parc.č. St. 76/2 bez čp/če; způsob využití – garáž; na parc.č. St. 54/2 Pozemky: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: 2 parc.č. St. 54/2 zastavěná plocha a nádvoří 150 m 2 parc.č. St. 76/2 zastavěná plocha a nádvoří 297 m 2 parc.č. 2039 ostatní plocha jiná plocha 32 m

Pozn. Předmětem ocenění je pouze stavba Brandýs nad Labem č.p. 261 na pozemku parc.č. St. 76/2 a pozemky parc.č. St. 76/2 a 2039 s příslušenstvím.

1.7. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 4444 ze dne 4.12.2012 váznou na oceňované nemovitosti zástavní práva – viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna.


Stránka 6 z 27



Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č 4444 ze dne 4.12.2012 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitosti viz.přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno. Plomby „P“ Ve výpisu z katastru nemovitostí LV č. 4444 ze dne 4.12.2012 je u nemovitostí uvedena plomba „P“ – nemovitost je dotčena změnou právních vztahů č.j. Z-24385/2012. Toto řízení se týká zástavního práva; oprávněný: Česká pojišťovna a.s.; povinný: Zdeněk Voňavka; soudní exekutor: EÚ Praha2, soudní exekutor JUDr. Jan Fendrych. Tato skutečnost není ve znaleckém posudku zohledněna.

1.8. Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Závadou, která ovlivňuje výslednou cenu nemovitostí, je skutečnost, že oceňovaná nemovitost (rodinný dům č.p. 261) zasahuje půdorysně na cizí pozemek parc.č. 73/2 (terasa domu ve 2.NP východního okraje domu). 2 Přesné zaměření by muselo být provedeno geodetem, dle povinného pana Voňavky se jedná o cca. 16 m . Hodnota tohoto pozemku za předpokladu, že by byl nezastavěný, by dle názoru znalce odpovídala jednotkové 2 ceně stavebních pozemků v daném místě a čase, to je cca. 3.150 Kč/m (viz. bod 4.1.2. posudku – srovnávací metoda). Stavební parcela je však užívána a zastavěna stavbou ve vlastnictví povinného. Toto užívání by mělo být právně ošetřeno existencí nájemního vztahu mezi vlastníkem pozemku a stavby. Výše nájemného za zastavěný pozemek se dle názoru znalce pohybuje v rozmezí 8% až 10% z hodnoty nezastavěného stavebního pozemku. Hodnota nájemního vztahu pak odpovídá 10-ti násobku ročního nájmu za užívání pozemku. 2

Zastavěný pozemek ve vlastnictví třetí osoby má výměru cca. 16 m , při jednotkové ceně ve výši 3.150,- Kč/m je jeho odhadovaná hodnota po zaokrouhlení 50.000,- Kč. Vzhledem k charakteru oceňované stavby znalec odhaduje nájemné ve výši 10% z celkové hodnoty pozemku, to je 5.000,- Kč ročně. Hodnota tohoto nájemního vztahu je 10-ti násobkem, tedy 50.000,- Kč.

2

Hodnota závad váznoucích na oceňovaných nemovitostech je 50.000,- Kč.


Stránka 7 z 27



1.9. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného nemovitostí.

2. METODY OCENĚNÍ 2.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

2.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji.

2.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Hodnota nemovitosti se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitostí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které je oceňovaná nemovitost srovnávána. U rezidenčních nemovitostí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

2.4. Metody aplikované v ocenění V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné


Stránka 8 z 27



osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je rodinný dům s pozemky, u kterého je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitostí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znalecké posudku je pro srovnání vypočtena taktéž věcná hodnota vypočtená nákladový způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Ocenění je provedeno dvěma způsoby: pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., 460/2009 Sb., 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

3. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI 3.1. Poloha a vnější vlivy Oceňovaná nemovitost se nachází v okrese Praha-východ v centrální části města Brandýs nad Labem-Stará Boleslav, konkrétně na rohu ulic „Na Strouze“ a „U Kapličky“, ve vzdálenosti cca. 20 km severovýchodním směrem od centra Prahy v k.ú. Brandýs nad Labem. Jedná se o město s dlouhou historií, leží na obou březích řeky Labe v rovinaté krajině středního Polabí, v okolí převažují pole, severovýchodním směrem od města lesy. Díky blízkosti Prahy, potřebné občanské vybavenosti a dostatku pracovních příležitostí je i žádanou lokalitou bydlení. Nemovitost se nachází v centru města při vedlejší ulici „Na Strouze“, která je kolmá na ulici „Na Potoce“, která vede od hlavní ulice „Petra Jilemnického“. Masarykovo náměstí (absolutní centrum) je vzdáleno cca. 350 m pěšky. Jedná se o tradiční lokalitu bydlení, v nejbližším okolí převažuje původní zástavba rodinných domů. V docházkové vzdálenosti je k dispozici potřebná občanská vybavenost - lékárna, obecní úřad, supermarket, restaurace, penzion, bankomat, ZŠ, MŠ, ústav souciální péče, knihovna, muzeum, městská policie, koleje a kostel, aj. Veškerá občanská vybavenost je k dispozici v nedaleké Praze. Město je dobře dostupné osobní i veřejnou dopravou, leží na křižovatce silnic II. třídy a především při rychlostní komunikaci R10, která tvoří východní obchvat města. Příjezd k nemovitosti je po zpevněné veřejné komunikaci, parkovací možnosti jsou částečné v ulici na veřejném prostranství či v objektech na pozemcích majitele. Z veřejné dopravy je asi 100 m pěšky zastávka autobusů - dobré spojení do Prahy na konečnou stanici metra „B“ Černý most (čas jízdy cca. 35 min) či stanici metra „C“ Letňany. Vlaková stanice je vzdálena cca. 700 m pěšky – trať Čelákovice - Neratovice. Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod, kanalizace i plyn.


Stránka 9 z 27



3.2. Rodinný dům s příslušenstvím Rozměrově nadstandardní rodinný dům je cca. z 1/2 podsklepený, má 2 nadzemní podlaží a stavebně upraveného podkroví + malou půdičku sloužící jako sklad. Dům má jednu bytovou jednotku, je svým charakterem domem rodinným. Dle znaleckého posudku 1646-37/07 je objekt užíván od roku 1995 a dle znaleckého poduku č. 210/09 je užíván od roku 1994. Dle povinného pana Voňavky byl objekt postaven cca. v roce 1994, nikdy však nebyl zkolaudován, stavební povolení bylo vydáno v roce 1992, v posudku budu tedy uvažovat stáří objektu cca. 18 let. Objekt byl postaven na místě původní stavby koloniálu, v minulosti byl užíván i vč. pozemků parc.č. 73/2 a St. 308, avšak v současnosti je dům prakticky bez pozemku – předmětem ocenění je pouze pozemek zastavěný stavbou (parc.č. St. 76/2) a pozemek parc.č. 2039. Dle informací zjištěných od p. Voňavky a výše zmíněných znaleckých posudků objekt stojí částečně na cizím pozemku parc.č. 73/2 (terasa), stavba do tohoto 2 pozemku zasahuje výměrou cca. 16 m , avšak k dispozici není přesné zaměření (geometrický plán). Tato skutečnost komplikuje případnou kolaudaci objektu, která se již od roku 1995 oddaluje. Zakreslení stavby v katastrální mapě není v souladu se skutečným stavem. Vstup do domu je přímo z ulice přes zádveří do haly, kde dominuje nadstandardní reprezentativní schodiště propojující všechna podlaží domu. V každém podlaží je umístěna centrální hala se schodištěm přibližně uprostřed domu – rozděluje dům na 2 velikostně přibližně totožné poloviny. V 1.PP domu je provedeno podsklepení pouze cca. 1/2 domu. V domě jsou kombinovány nadstandardní prvky se standardními. K nadstandardním patří především podlahy: hal, schodiště a obývacího pokoje s kuchyňským koutem ve 2.NP, dřevěné masivní dveře (kromě 1.PP), zábradlí schodiště s výzdobou, kamerový systém kombinovaný se zabezpečovacím zařízením (online přístupné přes internet), některé sociální zařízení Villeroy & Boch, ozdobné sloupy v některých pokojích. Charakteru domu však neodpovídá 2* kuchyňská linka – pouze základní s elektrickým sporákem s troubou a linkou s dřezem. Objekt byl postaven podle zvláštní obliby současného majitele pana Voňavky, velikou nevýhodou je především absence zahrady a skutečnost, že stavba není doposud zkolaudována. Dům má také pravděpodobně vysoké provozní náklady především v zimních měsících – vytápění je ústřední pomocí elektrokotle. Z inženýrských sítí je objekt napojen na elektřinu, vodovod a kanalizaci, plyn je pouze v ulici. Dispoziční řešení 2

Celková dispozice domu je 6+kk. Ve 2.NP je terasa a lodžie, v podkroví balkon. V přízemí cca. 100 m zabírá plocha garáže (cca. pro 8 automobilů), která je průjezdná do zahrady, která je však ve vlastnictví třetí osoby. Prakticky veškeré obytné místnosti a hlavní sociální zařízení jsou nadstandardní výměry. 1.PP: chodba, schodiště, pracovna, technická místnost s prádelnou, sklad, šatna 1.NP: zádveří, hala, schodiště, garáž, obývací pokoj, obývací pokoj s kk (kancelář), WC, koupelna s WC 2.NP: hala, schodiště, obývací pokoj s kk, terasa, WC, koupelna s WC, šatna, ložnice, lodžie Stavebně upravené podkroví: koupelna s WC, balkon, chodba, schodiště, 2x pokoj Půdička (přístup po výsuvném schodišti ze stropu): 2x místnost s nízkou světlou výškou max. cca. 1,8 m propojené můstkem zasahujícím do prostoru haly se schodištěm v podkroví. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: cca. rok 1994 Počet podlaží: cca. z 1/2 je 1.PP + 2.NP + stavebně upravené podkroví (+ půdička) Základy: betonové s izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné z děrovaných pálených cihel Stropy: keramické hurdis do ocelových „I“ profilů Střecha: tvar sedlový, krov dřevěný


Stránka 10 z 27



Krytina střechy: asfaltové šindele Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování střešních prostupů z mědi Vnější povrchy: omítka vápenná - na exponovaných místech částečně opadává; keramický obklad soklu; částečně cihelný obklad směrem do dvora Vstupní dveře do objektu: dřevěné masivní do dřevěných zárubní Vrata: dřevěné na elektrický pohon – 2x Okna: dřevěná s izolačním zasklením Bleskosvod: je proveden POPIS INTERIÉRU: Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v koupelnách, na WC, v garáži (cca. do výšky 1 m), dřevěné kazetové obklady podhledů v pokoji v podkroví (částečně opadané); cihelný obklad v některých obytných místnostech či za kuchyňkou v 1.NP Schody: konstrukce: betonová s nášlapnou vrstvou z žuly, do 1.PP s keramickým obkladem, nadstandardní masivní zábradlí Dveře: dřevěné masivní plné či prosklené s obložkovými zárubněmi; v 1.PP běžné dveře s obložkovými zárubněmi Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: betonová mazanina v garáži, dřevěné parkety, mramor, žula, koberce a keramické dlažby Vytápění: ústřední pomocí elektrokotle, podlahové vytápění na chodbách a v koupelnách, deskové radiátory Ohřev teplé vody: el. boiler Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené a teplé vody Hygienické vybavení dle podlaží : • 1.PP: sprchový kout v prádelně • 1.NP: WC s umyvadlem • 1.NP: koupelna č. 1 – sprchový kout, WC, umyvadlo • 2.NP: koupelna č. 2 - sprchový kout, 2x umyvadlo, bidet, WC, vířivá vana, otopný žebřík • 2.NP: WC s pisoárem a umyvadlem • Podkroví: koupelna č. 3 – 2x umyvadlo, WC, bidet, sprchová kout, rohová vana Vnitřní kanalizace: odkanalizování do veřejného řádu Vnitřní plynovod: není provedeno napojení Elektroinstalace: kompletní rozvody světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: • 1.NP – pouze kuchyňka s dřezem • 2.NP - kuchyňská linka s dřezem, samostatný elektrický sporák s troubou Údržba: běžná údržba, celkově dobrý stav, avšak s nedostatky Ostatní: vestavěné skříně, zabezpečení - kamerový systém (online na internetu) kombinovaný s čidly na pohyb Výpočet obestavěného prostoru rodinného domu dle stavebních plánů Podlaží

Výpočet

1.PP 1.NP

(11,95+11)/2*14,6 (20,8+18,6)/2*14,6 (20,8+18,6)/2*14,6 2.NP 3/2*16 - terasa podkroví vč. (20,8+18,6)/2*14,6


Konstrukční výška 2,5 3,1 3,1 1 2,83

m m m m m

Zastavěná plocha 167,54 287,62 287,62 24,00 287,62

Obestavěný prostor 2

m 2 m 2 m 2 m 2 m

419 892 892 24 814

3

m 3 m 3 m 3 m 3 m

Stránka 11 z 27


zastřešení

8*0,9/2


1 m

3,60 m

2

Obestavěný prostor

2 m

3

3 042 m

3

2

Zastavěná plocha 1.NP Zastavěná plocha všech podlaží

288 m 2 1 058 m

Výměry místností rodinného domu dle stavebních plánů a informativního odhadu Podlahová Započitatelná Podlaží Místnost Zohledněno plocha plocha chodba, šatna, sklep, technická místnost, dílna odhad ze zastavěné plochy koef. 0,76 dle 2 1.PP 127,33 50% 63,66 m poměru podlahová plocha ku zastavěná plocha 1.NP 63,66 7,20 14,00 9,07 0,00 41,50 2,60 40,63 3,20 118,20 42,80 102,00 11,20 3,00

2

Celkem 1.PP zádveří hala schodiště garáž pro cca. 8 automobilů 1.NP obývací pokoj s kk (pracovna) WC s umyvadlem pokoj koupelna (sprcha, umyvadlo, WC) Celkem 1.NP hala obývací pokoj s kk terasa WC s umyvadlem a pisoárem 2.NP přibližné koupelna (vířivá vana, sprcha, 2x umyvadlo, výměry WC, bidet) pokoj šatna lodžie Celkem 2.NP koupelna s WC, balkon, chodba, schodiště, 2x pokoj - odhad ze zastavěné plochy koef. 0,7 dle podkroví poměru podlahová plocha ku zastavěná plocha 2.NP a odhad dle zkosení místností Započitatelná plocha podkroví

127,33 7,20 14,00 9,07 100,70 41,50 2,60 40,63 3,20 218,90 42,8 102 22,4 3

x 100% 100% 100% 0% 100% 100% 100% 100% x 100% 100% 50% 100%

m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m

30,9

100%

37,5 11,5 6 256,10

100% 100% 50% x

37,50 11,50 3,00 241,90

203,85

100%

203,85 m

203,85

x

203,85 m

Celková výměra

806,18

x

627,62 m

30,90 m

2 2

m 2 m 2 m 2 m 2

2 2

Stáří a stavebně technický stav Objekt byl postaven v letech 1992 – 1994. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou převážně v dobrém stavu. Některé prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou ve zhoršeném stavu – opadává omítka atiky a pod terasou (chybně provedené detaily – zatéká), v pokoji v podkroví je rozlezlá dřevěná podlaha a opadává dřevěný obklad podhledu, částečně do objektu také zatéká (řešeno vaničkou), v koupelně v podkroví je prasklá dlažba napříč místnosti (možné statické porušení objektu), severní stěna objektu je zcela neomítnutá.


Stránka 12 z 27



Změna stavebně technického stavu nemovitosti od roku 2007 Od roku 2007 do současnosti (den ocenění 11.9.2012) došlo dle mých informací ke změně stavebně technického stavu objektu, zvýšilo se opotřebení jednotlivých konstrukcí objektu díky běžnému užívání a působením povětrnostních vlivů, přírody atd. Při výpočtu opotřebení se v případě ocenění pomocí oceňovací vyhlášky u této nemovitosti používá lineární metoda, podle které se opotřebení zvýšilo za 5 let o 5%. Dle znaleckého posudku č.1646/37/07 uvádí znalkyně Blanka Burianová, že statická porucha, jejímž vlivem dochází k sedání objektu a praskání konstrukcí tj.trhlina v dlažbě v koupelně již byla ke dni ocenění 16.5.2007, dále znalkyně uvádí , že v podkroví kolem střešních oken zatéká ve videosálu a že jsou nekvalitě provedeny parketové podlahy, tyto nedostatky byly také k datu ocenění tj. 11.9.2012. Oproti znaleckému posudku se kromě běžného opotřebení k datu 11.9.2012 dále objevily nové nedostatky : - v pokoji v podkroví opadává dřevěný obklad podhledu, opadává omítka atiky a pod terasou (chybně provedené detaily – zatéká), severní stěna objektu je zcela neomítnutá, předpokládám, že v k datu 16.5.2007 tyto nedostatky nebyly zjištěny. Příslušenství -

Venkovní úpravy a) b) c) d) e)

Přípojky inženýrských sítí – elektřina, kanalizace, vodovod, Oplocení – zděné podél pozemku parc.č. 2039 Vstupní branka (dveře) – dřevěné masivní Zpevněné plochy – po obvodu nemovitosti zpevněné povrchy dlažbou Venkovní schodiště – betonové s keramickým obkladem

3.3. Pozemky Předmětem ocenění jsou také pozemky parc.č. St. 76/2 a 2039, které jsou zapsané na LV č. 4444 ze dne 4.12.2012 pro k.ú. Brandýs nad Labem, okres Praha-východ. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Hodnota trvalých porostů je podle názoru zpracovatele ocenění zanedbatelná. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládám nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Pozemky jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci z ulice „Na Strouze“. Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Dle prohlížečky záplavových oblastí se pozemky nenacházejí v záplavové oblasti. Sousední parcely: parc.č. st. 76/2: St. 308, 73/2, 1072/7, 1073/2, 2039 parc.č. 2039: St. 76/2, 73/2, 1073/2 Pozemek parc.č. St. 76/2 (zastavěný RD) 2 Pozemek s výměrou 297 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je svažitý, má přibližně obdélníkový tvar a je prakticky zcela zastavěn rodinným domem č.p. 261. Pozemek jižním a západním okrajem sousedí s veřejnou příjezdovou komunikací, podél (po níž) vedou veřejné inženýrské sítě – elektro, vodovod, kanalizace a plyn. Pozemek není napojen pouze na plyn. Po obvodu domu v jižní části pozemku jsou vysazeny jehličnaté stromy a okrasné keře (tůje). U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem, zakreslení rodinného domu v katastrální mapě není v souladu se skutečným stavem.


Stránka 13 z 27



Pozemek parc.č. 2039 (částečně zastavěný RD) 2 Pozemek s výměrou 32 m , v katastru nemovitostí zapsaný jako ostatní plocha, způsob využití jiná plocha, je svažitý, má obdélníkový tvar a je částečně zastavěn rodinným domem č.p. 261. Zbylá část pozemku je částečně zatravněná a z části zpevněná. Pozemek jižním okrajem sousedí s veřejnou příjezdovou komunikací, podél (po níž) vedou veřejné inženýrské sítě. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem, v katastrální mapě není zakreslena stavba zasahující na pozemek.


Stránka 14 z 27



Územní plán Dle územního plánu se nemovitost nachází v území označeném písmeny „OV“ – území všeobecně obytné, konkrétně v „OV37“.

3.4. Shrnutí Adresa: Nemovitost:

okres Praha-východ, obec Brandýs nad Labem-Stará Boleslav, ulice U Kapličky č.p. 261 Nezkolaudovaný dokončený svými rozměry nadstandardní rodinný dům s pozemkem (prakticky pouze zastavěný stavbou) částečně na cizím pozemku

Dispozice:

6+kk/T/B/L/G pro 8 automobilů

Stav:

Podlažnost:

část.1PP+1NP+2NP+podkroví

Vybavení:

3 042 m

3

Výměra pozemku:

329 m

2

Započitatelná plocha:

627,62 m

2

Obestavěný prostor:

Příslušenství: Zásah do cizího pozemku cca.: Zast. plocha 1.NP:

Celkově dobrý, avšak s nedosttaky dobré s nadstandardními prvky 16 m

2

288 m

2

Povyšující faktory o Umístění nemovitosti prakticky v centru města o Dobrá dopravní dostupnost a potřebná občanská vybavenost v docházkové vzdálenosti

Ponižující faktory o Nezkolaudovaný rodinný dům stojící částečně na cizím pozemku o Absence zahrady o Kombinace nadstandardního a standardního vybavení (např.: kuchyně x materiál podlah) o Objekt zvláštní obliby


Stránka 15 z 27



B. Posudek 4. STANOVENÍ HODNOTY 4.1. Srovnávací metoda Srovnávací kritéria Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl v umístění nemovitostí především z hlediska občanské vybavenosti, dopravní dostupnosti, možnosti dalšího rozvoje a atraktivitě okolí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitosti, stáří, provedené rekonstrukce materiálové provedení nosných konstrukcí. K 4 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard vybavení nemovitosti. K 5 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,8 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 6 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem.

Reprezentanti – srovnávané nemovitosti Reprezentant č. 1 Adresa: obec Říčany, ulice Na Holém vrchu Jedná se o rozsáhlý velice členitý rodinný dům nepravidelného tvaru, který byl postaven v roce 1998 podle zvláštní obliby majitele, v r. 2009 byla provedena stavební úprava – nástavba. V současném uspořádání má objekt celkovou dispozici 9+1, jedná se tedy o jednogenerační rodinný dům s 1.NP a dvěma úrovněmi stavebně upraveného podkroví. V Popis: objektu se nachází mj. hala s vnitřním bazénem, sauna, vestavěná dvojgaráž a několik poměrně velkých teras. Příslušenstvím jsou mj. kopaná studna, zahradní jezírko a zahradní altán. Objekt je napojen na elektřinu, vodovod a telefon. Odpad je sveden do jímky, do objektu je také zavedena voda ze studny.

Objekt: Dispozice: Podlažnost:

zděný RD s pozemky 9+1/T/2xG 1NP + 2 úrovně podkroví

Stav: Vybavení: Příslušenství:

dobrý s vadami nadstandardní studna, zahr.jezírko, altán

Fotodokumentace:

Pozemek:


1 408 m

2

Zast.plocha podlaží:

761 m

2

Stránka 16 z 27


Započitatelná plocha: Obvyklá cena: 2

Cena Kč/m ZP:


2

3 Obestavěný prostor: 2329 m zdroj: archiv znalce

636 m 17 500 000 Kč 27 537 Kč/m

2

datum: 20.8.2012

Reprezentant č. 2 Adresa: obec Brandýs nad Labem, ulice Zárybská Jedná se o nadstandardně vybavenou rodinnou vilu o velikosti 6+1. V přízemí domu ze vstupní chodby vcházíme do kuchyně propojené s jídelnou a obývacím pokojem a následně do proskleného atria. Z chodby je zároveň vstup do relaxačního centra s bazénem s mořskou vodou. V prvním patře domu je obytná část obsahující čtyři pokoje, v galerii je umístěna Popis: pracovna. Ve všech pokojích jsou klimatizační jednotky. Ve sklepě domu jsou technické místnosti a dvojgaráž. Zabezpečení: alarm s možností napojení na pult centrální ochrany. Vila byla kolaudována v roce 2001 a byla stavěna dle návrhu architekta Ing.arch. Saraljiče. Pozemek je rovinatý, osázený vzrostlou zelení a vybaven zavlažovacím zařízením.


zděný RD 6+1/T/2xG část.1PP + 1NP + 2NP


2

Zast.plocha podlaží: Obestavěný prostor:

velmi dobrý nadstandardní -

Fotodokumentace:

Pozemek: Započitatelná plocha: Nabídková cena: 2

Cena Kč/m ZP:

1 404 m 2 547 m 21 900 000 Kč 40 037 Kč/m

2

796 m 3 - m

zdroj: www.sreality.cz 2

datum: 12.9.2012

Reprezentant č. 3 Adresa: obec Brandýs nad Labem Vila na rohové parcele se třemi podlažími, okrasná zahrada s keři a okrasnými stromy. Dispozice 3x 2+1 + sklepní prostory pod celým domem. Před domem je zpevněný vjezd do garáže pro tři auta + dílna a další místnost na dřevo. Jedná se o původní objekt s kompletním Popis: napojením na veřejné inženýrské sítě. Objekt byl postaven v roce 1931. V průběhu životnosti byly prováděny rekonstrukce: Fasáda, komín, krytina, okna, střecha, odpady, sociální zařízení, podlahy, stropy částečně obložené dřevem.



zděný RD 3x 2+1 1PP+1NP+2NP+podkroví

střední standardní 3x garáž

Fotodokumentace:


Cena Kč/m ZP:


2


1 012 m 2 306 m 9 900 000 Kč 32 353 Kč/m

2

488 m 3 - m


datum: 20.8.2012

Stránka 17 z 27



Reprezentant č. 4 Adresa: obec Brandýs nad Labem Bydlení ve stylovém domě z roku 1670, kompletně zrekonstruovaném a přistavěném v roce 2004. Celková dispozice 8+1 je rozložena v 1.PP až 2.NP a stavebně upraveném podkrovím, Popis: dále se v samostatném objektu nachází 3 garáže. Na pozemku o celkové rozloze 821 m2 je okrasná vzrostlá zahrada s terasou a další zpevněná parkovací místa. Všechny IS, voda: obecní přípojka, navíc i vlastní studna, ÚT plyn, klimatizační jednotka.



zděný RD 8+1 1PP+1NP+2NP+podkroví

dobrý dobré studna, 3x garáž

Fotodokumentace:

2


Cena Kč/m ZP:

29 469 Kč/m

2


821 m 2 339 m 9 990 000 Kč

128 m 3 - m


datum: 6.9.2012

Reprezentant č. 5 Adresa: obec Úvaly Novostavba rodinného domu se zastavěnou plochou 1.NP 245 m2 a pozemkem 1621 m2. Pozemek tvoří jihozápadně orientovaná okrasná zahrada s venkovním vyhřívaným bazénem a automatickým závlahovým systémem. Kuchyně zařízená spotřebiči Siemens, podlahové topení, čtyři koupelny a WC, jedna koupelna s masážní vanou, v obývacím pokoji (100 m2) velká francouzská okna (eurookna) a krbová kachlová kamna, výška stropů 2,8 m, PC síť, Popis: telefonní síť, alarm. Suterénní prostory jsou využívány jako technické zázemí a garážové stání pro jedno vozidlo. Celá půda volná k vestavbě podkroví. Nemovitost je možné rozdělit na samostatné bytové jednotky o velikosti 2x 4+1 a 2x garsoniéra. Dům lze užívat k podnikání se šesti parkovacími místy. Napojení na el., obecní vodovod, vlastní studnu, kanalizaci, telefon, PCO, pevné připojení k internetu. Na pozemku samostatná garáž s odkládací místností včetně WC a krytým sezením.



zděný RD cca. 7+1/G 1PP+1NP+podkroví+půda

velmi dobrý dobré garáž, bazén, studna

Fotodokumentace:


Cena Kč/m ZP:

2


1 621 m 2 459 m 17 500 000 Kč 38 095 Kč/m

2

735 m 3 - m


datum: 3.7.2012

V regionu je vyšší nabídka než poptávka po obdobných atypických nemovitostech. Obchodovatelnost obdobných předimenzovaných rodinných domů, postavených podle zvláštní obliby svého prvního majitele je obtížná, velkou nevýhodou nemovitosti je také absence zahrady a skutečnost, že dům není zkolaudován vč. Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 [email protected] tel. 604555649

Stránka 18 z 27



komplikace – stavba stojí částečně na cizím pozemku. Obchodovatelnost také negativně ovlivňují možnosti financování pomocí hypotečního úvěru, okruh potenciálních zájemců o obdobné předimenzované nemovitosti je poměrně úzký. Z výše uvedeného je zřejmé, že je poměrně obtížné zobchodovat nemovitost v krátkém čase a za dobrou cenu. Srovnávací hodnota je stanovena s velikou obezřetností se zohledněním všech hodnototvorných faktorů. Závady právní povahy Dále upozorňuji, že rodinný dům je částečně postaven na pozemku ve vlastnictví třetí osoby – jedná se o závadu stavby na cizím pozemku. Ocenění a popis této závady je proveden v bodě 1.8. tohoto posudku. Tabulka srovnání reprezentantů R. 1. 2. 3. 4. 5.

nabídková či obvyklá cena 2 v Kč/m 27 537 40 037 32 353 29 469 38 095

Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty Poloha

Pozemek

Stav

Vybavení

Zdroj

Ostatní

0,95 1,03 1,00 1,00 1,00

0,85 0,88 0,92 0,91 0,85

1,05 0,95 1,05 1,00 0,97

0,95 0,95 1,05 1,03 1,02

1,00 0,85 0,85 0,90 0,85

1,00 0,95 0,90 0,90 0,90

2

Průměrná přepočtená nabídková (či obvyklá) cena Kč/m započitatelné plochy 2

Měrná jednotka - m započitatelné plochy Předběžná srovnávací hodnota bez závady - stavba na cizím pozemku Srovnávací hodnota bez závady - stavba na cizím pozemku (po zaokrouhlení, vzhledem k celkovému zaokrouhlení) Závada - stavba na cizím pozemku Srovnávací hodnota vč. závady - stavba na cizím pozemku

přepočtená cena v 2 Kč/m 22 180 26 446 25 104 22 373 24 509 24 123 627,62 15 139 756 15 050 000 -50 000 15 000 000

Vyhodnocení srovnávací hodnoty Nabídka nemovitostí v obci Brandýs nad Labem na serveru www.sreality.cz: bylo nalezeno celkem 57 nemovitostí s nabídkovou cenou od 2.590.000 Kč do 21.900.000 Kč. Nabídka nemovitostí v obci Brandýs nad Labem na serveru www.reality.cz: bylo nalezeno celkem 26 nemovitostí s nabídkovou cenou od 1.500.000 Kč do 27.000.000 Kč. Z výše uvedené tabulky je zřejmé, že cenový rozptyl nabízených nemovitostí souvisí s jednotlivými odlišnostmi konkrétních nemovitostí a to zejména s rozdíly v poloze, velikosti pozemku, stavu, vybavení a příslušenství. Vzhledem k tomu, že v průběhu inzerování prodeje nemovitosti se ceny oproti prvotní nabídce běžně snižují o cca. 5% až 20%, indikuji dle této metody obvyklou cenu nemovitosti vč. závady ve výši 15.000.000,- Kč. Ve stanovené srovnávací hodnotě nemovitosti je také zohledněn fakt, že je posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňovaná nemovitost by měla být rychle obchodovatelná za stanovenou cenu, při exekuční dražbě nemovitosti daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovitosti v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících.


Stránka 19 z 27



Změna obvyklé ceny nemovitosti od roku 2007 do současnosti ke dni ocenění 11.9.2012 V tomto období došlo k výrazným změnám na trhu s nemovitostmi. Ceny nemovitostí v daném segmentu (rodinné domy, okres Praha-východ, obec Brandýs nad Labem) od roku 2007 stoupaly až do půlky roku 2008. Dle statistického úřadu (www.czso.cz, publikace: 7009-11 – Indexy cen rodinných domů) stouply meziročně v průměru o 9,5%. V následujícím roce (2008 – 2009) došlo k poklesu cen o 4,7 %, v roce 2009 – 2010 došlo k dalšímu už mírnějšímu poklesu cen o 1,6 %. Do dalších let již statistika neexistuje. Dle osobních zkušeností znalce i nadále dochází ke stagnaci cen či mírnému poklesu. Klesl poměr obvyklé ceny nemovitosti ku kupní síle peněz o inflaci. Průměrná meziroční míra inflace v ČR dle www.czso.cz Rok Míra inflace

2007 2,80%

2008 6,30%

2009 1,00%

2010 1,50%

2011 1,90%

Dále se od roku 2007 snížil počet potencionálních kupujících, zejména pro nemovitosti zvláštní obliby. Dnes lze rodinný dům se zahradou nad 10 mil.Kč v dané lokalitě již postavit dle požadavků klienta. V roce 2007 byla obchodovatelnost daného typu nemovitosti výrazně vyšší. Nekladl se tolik důraz na právní závady spojené s nemovitostí, zejména stavby na cizím pozemku. Okruh potencionálních kupujících je také menší, vzhledem k omezené schopnosti financování hypotečním úvěrem takového nemovitosti. Pro většinu bankovních domů nadstandardní rodinný dům (nezkolaudovaný) částečně stojící na cizím pozemku (ve vlastnictví fyzické osoby) je nevhodnou zástavou; okruh kupujících je tak omezen pouze na klienty, kteří mají hotovost 15 mil.Kč. Dalším aspektem o koupi nemovitosti je energetická náročnost rodinného domu. Oproti roku 2007 se dnes klade důraz na nízkoenergetické stavby. Změna obvyklé ceny, která je dnes nižší, je také s ohledem na stavebnětechnický stav nemovitosti popsaný výše v ocenění.

4.2. Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování A. Nález 1. Informace o nemovitosti – viz.výše 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti – viz.výše 3. Obsah posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 261 - nezkolaudovaný 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.


Stránka 20 z 27



1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 261 - nezkolaudovaný Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

§ 5, typ D zděná podsklepená má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 111

Úprava koeficientu prodejnosti Kp: Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění: Dům je dosti rozměrný, členitý, energeticky pravděpodobně dosti náročný, bez pozemku, poměr užitku ku velikosti domu je nízký. Jedná se o výrazné odchylky od běžných nemovitostí nacházejících se v oceňovaném území – viz. fotodokumentace v příloze a popis nemovitosti v bodě 3.2. tohoto posudku. Cena zjištěná dle vyhlášky zdaleka neodpovídá obvyklé ceně nemovitosti. I přes použití nejvyšší možné korekce koeficientu Kp (-30 %) je cena zjištěná vyšší než obvyklá cena.

Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 2,2590 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,5813 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha 1.PP (11,95+11)/2*14,6 1.NP (20,8+18,6)/2*14,6 2.NP (20,8+18,6)/2*14,6 3/2*16 podkroví (20,8+18,6)/2*14,6 8*0,9/2

2

= = = = = =

[m ] 167,53 287,62 287,62 24,00 287,62 3,60

Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název 1.PP 1.NP 2.NP podkroví

Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor 1.PP ((11,95+11)/2*14,6)*(2,50) 1.NP ((20,8+18,6)/2*14,6)*(3,10) 2.NP ((20,8+18,6)/2*14,6)*(3,10) (3/2*16)*(1,00)


Zastavěná. plocha 2 167,53 m 2 287,62 m 2 287,62 m 2 24,00 m 2 287,62 m 2 3,60 m

Konstr. výška 2,50 m 3,10 m 3,10 m 1,00 m 2,83 m 1,00 m

3

= = = =

[m ] 3 418,84 m 3 891,62 m 3 891,62 m 3 24,00 m

Stránka 21 z 27


podkroví


((20,8+18,6)/2*14,6)*(2,83) (8*0,9/2)*(1,00)

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.PP 1.NP 2.NP podkroví Obestavěný prostor - celkem:

3

= =

Typ PP NP NP NP Z Z

813,96 m 3 3,60 m

Obestavěný prostor 3 418,84 m 3 891,62 m 3 891,62 m 3 24,00 m 3 813,96 m 3 3,60 m 3 3 043,64 m

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Zdivo 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 25. Záchod 26. Ostatní

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 [email protected] tel. 604555649

Hodnocení standardu S S tl. 60 cm N S S S měděný plech N S S S S betonové s obkladem z žuly N masivní dubové vč. obložek N S dřevěná s izolačním dvojsklem N dubové parkety N S mramor a žula N S S S S S S C S elektrický sporák s plotýnkami S vířivá vana N S villeroy & boch N S zabezpečení - kamerový systém + čidla na N pohyb

Hodnocení Obj. podíl [%] Část

Koeficient

Část [%] 100 80 20 100 100 100 100 100 100 100 100 100 83 17 100 50 50 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 50 50 50 50 100

Upravený

Stránka 22 z 27


1. Základy 2. Zdivo 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů

standardu S S N S S S N S S S S N N S N N S N S S S S S S C S S N S N S N


4,30 24,30 24,30 9,30 4,20 3,00 0,70 6,40 3,30 0,40 2,40 3,90 3,40 3,40 5,30 2,30 2,30 1,40 1,40 4,20 4,00 0,50 2,80 1,60 0,50 2,90 0,50 5,00 5,00 0,40 0,40 3,00

Ocenění: 3 Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m ] Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): 3

[%] 100 80 20 100 100 100 100 100 100 100 100 100 83 17 100 50 50 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 50 50 50 50 100

1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,54 1,00 1,54 1,54 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,54 1,00 1,54

= * * * * *

obj. podíl 4,30 19,44 7,48 9,30 4,20 3,00 1,08 6,40 3,30 0,40 2,40 6,01 4,35 0,58 8,16 1,77 1,15 1,08 0,70 4,20 4,00 0,50 2,80 1,60 0,00 2,90 0,50 3,85 2,50 0,31 0,20 4,62 113,08

1 900,1,1000 1,1308 1,0000 2,1550 1,5813

Základní cena upravená [Kč/m ] 3 3 Plná cena: 3 043,64 m * 8 053,67 Kč/m

= =

8 053,67 24 512 472,16 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 18 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 82 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 18 / 100 = 18,000 %

-

4 412 244,99 Kč

Rodinný dům č.p. 261 - nezkolaudovaný - zjištěná cena

=

20 100 227,17 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky


Stránka 23 z 27



Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska 125 % účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 125 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 125% + 10% * (100 % + 125%) 147,50 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: stavební pozemky v centru města Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,5813 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava 2 [Kč/m ] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 155,97 1,00 2,1550 1,5813 147,50 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 155,97 0,40 2,1550 1,5813 147,50 Typ

Název

§ 28 odst. 1 a 2

zastavěná plocha a nádvoří § 28 odstavec 5 ostatní plocha Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo St. 76/2

Upr. cena 2 [Kč/m ] 1 315,46 526,18

Výměra 2 [m ] 297,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 1 315,46

Cena [Kč] 390 691,62

32,00

526,18

16 837,76 407 529,38

2039

Pozemky - zjištěná cena

=

407 529,38 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Okrasné dřeviny oceněné zjednodušeným způsobem: § 42 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena okrasných dřevin: Trvalé porosty - zjištěná cena

Kč 2 m 2 m Kč * =

407 529,38 329 30 37 160,73 0,085 3 158,66 3 158,66 Kč

C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 261 - nezkolaudovaný

20 100 227,20 Kč

1. Ocenění staveb celkem

20 100 227,20 Kč


Stránka 24 z 27



2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

407 529,40 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

407 529,40 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

3 158,70 Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem

3 158,70 Kč

Celkem

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:

20 510 915,30 Kč

20 510 915,30 Kč

20 510 920,- Kč

slovy: Dvacetmilionůpětsetdesettisícdevětsetdvacet Kč


Stránka 25 z 27



C. Závěr Výsledné ceny Srovnávací hodnota - RD č.p. 261 a pozemků parc.č. St. 76/2 a 2039 vč. závady stavba na cizím pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky - RD č.p. 261 a pozemků parc.č. St. 76/2 a 2039 vč. závady - stavba na cizím pozemku

15 000 000 Kč 20 510 920 Kč

Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti: - rodinného domu Brandýs nad Labem č.p. 261, stojícího na pozemku parc.č. St. 76/2, a pozemků parc.č. St. 76/2 a 2039 vč. příslušenství a závady – stavba na cizím pozemku; to vše v k.ú. Brandýs nad Labem, obec Brandýs nad Labem-Stará Boleslav, okres Praha-východ; podle stavu ke dni 11.9.2012, ve výši:

15 000 000,- KČ slovy: Patnáctmilionů korun českých

V Praze dne 11.12.2012 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8

D. Znalecká doložka Dodatek č. 1 ke znaleckému posudku jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Dodatek č. 1 ke znaleckému posudku byl zapsán pod poř. č. Dodatek č. 1 - 712/233/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 343 - 2012.


Stránka 26 z 27



E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4444 ze dne 4.12.2012 Katastrální mapa – dálkový náhled Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti ze dne 29.8.2012


Stránka 27 z 27

Výpis z katastru nemovitostí LV č. 4444

Katastrální mapa – dálkový náhled

Mapy oblasti

Letecká fotomapa – Rodinný dům č.p. 261 s pozemky

Umístění nemovitosti v rámci ulice „Na Strouze“ a „U Kapličky“

GPS: 1) 50°11'18.22"N, 14°39'28.1 0"E

Umístění nemovitosti v rámci obce Brandýs nad Labem-Stará Boleslav

Umístění nemovitosti v rámci regionu

Fotodokumentace nemovitosti

Pohledy na RD z ulice „Na Strouze“

Pohledy na RD směrem ze zahrady

Terasa ve 2.NP domu

Opadávající omítka atiky

Pracovna v 1.PP

Technická místnost v 1.PP

Prádelna se sprchovým koutem v 1.PP

Šatna v 1.PP

Vstupní hala se schodištěm 1.NP

Obývací místnost v 1.NP s kuchyňkou (pracovna)

Kuchyňka obývací místnosti v 1.NP

Samostatné WC v 1.NP

Garáž v 1.NP

Obývací místnost s kk ve 2.NP

Kuchyňský kout s jídelnou ve 2.NP

Obývací místnost v 1.NP

Koupelna v 1.NP

Ložnice ve 2.NP

Koupelna ve 2.NP

Samostatné WC ve 2.NP

Chodba ve stavebně upraveném podkroví

Koupelna v podkroví

Koupelna v podkroví

Pokoj č. I v podkroví

Pokoj č. II v podkroví

Půdička nad podkrovím

2012

Recommend Documents